resolucion anticipada por parte del locatario art 1221 codigo civil y comercial

Resolución anticipada por parte del locatario (art 1221 Código Civil y Comercial)


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La resolución anticipada por parte del locatario (art 1221 Código Civil y Comercial) puede ejercerse, cumpliendo algunos requisitos como notificar, indemnización y restituir finca que podrán desobligarlo anticipadamente, pero también hay casos donde por convenio sus deberes resolutorios pueden morigerarse y además existen diferentes efectos según las circunstancias de hecho, tratando este artículo diversas situaciones que podrían originarse.

Introducción

El régimen de locación inmobiliaria permite al inquilino, luego de los primeros seis meses, resolver el contrato notificando al locador e indemnizándolo hasta el primer año de locación con un mes y medio de alquileres y con un mes pasado el año.

El régimen de locaciones urbanas, otorga al locatario la facultad extinguir o finalizar el contrato, sin causa o incausadamente, cuando ya hubiere transcurrido o estuviera cumplido el primer semestre de iniciado o vigente. Así podrá resolverlo o discontinuarlo con una notificación por medio fehaciente de esa decisión y desocupar y restituir la finca, indemnizando al rentista en el primer año de vigencia de la relación locativa, con la suma equivalente a un mes y medio de alquiler vigente al día de restituir el inmueble y con un sólo mes si el inquilino resolviera ya pasado el primer año.

Legislación aplicable

Dice el art 1221 Código Civil y Comercial:

“art. 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;
b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler”.

Requisitos para la resolución anticipada por parte del locatario

El CCyC impone la resolución anticipada del contrato por parte del locatario, tanto para la vivienda, como para los restantes destinos con similares requisitos, luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del contrato y con una prenotificación por medio fehaciente al locador, con antelación a la fecha de desocupación y restitución de la finca.

Resolución y deudas locativas

Aunque podría sostenerse que para ejercer la resolución anticipada, el locatario tendría que estar “al día” en pago de alquileres y cumplidas todas las demás obligaciones a su cargo, emanadas del contrato y de la ley, esta facultad resolutoria del locatario no puede ser cercenada, aunque adeude alquileres o tenga otras obligaciones impagas y así haya dañado el inmueble o deba cargas (consumos, expensas, impuestos, tasas).

Al tratarse de una disposición imperativa (de orden público) y ser norma especial, está vedado a las partes modificarla y rige en toda su extensión. Y, así como el locatario no puede ser compelido a pagar una indemnización contractual por resolver anticipadamente superior a la reglada en el art. 1221 del CCyC, tampoco perderá la facultad resolutoria por adeudar alquileres, expensas, tasas o impuestos, consumos, averías, etc.

El inquilino podrá resolver el contrato, restituir la finca (propiedad inmueble) y por su lado el locador acreedor podrá reclamarle las deudas u otras obligaciones impagas.

Adeudando alquileres ¿es ineficaz la resolución anticipada?

Aunque creemos equitativo que el locatario debería tener derecho a resolver anticipadamente sólo estando “al día” en sus obligaciones tanto de alquileres como también en las demás cargas, es innegable que su resolución no puede limitarse de modo alguno y sólo podría modificarse en absoluto beneficio del locatario, como tal reduciéndole su indemnización a pagar o eximiéndola de ella o permitiéndole resolver antes de los seis meses de contrato.

Notificación fehaciente

Para el aviso de resolución anticipada al locador, la ley impone el requisito de fehaciente. Para que la comunicación sea eficaz habrá de cumplirse la exigencia: “debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador” (art 1221 Código Civil y Comercial).

Por lo tanto, para que la notificación sea eficaz y válida deberá cursarse por algún medio que la otorgue fehaciencia y como tales pueden ser: la carta documento, el telegrama colacionado, el telegrama con copia certificada y aviso de entrega, todos del Correo argentino; la notificación notarial por escribano y podríamos agregar un acta o carta privada con certificación notarial de las firmas del locador y locatario o una escritura pública en cual compareciera el locatario y se notificara el locador.

Aviso simple de resolución

Por la imposición sobre que la notificación sea en “forma fehaciente”, habrá que desechar entonces la posibilidad de un intercambio de cartas entre locador y locatario, uno resolviendo y otro aceptando la resolución anticipada.

También se excluirá la celebración de un convenio o acta privada de resolución para cumplirlo más adelante, porque si desechando el requisito de forma fehaciente se optara igual por formalizar la resolución con los simples documentos precedentes, se estará en la incertidumbre de que el locatario a la fecha de desocupación no restituya el inmueble y continúe en la locación, amparado en no haberse cumplido los requisitos legales.

Mejoras al tiempo de la resolución

Al fenecer la locación por resolución anticipada (art 1221 Código Civil y Comercial) la indemnización máxima a cargo del locatario es la tarifada y podrían darse con las mejoras diversas circunstancias de hecho: a) mejoras obligatorias del locador cumplidas; b) mejoras obligatorias del locador incumplidas; c) mejoras no obligatorias del locador cumplidas o incumplidas; d) mejoras obligatorias del locatario cumplidas; e) mejoras obligatorias del locatario incumplidas; f) mejoras no obligatorias del locatario cumplidas o incumplidas; g) mejoras obligatorias del locador o locatario cumplidas parcial o defectuosamente

Las diferentes situaciones:

a) las mejoras obligatorias del locador cumplidas: aunque el locador hubiese debido cumplir con cuantiosas mejoras que amortizaría en un amplio plazo locativo, para que el inquilino pueda aprovechar la finca, la indemnización máxima persiste;

b) las mejoras obligatorias del locador incumplidas: si el locador se obligó a mejoras que no cumplió y el locatario resuelve, podrá exigir el resarcimiento de los daños que el incumplimiento del locador le generó en el período de goce u ocupación;

c) las mejoras no obligatorias del locador cumplidas o incumplidas: al ser voluntarias no tienen relevancia a efectos de la indemnización resolutoria;

d) las mejoras obligatorias del locatario cumplidas: como integran el alquiler, deberían valuarse prorrateándolas por todo el plazo contractual para calcular cuál será el monto mensual del alquiler con cual se indemnizará;

e) las mejoras obligatorias del locatario incumplidas: al integrar el alquiler, se valuarán prorrateándolas por todo el plazo contractual para calcular el monto mensual del alquiler o precio mensual de la locación a indemnizar;

f) las mejoras no obligatorias del locatario cumplidas o incumplidas: al ser voluntarias no tendrán relevancia a efectos de la indemnización resolutoria si estuvieren prohibidas contractualmente o en beneficio al locador desde construidas, pero en contrario podrían ser indemnizables al locatario.

g) las mejoras obligatorias del locador o locatario cumplidas parcial o defectuosamente: tanto locador como locatario podrá exigir el total o correcto cumplimiento o ejecutar la cláusula penal si se previó o reclamar los daños y perjuicios.

Prórrogas menores y resolución

De resolver antes de los 8 meses ¿corresponde indemnizar y preavisar? En principio no están contemplados por la ley estos casos como supuestos especiales. Por lo tanto, consideramos justo que se prorratee la indemnización al locador de acuerdo al plazo de prórroga y la fecha de anticipación de la resolución.

En consecuencia, cuando el locatario resolviere una prórroga por 6 meses a los 3, tendría que pagar el 25% de un mes de alquiler, esto tomado desde una visión equitativa, porque sería un despropósito para un locatario que prorrogó por 6 meses y decide restituir anticipadamente pasado 2 meses de prórroga, pagar un mes de indemnización.

Notificación anticipada

Como la norma especial (art 1221 Código Civil y Comercial) exige sólo notificación previa, proviniendo de una norma imperativa (de orden público) no puede exigirse al locatario un preaviso mayor, aunque pretenda resolver en cualquier día del mes, incluso del corriente.

Así en el contrato se hayan vedado los alquileres por fracciones de mes y pactado estrictamente los alquileres por mes completo, prevalece la resolución intempestiva por ser un derecho irrenunciable de una norma imperativa.

La resolución no se puede limitar por pactos

Por ser un derecho amparado por una norma de orden público, la resolución anticipada por parte del locatario no podrá limitarse en su extensión de modo alguno, tachándose de ineficaz o nulidad la estipulación que reduzca o mengüe este derecho del locatario; recordamos que sería eficaz una alteración sólo si fuera en favor del sujeto amparado (inquilino).

La indemnización resolutoria sólo admite morigeración

Por ser un derecho a favor del locatario, aunque plasmado por una norma de orden público, podrán limitarse las indemnizaciones a favor del locador y estas morigeraciones para el locatario tendrían que hacerse al suscribirse el contrato original o en sus prórrogas o por convenio separado o en adenda al contrato original.

Por otra parte, creemos ineficaz que mediante una compensación de derechos pueda “negociarse” la facultad resolutoria del locatario, así desechamos bajar la indemnización y extender el plazo de habilitación de la facultad resolutoria a más de seis meses o disminuir este lapso aumentando la indemnización al locador.

Tampoco sería oficioso incrementar la indemnización resolutoria al locador, ni se podría imponer un plazo de preaviso para la restitución de la finca locada.

Resolución y rescisión, sus efectos distintos

Consideramos mal nominada a la resolución anticipada del art 1221 Código Civil y Comercial, porque la resolución tiene efectos retroactivos y la que tratamos claramente no los tiene, por tanto creemos que se trata de una típica rescisión unilateral.

Resolución y “alquileres diferenciados”

Se trata de locatarios que resuelven durante el período de media y baja temporada con alquileres menores, con un inquilino con contrato comercial trienal en zonas de turismo o temporada (Bariloche, Calafate, Cariló, Cerro Bayo, Caviahue, Copahue, Chapelco, La Cumbrecita, Las Grutas, Las Leñas, Los Penitentes, Mar del Plata, Merlo SL, Miramar, Monte Hermoso, Necochea, Pinamar, Puerto Madryn, San Martín de los Andes, Villa Alpina, Villa Berna, Villa Gesell, Villa Grl. Belgrano, Villa Pehuenia, etc.), que pueden tener alquileres diferenciales para las temporadas alta, media y baja.

Cuando el locatario resolviera el contrato durante los periodos con alquileres menores; la indemnización que correspondería al locador debería fijarse sobre el promedio de los alquileres de todo el plazo contractual, para calcular el monto del mes o mes y medio a pagar, porque en contrario se consumaría un abuso del derecho (art. 9º CCyC) o un enriquecimiento incausado del locatario a expensas del locador.

Resolución y “alquileres escalonados”

La filosofía de los alquileres escalonados se plasma en que no se trata de repotenciación de alquileres, sino en que estos alquileres mensuales surgen de la suma total de arriendos del plazo contractual completo o total, sólo que pagables en montos (alquileres) diferentes, que podrían ser tanto crecientes (la mayoría) como decrecientes o simplemente diferenciados.

En consecuencia, la indemnización resolutoria a pagar estará reflejada por la cantidad de meses de indemnización (uno o mes y medio), dividido por el monto total del contrato o sea, se dividirán los alquileres totales por la cantidad de meses de plazo pactado (mínimo 24 meses) y se resarcirá con uno o mes y fracción, según el plazo locativo ya cumplido.

Restitución de la finca con faltantes o averías

Consideramos que igualmente el locador tiene que recibir la finca, aunque en el “acta de restitución” a suscribir por ambas partes debe consignar todos los elementos que falten y las averías que visualmente se presenten con un examen minucioso.

Si luego de recibido el inmueble se encontraren averías inadvertidas, deberán inmediatamente certificarse y reclamar al locatario de inmediato.

También en el acta de restitución podrán insertarse reservas que amplíen o reduzcan los plazos para reclamar pérdidas o averías inadvertidas o que tarifen o morigeren las indemnizaciones pertinentes.

Con la resolución cesan los devengamientos

Las nuevas obligaciones por alquileres y otros gastos, tales como expensas de la propiedad horizontal, tasas, impuestos, servicios, contribuciones, etc. cesarán a partir de cumplirse la restitución del inmueble, previa y eficazmente notificada al locador.

También cuando ante la ausencia o negativa del rentista fue “puesta a su disposición” mediante una consignación eficaz, sea judicial o notarial, aunque esta última tendría mayores requerimientos, como un acta de desocupación de la finca y declaración de retiro de sus cosas por el locatario más la entrega de las “llaves”.

Este beneficio del locatario excluye los intereses, multas o penalidades que estén devengándose en favor de terceros por incumplir el inquilino deberes locativos anteriores al reintegro, sean “expensas”, tasas, impuestos, servicios, contribuciones, etc., máxime cuando rechazan el pago parcial o sólo de las últimas, habiendo alguna obligación anterior impaga.

Resolución y fiadores

Todas las eventuales obligaciones subsidiarias de los fiadores por nuevos incumplimientos del locatario tendrán “de pleno derecho” sus mismas causas de cesación, al responder con sus garantías por idénticas obligaciones.

Bibliografía recomendada

Congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos. DNU 320/2020 1Congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos. DNU 320/2020 2Congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos. DNU 320/2020 3

 

 

 

 

 

Acerca de los Dres. Abatti y Rocca

Abatti y Rocca (h) constituyen garantía de prestigio como autores. Sus más de 50 obras doctrinarias y prácticas son prueba de ello, además de la difusión de sus conocimientos en medios masivos y de su destacado rol profesional como asesores y letrados.

Baste citar como ejemplo la modernización de los códigos procesales de la provincia de Buenos Aires, Santiago del Estero y Mendoza, que incorporaron la figura del “desalojo abreviado”.

Entre sus obras publicadas en la materia se destacan: Manual práctico de alquileresContratos inmobiliariosCláusulas inmobiliarias; Desalojo de inmuebles; Práctica procesal de la locación; Locaciones y procesos de desalojo; Práctica de la Propiedad horizontal.

Entre sus obras publicadas sobre contratos se destacan: 1500 modelos de contratos (8 tomos); 400 modelos de contratos150 modelos de contratosContratos agrarios; Contratos para contadores; Contratos de la medicina.

Por último, merece mención la obra sobre cartas documento: 550 cartas documento.

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291 comentarios en “Resolución anticipada por parte del locatario (art 1221 Código Civil y Comercial)”

  1. Estimados
    Mi contrato de alquiler de dos años finaliza en octubre del 2021. A raiz de una fuga importante de gas en los caños subterraneos de la casa, la empresa natugy clausuro el servicio hasta q se realice todo el arreglo de la instalacion de gas. Lo comunique a la inmobiliaria , vinieron gasistas , pasaron presupuesto a esta y me dijo que los propietarios no lo van a hacer. Muy agresivamente me dijo q no me cobrarian el mes, y que me vaya en un mes. vivo con mi hijo menor . no me auxiliaron en nada, ni para cocinar y para bañarme.
    Hace una semana que estoy asi . debo consensuar o mandar directamente CD?

  2. Buenas tardes. Estoy por rescindir un contrato anticipadamente, soy locatario. Pero en el contrato encuentro esto:

    EL LOCATARIO podrá resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión a la LOCADORA con 60 días de antelación

    Yo quiero notificar con un mes de antelacion puedo tener algun inconveniente?

    Saludos

    1. Hola Juan:
      Nuestra interpretación es que la resolución anticipada del locatario no puede limitarse de modo alguno.
      Slds.

  3. Federico Clevers

    Buenas tardes. Estoy por rescindir un contrato anticipadamente, soy locatario. Pero en el contrato encuentro, además del mes de indemnización, una parte donde el locador se deja también el mes de depósito. Además dice que si yo le notifico hoy, el mes de octubre se lo debo pagar completo . Me parece que es mucho. Espero su respuesta gracias

    1. Hola Federico:
      La única indemnización que debería pagar por la resolución anticipada del contrato (después del año), sería de un mes de alquiler y si no hay deudas ni daños, el depósito se lo tendrían que reintegrar, a pesar de lo que diga el contrato,. La resolución debe prenotificarla al locador por carta documento.

      Slds.

  4. Hola soy locatario y quería saber si para una resolución anticipada basta una nota hecha por mi o por que otro medio debería notificar al locador. Saludos. Muchas gracias

    1. Hola Maxi:
      Para resolver anticipadamente el contrato debería enviarle al locador una carta documento del Correo Oficial.

      Sldsl.

  5. Hola. Alquilamos un departamento en Capital Federal hace menos de una semana, pero resulta invivible y nos queremos ir. Más allá de los ruidos constantes del edificio por tratarse de un dpto interno y antiguo (cuando abren una canilla, descarga algún baño, caminan, etc, todo se escucha), la bacha de la cocina hay que cambiarla por completo según el plomero de la inmobiliaria, el calefón no calienta, brota agua por la rejilla del lavadero. Se pueden considerar estas razones como justa causa para rescindir el contrato? cuales serían los costos que deberíamos asumir si nos vamos antes de los 6 meses. Gracias

    1. Hola Alejandro:
      Por los problemas de reparaciones, deben intimarlo inmediatamente al locador para que los solucione. Sobre los ruidos, si son consecuencia de la antiguedad y ubicación que Uds. conocían no cabría reclamo. Podrían reclamar la rescisión del contrato en caso de no hacer el locador las reparaciones intimadas en un plazo de 10 días..
      Si Uds. quisieran unilateralmente y sin causa resolver anticipadamente antes de los 6 meses el contrato, deberían pagar lo que les falta para llegar a 6 meses, más 1,5 meses de indemnización.

      Slds.

  6. Hola, tengo una consulta. En el contrato que firmé en CABA, en Agosto 2019, no se expresa que debo pagar multa si rescindo el contrato.
    Solo dice:
    Transcurridos los primeros seis meses de contrato, la parte locatarios podrá rescindir el contrato avisando su decisión al locador por escrito con una antelación mínima de 30 días.

    Yo avisé con esa antelación, me dicen que debo pagar un mes de alquiler por irme luego del año. Pero mi duda es que eso no está aclarado en el contrato, si bien lo decía la vieja ley.

    1. Hola Andrea:
      Si el contrato sólo dice eso, podría interpretarse como una liberalidad del locador sobre el cobro de la indemnización. Aunque por ser una norma de orden público la liberación debería ser más explícita.

      Slds.

  7. Buenas Dres. Mi locataria no cumplio nada de los arreglos que habíamos quedado de palabra, al firmar. Nunca me atrase con el alquiler, voy por el 9 mes solo me atrase con la luz ( por la falta de trabajo por pandemia) pero en estos días lo regularizo, el dia lunes 31el esposo de la dueña (policia bonaerense) me corto los cables de la luz , y hoy me cortaron el agua, deduzco que quieren que me vaya, que puedo hacer como inquilino?Tengo dos chicos, uno con cert. De discapacidad, estoy al día con el alquiler, realmente nunca me ocurrió algo así, y son muy violentos.
    Gracias Dres. Espero su respuesta.

    1. Hola Miguel;
      Los hechos que relata son delictuosos, por tanto correspondería denunciarlos en la policía o en la Fiscalía Penal.

      Slds.

  8. Hola. Una consulta. Si soy inquilino hace 9 meses de un local con fin comercial, y quiero rescindir, me deben devolver el depósito? Tengo que abonar algo más?
    Gracias.

    1. Hola Luciano:
      Pasados los 6 meses de contrato puede resolver pagando una indemnización de un mes y medio de alquiler y si no hay deudas ni daños, deben reintegrarle el depósito de garantía.
      Slds.

  9. Hola, voy a resindir el contrato de locación antes del año (9meses) consulta debo abonar la indemnización de 1 mes y medio y el deposito se pierde?

    1. Hola Gabriela:
      Debe pagar esa indemnización pero el depósito no se pierde, si no hay daños ni deudas, en contrario responde por éstas.

      Slds.

  10. Buenas noches. En caso de que en el contrato se acuerde la posibilidad de rescisión previa por parte del locador, podría aplicarla el locador o está impidido por el Código Civil? La clausula expresamente dice «Ambas partes tienen la facultad de rescindir anticipadamente el presente contrato de locación a partir de los 6 meses contados desde el 1ro de diciembre de 2019, debiendo notificar fehacientemente de ello a la contraparte con una anticipación no menor a 60 días.» En este caso, el locador no cuenta a su favor con ninguna de las razones que expone el art. 1219.

    1. Hola Martín:
      Por más que se haya insertado la facultad de rescisión «sin causa» del locador, esa cláusula es nula y el único que puede resolver anticipadamente «incausadamente» es el locatario.
      Sds.

  11. Hola buenos días, me acabo de mudar hace 10 días a un departamento que no se encuentra en las condiciones que especifica el contrato… detalló los problemas que tuve… 4 azulejos del baño se levantaron por humedad, el calefón no apaga cuando se cierra la canilla y actualmente están rompiendo el piso de la cocina y lavadero por una rotura de caño que inundó el departamento de abajo entre otras cosas que son menores pero no dejan de ser importantes… quiero rescindir el contrato y que se me restituya el deposito y la inmobiliaria no lo quiere aceptar…. que puedo hacer ya que me siento estafada?
    Muchas gracias!

    1. Hola Marcelina:
      Lo primero que debe hacer es enviarle una carta documento al locador directamente, reclamando la reparación de las averías bajo apercibimiento de rescisión automática del contrato y restitución del depósito y ante un resultado negativo recurrir a un abogado para iniciar juicio de daños y perjuicios

      Slds..

  12. Hola,
    hago una consulta, yo arranque un contrato bajo la nueva ley y a los 3 meses doy aviso que en 3 meses me voy. o sea al cumplido el mes 6 de contrato, no debo pagar ninguna recisión verdad?
    o tienen que transcurrir 6 meses para luego yo poder avisar con 3 meses. y así entonces me puedo ir al 9 no mes?
    me harian el favor de clarificarme eso? muchas gracias.

    1. Hola Rolando:

      No hay jurisprudencia, pero entendemos que si la resolución es para después de los 6 meses de contrato, sería viable.
      Slds
      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
      a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
      En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
      b) En los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.

  13. Que tal Dres,
    Como inquilino procedí a la rescision del contrato por lo que avisé en Abril por mail a la inmobiliaria y ellos aceptaron. Resulta que siendo el departamento despojado de sus cosas, pintado y libre de deudas, multas e intereses, el DUEÑO (porque inmobiliaria alega que la ultima decision la tiene él) se niega a recibir las llaves y firmar el acta argumentando que el mismo no se encuentra optimo por detalles que no estan claros en el contrato y que estando detallados, como un problema de filtracion de agua y humedades, son responsabilidad de él mismo cubrirlos. La rescision tiene fecha 30/6, estamos en Agosto y ante la negativa de recibir llaves quiero preguntar si los alquileres y demas impuestos y servicios siguen teniendo validez. En consecuencia, cómo debo finalizar la relacion contractual para no seguir soportando estas actitudes? Lei sobre consignacion de llaves, escribano como testigo, cartas documentos, etc…
    saludos cordiales

    1. Hola Mauro:
      La resolución del contrato debe notificarla al locador y por carta documento y el locador debe recibirle el inmueble, aunque tenga reclamos sobre su estado o deudas y si no lo recibe Ud. debería hacer la consignación judicial, La notificación de la resolución hace finalizar el devengamiento de alquileres y accesorios (ver infra la parte pertinente del art. 1222 del CCyC).

      Slds.

      Dice en su parte pertinente el CCyC, art. 1222.- Intimación de pago y desalojo de viviendas. … En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.

  14. Estimados doctores. En primer lugar agradezco la respuesta personalizada. Soy locador y me encuentro ante de la necesidad de vender el departamento el cual está alquilado hace dos meses. Que tipo de resarcimiento debo que realizarle al inquilino?

    1. Hola Leonel:
      Si Ud. no previó en el contrato de locación la cláusula de rescisión por venta del inmueble (art. 1189 CCyC) y si pagaba o no indemnización, debe esperar que finalice el plazo contractual, salvo que arregle con su inquilino.
      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1189.- Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario, la locación:
      a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
      b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.

  15. Dr. Mi inquilino me notifico por Carta Documento el dia 30 de junio, que rescindia el contrato a partir del 31 de julio cuyo motivo era no haberle entregado los recibos para poder deducirlos de ganancias, a pesar de que en contrato decia que el comprobante de la transferencia era suficiente recibo. No me pago el alquiler de julio, abl y servicios sanitarios, mas roturas y otras cosas. Pregunto le corresponde la indemnizacion del mes de alquiler:. Gracias

    1. Hola Mirta:
      El locatario debería haberla intimado a entregarle los recibos antes de rescindir. Por ello creemos que le correspondería pagar la indemnización.

      Slds.

    2. Buenas tardes dres. Tengo un contrato de comodato y necesito rescindirlo, ya que por razones económicas necesito vender el dpto. Ya comunique a la comodataría de la rescisión pero no quiere irse. Que debo hacer? Gracias. Saludos

      1. Hola Silvana:
        Si el comodato está vencido o no tiene plazo y el comodatario no quiere restituir el inmueble, debe iniciarle juicio de desalojo, previa intimación a restituir el inmueble.

        Slds.

  16. Buenas tardes, por cuestiones personales debo rescindir de mi contrato de alquiler al 3er mes de vigencia del mismo, cumpliendose el 3er mes en agosto. En el contrato solo solo se menciona en este caso la obligación del Código del art. 1221, pero en el mismo solo habla de resolución a partir de los 6 meses.
    Quiero consultar si en mi caso debería de abonar el mes y medio establecido en la norma, o si por el contrario debería de abonar mas por no alcanzar los 6 meses. Y si es posible que no quiera devolverme el deposito.
    Y como debería de notificarlo?

    Muchas gracias, saludos!

    1. Hola Daniela:
      Para resolver el contrato deben haber pasado 6 meses, por lo tanto si resuelve a los 3 meses, debe abonar los 3 meses restantes y además pagar la indemnización de 1,5 meses. Si no hay deudas el depósito se podrá compensar. Debe notificar al locador por carta documento o personalmente haciéndole una carta de resolución y que firme la copia como prueba de recepción.

      Slds.

  17. Buen dia, necesito finalizar un contrato de alquiler, siendo yo la coinquilina con otra persona que no desea deshabitar el inmueble. En seis meses finaliza el contrato. Quisiera irme ya por mala convivencia con esta persona.
    Como puedo exigir que acuerde conmigo a finalizar este acuerdo, abonarle al dueño y acordar en buen termino todos?
    Gracias

    1. Hola Eugenia:

      El contrato debe ser resuelto por ambos coinquilinos si los dos son locatarios, por lo tanto si Ud. sola no puede y el locador debe rechazar su resolución.

      Slds.

  18. Hola! Estoy alquilando un departamento cuyo edificio no está subdividido por lo tanto hay un único dueño del edificio y no hay consorcio ni reglamento de copropiedad. En las expensas hace tiempo que nos cobran un impuesto a cuenta de mayor superficie a Rentas ademas de Rentas «común», se lo planteo al administrador y éste me exhibe un documento de que ese dinero se lo entrega al locador (dueño del edificio), ese dinero no ingresa a Rentas, yo no se su destino. Emplacé a la inmobiliaria para que me expliquen el destino de ese dinero y muestren documentación que justifique que va a Rentas, hasta el momento su única respuesta fue que hablara con la administración, la cual ya me explicó lo que les expuse. En ninguna clausula del contrato yo me obligué a pagar impuestos futuros, ese pago no me corresponde. Puedo resolver el contrato por rehusarse a contestar? Porque claramente es una avivada del dueño que no tiene como justificar y hace 6 meses que me tienen con evasivas y no me responden concretamente.
    Gracias

    1. Hola Luciana:
      Su relación es con el locador a quien debe intimar a que regularicen las liquidaciones y le reintegren lo mal cobrado bajo apercibimiento de rescisión del contrato y demandar daños y perjuicios.

      Slds.

  19. Buenas tardes
    En el contrato de alquiler si yo aviso con los 60 dias como dice en una clasula del mismo, la rescicion anticipada, que en mi caso vence el contrato en noviembre 2020. Si yo aviso que me voy el 1 de octubre. Estoy obligada a pagar 2 meses de multa (asi figura en el contrato)? Se que la ley dice 1 1 1/2 mes. pero lo que me confunde es saber si haciendo el pre aviso de 60 dias, igual tengo que pagar la multa.
    Muchas gracias

    1. Hola Fabiana:
      Puede resolver anticipadamente en cualquier caso, pagando un mes de indemnización porque su contrato se rige por el CCyC sin la reforma.

      Slds.

  20. Estoy rescindiendo un contrato de alquiler despues de que pasaran 6 meses del mismo. Me exigen desde la inmobiliaria que lo entregue pintado, pregunte cual era el color de pintura del depto para entregarselo pintado con el mismo color y ellos no saben cual xq se realizo una mezcla. Yo lo quiero pintar pero ellos no me dicen cual es el color de pintura y me advierten de que si no es el mismo que tenia cuando lo recibi se quedarian con el deposito. Mi pregunta pueden ellos exigirme que lo pinte del mismo color sino se quedan con el deposito? Lo puedo entregar pintado de otro color y recibir el deposito integro?

    1. Hola Guido:
      Si en el contrato se exigía restituirlo recién pintado y no aclaraba el color, podría intimarlos por carta documento que le aclaren con qué color en 3 días,, bajo apercibimiento de pintarlo con los más parecidos al existente.

      Slds.

  21. DRES. ABATTI – ROCCA (H)
    Buenos días
    Soy LOCADOR. El contrato que he firmado hace referencia a que los alquileres deben pagarse en forma anticipada del 1 al 5 de cada mes.
    El inquilino tiene cláusula diplomática y quiere resolver el contrato anticipadamente con lo cual no tengo problemas.

    Mi pregunta es si al dejar la propiedad, debe pagar el mes completo aunque no lo haya utilizado completamente o paga solo el proporcional de días hasta la entrega
    Agradezco su respuesta

    1. Est. Santiago:
      Dependerá si en el contrato se previó la indivisibilidad, del mes o el alquiler mensual.
      Si no está previsto la regla es que puede resolver cualquier día y pagar el proporcional.

      Slds.

  22. Buenas tardes.
    Quiero rescindir el contrato de alquiler de mi departamento porque hace dos meses que no estoy ahí, me vine a lo de mi mamá a pasar la cuarentena con ella. Tengo dos consultas.

    ¿Se puede notificar de una rescisión de alquiler a la inmobiliaria/locador por email? Me dijeron que por la pandemia los medios digitales de comunicación pueden usarse.

    y segundo, ¿Tengo que hacerlo con 30 días de anticipación aunque en mi contrato no lo especifique?

    1. Hola Fátima:
      La resolución debe notificarla al locador por carta documento y de no imponer el contrato un plazo especial puede ser en cualquier momento, aunque conviene que corresponda con fin del mes, ya que algunos contemplan su indivisibilidad..

      Slds.

  23. Buenas tardes! Tengo una consulta. Estoy alquilando una casa cuyo contrato finaliza en febrero. Por cuestiones familiares la propietaria nos solicitó anular el contrato (de más de un año) y abandonar el inmueble lo antes posible ya que ella debe volver a vivir allí. Nos dijo que nos va a devolver el deposito que hicimos en ese momento y no sabemos con qué plazo contamos para conseguir otro alquiler y que debemos entregar la casa pintada y con las condiciones en las que fue alquilada. Podrían decirme cuales serían las condiciones adecuadas en las cuales nos deberíamos ir?

    1. Mi caso es muy similar, hace un mes firmamos contrato y el propietario pide rescindir el contrato por problemas complicados de su familia. Pero tampoco nos quiere dar los 2 meses de depósito que dimos

  24. Hola! Les hago una consulta.
    Desde que arrancó la cuarentena obligatoria (marzo 2020) no estoy habitando mi departamento de alquiler en CABA (el cual alquilo desde agosto del 2019) ya que mis actividades quedaron paralizadas y me vine a la casa de mi madre en Rosario, Santa Fe.
    Estoy manteniendo los servicios y gastos de la casa aunque no esté habitada pero es mucha la plata que se me va y ya no estoy pidiendo pagarlas.
    Quiero rescindir el contrato, qué multas se aplicarían? Necesito escribanos o es un acuerdo de palabras?
    Gracias

    1. Hola Leila:
      Si resuelve antes del año de contrato debe pagar un mes y medio de alquiler como indemnización y si lo hace pasado el año, un mes. Debe enviar carta documento al locador notificando la resolución anticipada e indicando el día de entrega del inmueble (fin de mes). Si el locador es confiable no necesitará escribano y, el locador le debe entregar un recibo del inmueble sin daños ni faltas. En contrario sí para que certifique el estado del inmueble y la devolución o no del depósito.
      Slds.

    2. Estimado Dres, tengo un contrato que se vence el 31/07/20, es decir con la vieja ley y con ajustes semestrales. Puedo hacer una prórroga de ese contrato sin dejarlo morir, es decir prorrogarlo antes del 31/07/20 por 24 meses y con ajustes semestrales a pesar de la vigencia de la nueva ley de alquileres?
      Desde ya, muchas gracias!!!
      Enrique

      1. Hola Enrique:
        Consideramos que la prórroga de un contrato vigente no entraría en el nuevo régimen, siempre que no implique modificar sustancialmente las obligaciones de las partes..

        Slds.

        1. Gracias Dr por su pronta respuesta. Le digo que lo modifico y ud me dirá si son modificaciones sustanciales: 1) obviamente prorrogo el plazo por 24 meses; 2) cambio el valor del alquiler y lo ajusto semestralmente, 3) modifico el depósito (lo actualizo al nuevo valor del primer mes de prórroga), 4) mantengo los mismos garantes.
          Muchas gracias Dr, espero haber sido claro en la consulta.
          Enrique

  25. Estimados doctores: Alquilé justo cuando comenzó la cuarentena obligatoria. Luego de varios meses de incertidumbre, finalmente no me aceptaron el cese de pagos (art 1203), por lo que di por resuelto el contrato (art 1090) ya que no pude tomar posesión de la vivienda. La inmobiliaria me bloqueó telefónicamente. Mandé carta documento donde aviso resolución y solicito forma de entrega de llaves y no la reciben («domicilio cerrado») a pesar que les avisé por email y el aviso de Correo Argentino. Qué hago con las llaves? Cómo las consigno? Se hace consignación judicial? La hago yo o necesito un abogado? Gracias.

    1. Hola Fernando:
      Si el contrato fue formalmente rescindido con causa y el locador no le recibe las llaves, debería consignarlas judicialmente con intervención de abogado.
      Slds.

    2. Gonzalez Gaston

      Doctores, buen día y agradezco de antemano su predisposición. Alquilé una casa sin ningún desperfecto ostensible. A la semana, 1er lluvia, entró agua por todas las paredes dejando en descubierto que el locador había maquillado la propiedad con el solo fin de alquilarla. No solo eso. Ante la minima lluvia, o el flujo de humedad por las paredes salta la termica constantemente. A su vez las instalaciones de gas están en tan malas condiciones que no funciona ninguna estufa! (Tiro balanceado). Ni hablar del frío que estoy pasando y tuve que enviar a mis hijos chicos a vivir a lo de un familiar ya que en insostenible el frio que hace adentro. De los 3 baños sólo funciona 1. Al manifestarle esto al propietario recibí de él amenazas e intimidaciones. Claramente aquí hay vicios conocidos por el locador previamente y esto es una estafa a todas luces. La casa está realmente inhabitable a 1 semana de haber ingresado. Estoy desesperado. Ante esta situación ¿Estoy facultado a rescindir y reclamar daños y perjuicios? Desde ya que no me van a querer devolver el deposito en gtía… ¿No me queda otra que reclamarlo judicialmente e incurrir en esos gastos? Muchas gracias

  26. Buenas tardes,

    En mi contrato dice:

    Este contrato podrá ser rescindido por el locatario, una vez transcurridos los primeros tres meses del contrato, debiendo avisar en forma fehaciente con una anticipación mínima de 60 días, debiendo abonar la indemnización que marca el art. 1221 CC y C.

    Pero, al querer rescindir el contrato me dijo el locador que solo puede ser pasado los seis meses de alquiler con una multa de un mes y medio. Ahora me entero de que esta en el CC y C. pero sin embargo por lo que se convino en el contrato era otra cosa.

    Debo pagar los tres meses y la multa; cuando en el contrato me dijeron y pusieron otra cosa, por ejemplo tres meses?

    Desde ya agradecido

    1. Hola Sergio:
      Puede resolver pasados los tres primeros meses si así lo convinieron en su contrato y debe pagar la indemnización de un mes y medio. Es discutible si debería o no preavisar con 60 días, dado que se le permite resolver antes de los 6 meses.
      Slds.

  27. Hola mi consulta es la siguiente, alquile un ph hace un mes en el contrato dice que los servicios de luz gas agua y municipal estan a mi cargo, una semana despues de tomar posecion me informa la dueña que los servicios son compartidos que debo pagar porcentaje de ellos y que el municipal debo pagar el 100% siendo que son 3 departamentos.no estoy de acuerdo con los porcentajes y no se me aviso antes de firmar que eran compartidos, la inmobiliaria no me da respuesta.puedo reclamar que independice los servicios de alguna manera? Gracias

    1. Hola Marina:
      Si en el contrato no se especifica la situación, debe enviarle carta documento al locador rechazando el pago compartido de los servicios y del total del ABL, bajo apercibimiento de abonarlos y descontarlos de los alquileres a pagar.

      Slds.

  28. Hola! Antes que nada gracias por las respuestas tan personalizadas. Cuento mi caso. Soy inquilina en prov de Bs as, de un ph pero sin el contrato de propiedad horizontal, eso me entere ahora a raíz de este problema. Yo alquilo por inmobiliaria, y mi vecino, somos tres alquileres hace dos meses que no deja de molestar con ruidos molestos. En su departamento funciona una pseudo sala de grabación y ensayo(no habilitada lógico). En cuarentena comenzó a tocar música, escuchar música, tocar el bombo y demás por fuera de la sala que tiene acustizada para eso. Lo tengo literalmente al lado y el realiza todos estos ruidos a volúmenes elevados y con sus puertas y ventanas abiertas. Se intentó hablar con el pero tiene respuestas agresivas o directamente cierra la puerta en al cara o lo que es peor, hace más ruido. Esto sucede desde mediados de abril. Al ver que no podía entenderme con el hable con la inmobiliaria, que también le alquila a él ( ahora me entere que no tiene contrato de alquiler sino comodato). No hubo mejoras en su accionar. A mediados de mayo habló por whatsapp con la dueña contándole lo sucedido y me pide días par arreglar la situación pero no mejoró. Hace unas semanas lleve una nota a la inmobiliaria donde detalla todo esto, con la fecha en que ellos fueron notificados de la situación. El tema es que ya no quiero estar más acá porque es insoportable, y angustiante. Yo renové contrato en enero. Me quiero ir, puedo pedir irme por esta causa y no tener que pagar el punitorio por irme antes? De que otra manera me tengo que manejar? Ya hice todo lo que esta a mi alcance, incluso denuncie en la municipalidad y llame al móvil cuando el sonido era insoportable pero no vinieron.
    Espero su repuesta y perdón por lo extenso, es que ya no se que mas hacer. Gracias

    1. Hola Paz:
      De ser insoportable la situación debería enviar una CD al locador explicando el problema y dándole un plazo de 10 días para solucionarlo, bajo apercibimiento de rescindir la locación con causa y reclamar daños y perjuicios, por lo que implica la mudanza, nueva locación, comisión, etc.
      En la rescisión con causa (ruidos ensordecedores) no hay indemnización al locador. Tomar en cuenta que los ruidos deben ser más que una pequeña molestia.

      Slds.

  29. Buenas tardes, quería consultarle por la siguiente situación: En el mes de noviembre de 2019 por el trabajo de una obra en construcción del vecino, se originaron rajaduras en la propiedad del locador, provocando que se desprenda polvillo del techo y rajaduras en las paredes. Hasta este mes el locatario no había hecho reclamo alguno de querer irse de la propiedad. En el dia de ayer, por whattsaap informa que se quiere ir antes del vencimiento del contrato, por lo mencionado anteriormente y que ademas sufre de asma (esto nunca nos lo dijo anteriormente). Mi duda es si el locatario debe abonar la indemnización por resolución anticipada, y ademas que pasa con el deposito.
    Esta situación no es por culpa del locador, es por una obra en construcción lindera, a la cual ya se le notificó de los problemas que ha ocasionado en la vivienda. Saludos y Gracias.

    1. Hola Elizabeth:
      Si el inmueble no estuviera en condiciones de habitabilidad y previo reclamo (por medio fehaciente) al locador para que lo repare en un plazo perentorio y sin resultado, el locatario podría rescindir con causa y sin indemnización el contrato y de no haber daños por él ocasionados, ni adeudar alquileres y/o gastos, habría que reintegrarle el depósito. El problema con el vecino por las reparaciones es sólo incumbencia del locador.

      Slds.

  30. Necesito hacer la siguiente consulta: Estaba por firmar un contrato de locación de vivienda con la actual ley de alquileres, por 24 meses, con fecha de firma el 17 de Junio de 2020, pero la vigencia del contrato tiene fecha 1° de Julio de 2020; mi consulta es si la nueva ley de alquileres se promulga y se publica en el Boletín oficial por ejemplo el día 18 de Junio de 2020, mi contrato quedaría vigente con la ley actual o tendría que adaptarse a la nueva ley de alquileres?? Es decir que es lo que se toma como fecha, la de la firma del contrato (17/06) o la de la vigencia inicial del contrato (01/07/2020)?
    Muchas gracias!!!

    1. Hola Enrique:
      La fecha del contrato es la de celebración. Pero todavía no se sabe cuando comienza a regir la nueva ley y tampoco si será rectroactiva o no, recién lo sabremos cuando se publique el el Boletín Oficial.
      Slds.

      1. Muchas gracias Arístides, ahora bien si firmo el 17/06 con vigencia 01/07, lo que vale es la fecha del 17/06?? Y por otro lado, lo que se aprobó me parece que claramente dice que es para los nuevos contratos que se celebren con posterioridad a la publicación de la ley en el Boletín oficial. Me lo podría clarificar??
        Muchas gracias!!!

  31. Buenas tardes,
    En mi contrato dice:
    Este contrato podrá ser rescindido por el locatario, una vez transcurridos los primeros seis meses del contrato, debiendo avisar en forma fehaciente con una anticipación mínima de 30 días, debiendo abonar la indemnización que marca el art. 1221 CC y C.

    Nosotros estamos en nuestro segundo contrato ya en este departamento. Hace un año y 8 meses. Hay manera de retirarnos antes sin pagar indemnización? Incluso yéndonos un mes antes, debemos pagar indenmización?

    Desde ya agradecida

    1. Hola Ivana:
      Sí, resolviendo antes del plazo pactado corresponde indemnizar, en este caso sería (pasado un año de contrato) un mes de alquiler..
      Slds.

  32. Hola: Desde Enero alquile una propiedad de CABA a una familia. La mayoria de sus miembros vive en la costa. Argumentan que por la cuarentena ya no podran hacer uso del inmueble pues se encuentran confinados alla y solicitan se concrete la rescision con un familiar que se encuentra en CABA y figura en el contrato firmado. La carta documento de solicitud de rescision me llego desde la costa el 11 de Junio. Corresponde que me paguen el mes de Junio completo y/o una indemnizacion o corresponde la devolucion parcial o total del deposito a esta gente ? Si corresponde devolucion parcial, se aplica el dia de la llegada de la carta documento o cuando sea posible trasladarse para firmar la rescision ? Cabe la figura de fuerza mayor o caso fortuito para la solicitud de rescision ?

    1. Hola Pedro:
      La cuarentena por sí sola no sería causal suficiente para resolver el contrato habitacional antes de los 6 meses de vigencia del contrato. Si igualmente Ud. lo acepta, debería pagarle alquiler hasta entregar el inmueble y también la indemnización (1 y 1/2 meses de alquiler). Si no quedaran deudas ni daños cabría reintegrarle el depósito (o compensarlo).
      Slds.

  33. Buenas tardes, les comento la problematica que estoy atravesando:
    Arranque a alquilar un departamento hace unas 3 semanas, en esta ultima semana la propiedad comenzo a tener problemas severos de humedad, se mancharon todas las paredes, placard, muebles, etc.
    Hablamos con el propietario y no nos da una solucion concreta al problema, sufro de asma y la realidad es que no quiero seguir viviendo en un lugar en estas condiciones.

    Hay alguna forma de rescindir el contrato sin tener que pagar la indemnizacion?
    Gracias!

    1. Hola Jorge:
      Podría enviarle una carta documento al locador reclamando por el arreglo de las humedades en el plazo perentorio de 10 días, bajo apercibimiento de rescindir el contrato y reclamarle los daños y perjuicios.
      Slds.

  34. Hola Enrique:
    La resolución anticipada es norma de orden público y en favor del locatario (considerada la parte más débil). Aquí hubo una mejora para el locatario y también un empeoramiento, por lo tanto deberían anularse ambas posibilidades y aplicar en su redacción original del art. 1221 del CCyC. No podría aplicarse de lo pactado sólo la parte más beneficiosa para el locatario.

    Slds.

    1. Muchas gracias Arístides, ahora bien, ya está firmada la prórroga, entonces, qué pasaría si yo, siendo el locatario, avisase con 10 días anticipación, por ejemplo; en ese caso me podrían hacer pagar una multa o indemnización?? O con lo firmado, solamente no debería pagar si aviso con 60 días de antelación??. Muchas gracias!!!!

      1. Hola Enrique:
        Estimando la nulidad de toda la cláusula, podría: a) notificar la resolución con 10 días de anticipación y pagando la indemnización legal; o b) atenerse a lo pactado y prenotificar con 60 días, sin indemnización.
        Slds.

        1. Muchas gracias Arístides, ahora bien, habiendo terminado el contrato comercial de 36 meses, y habiendo firmado esta prórroga por 6 meses, cuál sería en este caso la indemnización legal si yo quisiera avisar con 10 días y entregar el inmueble como ud me dice? 1 mes o 1 mes y medio??
          Muchas gracias!!!

          1. Hola Enrique:
            La indemnización en la prórroga es de un mes, porque a todos los efectos se considera extendido el plazo original del contrato. Si en contrario fuera renovación, comenzarían a contarse los plazos desde el día de renovado el contrato.

            Slds

              1. Necesito hacer la siguiente consulta: Estaba por firmar un contrato de locación de vivienda con la actual ley de alquileres, por 24 meses, con fecha de firma el 17 de Junio de 2020, pero la vigencia del contrato tiene fecha 1° de Julio de 2020; mi consulta es si la nueva ley de alquileres se promulga y se publica en el Boletín oficial por ejemplo el día 18 de Junio de 2020, mi contrato quedaría vigente con la ley actual o tendría que adaptarse a la nueva ley de alquileres?? Es decir que es lo que se toma como fecha, la de la firma del contrato (17/06) o la de la vigencia inicial del contrato (01/07/2020)?
                Muchas gracias!!!

  35. Daniela Pimentel

    Buenas noches, estamos alquilados en un departamento, que sus paredes y techos tienen moho, la pintura del techo de la cocina cae sobre la comida y la perdemos, las paredes de mi habitación están húmedas y negras ya he enfermado dos veces porque sufro de asma, el techo de la habitación de mi hija aparte de que esta llena de moho, el techo está por caer, el locador a través de la inmobiliaria dice que lo va a arreglar y nunca hace nada, le decimos que nos vamos a ir y nos dice que si nos vamos perdemos el depósito de 240 USD y adicional pagarle dos meses de alquiler. Ahorita en junio cumplo el año aquí, estamos al día con todo, alquiler, servicios, impuestos y expensas pero me siento en un estado de indefensión y firmando un contrato que no beneficia a las dos partes, sino, solo al locador.

    1. Hola Daniela:
      Debería enviarle una carta documento al locador reclamando por los hechos narrados e intimándolo a repararlos en 10 días, bajo apercibimiento de hacerlo arreglar por cuenta del locador y compensar su costo con los alquileres, más los daños y perjuicios por las molestias vividas.
      Slds.

  36. Hola soy Lisa. Salí de garantía en un contrato de alquiler de una amiga, ella de un comienzo no ha pagado el alquiler ningún mes, por lo que día a día me llaman de la inmobiliaria pidiendo el abono correspondiente, hablo con mi amiga y me dice que ya va a pagar. Que hago para rescindir el contrato? Mes a mes la deuda se hace más grande .. y me desespera. Hasta el pensado que hay un acuerdo entre la inmobiliaria y ella. El tema es que cada vez la bola es más grande. Que puedo hacer?

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Lisa:
      Si es fiadora de la locataria lo único que puede hacer es convencerla que pague o que resuelva el contrato y restituya el inmueble, ya que Ud. no tiene facultades para rescindir el contrato.

      Slds.

  37. Estimados Dres. mi consulta es sobre un departamento que esta con contrato vigente hasta diciembre, el inquilino no pago los meses de Abril y Mayo, además de deber expensas, Abl y Aysa, dicha deuda es desde el mes de marzo, ahora rescinde el contrato, quisiera saber como manejarme con respecta a la deuda, ya entrega el departamento y por lo que lei en el DNU no hay ningun comentarios sobre las deudas de impuestos y servicios.
    Desde ya muchas gracias por su atención.

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Graciela:
      El inquilino puede resolver anticipadamente con preaviso por medio fehaciente, aún con deudas. El locador tendrá que dejar constancia detallada del reclamo de lo adeudado y daños al inmueble, en el acta de restitución del inmueble locado, a firmar por amabas partes, a efectos de su posterior ejecución judicial, en principio desde el 1/10/2020.
      Slds.

  38. O sea que la mayoría cree que un locatario puede notificar al locador de manera fehaciente que se va del inmueble en 24 horas, y eso es válido por más que en el contrato de alquiler, se haya pactado el preaviso con 30 o 60 días de antelación???? Por favor NO ES ASI!!!!!!
    Relean por favor lo que significa que una norma es de orden público señores!!! Y repasen asimismo el artículo 958 CCCN – LIBERTAD DE CONTRATACION.

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Gabriel:
      Nuestra opinión es que el art. 1221 del CCyC sería norma de orden público (siguiendo a Lorenzetti) y que las obligaciones que impone al locatario no podrían agravarse por convenio.
      Slds.

  39. Estimados, buenos dias, la consulta es la siguiente:
    Tengo un inquilino en un local comercial, el cual amparandose en el contexto de crisis, quiere abandonar el local no abonando el alquiler correspondiente (entiendo que estar amparado), pero, existe una deuda anterior al inicio de la cuarentena, la cual no estan dispuestos a pagar (no se los intimo tampoco) alegando «Fuerza Mayor» tienen realmente amparo legal? Puedo yo ejecutar clausa del contrato donde me ampara? Gracias

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Melina:
      La pandemia y/o menores ventas y/o la crisis, por si solas no amparan la rescisión del contrato, debe afectar directamente la explotación o el local alquilado (a la cosa locada misma). Las deudas locativas anteriores, mientras no prescriban (2 años) son ejecutables.
      Slds.

  40. Buenas tardes, quiero consultar por un alquiler que el inquilino envío por auto Uber sin combinar conmigo el 8/5. Yo no estaba en mi domicilio, y aparentemente se extravió. No se hace cargo de su imprudencia. Dice que es mi responsabilidad. Qué corresponde en el próximo mes? emitir recibo por el mes que quedó impago, o hacerlo por el mes de junio? Quién se debe responsabilizar? él fue imprudente y dio por sentada que al estar en cuarentena yo estaba en el domicilio. No tuvo en cuenta que podía haber salido, tal cual sucedió. Muchas gracias

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Claudia:
      Si no hay recibo suyo por el alquiler, entonces el inquilino no pagó el mes, máxime si el dinero no llegó a sus manos.
      Slds.

  41. Buenas tardes,
    Alquilo a una SRL hace 9 años un local comercial. El contrato es por un lado un contrato de locación y por el otro un contrato de mutuo con sus respectivos documentos. El contrato finalizó el 29 de febrero y luego me dijeron que lo prorrogue con una adenda por 6 meses, de igual manera, parte locación y parte mutuo. Sin embargo hasta el 18 de marzo, si bien me habían pagado ambos contratos y entregué el documento y la factura correspondiente, no me habían entregado la documentación ni el contrato. Luego vino la cuarentena y no me pagaron nada (2 meses) hasta ahora, que me informan que van a desocupar el local y que solo me van a pagar la locación (le recuerdo que no tengo contratos ni documentos). Es posible cobrar el total? Yo vivo del alquiler y lo necesito.
    Muchas gracias por su atención,
    Pablo

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Pablo:
      Si carece de documentación sobre la prórroga y el inquilino continúa en la locación con su anuencia como locador, rige el art. 1218 del CCyC (ver infra) y continúa mes a mes, hasta que alguna parte rescinda. Respecto al mutuo, sin conocer sus términos, igualmente creemos que la faltaría el vínculo con la locación y que sólo se prueba con el contrato, en contrario no existe.
      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1218.- Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.

  42. Hola Soy de Cordoba Ciudad, quiero rescindir anticipadamente (llevo un año de alquiler) mi contrato de alquiler (soy inquilino). En mi contrato dice que si rescindo anticipadamente pierdo el depósito, también, dice que tengo que avisar con 60 dias de anticipación (abonando esos meses) y además me exige pagar el precio de dos meses de alquiler por la pintura del dpto. Quisiera saber que de esto corresponde y que no. Muchas Gracias

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Álvaro:
      El art. 1221 del Código (ver infra) es de orden público (obligatorio) y hay que atenerse a sus reglas, sin agregarle más cargas (obligaciones). Por otra parte el locador no puede negarse a recibir el inmueble, aún con deudas o daños, pudiendo certificarlos para un posterior reclamo judicial.
      El depósito lo podrá compensar con la indemnización, ya que sí puede exigirle el locador un mes de indemnización (ver infra), que no haya deudas por consumos e impuestos y reparar los daños que hubiera causado al inmueble.
      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  43. Hola, la situación es de esta manera, soy garante de un local que terminaba el contrato de garantia en marzo, pero la inmobiliaria dice que mi vinculo se extendia por el coronavirus, ahora me encuentro que el inquilino no estuvo pagando estos meses de cuarentena, y me llama la inmobiliaria diciendo sobre que me van a intimar un juicio, supuestamente porque sigo teniendo convenio, tiene razón?

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Carlos Marcelo:
      Si el contrato venció desde el 20/03/2020 y el locatario o el destino estaban entre los nominados en el art. 9 del decreto -DNU 320/2020- (ver infra), el plazo se prorrogó hasta el 30/09/2020 (v. infra art. 3) y también la fianza (v. infra art. 3, últ. párrafo), aunque el locador no podrá iniciar ninguna acción judicial hasta el 01/10/2020.

      Dice el Decreto DNU 320/2020:
      ARTÍCULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, …sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.
      La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación.
      La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.
      En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.
      ARTÍCULO 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:
      1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
      2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
      3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
      4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
      5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
      6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
      7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
      8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

  44. Buenas tardes,
    Consulto por el alquiler de un local, el cual íbamos a tomar posesión el 1/3 pero cuando llegó el momento los arreglos y modificaciones estipuladas no estaban hecha según lo que habíamos acordado durante la firma del contrato de alquiler. Además, dentro del inmueble habían dejado objetos y documentación que el dueño se negaba a sacar. En consecuencia nunca tomamos posesión del local, luego vino la cuarentena y ahora el dueño ante nuestra exigencia de anular el contraro y recuperar el depósito alega que pasaron 75 dias y que el contrato se dió de baja (sin devolver el dinero). La inmobiliaria fue la que nos recomendó esperar y atraso las cosas. ¿Cómo son los pasos a seguir si queremos dejar en claro que el contrato está anulado y recuperar el dinero invertido?
    Muchas gracias por su tiempo

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Lucía:

      En principio, deberían enviarle al locador una carta documento (Correo Oficial), ratificando la rescisión del contrato por falta de entrega del local por las falencias …(indicarlas) e intimándolo a reintegrar las sumas pagadas (detallar con sus montos), depósito, gastos y la comisión de la inmobiliaria, en el término perentorio de diez días bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales.

      Slds.

  45. Hola buenos días en octubre de 2019 firmamos un contrato de alquiler por dos años dos personas si embargo, pasado los 6 meses la otra parte me desalojo del depto arbitrariamente en cuarentena siendo ésta parte la garante, le escribí a la dueña solicitando la rescisión del contrato pagando la penalidad y solicitando mi depósito, la dueña me indico que no se puede, que se la tenemos que pedir los dos siendo los que figuramos en el contrato. Cómo puedo hacer ya que no quiero quedar con obligaciones en ese inmueble teniendo en cuenta que no estoy viviendo en el mismo…

  46. Hola Dres. Abatti – Rocca,
    en primer lugar les agradezco toda la información que brindan, las respuestas que dan y la impecable atención. Les paso a comentar mi situación.
    Estoy en segundo año de alquiler comercial, quiero rescindir el contrato de inmediato por la situación extraordinaria actual
    1- Según contrato se debía informar con 60 dias de anticipación si quiero rescindir.
    2- Según contrato se debe abonar un mes y medio de indemnización si se rescinde en el segundo año
    3- El depósito se supone de debe reintegrar por completo (asumiendo que el local se entregue en condiciones, etc)

    Dada la situación extraordinaria actual y según tengo entendido podría rescindir el contrato por fuerza mayor y sin pagar indemnización, ya que no puede explotarlo

    Dice el CCyC: ARTÍCULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

    Esto me habilitaria a poder rescindir ya mismo (sin tener que avisar 60 dias antes) y sin tener que pagar la indemnización?
    El contrato no lo estipula por supuesto, pero según tengo entendido el articulo 1203 va por encima de lo que diga cualquier contrato.

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Gabriel:

      Si hay imposibilidad absoluta de explotar el local por impedimentos relativos al aislamiento (cuarentena) -no una simple reducción de ventas-, estaría habilitado para invocar la rescisión por fuerza mayor, con preaviso de efecto inmediato -no no extendido- y sin indemnización y si no hay deudas ni daños con reintegro del depósito. (ver en este blog nuestro artículo «La resolución anticipada del locatario por fuerza mayor»)
      Slds.

  47. El mes de octubre 2019 alquilé un departamento por el lapso de un anho. A mediados de marzo al inicio de la cuarentena, ante el anuncio de cierre de fronteras y para no estar sola, volví a mi país. A principios de abril avisé al locador (por whatsapp) que no volvería a Argentina y que en cuanto se pueda, pediría a una amiga que retire mis cosas del departamento alquilado. No puedo volver a Argentina porque las fronteras están cerradas, le hice llegar los alquileres del mes de abril y mayo completo. Hoy 16 de mayo mi amiga retiró todas mis cosas del departamento. Ahora el locador quiere cobrar un mes mas de alquiler, o sea el mes de junio, pintura y otros arreglos, la suma de todo eso supera el monto de la garantía.
    Se que la ley indica que para la resolución anticipada de parte del locatario, este debe dar aviso fehaciente y pagar una multa de un mes y medio de alquiler, la consulta que hago es si mi ausencia y mi imposibilidad de volver debido a la pandemia y a la cuarentena declarada en varios países es considerada un motivo de fuerza mayor o caso fortuito para la resolución de un contrato. De ser así, si la fuerza mayor anula la multa de un mes que quiere cobrar el locador. Gracias.

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Gabriel:

      Si hay imposibilidad absoluta de explotar el local por impedimentos relativos al aislamiento (cuarentena) -no una simple reducción de ventas-, estaría habilitado para invocar la rescisión por fuerza mayor, con preaviso de efecto inmediato -no no extendido- y sin indemnización y si no hay deudas ni daños con reintegro del depósito. (ver en este blog nuestro artículo «La resolución anticipada del locatario por fuerza mayor»)
      Slds.

    2. Abatti y Rocca (h)

      Hola Elena:
      A los efectos de esta locación no es la fuerza mayor del art. 1203 del CCyC (prevista para las locaciones) la que podría invocarse, porque no afecta al inmueble locado en si mismo. Por lo tanto sólo cabría probar en juicio el impedimento que arguye invocando los principio generales de la fuerza mayor y no le vemos mérito suficiente en el caso particular. Sí podrá esgrimir la resolución anticipada incausada (art. 1221 CCyC) y con indemnización. En la emergencia debería rescindir por mail y WhatsApp,.

      Slds.

  48. Hola estoy alquilando hace 9 meses por temas económicos quiero rescindir el contrato que era por 2 años.tengo una deuda de dos meses .el propietario me dijo que no puedo firmar ningún papel hasta que le pagué la deuda y le dejé las llaves está bien eso ?y el depósito no corresponde que me lo devuelva ?

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Adriana:
      Puede resolver anticipadamente (art. 1221 CCyC), aún con deudas, mediante notificación por carta documento y el locador debe recibir el inmueble. Independientemente de la resolución tendrá que pagar la indemnización (1 1/2 alquiler) y podrá compensar con el depósito.
      Slds.

  49. Buenas tardes.
    A los 6 meses de alquiler mi inquilino me envio una carta a documento rescindiendo el contrato y dejando a disposición la indemnización pero no me entrega el inmueble ni las llaves, ni las consigna en la escribania (en el contrato no había formalizado la entrega de las llaves). Ademas de eso luego de rescindir mediante la carta siguió en la propiedad (ellos mismos o terceros, no lo se…)! esto es provincia de bs as, que puedo hacer?

    (creo que escribí mal el anterior comentario sepan disculparme)

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Jerónimo:
      Debe presentarse en el inmueble con testigos y reclamar su entrega (convendría ir con un escribano que constate los hechos en acta) y si no le restituyen el inmueble debe iniciar juicio de desalojo.

      Slds.

  50. Martin Estrella

    Buenas tardes. Llevo un año de contrato de alquiler de un departamento y por cuestiones personales necesito rescindirlo. Segun la ley debo indemnizar al locador con un mes de alquiler previo aviso fehaciente de 30 dias. El inmueble esta en perfecto estado y con todos los servicios e impuestos al dia. Mi consulta es si el locador debe reintegrarme el depósito en garantia?

    1. Buenas tardes.
      A los 6 meses de alquiler mi inquilino me envio una carta a documento rescindiendo el contrato y dejando a disposición la indemnización pero no me entrega el inmueble ni las llaves, ni las consigna en la escribania (en el contrato no había formalizado la entrega de las llaves). Ademas de eso luego de rescindir mediante la carta siguió en la propiedad (ellos mismos o terceros, no lo se…)! que puedo hacer?

    2. Abatti y Rocca (h)

      Hola Martín:
      Efectivamente, si se notificó la resolución anticipada y no hay deudas ni daños, el locador debe reintegrar el depósito o compensarlo con la indemnización en cuanto alcance.
      Slds.

    3. Abatti y Rocca (h)

      Hola Martín:
      Efectivamente, si se notificó la resolución anticipada y no hay deudas ni daños, el locador debe reintegrar el depósito o compensarlo con la indemnización en cuanto alcance.
      Slds.

  51. Buenos Días… Mi consulta tiene q ver con la situación que se da entre dos coinquilinos. El contrato ya finalizó el 11 de mayo y se prorrogó por el DNU hasta septiembre. Es así que uno de los inquilinos quería dar por terminado el contrato pero el otro quería seguir con la prórroga. Desde la inmobiliaria dicen q al ser automática la prórroga por dnu es necesario el consentimiento de ambos para dar de baja la prorroga es así q el DNU limita el hecho de poder dar por terminado un contrato en los que dos inquilinos firmaron un plazo ya establecido. Esperando esto ya que se daría por terminado la obligación de cumplir con el plazo establecido. Además es cierto que no hace falta firmar ningún tipo de prórroga donde figure el tiempo de prórroga??.. si ocurriera algo solo me baso en el decreto par defenderme. Por favor agradecería su ayuda.

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Gisela:
      Si ambos colocatarios no manifiestan al unísono voluntad en contrario, quedándose en el inmueble, se prorroga el contrato, ya que están ejerciendo facultades que les otorga el decreto 320-2020 y en cuanto no los modifica rige el Contrato prorrogado.
      Slds.

      Dice el decreto 320/2020: ARTÍCULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.
      La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación.
      La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.
      En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

  52. Martín Castellaro

    Hola buenas tardes, les quería consultar si hay alguna posibilidad de que el locador pueda pedir una resolución anticipada del alquiler de un departamento. Muchas gracias. Saludos.

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Martín:

      Sólo por causa grave imputada al locatario (daños intencionales, falta de pago de dos meses de alquiler o gastos) o que se haya previsto en el contrato la rescisión por venta del inmueble.

      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1189.- Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario, la locación: a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte; b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.

  53. Buen día Dr., lo molesto con una consulta. Soy propietario de un departamento en alquiler en la ciudad de Córdoba. Por cuestiones ajenas al departamento y propias del consorcio, el servicio de luz del edificio fue cortado desde hace casi 15 días. Hoy he recibido una notificación fehaciente de parte del inquilino en su facultad de resolver el contrato y haciendo reserva de sus derechos. Considerando que no tengo intenciones en seguir con este inquilino, pero lo que sí quisiera es cubrirme ante eventuales reclamos, qué acciones debería tomar? Muchas gracias por su tiempo. Saludos cordiales.

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Gerardo:

      Debería recibirle el inmueble y cobrar la indemnización que corresponda (art. 1221 del CCyC)*, porque la reserva de derechos en general, no agrega ni quita nada.

      Slds.

      *Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  54. Vengo a realizar la correspondiente consulta acerca de un contrato de alquiler que a continuación paso a detallar.

    En el mes de febrero del corriente año, mi padre, se hallaba en la búsqueda de un alquiler de un inmueble para vivienda, logrando satisfactoriamente poder conseguirlo.

    Llegado el momento de ir a ver el inmueble, aquél no se encontraba en el estado deseado por el Sr. Villa lo que motivó que en el contrato que se confeccionó al respecto, se incorporara (en forma manuscrita) el compromiso por parte del «Locador» a reparar (detallando allí) todos los desperfectos que tenía el inmueble en cuestión, todo ello previo al inicio del presente contrato, firmando cada una de las partes en doble ejemplar.

    En este sentido, quiero aclarar que el contrato iba a comenzar a mediados de febrero, pero a raíz de lo expuesto en el párrafo que antecede se consignó que el contrato comenzaría surtir efectos en el mes de marzo.

    A finales del mes de febrero, el «Locador» se contactó con el «Locatario» informándole que el departamento ya se encontraba reparado en su totalidad, lo que motivó que quien suscribe se constituyera en el inmueble en cuestión a los efectos de corroborar los arreglos pactados.

    Es así que, una vez en el lugar -28/02/2020-, corroboré que efectivamente la gran mayoría de las reparaciones que se le habían requerido al «Locador» fueron resueltas, pero una de ellas (puerta corrediza con vidrio -el vidrio se encontraba rajado de pies a cabeza-) no había sido reparada a lo que seguido a ello se tomó contacto con el «Locador» informándole dicha la situación. Aquello, trajo como consecuencia que el «Locatario» no habitará el inmueble en ningún momento en función de que restaba por parte del «Locador» el arreglo de la puerta referida.

    En virtud de ello, el «Locatario» tomó contacto con el «Locador» a los fines de poder solucionar el arreglo de la puerta, comprometiéndose el «Locador» a la reparación de la misma. En virtud de ello, entendiendo que únicamente restaba la puerta, el «Locatario» realizó una limpieza del inmueble, la que estuvo a cargo de la esposa del encargado del edificio, todo ello con la finalidad de proceder a dar curso con el contrato de alquiler. Siempre tomando en cuenta el principio de buena fe por parte del «Locador» en que iba hacer frente a la reparación requerida y que fuera mencionada en el contrato.

    La situación del arreglo de la puerta se extendió a marzo del corriente año, y el «Locador» no pudo cumplir con ello debido a que el Presidente de la Nación, el día 19/03/2020, dictó el Decreto de Necesidad Urgencia 297/2020 estableciendo el aislamiento social preventivo y obligatorio lo que impidió que el «Locador» pudiese cumplir la pretensión del «Locatario». Dicho aislamiento se encuentra vigente a raíz de la ampliación dictada por el Poder Ejecutivo.

    Luego de comentarle acerca de los hechos, surgieron ciertas inquietudes tanto del «Locador» como del «Locatorio» en post de poder continuar con el curso del contrato de alquiler, las que paso a detallar.

    En lo que respecta al «Locatario», el mismo le abonó al «Locador» el mes de adelanto, como así también realizó el pago de la correspondiente garantía convenida en el contrato de locación.

    La cuestión a resolver es que el «Locador» le está exigiendo al «Locatario» el pago del mes de abril del corriente año como así también del pago de los gastos del inmueble (expensas, luz, gas, etc…), pero lo que el «Locatario» alega es que de momento el contrato de alquiler no comenzó ello por cuanto a que el «Locador» aún no podido cumplir totalmente la pretensión del «Locatario», las cuales se encuentran detalladas en el contrato de locación, que como ya fuera mencionado, la puerta del placard tiene pegado un vidrió (espejo) y aquél se hallaba con una rajadura de punta a punta, que si el vidrio llegase a romperse podría eventualmente ocasionarle un daño al «Locatario» u a otras personas que se encuentren en dicho inmueble

    Entonces, vengo por el presente para solicitar asesoramiento con la finalidad de poder llegar a un acuerdo con el «Locador» y evitar tener que instar acciones legales al respecto, y si poseen caso similares, en cuyo caso, cuales fueron las resoluciones que se obtuvieron y a que clase de acuerdos se lograron en este tipo de situaciones.

    Desde ya, les agradezco su atención y lo saludo muy atentamente.

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Damián:
      Le debe remitir una carta documento al locador, intimándolo a reparar las averías consignadas en el contrato y las que pudieron aparecer después (dándole un plazo), bajo apercibimiento de rescisión más daños y perjuicios y si no recibió el inmueble o no pudo habitarlo, en la misma CD negar el pago de alquileres hasta las reparaciones debidas.(ver infra)
      Slds.

      Dice el CCyC:
      ARTÍCULO 1200.- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.
      ARTÍCULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

  55. Buen día. recibí la resolución anticipada de una locación el día 03/03 – para la restitución de la propiedad el 31/03 – En el medio surgió la cuarentena y el Locatario decido irse de todos modos. Restituyo la llave el 15/04 – Pago la totalidad de los alquileres pero dejo una deuda importante. Municipal, AySA, Edesur y Metrogas. Quiero aclarar que el alquiler fue hecho por un contrato y que ademas el pago fue dividido en dos partes una que figura en el contrato y otra por medio de 24 Pagares. Aclaro que la deuda es mayor al depósito en garantía. Mi consulta es cual es la mejor manera de resolver esta situación por medio de la negociación o pago en cuotas sin llegar a ejecutar los pagares o la garantía fiadora sabiendo que hasta Octubre primero no se puede ejecutar. Hay algún impedimento que el locador tenga en su contra, una vez recibido la carta documento y la desocupación del bien para poder ejecutar los pagares o la garantía?. Muchas gracias.

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Pablo:
      En el acto de restitución del inmueble hubiera convenido dejar constancia de las deudas pendientes o pedirle al locatario un reconocimiento de ellas.
      Para que el fiador responda debe iniciar sin tardanza (luego del 30/9/2020) la ejecución de la deuda contraída por contrato.
      Respecto a los pagarés no queda clara su imputación y/o causa, si están avalados por el fiador y si fueron sellados.
      En estos casos, siempre sería mejor una buena negociación que un engorroso y largo litigio.
      Slds.

  56. Buenas noches.
    Mi consulta es porque estoy alquilando un local donde tengo una pequeña peluquería, y debido a la cuarentena, tuve que cerrarla cuando comenzó ésta el 20 de marzo.
    Por las circunstancias, no llegué a pagarle a la locadora el alquiler de marzo, (ella me lo reclama), yo podría pagarselo cuando se levante la cuarentena?. Aparte le quisiera preguntar Dr/a. lo siguiente:
    Si la cuarentena continúa, debo pagarle los meses en los que el local estuvo cerrado y no pude trabajar?
    El contrato actual que tengo es una prórroga por un año del anterior, dicho contrato vencería en octubre y no lo voy a renovar; podría rescindirlo antes?, en este caso, debería pagar multa?, y por otro lado, que sucedería si la cuarentena sigue y debido a mi rubro que es contacto directo con la persona, no pueda volver a abrir para trabajar, que sucedería con los meses adeudados en los que no se trabajó, siendo que el contrato vence en octubre de este año. Me siento en una situación desesperante.
    Muchas gracias por leerme y su atención.

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Silvia:

      Las deudas acumuladas ahora las puede pagar en 3 a 6 cuotas a partir del 30/9/2020.
      Podría rescindir el contrato por fuerza mayor y sin pagar indemnización, ya que no puede explotarlo (ver infra).
      .Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

  57. Buenas tardes, mi inquilino lleva 5 meses de contrato (era por 2 años), me enteré en el día de la fecha que se fué y aún no me entregó las llaves, mucho menos me envió una carta documento o algo fehaciente para avisarme. Qué se debe hacer en estos casos?

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Carolina:
      Debería iniciarle una acción judicial por abandono (ver infra), pero para ello debe tener la seguridad de que el locatario o el fiador sean suficientemente solventes para pagar los daños y perjuicios, ya que la sentencia puede tardar mucho.
      Lo primero que podría hacer es negociar con el locatario la restitución del inmueble y reservar las acciones por las deudas.
      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato: a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205; b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces; c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

  58. Hola Doctor. Mi inquilino quiere rescindir el contrato (por la emergencia ec) el 3 de mayo y me aviso ayer.
    En el contrato pactamos un mes y medio de indemnizacion por resc. anticipada. No solo me ofrece un mes solo sino que me pide los dos meses de deposito. Me aviso 2 dias antes. Que le corresponde abonar? debo devolver el deposito???Muchas gracias

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Patricia:
      El locatario puede resolver anticipadamente el contrato con una notificación fehaciente y si el contrato tiene más de un año, le correspondería pagar un solo mes de indemnización (ver infra CCyC).
      El depósito de garantía, si no hay deudas ni daños, corresponde reintegrarlo.
      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

    2. Hola ! El inquilino de un amigo, le envió una carta documento, alegando el 1203, e intimándolo a retirar la llave en el local en dos dias (algo que no puede hacer ya que es una persona de riesgo), a su vez exige que le devuelva el depósito. Esta rescindiendo el contrato en el segundo año del alquiler. Entiendo que el 1203 lo exime de responsabilidad pero realmente tiene que devolver el depósito ? Él está rescindiendo el contrato anticipadamente..

      1. Abatti y Rocca (h)

        Hola Antonella:
        El art. CCyC, 1203 lo habilitaría rescindir por fuerza mayor que le impide gozar de la locación, sin pagar indemnización y si no hay deudas ni daños a pedir la devolución del depósito. (ver infra)

        Slds.

        Dice el CCyC: ARTÍCULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

  59. Hola, antes que nada quería agradecer la dedicación que tienen al responder todas las preguntas.
    Mi inquilina quiere rescindir el contrato faltando un año para su finalizacion, mi dudas con el articulo 1221 son las siguientes:
    -En el contrato firmado no existe clausula de rescecion ¿es aplicable de todas maneras el articulo 1221?
    -Considerando la situación actual de pandemia,¿ de que forma fehaciente debe notificar la decisión de rescindir el contrato?
    saludos y gracias por sus respuestas.

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Jorge:
      El art. 1221 del CCyC es de «orden público» o sea obligatorio aunque no se inserte en el contrato.
      El locatario para resolver el contrato debería enviar una carta documento o una notificación notarial o entregarle una carta debidamente firmada y firmándole Ud. la copia o hacer la resolución, restitución (entrega) del inmueble y pagos, todo en un mismo acto.
      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  60. BUENAS NOCHES! SOY INQUILINO DE UN LOCAL, ALQUILO DESDE EL MES DE DICIEMBRE 2019, QUIERO RESCINDIR EL CONTRATO ANTICIPADAMENTE, TENIA ENTENDIDO QUE POR EL TEMA DE LA PANDEMIA, PODRIA RESCINDIRLO SIN PENALIDADES, ESTO ES ASI? Ú OBLIGATORIAMENTE DEBERIA PAGAR 1 MES Y MEDIO DE ALQUILER? EN CASO DE ABONARLO, PUEDO SOLICITAR QUE SE COBREN DEL DEPOSITO? GRACIAS

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Verónica:
      Para rescindir tiene que pagar la indemnización, porque el DNU 320-2000 sobre emergencia locativa (pandemia) no incluye este caso.
      Por otra parte si en el contrato no está previsto la devolución postergada del depósito, podría compensarse con la indemnización y en el mismo acto de restitución del local. En contrario se la podría igualmente proponer al locador (la compensación).
      Slds.

  61. Hola buen día yo estoy en un alquiler que cada 6 meses me aumentan un 15% y en la habitación me llueve,no hay internet,el caño de la pileta del baño pierde agua ya di aviso al propietario pero no vienen a solucionarme el problema. La duda es la siguiente al querer retirarme de la propiedad x incumplimiento del servicio igual tengo que pagar indemnización?o como se hace en ese caso?

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Noelia:
      Para rescindir el contrato con causa (sin indemnización), debe intimar por carta documento del Correo al locador a reparar las averías en el plazo de 10 días, bajo apercibimiento de rescindir automáticamente el contrato.
      Slds.

  62. Hola, soy procurador y me faltan un par de materias para ser abogado. Tengo una duda. Rescindi un contrato en cordoba de un dpto que alquilaba mi hijo ( tambien estudia abogacia). El contrato es del 01-03-2019, lo desocupé el 20-03-2020 ante la inminente cuarentena, y lo resindí con fecha 30-03-2020 por CD para pagarle 10 días de mas para que alzanzaran a pintarlo ( que no pudieron por la cuarentena). El contrato dice que debo pagar la multa del art 1221 pero dice ademas que debo dar preaviso de 60 días. La inmobiliaria me quiere cobrar la multa del 1221 que estoy de acuerdo, y me pide dos meses mas de multa por el preaviso que no hice. Esto es legal ? No es la norma de orden publico ?

    1. Hola OTRA_FORMA:
      En doctrina se discute si el fijar un plazo del preaviso de resolución vulnera o no el orden público del art. 1221 en cuanto a que impone notificar, aunque sin plazo de resolución.
      Creemos que si el plazo de 60 días se incorporó al contrato sin apoyarse en normas (artículos del CCyC), sería atacable, porque sólo podría insertarse como excepción fundada.

      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

      1. En principio gracias por la respuesta. Entonces esta bien que pague solo la multa de un mes impuesta por el art 1221 ? Vos crees me reclamaran judicialmente el pre aviso de 2 meses como multa?

        1. Abatti y Rocca (h)

          Hola Marco:
          Nosotros sólo damos las pautas y referidas a nuestras publicaciones, tratamos de no recomendar decisiones.
          Slds.

  63. HOLA, TENGO UN DPTO EN CAPITAL FEDERAL Y LO ALQUILE EL 1 DE MARZO, AYER 8 DE ABRIL LA INQUILINA QUIERE RESCINDIRLO, QUE TIENE QUE PAGARME? APENAS VA UN MES PAGO, GRACIAS

    1. Hola Clara:
      El locatario sólo p´puede resolver anticipadamente el contrasto pasados 6 meses desde que comenzó y en este caso además pagando 1 y 1/2 *** de alquiler como indemnización.
      Slds.

      ***Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

    2. Hola. Una amiga y yo firmamos contrato de alquiler el 14/02/20 por 2 años con dueña directa. La propietaria desde el primer día tuvo una actitud desafiante, grosera, y siempre esta a la defensiva. Nos mudamos 20 días después de firmar el contrato y ella estaba al tanto. Empezó a oler mucho a gas, le comentamos y dijo que el gas estaba en perfecto estado, insinuó que nosotras le dimos mal uso y que debíamos pagarlo nosotras, al final envió a un «gasista» de su confianza a arreglar, resulta que había una «mini fuga» que supuestamente arregló, a los días volvió a aparecer el olor a gas, le escribimos y dijo nuevamente que fuimos nosotras y que ya ella no iba a enviar a nadie que resolvieramos, llevamos a un gasista nosotras y dijo que ya no había fuga, que al parecer es de otro departamento pero el olor a gas persiste en nuestro departamento al punto de dolernos la cabeza, desde esa solicitud la propietaria comenzó a amenazarme de que me iba. a denunciar penalmente por hostigamiento y violencia a la mujer (ella es abogada), llegue al punto que no puedo hablar con ella porque siempre mi grita (por notas de voz) y me amenaza que me va a denunciar. Mi pregunta es: puedo rescindir anticipadamente sin pagar multa (antes de los 6 meses) por esta situación que me quita mi tranquilidad? Además del olor a gas permanente en el departamento a pesar de que el contrato decía «excelentes condiciones»? Espero su respuesta. Muchas gracias.

      1. Hola Geraldine:
        Si el olor a gas persiste y les produce efectos nocivos a la salud (y puede probarlo) entonces podrá rescindir el contrato por esa causa, inclusive antes de los seis meses. Para ello debería notificar por carta documento a la locadora que de no solucionar el grave problema (describirlo) en el plazo de 5 días quedará rescindido el contrato y retendrá los alquileres pendientes, además de exigirle la devolución del depósito y lo pagado.
        Slds.

  64. Hola ! Yo alquile un local comercial y mes a mes una discusión diferente con la inmobiliaria para que me entregué la documentación para habilitar el mismo ( me.piden los planos aprobados por ser un local de 100 m 2 más libre de deuda de los impuestos etc ) ellos siempre tienen excusas como olvidó, como que los dueños se fueron de viaje etc…y así sucesivamente,generandome un daño tremendo por no poder desallorar mi negocio como corresponde, que tengo que hacer ?

    1. Hola Ángeles:
      Debe intimar al locador (no a la inmobiliaria) por carta documento del Correo Argentino, para que en el término de x días, le entregue la documentación necesaria para habilitar el local (detallarla), bajo apercibimiento de retener o dejar de pagar el alquiler y responsabilizarlo por los daños y perjuicios.
      Slds.

  65. Buenos días.
    Quisiera saber si el contrato de alquiler esta a nombre de dos inquilinos y uno de ellos quiere rescindir el mismo, debe pagar parte proporcional de la multa o no pagar nada, quedando la otra persona como unica inquilina?
    Desde ya muchas gracias

  66. hola Dr! consulta estoy haciendo uso de mi derecho de rescisión adelantada soy inquilino ( locatario) y aparte de pagarle la indemnización de un mes ya que va un año y un mes, en el contrato firmado que es por instrumento privado, figura que se quedan con el deposito osea que desisto del mismo en caso de rescisión adelantada esto es legal??

    1. Hola Martín:
      La resolución anticipada es una norma de orden público (imperativa) y no puede ser limitada por las partes con cláusula alguna que menoscabe el derecho, ni aún con su acuerdo, por lo tanto si no tiene deudas ni daños por responder tendría que serle reintegrado el depósito al restituir el inmueble.
      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  67. Consulto acerca de un local comercial que alquilado bajo contrato por 3 años, al estar próximo a vencerse, el inquilino pide que se le prorrogue por un año más dicho contrato, manifestando su interés en quedarse pero solo bajo esta condición. ¿Es legalmente posible realizar esta prórroga? ¿Cómo se podría documentarla, respetando los derechos de ambas partes? Gracias por su consejo y por la ayuda que nos brindan desde su sitio.

    1. Hola Fabiana:

      Sí es viable la prórroga y se puede hacer en el contrato original o documento referido a éste, modificando el alquiler u otras pequeñas alteraciones. Recordar que para continuar su garantía el fiador debe firmar la prórroga, pues en contrario queda liberado
      Slds.

    2. Nora Yolanda Ríos Ayala

      Buenas noches. Una pareja alquiló una casa en $45.000. El cto a nombre de los dos convierte., con Garantía de la hermana del Sr ( ambos docentes, ) El hombre dejó las casa a los dos meses de Alquilarla pero pagó los alquileres x que la mujer con dias pequeños de 9 meses y el otro de 2 años no podía pagar. Hoy ella de mudo a un Dto más pequeño y x mucho menos, pagó todo ella ya que su pareja pagaba el alquiler. Se convino entre ambos que rescindidirian el cto luego de las constatación del bien x el que se fue ( hombre) y entrega de llaves ( a él, considerando que él pagaba y su hermana la gestante) y residían cuando la inmobiliaria pudiera recibirle ( x que x PANDEMIA no trabajan). Resultado: se constató el bien, pero él no quiso rescindir y no se firmó el convenio: a) la sra se vivó en la obligación de irse x que él le exigía el 50% del alquiler ( Ella Pagaba servicios e impuestos completos), él no pasa alimentos y a ella le es imposible pagar. c) la Inmobiliaria sabe pero no recibe llave x que está impedido por laspandemia . PREGUNTA: 1) POR FUERZA MAYOR, LA SRA SOLA RESCINDIR? O ES OBLIGACIÓN QUE RESCI DAN AMBOS. .2) POR FUERZA TAMBIÉN ,ELLA PUEDE ENTREGARLE LAS LLAVES AL EX Y EL CTO. ORIGINAL ( QUEDÁNDOSE CON FOTOCOPIAS)? .3). CORRE ELLA ALGÚN RECLAMO B??
      ECONÓMICO? . ACLARO, : ELLA TRABAJA x cta propia y apenas le alcanza Para cubrir gastos. Están esperando que Levante las ferias Para pedir la acción de Responsabilidad Perental. Mil gracias.

  68. Estimados Dres.
    He leído atentamente su artículo respecto de la rescisión anticipada.
    Preciso que respondan la siguiente consulta:
    En el mes de OCTUBRE 2019 con otra persona firmamos contrato de locacion de un inmueble comercial siendo ambos CO INQUILINOS.
    Por una mala experiencia, que no viene al caso ventilar por este medio, decido desvincularme del proyecto.
    A partir de MARZO 2020 podría rescindirse el contrato. El otro co inquilino no quiere realizarlo debido a que quiere continuar su actividad en ese inmueble comercial. El martillero que administra me indica que NO puedo rescindir unilateralmente el contrato de locacion, pues preciso necesariamente el consentimiento del otro co inquilino.
    A toda esta injusta situación se suma que el contrato tuvo como garantía in seguro de caución que firmaron exclusivamente dos familiares míos, quienes están como fiadores del contrato (además de ser fiadores para el seguro)
    Es decir de 4 personas involucradas (por la parte locataria) somo 3 los que nos queremos desvincular.
    Es cierto que SOLO puedo rescindir si tengo el consentimiento de la otra parte co inquilina (que ya manifestó que ko lo va a hacer). La inmobiliaria me propone una cesión de derechos por mi parte y la de mis garantes (que son los únicos en el contrato) Pero la intención de nosotros 3 es rescindir.
    Agradeceria mayor luz al respecto. Gracias.

    1. Hola Mariela:

      Si el contrato nada dice sobre el particular, para resolver anticipadamente deben hacerlo ambos colocatarios. La cesión de derechos que menciona no la libera de sus obligaciones y la de los garantes frente al locador.

      Slds.

      1. Estimado. Muchas gracias por la respuesta. Aunque sigo con cierta duda y consternación, puesto que entonces mi derecho a resolución anticipada está restringido. Porque no puedo hacerlo unilateralmente si hay otro colocataria? Como puedo protegerme si yo no tengo intención de continuar alquilando porque no tengo los recursos y la otra persona quiere seguir (yo si estoy de acuerdo en pagar la multa por la resolución pero no quiero seguir))

  69. Buenas tardes estimados,

    Alquilaba con mi novia y nos separamos: Ella sigue viviendo en el departamento (la garantía esta a nombre de su prima) y yo me mudé .
    En el contrato de alquiler estamos ambos. Quería consultarles como debo proceder para emprolijar la situación contractual. No quiero ser responsable ante cualquier situación de impago o siniestro en el departamento cuando ni siquiera estoy haciendo uso del mismo.

    El abogado del edificio propuso realizar una carta firmada por las partes indicando este hecho pero realmente no se si es suficiente. (seria una subrogación del contrato?)

    Muchas gracias de antemano

    Saludos

    Joaquin

    1. Hola Joaquín:
      Puede servir una carta notificando al locador que se desvincula del contrato y si éste la recibe sin reservas y le firma el duplicado de conformidad, no podrá éste luego reclamarle.
      Si el locador se niega a recibir “darle su conformidad” a la carta anterior, podría usted, si es locatario solidario, hacer unilateralmente una resolución anticipada del contrato (por carta documento), pagando la indemnización del art. 1221 del CCyC (ver infra).
      Slds.

      ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  70. Buenas noches Dr.
    La consulta es la siguiente. En el caso de que dos personas se muden a un departamento y ambos firmen como inquilinos con sus respectivos garantes, al momento de uno solo de los dos querer irse, qué debe hacer y qué obligaciones le pesan?
    Gracias

    1. Hola Lucas:
      Si nada dice especialmente el contrato y tampoco aclara que cada fiador garantiza sólo a uno, entonces cada uno afianza a ambos locatarios quienes serían solidarios.
      Uno de los colocatarios no podría desvincularse del contrato unilateralmente, porque restringiría la garantía brindada con su propio patrimonio al locador. Podría sí resolver anticipadamente el contrato (con efecto para ambos colocatarios), si ya rigió por los primeros 6 meses.
      Qué debería hacer quien desea desvincularse: a) negociar con el locador y el otro colocatario su desvinculación convencional del contrato; b) en caso negativo de lo sugerido en “a)” remitir CD postulando su desvinculación del contrato (puede rechazarla el locador); c) resolver anticipadamente el contrato (art. 1221 CCyC), pagando la indemnización correspondiente (con efecto para ambos colocatarios).
      Slds.

      Dice el CCyC, ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  71. Puede el inquilino renunciar a los artículos 1201 a 1204? Si en el contrato se pone que las reparaciones son a su cargo y renuncia a esos articulos los arreglos por desgastes por ejemplo de un termotanque los tiene que pagar el locatario o el locador?

    1. Hola Facundo:

      Art. 1201 Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyC”): Aunque en la práctica en muchos contratos se pacta la renuncia a los artículos 1201 a 1404 del CCyC, creemos irrenunciable el art. 1201 que reserva al locatario su facultad de poder reclamar las reparaciones necesarias para preservar la aptitud de la cosa locada a efectos de cumplir el objeto contractual. Distinto sería el caso del inmueble locado que se tomara por el locatario con la expresa salvedad contractual de su deterioro y con mejoras por hacer, por un alquiler inferior al de mercado. Desde la entrega del inmueble, el locador debe conservarlo en buen estado, haciendo las reparaciones que exigiere el deterioro por su calidad o defectos y en su propia culpa, la de sus dependientes e incluso en hechos de terceros, caso fortuito o fuerza mayor.

      Art. 1202 CCyC: Al no tratarse de una norma de orden público, en este caso podría pactarse la solución inversa, puesto que en contrario a más de perder los gastos incurridos para posibilitar la locación (comisión, refacciones, pintados), podría verse el locador en la obligación de asumir otros gastos no previstos.

      ART. 1203 CCyC: Dado que se trata de una norma dispositiva, podría pactarse la liberación del locador.

      ART. 1204 CCyC: La “Pérdida de luminosidad del inmueble” urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador. Esta nueva tendencia se impuso por la realidad imperante en las ciudades, donde se construyen edificios en altura. Tampoco el locatario tiene acción contra el locador por nuevas construcciones que lo afecten en luces y vistas, salvo pacto en contrario..

      En el caso del TERMOTANQUE si tiene desgaste con buen uso o es vetusto, creemos que corresponde al locador su reparación o reemplazo, salvo que se hubiera previsto expresamente una solución distinta en el contrato para este caso particular y como excepción.
      Slds.

  72. Natalia salazar

    Buen dia yo me mude 1 mes antes que termine el contrato ya que la locadora me informo que no.me iba a renovar.
    No tengo clausula alguna en el contrato que indique una penalidad yo abone el mes adelantado como siempre y me fui ese mismo mes.Me corresponde pagar una multa?

    1. Hola Natalia:
      Aunque parecería injusto, la ley (CCyC, art. 1221) impone una indemnización (de un mes corriente en su caso) a la resolución anticipada, aunque sea en el último mes de contrato.

      Dice el Código Civil y Com. de la Nación (CCyC) que rige las locaciones (alquileres): ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

      Slds.

  73. Hola. Con mi compañero alquilamos un departamento en CABA hace ya un año y medio. Yo figuro como la inquilina y él como la garantía. Queremos dejar de vivir juntos pero los dos nos queremos quedar en ese departamento. A quién le correspondería?

    1. Hola Andrea:

      El titular del contrato es el locatario, por tanto a quien le corresponde el depto.
      Por su parte el fiador podría pedirle (sin obligatoriedad) que lo libere de su garantía y lo sustituya.
      Recordemos que la vigencia de la fianza es por el plazo locativo original y ante una prórroga se debe volver a afianzar.
      Slds.

  74. Hola envié una consulta olvide mencionar que somos dos locatarios queremos rescindir por la justa causa de corte de gas en el edificio hace 6 meses que alquilamos esta semana viajo no sé si se puede acordar firmar el acta de rescisión el lunes 2 de diciembre o si puede firmar el acta solo el otro locatario si yo estoy ausente por viaje laboral gracias

    1. Hola Patricia:
      Puede hacer un documento autorizando a su colocatario a restituir el inmueble y suscribir en su momento el “acta de desocupación” (sin daños ni deudas –si corresponde-) y que se lo reciba el locador firmándole la copia o en contrario para caso de negación por el locador, remitirle una carta documento (más onerosa) con la autorización.
      Slds.

  75. Buenos días, en mi contrato de alquiler, (soy inquilina), la inmobiliaria ha dejado expresado que al momento de resolución anticipada, se debe avisar con 60 días de anterioridad y así mismo pagar una multa de 500 pesos por día, desde la fecha de resolución hasta el día en el que se de finalizado el contrato.
    Podrían decirme si esto es legal, o solamente habiendo pasado mas de un año de contrato, debo pagar un mes de alquiler.
    Gracias.

    1. Hola Mariela:
      La resolución anticipada del inquilino no puede ser renunciada ni cercenada porque es norma de “orden público”, por tanto pasado el año sólo deberá indemnizar con un mes de alquiler.

      Dice el CCyC, ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

      Slds.

  76. Doctores, quisiera saber si en un departamento alquilado para vivienda, se realizan actividades como estudios de investigación, lecturas, escritos, y eventualmente apoyo a estudiantes universitarios y otras actividades academicas No comerciales, ello constituye «cambio de destino» del inmueble. Se aclara que dichas actividades se realizan por pertenencia a una Fundación vinculada a una universidad, y no se hace publicidad de ello, tampoco se constituye sede o subsede de la entidad (Fundacion). Por favor, cual es el concepto de «destino vivienda» de un inmueble, y que restricciones tiene el locatario respecto de su uso? Muy amables. Dra en Cs Naturales Graciana Mondinalli P.

    1. Est. Dra. Graciana:
      El destino vivienda permite el uso habitacional por el locatario y su familia o convivientes y hasta accidentalmente por otros allegados.
      El inmueble locado excluisivamente para vivienda permitiría realizar esporádicamente reuniones, fiestas y otras pequeñas actividades grupales no continuadas; hasta admitiría al locatario dar “clases particulares” individuales.
      Para extender las actividades a reuniones grupales programadas y/o continuadas y/o periódicas se necesitaría la calificación de “apto profesional” o ya más, para destino comercial. Si las actividades grupales habituales surgen de una fundación o de una sociedad comercial, al efecto del destino sería cuasi irrelevante, porque el resultado en el uso sería similar y entrarían en la prohibición de cambio de destino. Si el inmueble está afectado a P.H. también regirían las normas (prohibiciones) del Reglamento de Propiedad Horizontal (ex Reglamento de Copropiedad y Administración) del consorcio.
      Slds.

      1. Buen día.

        A pesar de conocer los problemas de humedades que presentaba el departamento que alquilé por contrato, decidí igualmente alquilar en esas condiciones. Tengo fotos del estado en que lo encontré. Mientras se realizaban las reparaciones de las humedades por parte del consorcio, decidí unilateralmente y sin notificarle a la dueña más que por teléfono, que me iba a mudar a casa de una amiga porque por mis problemas de asma, el polvo me perjudicaba mucho. Estuve un mes completo sin hacer uso y goce del departamento, pero igual pagué el alquiler. Llegado el caso que quiera rescindir contrato, puedo reclamar ese mes que pague sin hacer uso y goce, aún a sabiendas que decidí alquilar en tales condiciones? Si el contrato dice que el departamento estaba en excelentes condiciones, y se demuestra que no eran tales, puede tacharse de nulo y no corresponder pago de indemnización? La dueña insiste que las reparaciones son nuestra responsabilidad y que debemos ser nosotros quienes organicemos con la administración del consorcio, es eso cierto?

        1. Hola Luis:
          Si el contrato dice “en excelentes condiciones” y fue recibido y usado sin reclamos, es muy difícil poder ahora retroactivamente recuperar el mes de no goce del inmueble. El hecho de pagar el alquiler sin objeciones ni reservas por medio fehaciente (carta con firma del locador en su copia o carta documento, etc.), lo priva de posteriores reclamos. La relación con el consorcio es exclusiva del locador (propietario). Los nuevos daños que aparezcan, si nada dice especialmente en contrario el contrato son a cargo del locador.
          Slds.

  77. Hola tengo un problema difícil. Una de las inquilinas mando una CD para rescindir el contrato y a su vez es la garante y la otra se quiere quedar pero yo ya no quiero porque son malas inquilinas. Puedo solo por cambiar las condiciones del contrato darlo por rescindido? Puede una sola inquilina mandar la CD siendo la garante? Tiene efecto legal o no se tiene en cuenta la notificación? Muchas gracias

    1. Si en el contrato no se previó que la resolución de sólo una de las inquilinas involucraba a ambas, la resolución individual es ineficaz. Por otra parte si alguna a su vez es garante de ambas, no puede resolver unilateralmente su fianza solidaria. Ud. debería enviarle una CD rechazando la resolución y además ratificando la extensión de la fianza. Slds.

      1. Hola, tengo un contrato por dos años, acabé de pagar el tercer mes por adelantado pero administración del edificio ni el locador pueden resolverme el tema de la plaga de cucarachas que tiene el departamento (el edificio también) yo no puedo seguir comprando insecticida cada 3 días y matar 15 o mas cada día en el departamento ya no puedo vivir así. Cómo haría en ese caso? Tengo que esperar los 6 meses? Y tengo que pagar el mes y medio de multa?

        1. Hola Israel:

          Si se trata de una plaga de mayor entidad (fuera de los parámetros comunes de la ciudad), debe intimar al locatario para que en el término de 5 días las extinga, bajo apercibimiento de rescindir el contrato por esa causa y reclamo de daños y perjuicios (comísión, mudanza, daño moral, etc.).
          La plaga descripta lo habilitaría a rescindir con causa inmediatamente y sin indemnizar, a su vez, tiene derecho a ser indemnizado.
          Slds.

        2. Buenas tardes. Estuve un mes fuera del depto que soy inquilino por reparaciones en la unidad por parte del consorcio. Eran filtraciones en las paredes. Padezco de asma y el polvo y demás me perjudicarían, por lo que decidí unilateralmente no hacer goce del depto e irme con una amiga. Puedo reclamar daños y perjuicios a mi estado de salud por la humedad en las paredes en el periodo previo de las reparaciones, aunque sabía de la existencia de tales y firme en el contrato que el depto estaba en excelentes condiciones, teniendo fotos de las condiciones reales? Por otro lado, sabiendo que pague el alquiler del mes de alquiler que estuve fuera, caduca de alguna forma mi derecho de reclamar que no hice goce de la unidad? Puedo rescindir contrato sin indemnizar, habiéndose reparado la unidad?

          1. Hola Luis:
            Si el contrato dice “en excelentes condiciones” y fue recibido y usado sin reclamos, es muy difícil poder ahora retroactivamente recuperar el mes de no goce del inmueble. El hecho de pagar el alquiler sin objeciones ni reservas por medio fehaciente (carta con firma del locador en su copia o carta documento, etc.), lo priva de posteriores reclamos. La relación con el consorcio es exclusiva del locador (propietario). Los nuevos daños que aparezcan, si nada dice especialmente en contrario el contrato son a cargo del locador.
            Slds.

  78. Buenas tardes. Mi consulta es: ¿ Que pasa en lo casos que se quiera vender la propiedad antes de la finalización del contrato ? Actualmente cuento con un propiedad que va ser alquilada, pero mi intención en venderla. ¿ Se puede detallar/expresar en el contrato la VENTA como finalidad determinada a cumplirse en un plazo pactado de tiempo minino ?

    GRACIAS!

    1. Hola Marcelo:

      El art. 1199 del CCyC que habilita la “finalidad determinada” como una excepción al plazo mínimo legal de 2 años, supone el destino a darle por el locatario y no por el locador. Por tanto no habría en su caso excepción alguna que prevea la rescisión del contrato por venta del inmueble locado durante los primeros 2 años del plazo mínimo legal. Sí podría preverse para luego de superado este lapso mínimo.

      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a: a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines (*); c) guarda de cosas; d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

  79. Buenos días, ante todo gracias por la dedicación de siempre con respecto a las consultas. Les cuento que estoy alquilando un local hace 1 año y el locador quiere rescindirme el contrato ya que desea alquilárselo a otra persona. Entiendo que la ley me ampara ya que son 2 años mínimo que se me debería respetar, ahora bien… Hay algún tipo de indemnización cuando suceden estas situaciones a favor del locatario o simplemente es exigir que se me cumpla el plazo pactado? Gracias

    1. Hola Verónica:
      El locador debe respetar el plazo mínimo de 2 años o el mayor que estipule el contrato de locación y no puede rescindir salvo incumplimiento del locatario. Ello no obsta que el locatario desocupe el inmueble, mediante el pago de una indemnización que le convenga y que pacte con el locador. Slds.

  80. Les hago una consulta.
    Yo quiero hacer uso de la resolucion anticipada… quiero enviar carta documento a mi locador el 30/10/2019 para dejar el dto el 30/11 …. estoy por terminar el 2do año de mi comntrato, dado que este vence el 28/2/2020. Es decir que sólo quedan 3 meses. EN el contrato hay una clausula de penalidad. Quiere que le pague $500 por dia y los alquileres de los meses 12/2019 , 01/2020 y 02/2020. La Ley prevalece sobre la cláusula del contrato, no? Yo retirandome el 30/11/2019 solo le deberia abonar diciembre… y respecto al deposito…tambien lo pierdo?
    Gracias

  81. Hola doctores, una consulta: si rescindo el contrato antes de los 6 meses, es decir voy alquilando por el mes 3, el locador me pide que me puedo ir pero tengo que abonarle esos 3 meses de alquiler (por más que no lo habite) mas la multa de rescisión anticipada. Es obligación abonar esos 3 meses de alquiler?
    Muchas gracias. Saludos!

    1. Hola Mauri:

      Efectivamente, si no han transcurrido los primeros 6 meses debe pagar los alquileres faltantes, más la indemnización de 1,5 meses también.

      Slds.

      Dice el CCyC, ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  82. Buenas Tardes Dr, en el día de hoy (10 de octubre 2019) informe al propietario que en 60 días, osea 9 de Diciembre 2019, restituiré el departamento que le alquile. El acusa que debo pagar, ademas de la multa que firmamos en el contrato, el mes completo de Diciembre. Esto es así? Por la clausula escrita en el contrato solo menciona avisar con 60 días de antelación. Pero no que debo pagar el mes completo. Podrá ayudarme?

    1. Hola Cynthia:
      Los alquileres se devengan mensualmente (art. 1208 del CCyC) y sólo podría restituir el inmueble sin pagar todo el mes, si recibió el inmueble (inició la locación) ya comenzado el mes o sea el día aniversario de cuando lo restituirá anticipadamente.
      Por otra parte recuerde que la resolución debe hacerse por medio fehaciente o obtener un documento firmado por el locador donde se notifica.

      Slds.

      Dice el CCyC, ARTÍCULO 1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva. A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual. ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

  83. alquilo mi casa sin inmobiliaria. ahora debemos renovar el contrato por 2 años con el inquilino, pero se va a poner en venta, no sabemos por como esta la situacion economica, si se va a vender a corto o a largo plazo. El inquilino sabe de esta situacion , si renovamos el alquiler y la propíedad se vende a corto plazo lo tengo que indemnizar?? de ser asi cuanto?

    1. Hola Silvana:

      Quizás le convendría prorrogar el actual cada 3 ó 6 meses, ya que con un nuevo contrato el plazo mínimo son 2 años, sin derecho a desalojar al locatario antes del plazo. Recordar que debe firmar el fiador en cada nueva prórroga.
      Slds.

  84. Hola! Soy locatario, me fui de viaje por trabajo, le dejé mí depto a un amigo y el lo subarrendo de forma temporaria (cosa que está prohibida por contrato). La inmobiliaria se enteró del hecho, el cual me lo hace saber por teléfono. Obviamente hice que la situación cese inmediatamente, la administradora me dice que es una «falta grave». Que puedo esperar de esto y que multas me pueden caber por incumplir el contrato con esa infracción? Que es lo que pasa en la práctica con estos casos? Por el momento no recibí ninguna notificación.
    Espero su respuesta.

    Muchas gracias!

    1. En respuesta a Marcos.
      Hola Marcos:

      Si el locador pudiera probar la sublocación cabría el desalojo y la pena que hubiere prevista en el contrato. En todos los casos debería haber una previa notificación del locador, como titular del contrato.

      Slds.

  85. Buenas tardes Dres.Abatti-Rocca,quiero rescindir mi contrato de locación de un departamento con cuánto tiempo de anticipación debo informar al propietario ? Agradeceré su respuesta.

    1. Hola Mirta:

      Debe notificarla por medio fehaciente (carta documento «CD») o firma de la copia por el locador de la carta de resolución anticipada. No hay anticipación mínima, aunque sí en el caso de la CD prever que le llegue la notificación antes del día de la resolución.

      Slds.

  86. Buenos días, le hago una consulta, que sucede en los casos que no se cumple con la obligación de preavisar con la antelación pactada en el contrato de locación (60 días), entiendo que se debería abonar esos dos meses de alquiler (sin los gastos de expensas y otros) ademas de las otras indemnizaciones pactadas. Muchas gracias.

    1. Hola Martina:
      El derecho del locatario de resolución anticipada del contrato es norma de orden público y contempla la obligación de preavisar pero no impone un plazo mínimo (art. 1221 CCyC), cual sí tenía la legislación derogada.
      Por otra parte si en el contrato se hubiera pactado la carga al locatario de resolver con antelación mínima (60 días + ó -) –como alguna doctrina propone- y nada se hubiera previsto sobre los gastos e impuestos, en ese caso no corresponderían, por ser las excepciones de interpretación restrictiva.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

      Slds.

  87. Hola, soy inquilana de una casa hasta el 30/4/2020, la dueña me mandó mensaje que necesita la casa a partir de diciembre2019, que tipo de indemnización me corresponderia por los meses anticipados de devolucion de la propiedad? Muchas gracias!!!

    1. Hola Ana:
      En principio el locador debe respetar el plazo del contrato y sin causa no puede rescidirlo. Pero si a pesar de ello usted estaría dispuesta a restituir el inmueble, podría pedirle un mes de indemnización y la parte proporcional de la comisión pagada a la inmobiliaria (si intervino), por los meses no gozados.
      Slds.

  88. Hola estimados se que redundan las preguntas en este block pero quería sacarme la duda a lo siguiente. Si después de los seis meses decido irme del contrato que tengo de un local conercial, tengo entendido que debo pagar mes y medio al propietario ahora mí pregunta es puedo tomar el deposito que le di al propietario para ello? O el deposito lo pierdo ? Mil gracias espero sus respuestas.

  89. Hola estimados se que redundan las preguntas en este block pero quería sacarme la duda a lo siguiente. Si después de los seis meses decido irme del contrato que tengo de un local conercial, tengo entendido que debo pagar mes y medio al propietario ahora mí pregunta es puedo tomar el deposito que le di al propietario para ello? O el deposito lo pierdo ? Mil gracias espero sus respuestas.

  90. Estimados Dres. Abatti y Rocca, puedo iniciar desalojo anticipado con el contrato comercial (vto 7/2021) y la comunicacion fehaciente del inquilino resolviendo unilateralmente el contrato en diciembre 2020? no encuentro ningun fallo que asimile al modo anormal de terminacion de contrato el vencimiento del plazo

  91. Buen día,el inquilino me avisó por carta doc se va.El 29/8/19 nos encontramos para q me de la llave.Justo son 6 meses.Pregunto El me indemniza con un mes y medio y yo después de abonar las facturas impagas devuelvo lo q quede del depósito,está bien como voy a proceder? Tenemos contrato por escribanía con garantes.Donde puedo conseguir la rescincion de devolución de llaves? Gracias saludos

  92. Soy el locador de un local comercial que vence en setiembre de 2020, puedo rescindirlo ? y Si el inquilino no quisiera hacerlo?

  93. Buenas noches, quisiera hacerles una consulta. Yo locadora tengo un contrato de alquiler de inmueble que finaliza el 31/08/2019 y el inquilino me avisó hace unos días que se va mañana 31/07/2019. Corresponde cobrarle multa por resolución anticipada aunque esta sea por un mes? Desde ya les agradezco mucho su respuesta.

  94. Buenas noches, quisiera hacerles una consulta. Yo locadora tengo un contrato de alquiler de inmueble que finaliza el 31/08/2019 y el inquilino me avisó hace unos días que se va mañana 31/07/2019. Corresponde cobrarle multa por resolución anticipada aunque esta sea por un mes? Desde ya les agradezco mucho su respuesta.

  95. Hola Buenas noches soy inquilina tengo un contrato de alquiler por dueño por 24 meses con fecha del 21/08/2017 y se me vence el 21/08 de este año, si yo me retiro el 31/07 tengo obligación de pagar el mes de agosto, y ademas el contrato dice que el deposito de un mes y medio no tiene Devolucion, aunque yo cumpla con todas mis obligaciones, puede ser que sea asi? Porque yo firme contrato con la ley anterior?. Gracias espero puedas ayudarme.

    1. Hola: Notificando por medio fehaciente la resolución en julio y entregando el inmueble en el mismo mes no pagaría agosto, pero igual tendría que indemnizar al locador (un mes de alquiler) por su resolución anticipada, por tanto no le conviene. Es anulable la cláusula de apropiarse del depósito sin causa.
      Slds.

  96. Hola, buenas tardes. Voy a dejar a fin de mes el departamento, habiendo avisado el día 28 de junio pasado. Sobre la indemnización a pagar me queda la duda del monto, dado que el contrato se resuelve pasado el año me corresponde abonar el monto correspondiente a un mes de alquiler como indemnización pero, a este mes «extra», por llamarlo de otra forma, en el que uno no habita el departamento hay que pagar sus expensas correspondientes? ( No figura clausula en el contrato). Gracias.

  97. Buenos días. Soy Inquilina, el contrato lo firmamos el 2 de febrero con una inmobiliaria. Desde el primer momento comenzaron a aparecer desperfectos en la unidad que fui informando via mail con fotos respaldatorias a la inmobiliaria. En el mes de mayo comenzo a filtrar agua en la habitación superior, que ocupa mi hija, a punto de tener que sacar 2 baldes de agua. Se aviso al dueño y a la inmobiliaria, el dueño luego de unos días mandó a reparar el techo. En junio volvemos a tener goteras provenientes del mismo lugar y vuelve a entrar agua. Se aviso al dueño y a la inmobiliaria. Quedaron en mandar al techista pero nada aún. El deterioro gral del ph es notorio, todo el tiempo están surgiendo problemas nuevos, humedad en techos, filtraciones, calefón que funciona mal, etc y solo llevamos unos meses.
    Quisiera irme y rescidir el contrato por los motivos detallados. Ahora bien, en el contrato se citan los 60 días de preaviso, además de la indemnización que tendría que pagar al dueño. Quisiera saber como manejarme para saber cuales son mis derechos en
    éste caso. Si los motivos son suficientes para no tener que indemnizar, que pasa con el preaviso, si es obligatoria la carta docuemento y en que momento debería mandarla, que pasa con el mes y medio que dejé del depósito.
    Desde ya muchas gracias por el asesoramiento. Saludos.

    1. En principio, el art. 1221 que impone la facultad de resolución anticipada incausada del locatario es de orden público y por ello irrenunciable.
      Pero principalmente si el deterioro del inmueble es de la enorme importancia que nos describe, podría rescindir con causa y reclamar los daños y perjuicios sufridos al locador.
      Tener en cuenta que la relación es con el locador siempre.
      Sugerimos remitir carta documento enumerando todas las averías dando un plazo para repararlas, contra apercibimiento de rescisión de la locación y retener los alquileres.
      Recordar que si el locador no responde, la única vía para obligarlo es la judicial.
      Slds. Cdls.

  98. buen dia. Consulto, la inquilina de un departamento luego de transcurrido dos meses de contrato, decide dejar la locación debido a que le molesta el perro del vecino. el dpto pertenece a un edificio en donde el consorcio permite animales. en este caso como se debe proceder. Ella puede rescindir el contrato o debe esperar los 6 meses? en el caso de rescindir cuanto deberá abonarle al locador? muchas gracias

      1. Alejandra zucal

        Consulta , tengo prórroga x 1 año de contrato de alquiler comercial . Ahora la inquilina se quiere ir antes de cumplir año . La prórroga se firmó en octubre . Qué pasa con el depósito? Debo devolverlo?

        1. Abatti y Rocca (h)

          Hola Alejandra:
          En este caso, para resolver anticipadamente el contrato, el locatario debe pagar un mes de alquiler como indemnización. Si restada ésta le queda algo del depósito a favor, debería devolver el remanente (descontados deudas y daños).
          Slds.

          Dice el CCyC, ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  99. Buen día Dres. Mi consulta es: Si durante una larga locación hay que recambiar artefactos como ser calefactor, termo tanque u otro que se entregaron en perfecto funcionamiento al iniciar la locación, a quién le corresponde asumir los costos tanto del artefacto como de la mano de obra? Entiendo no se consideran dentro de «vicios ocultos» sino de obsolencia por vida útil. Gracias.

    1. Hola Ricardo:
      Si el contrato nada prevé y los artefactos dejan de funcionar bien por su desgaste natural, corresponde al locador su reparación o reemplazo.

      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

  100. Buen día:
    Soy propietario de un local comercial que ya está siendo alquilado. Queda 1 año de alquiler. El inquilino me pidió una rebaja en el alquiler. Yo estaría dispuesto a hacer la rebaja siempre que pueda asegurarme de alguna forma que el inquilino no rescindirá el contrato antes de cierta fecha o que pagará una indemnización mayor a la estipulada por ley. ¿Es posible realizar esto?
    Muchas gracias, saludos

    1. Buenos días.
      El inquilino siempre tendrá la potestad de resolver el contrato pagando sólo la indemnización legal, cual no puede renunciarla, ni ser aumentada por acuerdo entre las partes (ver infra el artículo pertinente del CCyC).
      Slds.

      Dice el Cód. Civil y Com. (CCyC): ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

  101. buenas tardes. soy inquilina y voy a dejar a fin de mes el departamento. le avisé el 9 de mayo. el propietario me pide que tengo que avisar con 60 dias de anticipacion. o sea deberia pagar mayo (que ya pagué) y junio. por lo que leo ya no es obligatorio avisar con 60 dias. solo con avisar ya a fin de mes me puedo ir. gracias

    1. Efectivamente, si en el contrato no asumió una obligación (cláusula) especial de preaviso, basta con notificar la resolución en el mes corriente y restituir el inmueble a fin del mismo, más pagar la indemnización, que se puede descontar del depósito de garantía.
      Slds.

      Dice el Cód. Civil y Comercial que rige las locaciones:
      ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

  102. Hola, tengo en alquiler un depósito, ya vamos por el tercer contrato consecutivo con los mismos inquilinos , pero ahora dejaron de pagar la luz, por ende le quitaron el medidor, no están pagando el municipal y ya se deben más de 150 mil pesos. Además la inmobiliaria no le hizo firmar al garante el tercer contrato. Se puede rescindir el contrato ?

    1. Si adeudan dos alquileres mensuales y otras obligaciones contractuales se puede rescindir mediante notificación fehaciente (carta documento).

      Dice el Código Civil y Comercial de la Nación: ARTÍCULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato: a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205; b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces; c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

      1. Juan Manuel Raggio

        Buen día, volviendo al tema de la resolución anticipada, si en el contrato de alquiler se coloca una cláusula donde dice que se debe preavisar con 30 días de anticipación, la misma tiene validez legal por más que en la ley no se prevea plazo ?

    2. Estimados Dres.
      Estuve alquilando por casi tres años un departamento, dos años más una extensión, porque el dueño decidió vender la unidad y no quiso renovar por otros dos. A mitad de mes le envié un mail al propietario avisandole que a iba a entregar el departamento a fin de mes, faltando dos meses para la finalización del contrato. Días después la inmobiliaria me contacta para avisarme que me iban a retener el depósito (equivalente a un mes de alquiler) como penalidad por la rescición anticipada, a lo que estuve de acuerdo. Llegado el momento entregué el departamento pintado, en perfectas condiciones y con todo al día. Fuimos a la inmobiliaria a firmar la rescición y allí me entero que además me iban a cobrar una penalidad por no haber notificado con 30 días de anticipación (El contrato tiene una cláusula de preaviso). No se si ayuda, pero en la rescición quedó aclarado que yo notifiqué 15 días antes.
      Lamentablemente tuve que firmar la rescición comprometiendome a pagar lo del preaviso, porque de lo contrario me corría otro mes de contrato, pero honestamente me quedó
      un «mal sabor».
      Dicho todo esto, quisiera saber si corresponde que pague o si puedo (o vale la pena) hacer algo al respecto.
      Desde ya muchísimas gracias, los saludo atentamente.

      1. Hola Manuel:
        Si pactaron un preaviso de 30 días y Ud. lo hizo con 15 días y además firmó aceptando la indemnización reclamada, es tarde para encontrarle otra solución luego de prestada su conformidad. Aunque en realidad es discutible la imposición de un preaviso de 30 días, cuando la ley (ver infra CCyC) no lo exige para la resolución anticipada.
        Slds.

        Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;

  103. Hola, tengo en alquiler un depósito, ya vamos por el tercer contrato consecutivo con los mismos inquilinos , pero ahora dejaron de pagar la luz, por ende le quitaron el medidor, no están pagando el municipal y ya se deben más de 150 mil pesos. Además la inmobiliaria no le hizo firmar al garante el tercer contrato. Se puede rescindir el contrato ?

    1. Si adeudan dos alquileres mensuales y otras obligaciones contractuales se puede rescindir mediante notificación fehaciente (carta documento).

      Dice el Código Civil y Comercial de la Nación: ARTÍCULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato: a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205; b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces; c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

    2. Hola, buen día, soy inquilino, hace unos meses estoy alquilando un inmueble, firmé un contrato por dos años y por motivos laborales deberé rescindir el contrato a los 6 meses, pero estoy muy desconforme con el monto que pago de expensas y la irregularidad en el cobro de las mismas porque no existe un consorcio encargado de cobrar, hay una administración que cobra lo que se le antoja por mes, el monto mensual de expensas no está estipulado en el contrato. Se puede descontar del mes de depósito parte de la indemnización que debo abonar por retirarme antes? Cómo puedo solucionar está irregularidad de la administración?? La cuál no fue informada con anticipación ni fijada en el contrato.

  104. Buenas tardes, una inquilina debe 6 meses de expensas, sacaron el medidor de gas por falta de pago, le cortaron la línea telefónica por las mismas razones y debe 3 mese de agua. Paga siempre fuera de termino el alquiler. Pregunto: ¿El locatario puede prescindir del contrato? ¿De estos incumplimientos se hace cargo el garante si o sí?
    Muchas gracias.

    1. Para que responda el garante de los servicios e impuestos, debe estar claramente especificado en el contrato y notificarle los incumplimientos de su afianzado.
      Si se le extiende recibo de alquiler al locatario sin reservas por estos incumplimientos, podría asimilarse a condonación de sus obligaciones impagas.

      Slds.

  105. Buenas tardes, alquilé por 6 años una propiedad, en esos 6 años el dueño jamás se hizo cargo de ningún arreglo (pisos, paredes y muebles míos arruinados por humedad), pesé a que se lo pedimos reiteradas veces. El edificio y los dptos. son todos del mismo dueño. Antes de irnos hice un arregló para q se quede con el depósito y me deje unos días (15) más. Ahora que me mudé no me quiere firmar el documento de entrega de llaves porque dice que la propiedad no está en condiciones y quiere que le pagué el equivalente a un mes más de alquiler. Que pasa si no se firma ningun documento de rescision de contrato? Yo las llaves ya se las dí.

    1. Al entregar las llaves tenía derecho de haber exigido un recibo del restitución del inmueble, donde el locador podría haber asentado los daños visibles del inmueble. Ante su omisión podría remitirle una carta documento del Correo Argentino ($$ 485,00) dejando constancia del día y hora que le restituyó el inmueble y sus llaves y que la envía la CD por su negación a otorgar recibo. Para contestarle sobre la reparación de las averías debería conocer el contrato, aunque en principio las humedades serían a cargo del locador.
      Slds.

  106. Hola Buenos dias, quisiera hacer una consulta.Puede un LOCADOR, pedir la resolución de un contrato que esta sin inconvenientes…al dia con todo…porque digamos…necesita el departamento.?
    Si es posible, que penas tiene en este caso EL LOCADOR. Mil gracias.

      1. Deseo consultar por una rescisión anticipada de contrato. Pagué la multa del mes. Pero me reclama la inmobiliaria que pague además de proporcional de luz y gas gastos de limpieza (500 pesos) porque consideraba que no estaba bien limpio algo que puedo demostrar que es falso pero que firme que le pagaría porque no querían recibir la llave.

          1. Hola, soy inquilina y quiero rescindir del contrato porque jamas se cumplieron las promesas de arreglar el inmueble. Dentro de otros problemas intolerables. En el contrato me dice q solo el locador puede rescindir. El contrato es un contrato de librería. Es viejo con una ley vieja. No aclara ue si me voy antes debo pagarle. Pero si aclara que el mes de depósito. No me lo devuelven. Estoy obligada a pagar igual la indemnización? Y obligada a devolverlo en las mismas condiciones? Por la pintura me refiero.

            1. Hola Eve:

              Si el inmueble está deteriorado y la obligación de repararlo es del locador, puede rescindir el contrato con causa y hasta exigir una indemnización, pero deberá poder probar los hechos invocados y litigar si no los reconoce el locador. Por otra parte, el derecho a rescindir anticipadamente y sin causa es de orden público y no puede ser cercenado ni agravado por convención alguna (ver infra CCyC art. 1221) y el depósito debe ser reintegrado al locatario si no hay deudas del locatario.

              Slds.

              Dice el CCyC, ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

    1. DR….celebre un contrato de alquiler y el inquilino aduciendo problemas de «higiene» en la propiedad resuelve rescindir el contrato en forma unilateral a los 7 dias de celebrado…se atendio su reclamo y se procedio a resolverlo de forma inmediata..aun asi persiste en su actitud reclamando la devolucion de mes adelantado y deposito en garantia…como debo proceder en este caso??? Gracias desde ya por su respuesta…

      1. Hola Enrique:

        El locador debe entregar el inmueble en buenas condiciones para el destino fijado (salvo que se especifique lo contrario). Si el grado del incumplimiento es alto, el locatario puede rescindir y reclamar que le reintegren lo pagado y hasta podría exigir una indemnización, para lo cual deberá probar el daño sufrido.

        Slds.

        Dice el CCyC: ARTÍCULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

        Slds.

  107. Buenos dias, intime al locador a reparar roturas que hizo un dependiente suyo,para reparar un caño de consorcio. Dejo rotas paredes e inutilizado el baño de servicio entre otras cosas. Después de intentar por distintos medios durante 70 días saber cuándo procedería con los arreglos, intime fehacientemente a que se comunique con mi abogado para dar fecha cierta de reparaciones, caso contrario resolvería el contrato por su culpa. A los 7 días comunique la resolución por CD, pero dicha CD nunca fue retirada del Correo. No obstante eso, la a pagada de la locador se comunicó con mi letrado para pactar una rescisión de mutuo acuerdo, con fecha 31/12. El 30/12 envío el acuerdo por mail, con algunos términos distintos a lo conversado. Yo efectúe la mudanza el 31/12, pero sin firmar el acuerdo, Dada la fecha de Fin de Año. El 2/1 nos comunicamos y expresamos cambiar los términos no acordados, pero la abogada repentinamente cerró la negociación, y dijo que no la llamemos más y que consignemos en febrero. Intenté hablar con la inmobiliaria, pero se niega a recibir las llaves. Mi pregunta es: es válida la CD de resolución sino la retiro? Tengo posibilidades de que no se devengue el alquiler de enero, Dada la maniobra de la letrada? Temo además que curse notificaciones dónde ya no vivo, pues a pesar de haber constituido nuevo domicilio en mi 1* CD, la contestó al domicilio especial. Agradezco su atención y aguardo vuestro consejo. Muchas gracias.

    1. Est. Marcia:

      Se trata de un caso complejo para contestarlo sin conocer a fondo loa hechos, porque para rescindir con causa el contrato locativo debe probarse la falta y su gravedad y cabe la interpretación judicial, ya que el locador podría negar los hechos o su gravedad.
      Por otra parte la no recepción de la CD tornaría ineficaz la notificación de su contenido.
      Otra vía de notificación es la notarial, aunque más onerosa, con un escribano diligente es posible realizarla exitosamente.
      Respecto a la constitución del nuevo domicilio en su primera CD es válida, auque traten de ignorarla.
      La entrega de las llaves a la inmobiliaria sólo sería eficaz si estuviera autorizada por el locador en el contrato a recibirlas.
      Para que no se sigan devengando los alquileres y ante el rechazo de las CD, aconsejaríamos una notificación notarial en los términos del art. 1221 del CCyC, y con la reserva apercibiendo que demandará por los daños y perjuicios sufridos, detallándolos.

      Slds. Cdls.

  108. Natalia Di fonzo

    Firmé un contrato de locacion u deseo hacer uno esta opcion de resolución anticipada pero en el mismo una clausula indica que se debe dar aviso mediante medio fehaciente con dos meses de anticipación y por ello el propietario quiere que le pague 2 meses en vez de uno. Por lo que leí de tu texto solo correspondería 1. Es así?!

    Est. Natalia:

    El ejercicio de la facultad de resolución anticipada del locatario, pagando la indemnización prevista el el art. 1221 del Cód. Civil y Com. (de orden público), según se trate del primero o segundo año, no puede ser restringida por cláusula alguna del contrato.

    Slds.

    El CCyC, dice: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

    1. Buen dia retomo esta consulta que hiciera Natalia Difonzo, porque considero que su respuesta no dejo claro en el caso de una resolución anticipada de una locacion comercial, si ademas de la penalidad por haberse resuelto el contrato antes del año, hay penalidad y cobro resarcitorio, por la falta de aviso con 2 meses de anticipación. Muchas gracias por su asesoramiento.

      1. Buen día.

        La ley (Cód. Civil y Comercial:) no obliga a notificar la resolución anticipada con 60 días de antelación (ver artículo 1221 infra ), sólo impone notificar antes.
        En algunos contratos se acuerda especialmente y en ejercicio de la «autonomía de la voluntad, una notificación con determinados días de anticipación, pero si el contrato no lo prevé, no la hay. Para que hubiera obligación de preavisar con un plazo determinado, debería agregarse al contrato una cláusula similar a la siguiente:
        «El LOCATARIO notificará en forma fehaciente su decisión de resolver al LOCADOR con una antelación mínima de SESENTA (60) días de la fecha cuando restituirá el INMUEBLE LOCADO, asumiendo esta obligación en base al principio de autonomía de la voluntad contractual, establecida por los artículos 958 y 962 del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyC”), considerando que la obligación de preavisar no afecta el orden público.».

        Slds.

        Dice el Cód. Civil y Comercial: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;

        1. Buen dia. me llamo Gabriel
          Se finalizo el contrato el dia 31 de diciembre del 2019, era un contrato por 2 años comercial
          Un mes antes habíamos quedado en renovar, llegando a la fecha de finalizado, de palabra nos mantenían en suspenso, que por problema de los dueños no se podía hacer el contrato pero que nos quedemos tranquilos que en cuanto lo tenían estaba para firmar
          Llegamos a 22 de febrero del 2020 y nos indican que nos nos quieren renovar pero que nos dan una prorroga por dos meses?? pero dicha prorroga la indican como 14 de enero ,-)
          Que debemos hacer, nosotros invertimos mucho desde que nos dijeron que nos iban a renovar. Y como cualquier comercio se planifican los gastos de inversión por adelantado, después de estar 6 años en este lugar que debemos hacer, ? El articulo 1217 y 18 no indican que si las dos partes no se juntan el contrato se renueva solo?
          Por favor necesito una respuesta.

          1. Hola Gabriel:
            Para que haya renovación de un contrato vencido por un nuevo plazo (fijado) debe haber mutuo acuerdo, en contrario sólo se va produciendo una renovación mes a mes, hasta que alguna parte rescinda el contrato (ver infra art. 1218 CCyC).
            En su caso sólo podrá renovarse a un plazo fijo (1 o dos años o cuanto sea) por mutuo acuerdo con el locador.
            Slds.
            Dice el CCyC:
            ARTÍCULO 1217.- Extinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la locación: a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso; b) la resolución anticipada.
            ARTÍCULO 1218.- Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.

    2. Estimados Dres. Abatti y Rocca, puedo iniciar desalojo anticipado con el contrato comercial (vto 7/2021) y la comunicacion fehaciente del inquilino resolviendo unilateralmente el contrato en diciembre 2020? no encuentro ningun fallo que asimile al modo anormal de terminacion de contrato el vencimiento del plazo

      1. Hola Dr. tengo un contrato de locación en que los locadores son condominios el locatario puede rescindir el contrato con uno de ellos y recibir las llaves del local comercial sin el consentimiento del otro ?

        1. Hola Eduardo:
          Si nada especial dice el contrato y es con dos co-locadores, se necesita en acuerdo de ambos para rescindir.
          Si el contrato es con un solo locador, aunque sea propietario en condominio del inmueble locado, basta con su rescisión.
          Slds.

    3. Les hago una consulta.
      Yo quiero hacer uso de la resolucion anticipada… quiero enviar carta documento a mi locador el 30/10/2019 para dejar el dto el 30/11 …. estoy por terminar el 2do año de mi comntrato, dado que este vence el 28/2/2020. Es decir que sólo quedan 3 meses. EN el contrato hay una clausula de penalidad. Quiere que le pague $500 por dia y los alquileres de los meses 12/2019 , 01/2020 y 02/2020. La Ley prevalece sobre la cláusula del contrato, no? Yo retirandome el 30/11/2019 solo le deberia abonar diciembre… y respecto al deposito…tambien lo pierdo?
      Gracias

      1. Hola Silvana:
        Habiendo pasado el año de vigencia del contrato, sólo debe pagar un mes de indemnización y si no hay daños al inmueble ni consumos u otras obligaciones impagas, al depósito se lo deben restituir íntegramente.
        Slds.

        Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

    4. Lic. JUAN CARLOS AMUCHÁSTEGUI

      ¿Se puede en un contrato de locación de inmueble para vivienda, agregar una Cláusula «Condición Resolutiva» de acuerdo entre las partes, que cada 6 ,8 o 12 meses de iniciado el contrato, coincidentes con dichos períodos, las partes (locador y locatario) se reúnan, para considerar , si el valor locativo, prefijado al iniciar el contrato , es razonablemente aceptado, con la realidad de la inflación y/o deflación que pudiera haber sucedido en este país, en esos lapsos, dada la inestabilidad, económica financiera por la que se vive en este pais y analizar con esa situción, si es aceptable entre las partes modificar de común acuerdo, ese valor locativo , ajustado a esas nuevas circunstancias, imposible de haberlas adivinado al comienzo???
      Esto evitaría , tanto que se perjudicara el locador, como el locatario , pagando en exceso o en defecto, el real valor en el mercado inmobiliario, que se pudiese obtener, si ese inmueble empezara en cada uno de esos períodos… como si fuera un nuevo alquiler ???…ORTEGA Y GASSET…. YO SOY HOY Y LAS CIRCUNSTANCIAS … MAÑANA PUEDO CAMBIAR

      1. Hola Lic, Juan:

        La cláusula podría ser eficaz si incluyera el procedimiento a cual se ajustarían las partes para determinar los nuevos alquileres a regir (ver infra art. 1133 últ. parte en función del 1187, también últ. pte. ambos del CCyC), aunque durante los primeros dos años de contrato (plazo mínimo legal) no cabría al locador resolver el contrato por falta de acuerdo de los alquileres posteriores.

        Slds.

        Dice el CCyC:
        ARTÍCULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.
        ARTÍCULO 1133.- Determinación del precio. El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.

    5. Verónica M. Astiz

      Quisiera saber de donde surge que la indemnización por rescisión anticipada del locatario, en los alquileres escalonados, se calcula el monto total dividido la cantidad de meses del contrato. Doctrina, Jurisprudencia?
      GRACIAS

      1. Hola Verónica:
        Nuestra interpretación se basa en la lógica siguiente: si aceptamos que los alquileres escalonados son la suma de todos alquileres de los meses del plazo locativo (alquiler global), divididos en alquileres mensuales (casi siempre crecientes), consecuentemente si queremos saber el monto dinerario de un mes o de un mes y medio (indemnización), debemos dividir ese monto (alquiler) global por la cantidad de meses a indemnizar.
        Slds.

        1. Buen día. Estoy por usar la cláusula de resolución anticipada en un local que alquilo, el locador esta de acuerdo ya que me ocupe personalmente de conseguir un nuevo locatario. Es decir termina mi contrato y empieza el del otro. El problema surge porque según contrato yo debo abonar la penalidad de 1 mes por irme antes y tengo 2 meses que les di de depósito. El dueño dice que como no cumplir el contrato por irme antes de termino NO ME CORRESPONDE RECIBIR EL DEPSITO.. es esto correcto? Pueden retenerme el deposito siendo que entrego todo pago al día y todo en mejor estado al que lo recibí. Desde ya gracias

          1. Hola Ezequiel:
            Por resolver anticipadamente le corresponde pagar la indemnización (un mes pasado el año o de un mes y medio antes del año) y el locador debe restituirle el depósito (si está “al día”), en contrario puede descontar las deudas.
            Slds.

            Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

          2. Hola, soy locador, alquile mi casa a un inquilino que sin permiso comenzó a reformarla a «su gusto» cambiando revestimientos, muebles de cocina, mesada y básicamente actuando como dueño de la propiedad sin tener mi permiso y por si fuera poco me faltó el respeto.

            Como dueño quiero rescindir el contrato, pero no se si es lo más apropiado, que opciones tengo?

            1. Hola Marcelo:
              Si el contrato prohibe las mejoras, su realización lo violaría y tendría derecho a rescindir el contrato, previa intimación a volver las mejoras a su estado anterior. De negarse el locatario a restituir el inmueble, sólo le quedaría incoar juicio de desalojo. Respecto al respeto, es una cuestión extracontractual.
              Slds.
              Dice el CCyC: Parágrafo 3° Régimen de mejoras
              ARTÍCULO 1211.- Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.
              ARTÍCULO 1212.- Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

      2. Natalia salazar

        Buen dia yo me mude 1 mes antes que termine el contrato ya que la locadora me informo que no.me iba a renovar.
        No tengo clausula alguna en el contrato que indique una penalidad yo abone el mes adelantado como siempre y me fui ese mismo mes.Me corresponde pagar una multa?

        1. Hola Natalia:
          Aunque parecería injusto, la ley (CCyC, art. 1221) impone una indemnización (de un mes corriente en su caso) a la resolución anticipada, aunque sea en el último mes de contrato.

          Dice el Código Civil y Com. de la Nación (CCyC) que rige las locaciones (alquileres): ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

          Slds.

    6. Buenas tardes. Estuve un mes fuera del depto que soy inquilino por reparaciones en la unidad por parte del consorcio. Eran filtraciones en las paredes. Padezco de asma y el polvo y demás me perjudicarían, por lo que decidí unilateralmente no hacer goce del depto e irme con una amiga. Puedo reclamar daños y perjuicios a mi estado de salud por la humedad en las paredes en el periodo previo de las reparaciones, aunque sabía de la existencia de tales y firme en el contrato que el depto estaba en excelentes condiciones, teniendo fotos de las condiciones reales? Por otro lado, sabiendo que pague el alquiler del mes de alquiler que estuve fuera, caduca de alguna forma mi derecho de reclamar que no hice goce de la unidad? Puedo rescindir contrato sin indemnizar, habiéndose reparado la unidad?

      1. Hola Luis:

        Para reclamar contra lo afirmado y aceptado en el contrato (excelentes condiciones), debe poder probar con firmeza la preexistencia de las anomalías. Las simples fotos no son suficientes, deberían abonarse con otras pruebas. Por otro lado el pago del alquiler sin reservas, presupone conformidad con el inmueble. Igualmente y a pesar de lo anterior, un locador intimado por estos hechos y esgrimidos en una carta documento de resolución con causa, podría verse compelido a declinar su derecho a indemnización.

        Slds.

        1. Terminé mi contrato comercial el 30/04/2020. Me hicieron una prórroga del mismo por 6 meses, hasta el 31/10/2020. Hice poner una cláusula donde figurara que podía resolver la prórroga antes de su vencimiento sin tener que pagar indemnización ni penalidad alguna, fue aceptada mi propuesta, pero insertaron en la prórroga la obligación de mi parte a tener que avisar con 60 días corridos de antelación la fecha en que quisiese resolver, es legal ese plazo de 60 días que me impusieron? Muchas gracias!!!

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