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Resolución anticipada por parte del locatario. El contrato de locación en el nuevo Código Civil y Comercial

Por 26/03/2018 enero 7th, 2020 Inmobiliario
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La resolución anticipada por parte del locatario puede ejercerse, cumpliendo algunos requisitos como notificar, indemnización y restituir finca que podrán desobligarlo anticipadamente, pero también hay casos donde por convenio sus deberes resolutorios pueden morigerarse y además existen diferentes efectos según las circunstancias de hecho, tratando este artículo diversas situaciones que podrían originarse.

Introducción

El régimen de locación inmobiliaria permite al inquilino, luego de los primeros seis meses, resolver el contrato notificando al locador e indemnizándolo hasta el primer año de locación con un mes y medio de alquileres y con un mes pasado el año.

El régimen de locaciones urbanas, otorga al locatario la facultad extinguir o finalizar el contrato, sin causa o incausadamente, cuando ya hubiere transcurrido o estuviera cumplido el primer semestre de iniciado o vigente. Así podrá resolverlo o discontinuarlo con una notificación por medio fehaciente de esa decisión y desocupar y restituir la finca, indemnizando al rentista en el primer año de vigencia de la relación locativa, con la suma equivalente a un mes y medio de alquiler vigente al día de restituir el inmueble y con un sólo mes si el inquilino resolviera ya pasado el primer año.

 

Legislación aplicable

Dice el CCyC: “art. 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler”.

 

Requisitos para la resolución anticipada del contrato por parte del locatario

El CCyC impone la resolución anticipada del contrato por parte del locatario, tanto para la vivienda, como para los restantes destinos con similares requisitos, luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del contrato y con una prenotificación por medio fehaciente al locador, con antelación a la fecha de desocupación y restitución de la finca.

 

Resolución y deudas locativas

Aunque podría sostenerse que para ejercer la resolución anticipada, el locatario tendría que estar “al día” en pago de alquileres y cumplidas todas las demás obligaciones a su cargo, emanadas del contrato y de la ley, esta facultad resolutoria del locatario no puede ser cercenada, aunque adeude alquileres o tenga otras obligaciones impagas y así haya dañado el inmueble o deba cargas (consumos, expensas, impuestos, tasas). Al tratarse de una disposición imperativa (de orden público) y ser norma especial, está vedado a las partes modificarla y rige en toda su extensión. Y, así como el locatario no puede ser compelido a pagar una indemnización contractual por resolver anticipadamente superior a la reglada en el art. 1221 del CCyC, tampoco perderá la facultad resolutoria por adeudar alquileres, expensas, tasas o impuestos, consumos, averías, etc. El inquilino podrá resolver el contrato, restituir la finca (propiedad inmueble) y por su lado el locador acreedor podrá reclamarle las deudas u otras obligaciones impagas.

 

Adeudando alquileres ¿es ineficaz la resolución anticipada?

Aunque creemos equitativo que el locatario debería tener derecho a resolver anticipadamente sólo estando “al día” en sus obligaciones tanto de alquileres sino como también en las demás cargas, es innegable que su resolución no puede limitarse de modo alguno y sólo podría modificarse en absoluto beneficio del locatario, como tal reduciéndole su indemnización a pagar o eximiéndola de ella o permitiéndole resolver antes de los seis meses de contrato.

 

Notificación fehaciente

Para el aviso de resolución anticipada al locador, la ley impone el requisito de fehaciente. Para que la comunicación sea eficaz habrá de cumplirse la exigencia: “debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador” (art. 1221 CCyC). Por lo tanto, para que la notificación sea eficaz y válida deberá cursarse por algún medio que la otorgue fehaciencia y como tales pueden ser: la carta documento, el telegrama colacionado, el telegrama con copia certificada y aviso de entrega, todos del Correo argentino; la notificación notarial por escribano y podríamos agregar un acta o carta privada con certificación notarial de las firmas del locador y locatario o una escritura pública en cual compareciera el locatario y se notificara el locador.

 

Aviso simple de resolución

Por la imposición sobre que la notificación sea en “forma fehaciente”, habrá que desechar entonces la posibilidad de un intercambio de cartas entre locador y locatario, uno resolviendo y otro aceptando la resolución anticipada. También se excluirá la celebración de un convenio o acta privada de resolución para cumplirlo más adelante, porque si desechando el requisito de forma fehaciente se optara igual por formalizar la resolución con los simples documentos precedentes, se estará en la incertidumbre de que el locatario a la fecha de desocupación no restituya el inmueble y continúe en la locación, amparado en no haberse cumplido los requisitos legales.

 

Mejoras al tiempo de la resolución

Al fenecer la locación por resolución anticipada art. 1221 CCyC, la indemnización máxima a cargo del locatario es la tarifada y podrían darse con las mejoras diversas circunstancias de hecho: a) mejoras obligatorias del locador cumplidas; b) mejoras obligatorias del locador incumplidas; c) mejoras no obligatorias del locador cumplidas o incumplidas; d) mejoras obligatorias del locatario cumplidas; e) mejoras obligatorias del locatario incumplidas; f) mejoras no obligatorias del locatario cumplidas o incumplidas; g) mejoras obligatorias del locador o locatario cumplidas parcial o defectuosamente

Las diferentes situaciones:

a) las mejoras obligatorias del locador cumplidas: aunque el locador hubiese debido cumplir con cuantiosas mejoras que amortizaría en un amplio plazo locativo, para que el inquilino pueda aprovechar la finca, la indemnización máxima persiste;

b) las mejoras obligatorias del locador incumplidas: si el locador se obligó a mejoras que no cumplió y el locatario resuelve, podrá exigir el resarcimiento de los daños que el incumplimiento del locador le generó en el período de goce u ocupación;

c) las mejoras no obligatorias del locador cumplidas o incumplidas: al ser voluntarias no tienen relevancia a efectos de la indemnización resolutoria;

d) las mejoras obligatorias del locatario cumplidas: como integran el alquiler, deberían valuarse prorrateándolas por todo el plazo contractual para calcular cuál será el monto mensual del alquiler con cual se indemnizará;

e) las mejoras obligatorias del locatario incumplidas: al integrar el alquiler, se valuarán prorrateándolas por todo el plazo contractual para calcular el monto mensual del alquiler o precio mensual de la locación a indemnizar;

f) las mejoras no obligatorias del locatario cumplidas o incumplidas: al ser voluntarias no tendrán relevancia a efectos de la indemnización resolutoria si estuvieren prohibidas contractualmente o en beneficio al locador desde construidas, pero en contrario podrían ser indemnizables al locatario.

g) las mejoras obligatorias del locador o locatario cumplidas parcial o defectuosamente: tanto locador como locatario podrá exigir el total o correcto cumplimiento o ejecutar la cláusula penal si se previó o reclamar los daños y perjuicios.


Artículo relacionado: Abatti-Rocca Las mejoras al inmueble locado en el nuevo Código Civil y Comercial


Prórrogas menores y resolución

De resolver antes de los 8 meses ¿corresponde indemnizar y preavisar?: En principio no están contemplados por la ley estos casos como supuestos especiales, por tanto, consideramos justo que se prorratee la indemnización al locador de acuerdo al plazo de prórroga y la fecha de anticipación de la resolución, en consecuencia cuando el locatario resolviere una prórroga por 6 meses a los 3, tendría que pagar el 25% de un mes de alquiler, esto tomado desde una visión equitativa, porque sería un despropósito para un locatario que prorrogó por 6 meses y decide restituir anticipadamente pasado 2 meses de prórroga, pagar un mes de indemnización.

 

Notificación anticipada

Como la norma especial (art. 1221 CCyC) exige sólo notificación previa, proviniendo de una norma imperativa (de orden público) no puede exigirse al locatario un preaviso mayor, auque pretenda resolver en cualquier día del mes, incluso del corriente. Así en el contrato se hayan vedado los alquileres por fracciones de mes y pactado estrictamente los alquileres por mes completo, prevalece la resolución intempestiva por ser un derecho irrenunciable de una norma imperativa.

 

La resolución no pueden limitarla pactos

Por ser un derecho amparado por una norma de orden público, la resolución anticipada por parte del locatario no podrá limitarse en su extensión de modo alguno, tachándose de ineficaz o nulidad la estipulación que reduzca o mengüe este derecho del locatario; recordamos que sería eficaz una alteración sólo si fuera en favor del sujeto amparado (inquilino).

 

La indemnización resolutoria sólo admite morigeración

Por ser un derecho a favor del locatario, aunque plasmado por una norma de orden público, podrán limitarse las indemnizaciones a favor del locador y estas morigeraciones para el locatario tendrían que hacerse al suscribirse el contrato original o en sus prórrogas o por convenio separado o en adenda al contrato original. Por otra parte, creemos ineficaz que mediante una compensación de derechos pueda “negociarse” la facultad resolutoria del locatario, así desechamos bajar la indemnización y extender el plazo de habilitación de la facultad resolutoria a más de seis meses o disminuir este lapso aumentando la indemnización al locador. Tampoco sería oficioso incrementar la indemnización resolutoria al locador, ni se podría imponer un plazo de preaviso para la restitución de la finca locada.

 

Resolución y rescisión, sus efectos distintos

Consideramos mal nominada a la resolución anticipada del art. 1221 CCyC, porque la resolución tiene efectos retroactivos y la que tratamos claramente no los tiene, por tanto creemos que se trata de una típica rescisión unilateral.

 

Resolución y “alquileres diferenciados”

Se trata de locatarios que resuelven durante el período de media y baja temporada con alquileres menores, con un inquilino con contrato comercial trienal en zonas de turismo o temporada (Bariloche, Calafate, Cariló, Cerro Bayo, Caviahue, Copahue, Chapelco, La Cumbrecita, Las Grutas, Las Leñas, Los Penitentes, Mar del Plata, Merlo SL, Miramar, Monte Hermoso, Necochea, Pinamar, Puerto Madryn, San Martín de los Andes, Villa Alpina, Villa Berna, Villa Gesell, Villa Grl. Belgrano, Villa Pehuenia, etc.), que pueden tener alquileres diferenciales para las temporadas alta, media y baja. Cuando el locatario resolviera el contrato durante los periodos con alquileres menores; la indemnización que correspondería al locador debería fijarse sobre el promedio de los alquileres de todo el plazo contractual, para calcular el monto del mes o mes y medio a pagar, porque en contrario se consumaría un abuso del derecho (art. 9º CCyC) o un enriquecimiento incausado del locatario a expensas del locador.

 

Resolución y “alquileres escalonados”

La filosofía de los alquileres escalonados se plasma en que no se trata de repotenciación de alquileres, sino en que estos alquileres mensuales surgen de la suma total de arriendos del plazo contractual completo o total, sólo que pagables en montos (alquileres) diferentes, que podrían ser tanto crecientes (la mayoría) como decrecientes o simplemente diferenciados. En consecuencia la indemnización resolutoria a pagar estará reflejada por la cantidad de meses de indemnización (uno o mes y medio), dividido por el monto total del contrato o sea, se dividirán los alquileres totales por la cantidad de meses de plazo pactado (mínimo 24 meses) y se resarcirá con uno o mes y fracción, según el plazo locativo ya cumplido.

 

Restitución de la finca con faltantes o averías

Consideramos que igualmente el locador tiene que recibir la finca, aunque en el “acta de restitución” a suscribir por ambas partes debe consignar todos los elementos que falten y las averías que visualmente se presenten con un examen minucioso. Si luego de recibido el inmueble se encontraren averías inadvertidas, deberán inmediatamente certificarse y reclamar al locatario de inmediato. También en el acta de restitución podrán insertarse reservas que amplíen o reduzcan los plazos para reclamar pérdidas o averías inadvertidas o que tarifen o morigeren las indemnizaciones pertinentes.

 

Con la resolución cesan los devengamientos

Las nuevas obligaciones por alquileres y otros gastos, tales como expensas de la propiedad horizontal, tasas, impuestos, servicios, contribuciones, etc. cesarán a partir de cumplirse la restitución del inmueble, previa y eficazmente notificada al locador. También cuando ante la ausencia o negativa del rentista fue “puesta a su disposición” mediante una consignación eficaz, sea judicial o notarial, aunque esta última tendría mayores requerimientos, como un acta de desocupación de la finca y declaración de retiro de sus cosas por el locatario más la entrega de las “llaves”. Este beneficio del locatario excluye los intereses, multas o penalidades que estén devengándose en favor de terceros por incumplir el inquilino deberes locativos anteriores al reintegro, sean “expensas”, tasas, impuestos, servicios, contribuciones, etc., máxime cuando rechazan el pago parcial o sólo de las últimas, habiendo alguna obligación anterior impaga.

 

Resolución y fiadores

Todas las eventuales obligaciones subsidiarias de los fiadores por nuevos incumplimientos del locatario tendrán “de pleno derecho” sus mismas causas de cesación, al responder con sus garantías por idénticas obligaciones.

 

Sobre los Dres. Abatti y Rocca

El Dr. Enrique Luis Abatti es Abogado (UBA). Presidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA). Profesor de Contratos en Universidad del Museo Social Argentino (UMSA). Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados (FACA) y de la International Law Association. Colaborador de: “Ámbito Financiero”, “Atlas del Sud”, “Clarín”, “Doctrina Judicial”, “El Cronista”, “El Derecho”, “Infobae”, “Jurisprudencia Argentina”, “La Doctrina”; “La Ley”, “La Nación”, “La Prensa”, “La Razón”, “Mercado Inmobiliario”, “Enciclopedia Jurídica Omeba”, “Reunión de Administradores”.

El Dr. Ival Rocca (h) es Abogado (UBA). Ex Asesor Jurídico “ad honorem” del C.N.I.I. Vicepresidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados (FACA). Director del periódico “El Liberal de San Isidro”. Vocal de Asoc. “Ciudadanía Solidaria”. Colaborador de: “Ámbito Financiero”, “Clarín”, “Doctrina Judicial”, “El Cronista”, “El Derecho”, “Infobae”, “Jurisprudencia Argentina”, “La Doctrina”; “La Ley”, “La Nación”, “La Prensa”, “La Razón”, “Mercado Inmobiliario”, “Enciclopedia Jurídica Omeba”, “Reunión de Administradores”.

Leé otros artículos de los Dres. Abatti y Rocca: https://garciaalonso.com.ar/author/abatti-rocca/

Leé otros artículos de Locaciones acá: https://garciaalonso.com.ar/cb/locaciones/

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Autor Dres. Abatti - Rocca (h)

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Unete a la charla 132 Comentarios

  • Ailen dice:

    Muchisimas gracias por su respuesta

  • Ailen dice:

    Buenos días.
    Quisiera saber si el contrato de alquiler esta a nombre de dos inquilinos y uno de ellos quiere rescindir el mismo, debe pagar parte proporcional de la multa o no pagar nada, quedando la otra persona como unica inquilina?
    Desde ya muchas gracias

  • MARTIN R dice:

    hola Dr! consulta estoy haciendo uso de mi derecho de rescisión adelantada soy inquilino ( locatario) y aparte de pagarle la indemnización de un mes ya que va un año y un mes, en el contrato firmado que es por instrumento privado, figura que se quedan con el deposito osea que desisto del mismo en caso de rescisión adelantada esto es legal??

    • Hola Martín:
      La resolución anticipada es una norma de orden público (imperativa) y no puede ser limitada por las partes con cláusula alguna que menoscabe el derecho, ni aún con su acuerdo, por lo tanto si no tiene deudas ni daños por responder tendría que serle reintegrado el depósito al restituir el inmueble.
      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  • Fabiana dice:

    Consulto acerca de un local comercial que alquilado bajo contrato por 3 años, al estar próximo a vencerse, el inquilino pide que se le prorrogue por un año más dicho contrato, manifestando su interés en quedarse pero solo bajo esta condición. ¿Es legalmente posible realizar esta prórroga? ¿Cómo se podría documentarla, respetando los derechos de ambas partes? Gracias por su consejo y por la ayuda que nos brindan desde su sitio.

    • Hola Fabiana:

      Sí es viable la prórroga y se puede hacer en el contrato original o documento referido a éste, modificando el alquiler u otras pequeñas alteraciones. Recordar que para continuar su garantía el fiador debe firmar la prórroga, pues en contrario queda liberado
      Slds.

  • Mariela dice:

    Estimados Dres.
    He leído atentamente su artículo respecto de la rescisión anticipada.
    Preciso que respondan la siguiente consulta:
    En el mes de OCTUBRE 2019 con otra persona firmamos contrato de locacion de un inmueble comercial siendo ambos CO INQUILINOS.
    Por una mala experiencia, que no viene al caso ventilar por este medio, decido desvincularme del proyecto.
    A partir de MARZO 2020 podría rescindirse el contrato. El otro co inquilino no quiere realizarlo debido a que quiere continuar su actividad en ese inmueble comercial. El martillero que administra me indica que NO puedo rescindir unilateralmente el contrato de locacion, pues preciso necesariamente el consentimiento del otro co inquilino.
    A toda esta injusta situación se suma que el contrato tuvo como garantía in seguro de caución que firmaron exclusivamente dos familiares míos, quienes están como fiadores del contrato (además de ser fiadores para el seguro)
    Es decir de 4 personas involucradas (por la parte locataria) somo 3 los que nos queremos desvincular.
    Es cierto que SOLO puedo rescindir si tengo el consentimiento de la otra parte co inquilina (que ya manifestó que ko lo va a hacer). La inmobiliaria me propone una cesión de derechos por mi parte y la de mis garantes (que son los únicos en el contrato) Pero la intención de nosotros 3 es rescindir.
    Agradeceria mayor luz al respecto. Gracias.

    • Hola Mariela:

      Si el contrato nada dice sobre el particular, para resolver anticipadamente deben hacerlo ambos colocatarios. La cesión de derechos que menciona no la libera de sus obligaciones y la de los garantes frente al locador.

      Slds.

      • Mariela dice:

        Estimado. Muchas gracias por la respuesta. Aunque sigo con cierta duda y consternación, puesto que entonces mi derecho a resolución anticipada está restringido. Porque no puedo hacerlo unilateralmente si hay otro colocataria? Como puedo protegerme si yo no tengo intención de continuar alquilando porque no tengo los recursos y la otra persona quiere seguir (yo si estoy de acuerdo en pagar la multa por la resolución pero no quiero seguir))

  • Joaquin dice:

    Buenas tardes estimados,

    Alquilaba con mi novia y nos separamos: Ella sigue viviendo en el departamento (la garantía esta a nombre de su prima) y yo me mudé .
    En el contrato de alquiler estamos ambos. Quería consultarles como debo proceder para emprolijar la situación contractual. No quiero ser responsable ante cualquier situación de impago o siniestro en el departamento cuando ni siquiera estoy haciendo uso del mismo.

    El abogado del edificio propuso realizar una carta firmada por las partes indicando este hecho pero realmente no se si es suficiente. (seria una subrogación del contrato?)

    Muchas gracias de antemano

    Saludos

    Joaquin

    • Hola Joaquín:
      Puede servir una carta notificando al locador que se desvincula del contrato y si éste la recibe sin reservas y le firma el duplicado de conformidad, no podrá éste luego reclamarle.
      Si el locador se niega a recibir “darle su conformidad” a la carta anterior, podría usted, si es locatario solidario, hacer unilateralmente una resolución anticipada del contrato (por carta documento), pagando la indemnización del art. 1221 del CCyC (ver infra).
      Slds.

      ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  • Lucas dice:

    Buenas noches Dr.
    La consulta es la siguiente. En el caso de que dos personas se muden a un departamento y ambos firmen como inquilinos con sus respectivos garantes, al momento de uno solo de los dos querer irse, qué debe hacer y qué obligaciones le pesan?
    Gracias

    • Hola Lucas:
      Si nada dice especialmente el contrato y tampoco aclara que cada fiador garantiza sólo a uno, entonces cada uno afianza a ambos locatarios quienes serían solidarios.
      Uno de los colocatarios no podría desvincularse del contrato unilateralmente, porque restringiría la garantía brindada con su propio patrimonio al locador. Podría sí resolver anticipadamente el contrato (con efecto para ambos colocatarios), si ya rigió por los primeros 6 meses.
      Qué debería hacer quien desea desvincularse: a) negociar con el locador y el otro colocatario su desvinculación convencional del contrato; b) en caso negativo de lo sugerido en “a)” remitir CD postulando su desvinculación del contrato (puede rechazarla el locador); c) resolver anticipadamente el contrato (art. 1221 CCyC), pagando la indemnización correspondiente (con efecto para ambos colocatarios).
      Slds.

      Dice el CCyC, ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  • Facundo dice:

    Puede el inquilino renunciar a los artículos 1201 a 1204? Si en el contrato se pone que las reparaciones son a su cargo y renuncia a esos articulos los arreglos por desgastes por ejemplo de un termotanque los tiene que pagar el locatario o el locador?

    • Hola Facundo:

      Art. 1201 Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyC”): Aunque en la práctica en muchos contratos se pacta la renuncia a los artículos 1201 a 1404 del CCyC, creemos irrenunciable el art. 1201 que reserva al locatario su facultad de poder reclamar las reparaciones necesarias para preservar la aptitud de la cosa locada a efectos de cumplir el objeto contractual. Distinto sería el caso del inmueble locado que se tomara por el locatario con la expresa salvedad contractual de su deterioro y con mejoras por hacer, por un alquiler inferior al de mercado. Desde la entrega del inmueble, el locador debe conservarlo en buen estado, haciendo las reparaciones que exigiere el deterioro por su calidad o defectos y en su propia culpa, la de sus dependientes e incluso en hechos de terceros, caso fortuito o fuerza mayor.

      Art. 1202 CCyC: Al no tratarse de una norma de orden público, en este caso podría pactarse la solución inversa, puesto que en contrario a más de perder los gastos incurridos para posibilitar la locación (comisión, refacciones, pintados), podría verse el locador en la obligación de asumir otros gastos no previstos.

      ART. 1203 CCyC: Dado que se trata de una norma dispositiva, podría pactarse la liberación del locador.

      ART. 1204 CCyC: La “Pérdida de luminosidad del inmueble” urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador. Esta nueva tendencia se impuso por la realidad imperante en las ciudades, donde se construyen edificios en altura. Tampoco el locatario tiene acción contra el locador por nuevas construcciones que lo afecten en luces y vistas, salvo pacto en contrario..

      En el caso del TERMOTANQUE si tiene desgaste con buen uso o es vetusto, creemos que corresponde al locador su reparación o reemplazo, salvo que se hubiera previsto expresamente una solución distinta en el contrato para este caso particular y como excepción.
      Slds.

  • Natalia salazar dice:

    Buen dia yo me mude 1 mes antes que termine el contrato ya que la locadora me informo que no.me iba a renovar.
    No tengo clausula alguna en el contrato que indique una penalidad yo abone el mes adelantado como siempre y me fui ese mismo mes.Me corresponde pagar una multa?

    • Hola Natalia:
      Aunque parecería injusto, la ley (CCyC, art. 1221) impone una indemnización (de un mes corriente en su caso) a la resolución anticipada, aunque sea en el último mes de contrato.

      Dice el Código Civil y Com. de la Nación (CCyC) que rige las locaciones (alquileres): ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

      Slds.

  • Andrea dice:

    Hola. Con mi compañero alquilamos un departamento en CABA hace ya un año y medio. Yo figuro como la inquilina y él como la garantía. Queremos dejar de vivir juntos pero los dos nos queremos quedar en ese departamento. A quién le correspondería?

    • Hola Andrea:

      El titular del contrato es el locatario, por tanto a quien le corresponde el depto.
      Por su parte el fiador podría pedirle (sin obligatoriedad) que lo libere de su garantía y lo sustituya.
      Recordemos que la vigencia de la fianza es por el plazo locativo original y ante una prórroga se debe volver a afianzar.
      Slds.

  • patricia dice:

    Hola envié una consulta olvide mencionar que somos dos locatarios queremos rescindir por la justa causa de corte de gas en el edificio hace 6 meses que alquilamos esta semana viajo no sé si se puede acordar firmar el acta de rescisión el lunes 2 de diciembre o si puede firmar el acta solo el otro locatario si yo estoy ausente por viaje laboral gracias

    • Hola Patricia:
      Puede hacer un documento autorizando a su colocatario a restituir el inmueble y suscribir en su momento el “acta de desocupación” (sin daños ni deudas –si corresponde-) y que se lo reciba el locador firmándole la copia o en contrario para caso de negación por el locador, remitirle una carta documento (más onerosa) con la autorización.
      Slds.

  • Mariela Rocío dice:

    Buenos días, en mi contrato de alquiler, (soy inquilina), la inmobiliaria ha dejado expresado que al momento de resolución anticipada, se debe avisar con 60 días de anterioridad y así mismo pagar una multa de 500 pesos por día, desde la fecha de resolución hasta el día en el que se de finalizado el contrato.
    Podrían decirme si esto es legal, o solamente habiendo pasado mas de un año de contrato, debo pagar un mes de alquiler.
    Gracias.

    • Hola Mariela:
      La resolución anticipada del inquilino no puede ser renunciada ni cercenada porque es norma de “orden público”, por tanto pasado el año sólo deberá indemnizar con un mes de alquiler.

      Dice el CCyC, ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

      Slds.

  • GRACIANA dice:

    Doctores, quisiera saber si en un departamento alquilado para vivienda, se realizan actividades como estudios de investigación, lecturas, escritos, y eventualmente apoyo a estudiantes universitarios y otras actividades academicas No comerciales, ello constituye “cambio de destino” del inmueble. Se aclara que dichas actividades se realizan por pertenencia a una Fundación vinculada a una universidad, y no se hace publicidad de ello, tampoco se constituye sede o subsede de la entidad (Fundacion). Por favor, cual es el concepto de “destino vivienda” de un inmueble, y que restricciones tiene el locatario respecto de su uso? Muy amables. Dra en Cs Naturales Graciana Mondinalli P.

    • Est. Dra. Graciana:
      El destino vivienda permite el uso habitacional por el locatario y su familia o convivientes y hasta accidentalmente por otros allegados.
      El inmueble locado excluisivamente para vivienda permitiría realizar esporádicamente reuniones, fiestas y otras pequeñas actividades grupales no continuadas; hasta admitiría al locatario dar “clases particulares” individuales.
      Para extender las actividades a reuniones grupales programadas y/o continuadas y/o periódicas se necesitaría la calificación de “apto profesional” o ya más, para destino comercial. Si las actividades grupales habituales surgen de una fundación o de una sociedad comercial, al efecto del destino sería cuasi irrelevante, porque el resultado en el uso sería similar y entrarían en la prohibición de cambio de destino. Si el inmueble está afectado a P.H. también regirían las normas (prohibiciones) del Reglamento de Propiedad Horizontal (ex Reglamento de Copropiedad y Administración) del consorcio.
      Slds.

      • Luis Romero dice:

        Buen día.

        A pesar de conocer los problemas de humedades que presentaba el departamento que alquilé por contrato, decidí igualmente alquilar en esas condiciones. Tengo fotos del estado en que lo encontré. Mientras se realizaban las reparaciones de las humedades por parte del consorcio, decidí unilateralmente y sin notificarle a la dueña más que por teléfono, que me iba a mudar a casa de una amiga porque por mis problemas de asma, el polvo me perjudicaba mucho. Estuve un mes completo sin hacer uso y goce del departamento, pero igual pagué el alquiler. Llegado el caso que quiera rescindir contrato, puedo reclamar ese mes que pague sin hacer uso y goce, aún a sabiendas que decidí alquilar en tales condiciones? Si el contrato dice que el departamento estaba en excelentes condiciones, y se demuestra que no eran tales, puede tacharse de nulo y no corresponder pago de indemnización? La dueña insiste que las reparaciones son nuestra responsabilidad y que debemos ser nosotros quienes organicemos con la administración del consorcio, es eso cierto?

        • Hola Luis:
          Si el contrato dice “en excelentes condiciones” y fue recibido y usado sin reclamos, es muy difícil poder ahora retroactivamente recuperar el mes de no goce del inmueble. El hecho de pagar el alquiler sin objeciones ni reservas por medio fehaciente (carta con firma del locador en su copia o carta documento, etc.), lo priva de posteriores reclamos. La relación con el consorcio es exclusiva del locador (propietario). Los nuevos daños que aparezcan, si nada dice especialmente en contrario el contrato son a cargo del locador.
          Slds.

  • Maria dice:

    Hola tengo un problema difícil. Una de las inquilinas mando una CD para rescindir el contrato y a su vez es la garante y la otra se quiere quedar pero yo ya no quiero porque son malas inquilinas. Puedo solo por cambiar las condiciones del contrato darlo por rescindido? Puede una sola inquilina mandar la CD siendo la garante? Tiene efecto legal o no se tiene en cuenta la notificación? Muchas gracias

    • Si en el contrato no se previó que la resolución de sólo una de las inquilinas involucraba a ambas, la resolución individual es ineficaz. Por otra parte si alguna a su vez es garante de ambas, no puede resolver unilateralmente su fianza solidaria. Ud. debería enviarle una CD rechazando la resolución y además ratificando la extensión de la fianza. Slds.

      • Israel dice:

        Hola, tengo un contrato por dos años, acabé de pagar el tercer mes por adelantado pero administración del edificio ni el locador pueden resolverme el tema de la plaga de cucarachas que tiene el departamento (el edificio también) yo no puedo seguir comprando insecticida cada 3 días y matar 15 o mas cada día en el departamento ya no puedo vivir así. Cómo haría en ese caso? Tengo que esperar los 6 meses? Y tengo que pagar el mes y medio de multa?

        • Hola Israel:

          Si se trata de una plaga de mayor entidad (fuera de los parámetros comunes de la ciudad), debe intimar al locatario para que en el término de 5 días las extinga, bajo apercibimiento de rescindir el contrato por esa causa y reclamo de daños y perjuicios (comísión, mudanza, daño moral, etc.).
          La plaga descripta lo habilitaría a rescindir con causa inmediatamente y sin indemnizar, a su vez, tiene derecho a ser indemnizado.
          Slds.

        • Luis Romero dice:

          Buenas tardes. Estuve un mes fuera del depto que soy inquilino por reparaciones en la unidad por parte del consorcio. Eran filtraciones en las paredes. Padezco de asma y el polvo y demás me perjudicarían, por lo que decidí unilateralmente no hacer goce del depto e irme con una amiga. Puedo reclamar daños y perjuicios a mi estado de salud por la humedad en las paredes en el periodo previo de las reparaciones, aunque sabía de la existencia de tales y firme en el contrato que el depto estaba en excelentes condiciones, teniendo fotos de las condiciones reales? Por otro lado, sabiendo que pague el alquiler del mes de alquiler que estuve fuera, caduca de alguna forma mi derecho de reclamar que no hice goce de la unidad? Puedo rescindir contrato sin indemnizar, habiéndose reparado la unidad?

          • Hola Luis:
            Si el contrato dice “en excelentes condiciones” y fue recibido y usado sin reclamos, es muy difícil poder ahora retroactivamente recuperar el mes de no goce del inmueble. El hecho de pagar el alquiler sin objeciones ni reservas por medio fehaciente (carta con firma del locador en su copia o carta documento, etc.), lo priva de posteriores reclamos. La relación con el consorcio es exclusiva del locador (propietario). Los nuevos daños que aparezcan, si nada dice especialmente en contrario el contrato son a cargo del locador.
            Slds.

  • Marcelo dice:

    Buenas tardes. Mi consulta es: ¿ Que pasa en lo casos que se quiera vender la propiedad antes de la finalización del contrato ? Actualmente cuento con un propiedad que va ser alquilada, pero mi intención en venderla. ¿ Se puede detallar/expresar en el contrato la VENTA como finalidad determinada a cumplirse en un plazo pactado de tiempo minino ?

    GRACIAS!

    • Hola Marcelo:

      El art. 1199 del CCyC que habilita la “finalidad determinada” como una excepción al plazo mínimo legal de 2 años, supone el destino a darle por el locatario y no por el locador. Por tanto no habría en su caso excepción alguna que prevea la rescisión del contrato por venta del inmueble locado durante los primeros 2 años del plazo mínimo legal. Sí podría preverse para luego de superado este lapso mínimo.

      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a: a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines (*); c) guarda de cosas; d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

  • Verónica dice:

    Buenos días, ante todo gracias por la dedicación de siempre con respecto a las consultas. Les cuento que estoy alquilando un local hace 1 año y el locador quiere rescindirme el contrato ya que desea alquilárselo a otra persona. Entiendo que la ley me ampara ya que son 2 años mínimo que se me debería respetar, ahora bien… Hay algún tipo de indemnización cuando suceden estas situaciones a favor del locatario o simplemente es exigir que se me cumpla el plazo pactado? Gracias

    • Hola Verónica:
      El locador debe respetar el plazo mínimo de 2 años o el mayor que estipule el contrato de locación y no puede rescindir salvo incumplimiento del locatario. Ello no obsta que el locatario desocupe el inmueble, mediante el pago de una indemnización que le convenga y que pacte con el locador. Slds.

  • Silvana Lopez dice:

    Les hago una consulta.
    Yo quiero hacer uso de la resolucion anticipada… quiero enviar carta documento a mi locador el 30/10/2019 para dejar el dto el 30/11 …. estoy por terminar el 2do año de mi comntrato, dado que este vence el 28/2/2020. Es decir que sólo quedan 3 meses. EN el contrato hay una clausula de penalidad. Quiere que le pague $500 por dia y los alquileres de los meses 12/2019 , 01/2020 y 02/2020. La Ley prevalece sobre la cláusula del contrato, no? Yo retirandome el 30/11/2019 solo le deberia abonar diciembre… y respecto al deposito…tambien lo pierdo?
    Gracias

  • mauri dice:

    Hola doctores, una consulta: si rescindo el contrato antes de los 6 meses, es decir voy alquilando por el mes 3, el locador me pide que me puedo ir pero tengo que abonarle esos 3 meses de alquiler (por más que no lo habite) mas la multa de rescisión anticipada. Es obligación abonar esos 3 meses de alquiler?
    Muchas gracias. Saludos!

    • Hola Mauri:

      Efectivamente, si no han transcurrido los primeros 6 meses debe pagar los alquileres faltantes, más la indemnización de 1,5 meses también.

      Slds.

      Dice el CCyC, ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  • Cynthia Wisko dice:

    Buenas Tardes Dr, en el día de hoy (10 de octubre 2019) informe al propietario que en 60 días, osea 9 de Diciembre 2019, restituiré el departamento que le alquile. El acusa que debo pagar, ademas de la multa que firmamos en el contrato, el mes completo de Diciembre. Esto es así? Por la clausula escrita en el contrato solo menciona avisar con 60 días de antelación. Pero no que debo pagar el mes completo. Podrá ayudarme?

    • Hola Cynthia:
      Los alquileres se devengan mensualmente (art. 1208 del CCyC) y sólo podría restituir el inmueble sin pagar todo el mes, si recibió el inmueble (inició la locación) ya comenzado el mes o sea el día aniversario de cuando lo restituirá anticipadamente.
      Por otra parte recuerde que la resolución debe hacerse por medio fehaciente o obtener un documento firmado por el locador donde se notifica.

      Slds.

      Dice el CCyC, ARTÍCULO 1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva. A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual. ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

  • Silvana dice:

    alquilo mi casa sin inmobiliaria. ahora debemos renovar el contrato por 2 años con el inquilino, pero se va a poner en venta, no sabemos por como esta la situacion economica, si se va a vender a corto o a largo plazo. El inquilino sabe de esta situacion , si renovamos el alquiler y la propíedad se vende a corto plazo lo tengo que indemnizar?? de ser asi cuanto?

    • Hola Silvana:

      Quizás le convendría prorrogar el actual cada 3 ó 6 meses, ya que con un nuevo contrato el plazo mínimo son 2 años, sin derecho a desalojar al locatario antes del plazo. Recordar que debe firmar el fiador en cada nueva prórroga.
      Slds.

  • Marcos dice:

    Hola! Soy locatario, me fui de viaje por trabajo, le dejé mí depto a un amigo y el lo subarrendo de forma temporaria (cosa que está prohibida por contrato). La inmobiliaria se enteró del hecho, el cual me lo hace saber por teléfono. Obviamente hice que la situación cese inmediatamente, la administradora me dice que es una “falta grave”. Que puedo esperar de esto y que multas me pueden caber por incumplir el contrato con esa infracción? Que es lo que pasa en la práctica con estos casos? Por el momento no recibí ninguna notificación.
    Espero su respuesta.

    Muchas gracias!

    • Hola Marcos:

      Si el locador pudiera probar la sublocación cabría el desalojo y la pena que hubiere prevista en el contrato. En todos los casos debería haber una previa notificación del locador, como titular del contrato.

      Slds.

    • En respuesta a Marcos.
      Hola Marcos:

      Si el locador pudiera probar la sublocación cabría el desalojo y la pena que hubiere prevista en el contrato. En todos los casos debería haber una previa notificación del locador, como titular del contrato.

      Slds.

  • Mirta dice:

    Buenas tardes Dres.Abatti-Rocca,quiero rescindir mi contrato de locación de un departamento con cuánto tiempo de anticipación debo informar al propietario ? Agradeceré su respuesta.

    • Hola Mirta:

      Debe notificarla por medio fehaciente (carta documento “CD”) o firma de la copia por el locador de la carta de resolución anticipada. No hay anticipación mínima, aunque sí en el caso de la CD prever que le llegue la notificación antes del día de la resolución.

      Slds.

  • Martina dice:

    Buenos días, le hago una consulta, que sucede en los casos que no se cumple con la obligación de preavisar con la antelación pactada en el contrato de locación (60 días), entiendo que se debería abonar esos dos meses de alquiler (sin los gastos de expensas y otros) ademas de las otras indemnizaciones pactadas. Muchas gracias.

    • Hola Martina:
      El derecho del locatario de resolución anticipada del contrato es norma de orden público y contempla la obligación de preavisar pero no impone un plazo mínimo (art. 1221 CCyC), cual sí tenía la legislación derogada.
      Por otra parte si en el contrato se hubiera pactado la carga al locatario de resolver con antelación mínima (60 días + ó -) –como alguna doctrina propone- y nada se hubiera previsto sobre los gastos e impuestos, en ese caso no corresponderían, por ser las excepciones de interpretación restrictiva.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

      Slds.

  • Ana Torres dice:

    Hola, soy inquilana de una casa hasta el 30/4/2020, la dueña me mandó mensaje que necesita la casa a partir de diciembre2019, que tipo de indemnización me corresponderia por los meses anticipados de devolucion de la propiedad? Muchas gracias!!!

    • Hola Ana:
      En principio el locador debe respetar el plazo del contrato y sin causa no puede rescidirlo. Pero si a pesar de ello usted estaría dispuesta a restituir el inmueble, podría pedirle un mes de indemnización y la parte proporcional de la comisión pagada a la inmobiliaria (si intervino), por los meses no gozados.
      Slds.

  • Luis dice:

    Hola estimados se que redundan las preguntas en este block pero quería sacarme la duda a lo siguiente. Si después de los seis meses decido irme del contrato que tengo de un local conercial, tengo entendido que debo pagar mes y medio al propietario ahora mí pregunta es puedo tomar el deposito que le di al propietario para ello? O el deposito lo pierdo ? Mil gracias espero sus respuestas.

  • Luis dice:

    Hola estimados se que redundan las preguntas en este block pero quería sacarme la duda a lo siguiente. Si después de los seis meses decido irme del contrato que tengo de un local conercial, tengo entendido que debo pagar mes y medio al propietario ahora mí pregunta es puedo tomar el deposito que le di al propietario para ello? O el deposito lo pierdo ? Mil gracias espero sus respuestas.

  • Raquel dice:

    Estimados Dres. Abatti y Rocca, puedo iniciar desalojo anticipado con el contrato comercial (vto 7/2021) y la comunicacion fehaciente del inquilino resolviendo unilateralmente el contrato en diciembre 2020? no encuentro ningun fallo que asimile al modo anormal de terminacion de contrato el vencimiento del plazo

  • Roberto dice:

    Buen día,el inquilino me avisó por carta doc se va.El 29/8/19 nos encontramos para q me de la llave.Justo son 6 meses.Pregunto El me indemniza con un mes y medio y yo después de abonar las facturas impagas devuelvo lo q quede del depósito,está bien como voy a proceder? Tenemos contrato por escribanía con garantes.Donde puedo conseguir la rescincion de devolución de llaves? Gracias saludos

  • Maru dice:

    Soy el locador de un local comercial que vence en setiembre de 2020, puedo rescindirlo ? y Si el inquilino no quisiera hacerlo?

  • Lucia dice:

    Buenas noches, quisiera hacerles una consulta. Yo locadora tengo un contrato de alquiler de inmueble que finaliza el 31/08/2019 y el inquilino me avisó hace unos días que se va mañana 31/07/2019. Corresponde cobrarle multa por resolución anticipada aunque esta sea por un mes? Desde ya les agradezco mucho su respuesta.

  • Luciana dice:

    Buenas noches, quisiera hacerles una consulta. Yo locadora tengo un contrato de alquiler de inmueble que finaliza el 31/08/2019 y el inquilino me avisó hace unos días que se va mañana 31/07/2019. Corresponde cobrarle multa por resolución anticipada aunque esta sea por un mes? Desde ya les agradezco mucho su respuesta.

  • Maira dice:

    Hola Buenas noches soy inquilina tengo un contrato de alquiler por dueño por 24 meses con fecha del 21/08/2017 y se me vence el 21/08 de este año, si yo me retiro el 31/07 tengo obligación de pagar el mes de agosto, y ademas el contrato dice que el deposito de un mes y medio no tiene Devolucion, aunque yo cumpla con todas mis obligaciones, puede ser que sea asi? Porque yo firme contrato con la ley anterior?. Gracias espero puedas ayudarme.

    • Hola: Notificando por medio fehaciente la resolución en julio y entregando el inmueble en el mismo mes no pagaría agosto, pero igual tendría que indemnizar al locador (un mes de alquiler) por su resolución anticipada, por tanto no le conviene. Es anulable la cláusula de apropiarse del depósito sin causa.
      Slds.

  • Nai dice:

    Hola, buenas tardes. Voy a dejar a fin de mes el departamento, habiendo avisado el día 28 de junio pasado. Sobre la indemnización a pagar me queda la duda del monto, dado que el contrato se resuelve pasado el año me corresponde abonar el monto correspondiente a un mes de alquiler como indemnización pero, a este mes “extra”, por llamarlo de otra forma, en el que uno no habita el departamento hay que pagar sus expensas correspondientes? ( No figura clausula en el contrato). Gracias.

  • Giselle dice:

    Buenos días. Soy Inquilina, el contrato lo firmamos el 2 de febrero con una inmobiliaria. Desde el primer momento comenzaron a aparecer desperfectos en la unidad que fui informando via mail con fotos respaldatorias a la inmobiliaria. En el mes de mayo comenzo a filtrar agua en la habitación superior, que ocupa mi hija, a punto de tener que sacar 2 baldes de agua. Se aviso al dueño y a la inmobiliaria, el dueño luego de unos días mandó a reparar el techo. En junio volvemos a tener goteras provenientes del mismo lugar y vuelve a entrar agua. Se aviso al dueño y a la inmobiliaria. Quedaron en mandar al techista pero nada aún. El deterioro gral del ph es notorio, todo el tiempo están surgiendo problemas nuevos, humedad en techos, filtraciones, calefón que funciona mal, etc y solo llevamos unos meses.
    Quisiera irme y rescidir el contrato por los motivos detallados. Ahora bien, en el contrato se citan los 60 días de preaviso, además de la indemnización que tendría que pagar al dueño. Quisiera saber como manejarme para saber cuales son mis derechos en
    éste caso. Si los motivos son suficientes para no tener que indemnizar, que pasa con el preaviso, si es obligatoria la carta docuemento y en que momento debería mandarla, que pasa con el mes y medio que dejé del depósito.
    Desde ya muchas gracias por el asesoramiento. Saludos.

    • En principio, el art. 1221 que impone la facultad de resolución anticipada incausada del locatario es de orden público y por ello irrenunciable.
      Pero principalmente si el deterioro del inmueble es de la enorme importancia que nos describe, podría rescindir con causa y reclamar los daños y perjuicios sufridos al locador.
      Tener en cuenta que la relación es con el locador siempre.
      Sugerimos remitir carta documento enumerando todas las averías dando un plazo para repararlas, contra apercibimiento de rescisión de la locación y retener los alquileres.
      Recordar que si el locador no responde, la única vía para obligarlo es la judicial.
      Slds. Cdls.

  • Veronica dice:

    buen dia. Consulto, la inquilina de un departamento luego de transcurrido dos meses de contrato, decide dejar la locación debido a que le molesta el perro del vecino. el dpto pertenece a un edificio en donde el consorcio permite animales. en este caso como se debe proceder. Ella puede rescindir el contrato o debe esperar los 6 meses? en el caso de rescindir cuanto deberá abonarle al locador? muchas gracias

  • Ricardo dice:

    Buen día Dres. Mi consulta es: Si durante una larga locación hay que recambiar artefactos como ser calefactor, termo tanque u otro que se entregaron en perfecto funcionamiento al iniciar la locación, a quién le corresponde asumir los costos tanto del artefacto como de la mano de obra? Entiendo no se consideran dentro de “vicios ocultos” sino de obsolencia por vida útil. Gracias.

    • Hola Ricardo:
      Si el contrato nada prevé y los artefactos dejan de funcionar bien por su desgaste natural, corresponde al locador su reparación o reemplazo.

      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

  • federico dice:

    Buen día:
    Soy propietario de un local comercial que ya está siendo alquilado. Queda 1 año de alquiler. El inquilino me pidió una rebaja en el alquiler. Yo estaría dispuesto a hacer la rebaja siempre que pueda asegurarme de alguna forma que el inquilino no rescindirá el contrato antes de cierta fecha o que pagará una indemnización mayor a la estipulada por ley. ¿Es posible realizar esto?
    Muchas gracias, saludos

    • Buenos días.
      El inquilino siempre tendrá la potestad de resolver el contrato pagando sólo la indemnización legal, cual no puede renunciarla, ni ser aumentada por acuerdo entre las partes (ver infra el artículo pertinente del CCyC).
      Slds.

      Dice el Cód. Civil y Com. (CCyC): ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

  • laura dice:

    buenas tardes. soy inquilina y voy a dejar a fin de mes el departamento. le avisé el 9 de mayo. el propietario me pide que tengo que avisar con 60 dias de anticipacion. o sea deberia pagar mayo (que ya pagué) y junio. por lo que leo ya no es obligatorio avisar con 60 dias. solo con avisar ya a fin de mes me puedo ir. gracias

    • Efectivamente, si en el contrato no asumió una obligación (cláusula) especial de preaviso, basta con notificar la resolución en el mes corriente y restituir el inmueble a fin del mismo, más pagar la indemnización, que se puede descontar del depósito de garantía.
      Slds.

      Dice el Cód. Civil y Comercial que rige las locaciones:
      ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

  • Manuel dice:

    Hola, tengo en alquiler un depósito, ya vamos por el tercer contrato consecutivo con los mismos inquilinos , pero ahora dejaron de pagar la luz, por ende le quitaron el medidor, no están pagando el municipal y ya se deben más de 150 mil pesos. Además la inmobiliaria no le hizo firmar al garante el tercer contrato. Se puede rescindir el contrato ?

    • Si adeudan dos alquileres mensuales y otras obligaciones contractuales se puede rescindir mediante notificación fehaciente (carta documento).

      Dice el Código Civil y Comercial de la Nación: ARTÍCULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato: a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205; b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces; c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

      • Juan Manuel Raggio dice:

        Buen día, volviendo al tema de la resolución anticipada, si en el contrato de alquiler se coloca una cláusula donde dice que se debe preavisar con 30 días de anticipación, la misma tiene validez legal por más que en la ley no se prevea plazo ?

    • Manuel dice:

      Estimados Dres.
      Estuve alquilando por casi tres años un departamento, dos años más una extensión, porque el dueño decidió vender la unidad y no quiso renovar por otros dos. A mitad de mes le envié un mail al propietario avisandole que a iba a entregar el departamento a fin de mes, faltando dos meses para la finalización del contrato. Días después la inmobiliaria me contacta para avisarme que me iban a retener el depósito (equivalente a un mes de alquiler) como penalidad por la rescición anticipada, a lo que estuve de acuerdo. Llegado el momento entregué el departamento pintado, en perfectas condiciones y con todo al día. Fuimos a la inmobiliaria a firmar la rescición y allí me entero que además me iban a cobrar una penalidad por no haber notificado con 30 días de anticipación (El contrato tiene una cláusula de preaviso). No se si ayuda, pero en la rescición quedó aclarado que yo notifiqué 15 días antes.
      Lamentablemente tuve que firmar la rescición comprometiendome a pagar lo del preaviso, porque de lo contrario me corría otro mes de contrato, pero honestamente me quedó
      un “mal sabor”.
      Dicho todo esto, quisiera saber si corresponde que pague o si puedo (o vale la pena) hacer algo al respecto.
      Desde ya muchísimas gracias, los saludo atentamente.

      • Hola Manuel:
        Si pactaron un preaviso de 30 días y Ud. lo hizo con 15 días y además firmó aceptando la indemnización reclamada, es tarde para encontrarle otra solución luego de prestada su conformidad. Aunque en realidad es discutible la imposición de un preaviso de 30 días, cuando la ley (ver infra CCyC) no lo exige para la resolución anticipada.
        Slds.

        Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;

  • Agustin dice:

    Hola, tengo en alquiler un depósito, ya vamos por el tercer contrato consecutivo con los mismos inquilinos , pero ahora dejaron de pagar la luz, por ende le quitaron el medidor, no están pagando el municipal y ya se deben más de 150 mil pesos. Además la inmobiliaria no le hizo firmar al garante el tercer contrato. Se puede rescindir el contrato ?

    • Si adeudan dos alquileres mensuales y otras obligaciones contractuales se puede rescindir mediante notificación fehaciente (carta documento).

      Dice el Código Civil y Comercial de la Nación: ARTÍCULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato: a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205; b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces; c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

    • Julio dice:

      Hola, buen día, soy inquilino, hace unos meses estoy alquilando un inmueble, firmé un contrato por dos años y por motivos laborales deberé rescindir el contrato a los 6 meses, pero estoy muy desconforme con el monto que pago de expensas y la irregularidad en el cobro de las mismas porque no existe un consorcio encargado de cobrar, hay una administración que cobra lo que se le antoja por mes, el monto mensual de expensas no está estipulado en el contrato. Se puede descontar del mes de depósito parte de la indemnización que debo abonar por retirarme antes? Cómo puedo solucionar está irregularidad de la administración?? La cuál no fue informada con anticipación ni fijada en el contrato.

  • María Laura dice:

    Buenas tardes, una inquilina debe 6 meses de expensas, sacaron el medidor de gas por falta de pago, le cortaron la línea telefónica por las mismas razones y debe 3 mese de agua. Paga siempre fuera de termino el alquiler. Pregunto: ¿El locatario puede prescindir del contrato? ¿De estos incumplimientos se hace cargo el garante si o sí?
    Muchas gracias.

    • Para que responda el garante de los servicios e impuestos, debe estar claramente especificado en el contrato y notificarle los incumplimientos de su afianzado.
      Si se le extiende recibo de alquiler al locatario sin reservas por estos incumplimientos, podría asimilarse a condonación de sus obligaciones impagas.

      Slds.

  • Veronica dice:

    Buenas tardes, alquilé por 6 años una propiedad, en esos 6 años el dueño jamás se hizo cargo de ningún arreglo (pisos, paredes y muebles míos arruinados por humedad), pesé a que se lo pedimos reiteradas veces. El edificio y los dptos. son todos del mismo dueño. Antes de irnos hice un arregló para q se quede con el depósito y me deje unos días (15) más. Ahora que me mudé no me quiere firmar el documento de entrega de llaves porque dice que la propiedad no está en condiciones y quiere que le pagué el equivalente a un mes más de alquiler. Que pasa si no se firma ningun documento de rescision de contrato? Yo las llaves ya se las dí.

    • Al entregar las llaves tenía derecho de haber exigido un recibo del restitución del inmueble, donde el locador podría haber asentado los daños visibles del inmueble. Ante su omisión podría remitirle una carta documento del Correo Argentino ($$ 485,00) dejando constancia del día y hora que le restituyó el inmueble y sus llaves y que la envía la CD por su negación a otorgar recibo. Para contestarle sobre la reparación de las averías debería conocer el contrato, aunque en principio las humedades serían a cargo del locador.
      Slds.

  • LUIS NANNI dice:

    Hola Buenos dias, quisiera hacer una consulta.Puede un LOCADOR, pedir la resolución de un contrato que esta sin inconvenientes…al dia con todo…porque digamos…necesita el departamento.?
    Si es posible, que penas tiene en este caso EL LOCADOR. Mil gracias.

    • El locador carece del derecho de resolución anticipada incausado y s{olo puede resolver ante alguna causa grave de incumplimiento del inquilino.
      Slds.

      • Jorge dice:

        Deseo consultar por una rescisión anticipada de contrato. Pagué la multa del mes. Pero me reclama la inmobiliaria que pague además de proporcional de luz y gas gastos de limpieza (500 pesos) porque consideraba que no estaba bien limpio algo que puedo demostrar que es falso pero que firme que le pagaría porque no querían recibir la llave.

        • Hola Jorge, si firmó que pagaría la limpieza está reconociendo la falta y sería muy difícil y oneroso probar lo contrario.

          Slds. Cdls.

          • Eve dice:

            Hola, soy inquilina y quiero rescindir del contrato porque jamas se cumplieron las promesas de arreglar el inmueble. Dentro de otros problemas intolerables. En el contrato me dice q solo el locador puede rescindir. El contrato es un contrato de librería. Es viejo con una ley vieja. No aclara ue si me voy antes debo pagarle. Pero si aclara que el mes de depósito. No me lo devuelven. Estoy obligada a pagar igual la indemnización? Y obligada a devolverlo en las mismas condiciones? Por la pintura me refiero.

            • Hola Eve:

              Si el inmueble está deteriorado y la obligación de repararlo es del locador, puede rescindir el contrato con causa y hasta exigir una indemnización, pero deberá poder probar los hechos invocados y litigar si no los reconoce el locador. Por otra parte, el derecho a rescindir anticipadamente y sin causa es de orden público y no puede ser cercenado ni agravado por convención alguna (ver infra CCyC art. 1221) y el depósito debe ser reintegrado al locatario si no hay deudas del locatario.

              Slds.

              Dice el CCyC, ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

    • Enrique dice:

      DR….celebre un contrato de alquiler y el inquilino aduciendo problemas de “higiene” en la propiedad resuelve rescindir el contrato en forma unilateral a los 7 dias de celebrado…se atendio su reclamo y se procedio a resolverlo de forma inmediata..aun asi persiste en su actitud reclamando la devolucion de mes adelantado y deposito en garantia…como debo proceder en este caso??? Gracias desde ya por su respuesta…

      • Hola Enrique:

        El locador debe entregar el inmueble en buenas condiciones para el destino fijado (salvo que se especifique lo contrario). Si el grado del incumplimiento es alto, el locatario puede rescindir y reclamar que le reintegren lo pagado y hasta podría exigir una indemnización, para lo cual deberá probar el daño sufrido.

        Slds.

        Dice el CCyC: ARTÍCULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

        Slds.

  • Marcia Cabrera dice:

    Buenos dias, intime al locador a reparar roturas que hizo un dependiente suyo,para reparar un caño de consorcio. Dejo rotas paredes e inutilizado el baño de servicio entre otras cosas. Después de intentar por distintos medios durante 70 días saber cuándo procedería con los arreglos, intime fehacientemente a que se comunique con mi abogado para dar fecha cierta de reparaciones, caso contrario resolvería el contrato por su culpa. A los 7 días comunique la resolución por CD, pero dicha CD nunca fue retirada del Correo. No obstante eso, la a pagada de la locador se comunicó con mi letrado para pactar una rescisión de mutuo acuerdo, con fecha 31/12. El 30/12 envío el acuerdo por mail, con algunos términos distintos a lo conversado. Yo efectúe la mudanza el 31/12, pero sin firmar el acuerdo, Dada la fecha de Fin de Año. El 2/1 nos comunicamos y expresamos cambiar los términos no acordados, pero la abogada repentinamente cerró la negociación, y dijo que no la llamemos más y que consignemos en febrero. Intenté hablar con la inmobiliaria, pero se niega a recibir las llaves. Mi pregunta es: es válida la CD de resolución sino la retiro? Tengo posibilidades de que no se devengue el alquiler de enero, Dada la maniobra de la letrada? Temo además que curse notificaciones dónde ya no vivo, pues a pesar de haber constituido nuevo domicilio en mi 1* CD, la contestó al domicilio especial. Agradezco su atención y aguardo vuestro consejo. Muchas gracias.

    • Est. Marcia:

      Se trata de un caso complejo para contestarlo sin conocer a fondo loa hechos, porque para rescindir con causa el contrato locativo debe probarse la falta y su gravedad y cabe la interpretación judicial, ya que el locador podría negar los hechos o su gravedad.
      Por otra parte la no recepción de la CD tornaría ineficaz la notificación de su contenido.
      Otra vía de notificación es la notarial, aunque más onerosa, con un escribano diligente es posible realizarla exitosamente.
      Respecto a la constitución del nuevo domicilio en su primera CD es válida, auque traten de ignorarla.
      La entrega de las llaves a la inmobiliaria sólo sería eficaz si estuviera autorizada por el locador en el contrato a recibirlas.
      Para que no se sigan devengando los alquileres y ante el rechazo de las CD, aconsejaríamos una notificación notarial en los términos del art. 1221 del CCyC, y con la reserva apercibiendo que demandará por los daños y perjuicios sufridos, detallándolos.

      Slds. Cdls.

  • Natalia Di fonzo dice:

    Firmé un contrato de locacion u deseo hacer uno esta opcion de resolución anticipada pero en el mismo una clausula indica que se debe dar aviso mediante medio fehaciente con dos meses de anticipación y por ello el propietario quiere que le pague 2 meses en vez de uno. Por lo que leí de tu texto solo correspondería 1. Es así?!

    Est. Natalia:

    El ejercicio de la facultad de resolución anticipada del locatario, pagando la indemnización prevista el el art. 1221 del Cód. Civil y Com. (de orden público), según se trate del primero o segundo año, no puede ser restringida por cláusula alguna del contrato.

    Slds.

    El CCyC, dice: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

    • diego iannone dice:

      Buen dia retomo esta consulta que hiciera Natalia Difonzo, porque considero que su respuesta no dejo claro en el caso de una resolución anticipada de una locacion comercial, si ademas de la penalidad por haberse resuelto el contrato antes del año, hay penalidad y cobro resarcitorio, por la falta de aviso con 2 meses de anticipación. Muchas gracias por su asesoramiento.

      • Buen día.

        La ley (Cód. Civil y Comercial:) no obliga a notificar la resolución anticipada con 60 días de antelación (ver artículo 1221 infra ), sólo impone notificar antes.
        En algunos contratos se acuerda especialmente y en ejercicio de la “autonomía de la voluntad, una notificación con determinados días de anticipación, pero si el contrato no lo prevé, no la hay. Para que hubiera obligación de preavisar con un plazo determinado, debería agregarse al contrato una cláusula similar a la siguiente:
        “El LOCATARIO notificará en forma fehaciente su decisión de resolver al LOCADOR con una antelación mínima de SESENTA (60) días de la fecha cuando restituirá el INMUEBLE LOCADO, asumiendo esta obligación en base al principio de autonomía de la voluntad contractual, establecida por los artículos 958 y 962 del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyC”), considerando que la obligación de preavisar no afecta el orden público.”.

        Slds.

        Dice el Cód. Civil y Comercial: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;

        • gabriel dice:

          Buen dia. me llamo Gabriel
          Se finalizo el contrato el dia 31 de diciembre del 2019, era un contrato por 2 años comercial
          Un mes antes habíamos quedado en renovar, llegando a la fecha de finalizado, de palabra nos mantenían en suspenso, que por problema de los dueños no se podía hacer el contrato pero que nos quedemos tranquilos que en cuanto lo tenían estaba para firmar
          Llegamos a 22 de febrero del 2020 y nos indican que nos nos quieren renovar pero que nos dan una prorroga por dos meses?? pero dicha prorroga la indican como 14 de enero ,-)
          Que debemos hacer, nosotros invertimos mucho desde que nos dijeron que nos iban a renovar. Y como cualquier comercio se planifican los gastos de inversión por adelantado, después de estar 6 años en este lugar que debemos hacer, ? El articulo 1217 y 18 no indican que si las dos partes no se juntan el contrato se renueva solo?
          Por favor necesito una respuesta.

          • Hola Gabriel:
            Para que haya renovación de un contrato vencido por un nuevo plazo (fijado) debe haber mutuo acuerdo, en contrario sólo se va produciendo una renovación mes a mes, hasta que alguna parte rescinda el contrato (ver infra art. 1218 CCyC).
            En su caso sólo podrá renovarse a un plazo fijo (1 o dos años o cuanto sea) por mutuo acuerdo con el locador.
            Slds.
            Dice el CCyC:
            ARTÍCULO 1217.- Extinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la locación: a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso; b) la resolución anticipada.
            ARTÍCULO 1218.- Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.

    • Raquel dice:

      Estimados Dres. Abatti y Rocca, puedo iniciar desalojo anticipado con el contrato comercial (vto 7/2021) y la comunicacion fehaciente del inquilino resolviendo unilateralmente el contrato en diciembre 2020? no encuentro ningun fallo que asimile al modo anormal de terminacion de contrato el vencimiento del plazo

    • Paola dice:

      Soy locadora necesito mi casa nuevamente por plroblemas graves de salud tengo alguna posibilidad de recuperar mi casa?

    • Silvana Lopez dice:

      Les hago una consulta.
      Yo quiero hacer uso de la resolucion anticipada… quiero enviar carta documento a mi locador el 30/10/2019 para dejar el dto el 30/11 …. estoy por terminar el 2do año de mi comntrato, dado que este vence el 28/2/2020. Es decir que sólo quedan 3 meses. EN el contrato hay una clausula de penalidad. Quiere que le pague $500 por dia y los alquileres de los meses 12/2019 , 01/2020 y 02/2020. La Ley prevalece sobre la cláusula del contrato, no? Yo retirandome el 30/11/2019 solo le deberia abonar diciembre… y respecto al deposito…tambien lo pierdo?
      Gracias

      • Hola Silvana:
        Habiendo pasado el año de vigencia del contrato, sólo debe pagar un mes de indemnización y si no hay daños al inmueble ni consumos u otras obligaciones impagas, al depósito se lo deben restituir íntegramente.
        Slds.

        Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

    • Lic. JUAN CARLOS AMUCHÁSTEGUI dice:

      ¿Se puede en un contrato de locación de inmueble para vivienda, agregar una Cláusula “Condición Resolutiva” de acuerdo entre las partes, que cada 6 ,8 o 12 meses de iniciado el contrato, coincidentes con dichos períodos, las partes (locador y locatario) se reúnan, para considerar , si el valor locativo, prefijado al iniciar el contrato , es razonablemente aceptado, con la realidad de la inflación y/o deflación que pudiera haber sucedido en este país, en esos lapsos, dada la inestabilidad, económica financiera por la que se vive en este pais y analizar con esa situción, si es aceptable entre las partes modificar de común acuerdo, ese valor locativo , ajustado a esas nuevas circunstancias, imposible de haberlas adivinado al comienzo???
      Esto evitaría , tanto que se perjudicara el locador, como el locatario , pagando en exceso o en defecto, el real valor en el mercado inmobiliario, que se pudiese obtener, si ese inmueble empezara en cada uno de esos períodos… como si fuera un nuevo alquiler ???…ORTEGA Y GASSET…. YO SOY HOY Y LAS CIRCUNSTANCIAS … MAÑANA PUEDO CAMBIAR

      • Hola Lic, Juan:

        La cláusula podría ser eficaz si incluyera el procedimiento a cual se ajustarían las partes para determinar los nuevos alquileres a regir (ver infra art. 1133 últ. parte en función del 1187, también últ. pte. ambos del CCyC), aunque durante los primeros dos años de contrato (plazo mínimo legal) no cabría al locador resolver el contrato por falta de acuerdo de los alquileres posteriores.

        Slds.

        Dice el CCyC:
        ARTÍCULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.
        ARTÍCULO 1133.- Determinación del precio. El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.

    • Verónica M. Astiz dice:

      Quisiera saber de donde surge que la indemnización por rescisión anticipada del locatario, en los alquileres escalonados, se calcula el monto total dividido la cantidad de meses del contrato. Doctrina, Jurisprudencia?
      GRACIAS

      • Hola Verónica:
        Nuestra interpretación se basa en la lógica siguiente: si aceptamos que los alquileres escalonados son la suma de todos alquileres de los meses del plazo locativo (alquiler global), divididos en alquileres mensuales (casi siempre crecientes), consecuentemente si queremos saber el monto dinerario de un mes o de un mes y medio (indemnización), debemos dividir ese monto (alquiler) global por la cantidad de meses a indemnizar.
        Slds.

        • Ezequiel dice:

          Buen día. Estoy por usar la cláusula de resolución anticipada en un local que alquilo, el locador esta de acuerdo ya que me ocupe personalmente de conseguir un nuevo locatario. Es decir termina mi contrato y empieza el del otro. El problema surge porque según contrato yo debo abonar la penalidad de 1 mes por irme antes y tengo 2 meses que les di de depósito. El dueño dice que como no cumplir el contrato por irme antes de termino NO ME CORRESPONDE RECIBIR EL DEPSITO.. es esto correcto? Pueden retenerme el deposito siendo que entrego todo pago al día y todo en mejor estado al que lo recibí. Desde ya gracias

          • Hola Ezequiel:
            Por resolver anticipadamente le corresponde pagar la indemnización (un mes pasado el año o de un mes y medio antes del año) y el locador debe restituirle el depósito (si está “al día”), en contrario puede descontar las deudas.
            Slds.

            Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

          • Marcelo dice:

            Hola, soy locador, alquile mi casa a un inquilino que sin permiso comenzó a reformarla a “su gusto” cambiando revestimientos, muebles de cocina, mesada y básicamente actuando como dueño de la propiedad sin tener mi permiso y por si fuera poco me faltó el respeto.

            Como dueño quiero rescindir el contrato, pero no se si es lo más apropiado, que opciones tengo?

            • Hola Marcelo:
              Si el contrato prohibe las mejoras, su realización lo violaría y tendría derecho a rescindir el contrato, previa intimación a volver las mejoras a su estado anterior. De negarse el locatario a restituir el inmueble, sólo le quedaría incoar juicio de desalojo. Respecto al respeto, es una cuestión extracontractual.
              Slds.
              Dice el CCyC: Parágrafo 3° Régimen de mejoras
              ARTÍCULO 1211.- Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.
              ARTÍCULO 1212.- Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

      • Natalia salazar dice:

        Buen dia yo me mude 1 mes antes que termine el contrato ya que la locadora me informo que no.me iba a renovar.
        No tengo clausula alguna en el contrato que indique una penalidad yo abone el mes adelantado como siempre y me fui ese mismo mes.Me corresponde pagar una multa?

        • Hola Natalia:
          Aunque parecería injusto, la ley (CCyC, art. 1221) impone una indemnización (de un mes corriente en su caso) a la resolución anticipada, aunque sea en el último mes de contrato.

          Dice el Código Civil y Com. de la Nación (CCyC) que rige las locaciones (alquileres): ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

          Slds.

    • Luis Romero dice:

      Buenas tardes. Estuve un mes fuera del depto que soy inquilino por reparaciones en la unidad por parte del consorcio. Eran filtraciones en las paredes. Padezco de asma y el polvo y demás me perjudicarían, por lo que decidí unilateralmente no hacer goce del depto e irme con una amiga. Puedo reclamar daños y perjuicios a mi estado de salud por la humedad en las paredes en el periodo previo de las reparaciones, aunque sabía de la existencia de tales y firme en el contrato que el depto estaba en excelentes condiciones, teniendo fotos de las condiciones reales? Por otro lado, sabiendo que pague el alquiler del mes de alquiler que estuve fuera, caduca de alguna forma mi derecho de reclamar que no hice goce de la unidad? Puedo rescindir contrato sin indemnizar, habiéndose reparado la unidad?

      • Hola Luis:

        Para reclamar contra lo afirmado y aceptado en el contrato (excelentes condiciones), debe poder probar con firmeza la preexistencia de las anomalías. Las simples fotos no son suficientes, deberían abonarse con otras pruebas. Por otro lado el pago del alquiler sin reservas, presupone conformidad con el inmueble. Igualmente y a pesar de lo anterior, un locador intimado por estos hechos y esgrimidos en una carta documento de resolución con causa, podría verse compelido a declinar su derecho a indemnización.

        Slds.

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