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El contrato de locación en el Nuevo Código Civil y Comercial: Resolución anticipada por parte del locatario

Por 26/03/2018 julio 2nd, 2018 Inmobiliario

La resolución anticipada por parte del locatario puede ejercerse, cumpliendo algunos requisitos como notificar, indemnización y restituir finca que podrán desobligarlo anticipadamente, pero también hay casos donde por convenio sus deberes resolutorios pueden morigerarse y además existen diferentes efectos según las circunstancias de hecho, tratando este artículo diversas situaciones que podrían originarse.

Introducción

El régimen de locación inmobiliaria permite al inquilino, luego de los primeros seis meses, resolver el contrato notificando al locador e indemnizándolo hasta el primer año de locación con un mes y medio de alquileres y con un mes pasado el año.

El régimen de locaciones urbanas, otorga al locatario la facultad extinguir o finalizar el contrato, sin causa o incausadamente, cuando ya hubiere transcurrido o estuviera cumplido el primer semestre de iniciado o vigente. Así podrá resolverlo o discontinuarlo con una notificación por medio fehaciente de esa decisión y desocupar y restituir la finca, indemnizando al rentista en el primer año de vigencia de la relación locativa, con la suma equivalente a un mes y medio de alquiler vigente al día de restituir el inmueble y con un sólo mes si el inquilino resolviera ya pasado el primer año.

Legislación aplicable

Dice el CCyC: “art. 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.”.

Requisitos para la resolución anticipada del contrato por parte del locatario

El CCyC impone la resolución anticipada del contrato por parte del locatario, tanto para la vivienda, como para los restantes destinos con similares requisitos, luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del contrato y con una prenotificación por medio fehaciente al locador, con antelación a la fecha de desocupación y restitución de la finca.

Resolución y deudas locativas

Aunque podría sostenerse que para ejercer la resolución anticipada, el locatario tendría que estar “al día” en pago de alquileres y cumplidas todas las demás obligaciones a su cargo, emanadas del contrato y de la ley, esta facultad resolutoria del locatario no puede ser cercenada, aunque adeude alquileres o tenga otras obligaciones impagas y así haya dañado el inmueble o deba cargas (consumos, expensas, impuestos, tasas). Al tratarse de una disposición imperativa (de orden público) y ser norma especial, está vedado a las partes modificarla y rige en toda su extensión. Y, así como el locatario no puede ser compelido a pagar una indemnización contractual por resolver anticipadamente superior a la reglada en el art. 1221 del CCyC, tampoco perderá la facultad resolutoria por adeudar alquileres, expensas, tasas o impuestos, consumos, averías, etc. El inquilino podrá resolver el contrato, restituir la finca (propiedad inmueble) y por su lado el locador acreedor podrá reclamarle las deudas u otras obligaciones impagas.

Adeudando alquileres ¿es ineficaz la resolución anticipada?

Aunque creemos equitativo que el locatario debería tener derecho a resolver anticipadamente sólo estando “al día” en sus obligaciones tanto de alquileres sino como también en las demás cargas, es innegable que su resolución no puede limitarse de modo alguno y sólo podría modificarse en absoluto beneficio del locatario, como tal reduciéndole su indemnización a pagar o eximiéndola de ella o permitiéndole resolver antes de los seis meses de contrato.

Notificación fehaciente

Para el aviso de resolución anticipada al locador, la ley impone el requisito de fehaciente. Para que la comunicación sea eficaz habrá de cumplirse la exigencia: “debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador” (art. 1221 CCyC). Por lo tanto, para que la notificación sea eficaz y válida deberá cursarse por algún medio que la otorgue fehaciencia y como tales pueden ser: la carta documento, el telegrama colacionado, el telegrama con copia certificada y aviso de entrega, todos del Correo argentino; la notificación notarial por escribano y podríamos agregar un acta o carta privada con certificación notarial de las firmas del locador y locatario o una escritura pública en cual compareciera el locatario y se notificara el locador.

Aviso simple de resolución

Por la imposición sobre que la notificación sea en “forma fehaciente”, habrá que desechar entonces la posibilidad de un intercambio de cartas entre locador y locatario, uno resolviendo y otro aceptando la resolución anticipada. También se excluirá la celebración de un convenio o acta privada de resolución para cumplirlo más adelante, porque si desechando el requisito de forma fehaciente se optara igual por formalizar la resolución con los simples documentos precedentes, se estará en la incertidumbre de que el locatario a la fecha de desocupación no restituya el inmueble y continúe en la locación, amparado en no haberse cumplido los requisitos legales.

Mejoras al tiempo de la resolución

Al fenecer la locación por resolución anticipada art. 1221 CCyC, la indemnización máxima a cargo del locatario es la tarifada y podrían darse con las mejoras diversas circunstancias de hecho: a) mejoras obligatorias del locador cumplidas; b) mejoras obligatorias del locador incumplidas; c) mejoras no obligatorias del locador cumplidas o incumplidas; d) mejoras obligatorias del locatario cumplidas; e) mejoras obligatorias del locatario incumplidas; f) mejoras no obligatorias del locatario cumplidas o incumplidas; g) mejoras obligatorias del locador o locatario cumplidas parcial o defectuosamente

Las diferentes situaciones:

a) las mejoras obligatorias del locador cumplidas: aunque el locador hubiese debido cumplir con cuantiosas mejoras que amortizaría en un amplio plazo locativo, para que el inquilino pueda aprovechar la finca, la indemnización máxima persiste;

b) las mejoras obligatorias del locador incumplidas: si el locador se obligó a mejoras que no cumplió y el locatario resuelve, podrá exigir el resarcimiento de los daños que el incumplimiento del locador le generó en el período de goce u ocupación;

c) las mejoras no obligatorias del locador cumplidas o incumplidas: al ser voluntarias no tienen relevancia a efectos de la indemnización resolutoria;

d) las mejoras obligatorias del locatario cumplidas: como integran el alquiler, deberían valuarse prorrateándolas por todo el plazo contractual para calcular cuál será el monto mensual del alquiler con cual se indemnizará;

e) las mejoras obligatorias del locatario incumplidas: al integrar el alquiler, se valuarán prorrateándolas por todo el plazo contractual para calcular el monto mensual del alquiler o precio mensual de la locación a indemnizar;

f) las mejoras no obligatorias del locatario cumplidas o incumplidas: al ser voluntarias no tendrán relevancia a efectos de la indemnización resolutoria si estuvieren prohibidas contractualmente o en beneficio al locador desde construidas, pero en contrario podrían ser indemnizables al locatario.

g) las mejoras obligatorias del locador o locatario cumplidas parcial o defectuosamente: tanto locador como locatario podrá exigir el total o correcto cumplimiento o ejecutar la cláusula penal si se previó o reclamar los daños y perjuicios.

Prórrogas menores y resolución

De resolver antes de los 8 meses ¿corresponde indemnizar y preavisar?: En principio no están contemplados por la ley estos casos como supuestos especiales, por tanto, consideramos justo que se prorratee la indemnización al locador de acuerdo al plazo de prórroga y la fecha de anticipación de la resolución, en consecuencia cuando el locatario resolviere una prórroga por 6 meses a los 3, tendría que pagar el 25% de un mes de alquiler, esto tomado desde una visión equitativa, porque sería un despropósito para un locatario que prorrogó por 6 meses y decide restituir anticipadamente pasado 2 meses de prórroga, pagar un mes de indemnización.

Notificación anticipada

Como la norma especial (art. 1221 CCyC) exige sólo notificación previa, proviniendo de una norma imperativa (de orden público) no puede exigirse al locatario un preaviso mayor, auque pretenda resolver en cualquier día del mes, incluso del corriente. Así en el contrato se hayan vedado los alquileres por fracciones de mes y pactado estrictamente los alquileres por mes completo, prevalece la resolución intempestiva por ser un derecho irrenunciable de una norma imperativa.

La resolución no pueden limitarla pactos

Por ser un derecho amparado por una norma de orden público, la resolución anticipada por parte del locatario no podrá limitarse en su extensión de modo alguno, tachándose de ineficaz o nulidad la estipulación que reduzca o mengüe este derecho del locatario; recordamos que sería eficaz una alteración sólo si fuera en favor del sujeto amparado (inquilino).

La indemnización resolutoria sólo admite morigeración

Por ser un derecho a favor del locatario, aunque plasmado por una norma de orden público, podrán limitarse las indemnizaciones a favor del locador y estas morigeraciones para el locatario tendrían que hacerse al suscribirse el contrato original o en sus prórrogas o por convenio separado o en adenda al contrato original. Por otra parte, creemos ineficaz que mediante una compensación de derechos pueda “negociarse” la facultad resolutoria del locatario, así desechamos bajar la indemnización y extender el plazo de habilitación de la facultad resolutoria a más de seis meses o disminuir este lapso aumentando la indemnización al locador. Tampoco sería oficioso incrementar la indemnización resolutoria al locador, ni se podría imponer un plazo de preaviso para la restitución de la finca locada.

Resolución y rescisión, sus efectos distintos

Consideramos mal nominada a la resolución anticipada del art. 1221 CCyC, porque la resolución tiene efectos retroactivos y la que tratamos claramente no los tiene, por tanto creemos que se trata de una típica rescisión unilateral.

Resolución y “alquileres diferenciados”

Se trata de locatarios que resuelven durante el período de media y baja temporada con alquileres menores, con un inquilino con contrato comercial trienal en zonas de turismo o temporada (Bariloche, Calafate, Cariló, Cerro Bayo, Caviahue, Copahue, Chapelco, La Cumbrecita, Las Grutas, Las Leñas, Los Penitentes, Mar del Plata, Merlo SL, Miramar, Monte Hermoso, Necochea, Pinamar, Puerto Madryn, San Martín de los Andes, Villa Alpina, Villa Berna, Villa Gesell, Villa Grl. Belgrano, Villa Pehuenia, etc.), que pueden tener alquileres diferenciales para las temporadas alta, media y baja. Cuando el locatario resolviera el contrato durante los periodos con alquileres menores; la indemnización que correspondería al locador debería fijarse sobre el promedio de los alquileres de todo el plazo contractual, para calcular el monto del mes o mes y medio a pagar, porque en contrario se consumaría un abuso del derecho (art. 9º CCyC) o un enriquecimiento incausado del locatario a expensas del locador.

Resolución y “alquileres escalonados”

La filosofía de los alquileres escalonados se plasma en que no se trata de repotenciación de alquileres, sino en que estos alquileres mensuales surgen de la suma total de arriendos del plazo contractual completo o total, sólo que pagables en montos (alquileres) diferentes, que podrían ser tanto crecientes (la mayoría) como decrecientes o simplemente diferenciados. En consecuencia la indemnización resolutoria a pagar estará reflejada por la cantidad de meses de indemnización (uno o mes y medio), dividido por el monto total del contrato o sea, se dividirán los alquileres totales por la cantidad de meses de plazo pactado (mínimo 24 meses) y se resarcirá con uno o mes y fracción, según el plazo locativo ya cumplido.

Restitución de la finca con faltantes o averías

Consideramos que igualmente el locador tiene que recibir la finca, aunque en el “acta de restitución” a suscribir por ambas partes debe consignar todos los elementos que falten y las averías que visualmente se presenten con un examen minucioso. Si luego de recibido el inmueble se encontraren averías inadvertidas, deberán inmediatamente certificarse y reclamar al locatario de inmediato. También en el acta de restitución podrán insertarse reservas que amplíen o reduzcan los plazos para reclamar pérdidas o averías inadvertidas o que tarifen o morigeren las indemnizaciones pertinentes.

Con la resolución cesan los devengamientos

Las nuevas obligaciones por alquileres y otros gastos, tales como expensas de la propiedad horizontal, tasas, impuestos, servicios, contribuciones, etc. cesarán a partir de cumplirse la restitución del inmueble, previa y eficazmente notificada al locador. También cuando ante la ausencia o negativa del rentista fue “puesta a su disposición” mediante una consignación eficaz, sea judicial o notarial, aunque esta última tendría mayores requerimientos, como un acta de desocupación de la finca y declaración de retiro de sus cosas por el locatario más la entrega de las “llaves”. Este beneficio del locatario excluye los intereses, multas o penalidades que estén devengándose en favor de terceros por incumplir el inquilino deberes locativos anteriores al reintegro, sean “expensas”, tasas, impuestos, servicios, contribuciones, etc., máxime cuando rechazan el pago parcial o sólo de las últimas, habiendo alguna obligación anterior impaga.

Resolución y fiadores

Todas las eventuales obligaciones subsidiarias de los fiadores por nuevos incumplimientos del locatario tendrán “de pleno derecho” sus mismas causas de cesación, al responder con sus garantías por idénticas obligaciones.

 


 

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Sobre los Dres. Abatti y Rocca

El Dr. Enrique Luis Abatti es Abogado (UBA). Presidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA). Profesor de Contratos en Universidad del Museo Social Argentino (UMSA). Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados (FACA) y de la International Law Association. Colaborador de: “Ámbito Financiero”, “Atlas del Sud”, “Clarín”, “Doctrina Judicial”, “El Cronista”, “El Derecho”, “Infobae”, “Jurisprudencia Argentina”, “La Doctrina”; “La Ley”, “La Nación”, “La Prensa”, “La Razón”, “Mercado Inmobiliario”, “Enciclopedia Jurídica Omeba”, “Reunión de Administradores”.

El Dr. Ival Rocca (h) es Abogado (UBA). Ex Asesor Jurídico “ad honorem” del C.N.I.I. Vicepresidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados (FACA). Director del periódico “El Liberal de San Isidro”. Vocal de Asoc. “Ciudadanía Solidaria”. Colaborador de: “Ámbito Financiero”, “Clarín”, “Doctrina Judicial”, “El Cronista”, “El Derecho”, “Infobae”, “Jurisprudencia Argentina”, “La Doctrina”; “La Ley”, “La Nación”, “La Prensa”, “La Razón”, “Mercado Inmobiliario”, “Enciclopedia Jurídica Omeba”, “Reunión de Administradores”.

Autor Dres. Abatti - Rocca (h)

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Unete a la charla 73 Comentarios

  • Natalia Di fonzo dice:

    Firmé un contrato de locacion u deseo hacer uno esta opcion de resolución anticipada pero en el mismo una clausula indica que se debe dar aviso mediante medio fehaciente con dos meses de anticipación y por ello el propietario quiere que le pague 2 meses en vez de uno. Por lo que leí de tu texto solo correspondería 1. Es así?!

    Est. Natalia:

    El ejercicio de la facultad de resolución anticipada del locatario, pagando la indemnización prevista el el art. 1221 del Cód. Civil y Com. (de orden público), según se trate del primero o segundo año, no puede ser restringida por cláusula alguna del contrato.

    Slds.

    El CCyC, dice: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

    • diego iannone dice:

      Buen dia retomo esta consulta que hiciera Natalia Difonzo, porque considero que su respuesta no dejo claro en el caso de una resolución anticipada de una locacion comercial, si ademas de la penalidad por haberse resuelto el contrato antes del año, hay penalidad y cobro resarcitorio, por la falta de aviso con 2 meses de anticipación. Muchas gracias por su asesoramiento.

      • Buen día.

        La ley (Cód. Civil y Comercial:) no obliga a notificar la resolución anticipada con 60 días de antelación (ver artículo 1221 infra ), sólo impone notificar antes.
        En algunos contratos se acuerda especialmente y en ejercicio de la «autonomía de la voluntad, una notificación con determinados días de anticipación, pero si el contrato no lo prevé, no la hay. Para que hubiera obligación de preavisar con un plazo determinado, debería agregarse al contrato una cláusula similar a la siguiente:
        «El LOCATARIO notificará en forma fehaciente su decisión de resolver al LOCADOR con una antelación mínima de SESENTA (60) días de la fecha cuando restituirá el INMUEBLE LOCADO, asumiendo esta obligación en base al principio de autonomía de la voluntad contractual, establecida por los artículos 958 y 962 del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyC”), considerando que la obligación de preavisar no afecta el orden público.».

        Slds.

        Dice el Cód. Civil y Comercial: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;

    • Raquel dice:

      Estimados Dres. Abatti y Rocca, puedo iniciar desalojo anticipado con el contrato comercial (vto 7/2021) y la comunicacion fehaciente del inquilino resolviendo unilateralmente el contrato en diciembre 2020? no encuentro ningun fallo que asimile al modo anormal de terminacion de contrato el vencimiento del plazo

    • Paola dice:

      Soy locadora necesito mi casa nuevamente por plroblemas graves de salud tengo alguna posibilidad de recuperar mi casa?

    • Silvana Lopez dice:

      Les hago una consulta.
      Yo quiero hacer uso de la resolucion anticipada… quiero enviar carta documento a mi locador el 30/10/2019 para dejar el dto el 30/11 …. estoy por terminar el 2do año de mi comntrato, dado que este vence el 28/2/2020. Es decir que sólo quedan 3 meses. EN el contrato hay una clausula de penalidad. Quiere que le pague $500 por dia y los alquileres de los meses 12/2019 , 01/2020 y 02/2020. La Ley prevalece sobre la cláusula del contrato, no? Yo retirandome el 30/11/2019 solo le deberia abonar diciembre… y respecto al deposito…tambien lo pierdo?
      Gracias

      • Hola Silvana:
        Habiendo pasado el año de vigencia del contrato, sólo debe pagar un mes de indemnización y si no hay daños al inmueble ni consumos u otras obligaciones impagas, al depósito se lo deben restituir íntegramente.
        Slds.

        Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  • Marcia Cabrera dice:

    Buenos dias, intime al locador a reparar roturas que hizo un dependiente suyo,para reparar un caño de consorcio. Dejo rotas paredes e inutilizado el baño de servicio entre otras cosas. Después de intentar por distintos medios durante 70 días saber cuándo procedería con los arreglos, intime fehacientemente a que se comunique con mi abogado para dar fecha cierta de reparaciones, caso contrario resolvería el contrato por su culpa. A los 7 días comunique la resolución por CD, pero dicha CD nunca fue retirada del Correo. No obstante eso, la a pagada de la locador se comunicó con mi letrado para pactar una rescisión de mutuo acuerdo, con fecha 31/12. El 30/12 envío el acuerdo por mail, con algunos términos distintos a lo conversado. Yo efectúe la mudanza el 31/12, pero sin firmar el acuerdo, Dada la fecha de Fin de Año. El 2/1 nos comunicamos y expresamos cambiar los términos no acordados, pero la abogada repentinamente cerró la negociación, y dijo que no la llamemos más y que consignemos en febrero. Intenté hablar con la inmobiliaria, pero se niega a recibir las llaves. Mi pregunta es: es válida la CD de resolución sino la retiro? Tengo posibilidades de que no se devengue el alquiler de enero, Dada la maniobra de la letrada? Temo además que curse notificaciones dónde ya no vivo, pues a pesar de haber constituido nuevo domicilio en mi 1* CD, la contestó al domicilio especial. Agradezco su atención y aguardo vuestro consejo. Muchas gracias.

    • Est. Marcia:

      Se trata de un caso complejo para contestarlo sin conocer a fondo loa hechos, porque para rescindir con causa el contrato locativo debe probarse la falta y su gravedad y cabe la interpretación judicial, ya que el locador podría negar los hechos o su gravedad.
      Por otra parte la no recepción de la CD tornaría ineficaz la notificación de su contenido.
      Otra vía de notificación es la notarial, aunque más onerosa, con un escribano diligente es posible realizarla exitosamente.
      Respecto a la constitución del nuevo domicilio en su primera CD es válida, auque traten de ignorarla.
      La entrega de las llaves a la inmobiliaria sólo sería eficaz si estuviera autorizada por el locador en el contrato a recibirlas.
      Para que no se sigan devengando los alquileres y ante el rechazo de las CD, aconsejaríamos una notificación notarial en los términos del art. 1221 del CCyC, y con la reserva apercibiendo que demandará por los daños y perjuicios sufridos, detallándolos.

      Slds. Cdls.

  • LUIS NANNI dice:

    Hola Buenos dias, quisiera hacer una consulta.Puede un LOCADOR, pedir la resolución de un contrato que esta sin inconvenientes…al dia con todo…porque digamos…necesita el departamento.?
    Si es posible, que penas tiene en este caso EL LOCADOR. Mil gracias.

    • El locador carece del derecho de resolución anticipada incausado y s{olo puede resolver ante alguna causa grave de incumplimiento del inquilino.
      Slds.

      • Jorge dice:

        Deseo consultar por una rescisión anticipada de contrato. Pagué la multa del mes. Pero me reclama la inmobiliaria que pague además de proporcional de luz y gas gastos de limpieza (500 pesos) porque consideraba que no estaba bien limpio algo que puedo demostrar que es falso pero que firme que le pagaría porque no querían recibir la llave.

    • Enrique dice:

      DR….celebre un contrato de alquiler y el inquilino aduciendo problemas de «higiene» en la propiedad resuelve rescindir el contrato en forma unilateral a los 7 dias de celebrado…se atendio su reclamo y se procedio a resolverlo de forma inmediata..aun asi persiste en su actitud reclamando la devolucion de mes adelantado y deposito en garantia…como debo proceder en este caso??? Gracias desde ya por su respuesta…

      • Hola Enrique:

        El locador debe entregar el inmueble en buenas condiciones para el destino fijado (salvo que se especifique lo contrario). Si el grado del incumplimiento es alto, el locatario puede rescindir y reclamar que le reintegren lo pagado y hasta podría exigir una indemnización, para lo cual deberá probar el daño sufrido.

        Slds.

        Dice el CCyC: ARTÍCULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

        Slds.

  • Veronica dice:

    Buenas tardes, alquilé por 6 años una propiedad, en esos 6 años el dueño jamás se hizo cargo de ningún arreglo (pisos, paredes y muebles míos arruinados por humedad), pesé a que se lo pedimos reiteradas veces. El edificio y los dptos. son todos del mismo dueño. Antes de irnos hice un arregló para q se quede con el depósito y me deje unos días (15) más. Ahora que me mudé no me quiere firmar el documento de entrega de llaves porque dice que la propiedad no está en condiciones y quiere que le pagué el equivalente a un mes más de alquiler. Que pasa si no se firma ningun documento de rescision de contrato? Yo las llaves ya se las dí.

    • Al entregar las llaves tenía derecho de haber exigido un recibo del restitución del inmueble, donde el locador podría haber asentado los daños visibles del inmueble. Ante su omisión podría remitirle una carta documento del Correo Argentino ($$ 485,00) dejando constancia del día y hora que le restituyó el inmueble y sus llaves y que la envía la CD por su negación a otorgar recibo. Para contestarle sobre la reparación de las averías debería conocer el contrato, aunque en principio las humedades serían a cargo del locador.
      Slds.

  • María Laura dice:

    Buenas tardes, una inquilina debe 6 meses de expensas, sacaron el medidor de gas por falta de pago, le cortaron la línea telefónica por las mismas razones y debe 3 mese de agua. Paga siempre fuera de termino el alquiler. Pregunto: ¿El locatario puede prescindir del contrato? ¿De estos incumplimientos se hace cargo el garante si o sí?
    Muchas gracias.

    • Para que responda el garante de los servicios e impuestos, debe estar claramente especificado en el contrato y notificarle los incumplimientos de su afianzado.
      Si se le extiende recibo de alquiler al locatario sin reservas por estos incumplimientos, podría asimilarse a condonación de sus obligaciones impagas.

      Slds.

  • Agustin dice:

    Hola, tengo en alquiler un depósito, ya vamos por el tercer contrato consecutivo con los mismos inquilinos , pero ahora dejaron de pagar la luz, por ende le quitaron el medidor, no están pagando el municipal y ya se deben más de 150 mil pesos. Además la inmobiliaria no le hizo firmar al garante el tercer contrato. Se puede rescindir el contrato ?

    • Si adeudan dos alquileres mensuales y otras obligaciones contractuales se puede rescindir mediante notificación fehaciente (carta documento).

      Dice el Código Civil y Comercial de la Nación: ARTÍCULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato: a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205; b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces; c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

    • Julio dice:

      Hola, buen día, soy inquilino, hace unos meses estoy alquilando un inmueble, firmé un contrato por dos años y por motivos laborales deberé rescindir el contrato a los 6 meses, pero estoy muy desconforme con el monto que pago de expensas y la irregularidad en el cobro de las mismas porque no existe un consorcio encargado de cobrar, hay una administración que cobra lo que se le antoja por mes, el monto mensual de expensas no está estipulado en el contrato. Se puede descontar del mes de depósito parte de la indemnización que debo abonar por retirarme antes? Cómo puedo solucionar está irregularidad de la administración?? La cuál no fue informada con anticipación ni fijada en el contrato.

  • Manuel dice:

    Hola, tengo en alquiler un depósito, ya vamos por el tercer contrato consecutivo con los mismos inquilinos , pero ahora dejaron de pagar la luz, por ende le quitaron el medidor, no están pagando el municipal y ya se deben más de 150 mil pesos. Además la inmobiliaria no le hizo firmar al garante el tercer contrato. Se puede rescindir el contrato ?

    • Si adeudan dos alquileres mensuales y otras obligaciones contractuales se puede rescindir mediante notificación fehaciente (carta documento).

      Dice el Código Civil y Comercial de la Nación: ARTÍCULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato: a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205; b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces; c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

      • Juan Manuel Raggio dice:

        Buen día, volviendo al tema de la resolución anticipada, si en el contrato de alquiler se coloca una cláusula donde dice que se debe preavisar con 30 días de anticipación, la misma tiene validez legal por más que en la ley no se prevea plazo ?

  • laura dice:

    buenas tardes. soy inquilina y voy a dejar a fin de mes el departamento. le avisé el 9 de mayo. el propietario me pide que tengo que avisar con 60 dias de anticipacion. o sea deberia pagar mayo (que ya pagué) y junio. por lo que leo ya no es obligatorio avisar con 60 dias. solo con avisar ya a fin de mes me puedo ir. gracias

    • Efectivamente, si en el contrato no asumió una obligación (cláusula) especial de preaviso, basta con notificar la resolución en el mes corriente y restituir el inmueble a fin del mismo, más pagar la indemnización, que se puede descontar del depósito de garantía.
      Slds.

      Dice el Cód. Civil y Comercial que rige las locaciones:
      ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

  • federico dice:

    Buen día:
    Soy propietario de un local comercial que ya está siendo alquilado. Queda 1 año de alquiler. El inquilino me pidió una rebaja en el alquiler. Yo estaría dispuesto a hacer la rebaja siempre que pueda asegurarme de alguna forma que el inquilino no rescindirá el contrato antes de cierta fecha o que pagará una indemnización mayor a la estipulada por ley. ¿Es posible realizar esto?
    Muchas gracias, saludos

    • Buenos días.
      El inquilino siempre tendrá la potestad de resolver el contrato pagando sólo la indemnización legal, cual no puede renunciarla, ni ser aumentada por acuerdo entre las partes (ver infra el artículo pertinente del CCyC).
      Slds.

      Dice el Cód. Civil y Com. (CCyC): ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

  • Ricardo dice:

    Buen día Dres. Mi consulta es: Si durante una larga locación hay que recambiar artefactos como ser calefactor, termo tanque u otro que se entregaron en perfecto funcionamiento al iniciar la locación, a quién le corresponde asumir los costos tanto del artefacto como de la mano de obra? Entiendo no se consideran dentro de «vicios ocultos» sino de obsolencia por vida útil. Gracias.

    • Hola Ricardo:
      Si el contrato nada prevé y los artefactos dejan de funcionar bien por su desgaste natural, corresponde al locador su reparación o reemplazo.

      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

  • Veronica dice:

    buen dia. Consulto, la inquilina de un departamento luego de transcurrido dos meses de contrato, decide dejar la locación debido a que le molesta el perro del vecino. el dpto pertenece a un edificio en donde el consorcio permite animales. en este caso como se debe proceder. Ella puede rescindir el contrato o debe esperar los 6 meses? en el caso de rescindir cuanto deberá abonarle al locador? muchas gracias

  • Giselle dice:

    Buenos días. Soy Inquilina, el contrato lo firmamos el 2 de febrero con una inmobiliaria. Desde el primer momento comenzaron a aparecer desperfectos en la unidad que fui informando via mail con fotos respaldatorias a la inmobiliaria. En el mes de mayo comenzo a filtrar agua en la habitación superior, que ocupa mi hija, a punto de tener que sacar 2 baldes de agua. Se aviso al dueño y a la inmobiliaria, el dueño luego de unos días mandó a reparar el techo. En junio volvemos a tener goteras provenientes del mismo lugar y vuelve a entrar agua. Se aviso al dueño y a la inmobiliaria. Quedaron en mandar al techista pero nada aún. El deterioro gral del ph es notorio, todo el tiempo están surgiendo problemas nuevos, humedad en techos, filtraciones, calefón que funciona mal, etc y solo llevamos unos meses.
    Quisiera irme y rescidir el contrato por los motivos detallados. Ahora bien, en el contrato se citan los 60 días de preaviso, además de la indemnización que tendría que pagar al dueño. Quisiera saber como manejarme para saber cuales son mis derechos en
    éste caso. Si los motivos son suficientes para no tener que indemnizar, que pasa con el preaviso, si es obligatoria la carta docuemento y en que momento debería mandarla, que pasa con el mes y medio que dejé del depósito.
    Desde ya muchas gracias por el asesoramiento. Saludos.

    • En principio, el art. 1221 que impone la facultad de resolución anticipada incausada del locatario es de orden público y por ello irrenunciable.
      Pero principalmente si el deterioro del inmueble es de la enorme importancia que nos describe, podría rescindir con causa y reclamar los daños y perjuicios sufridos al locador.
      Tener en cuenta que la relación es con el locador siempre.
      Sugerimos remitir carta documento enumerando todas las averías dando un plazo para repararlas, contra apercibimiento de rescisión de la locación y retener los alquileres.
      Recordar que si el locador no responde, la única vía para obligarlo es la judicial.
      Slds. Cdls.

  • Nai dice:

    Hola, buenas tardes. Voy a dejar a fin de mes el departamento, habiendo avisado el día 28 de junio pasado. Sobre la indemnización a pagar me queda la duda del monto, dado que el contrato se resuelve pasado el año me corresponde abonar el monto correspondiente a un mes de alquiler como indemnización pero, a este mes «extra», por llamarlo de otra forma, en el que uno no habita el departamento hay que pagar sus expensas correspondientes? ( No figura clausula en el contrato). Gracias.

  • Maira dice:

    Hola Buenas noches soy inquilina tengo un contrato de alquiler por dueño por 24 meses con fecha del 21/08/2017 y se me vence el 21/08 de este año, si yo me retiro el 31/07 tengo obligación de pagar el mes de agosto, y ademas el contrato dice que el deposito de un mes y medio no tiene Devolucion, aunque yo cumpla con todas mis obligaciones, puede ser que sea asi? Porque yo firme contrato con la ley anterior?. Gracias espero puedas ayudarme.

    • Hola: Notificando por medio fehaciente la resolución en julio y entregando el inmueble en el mismo mes no pagaría agosto, pero igual tendría que indemnizar al locador (un mes de alquiler) por su resolución anticipada, por tanto no le conviene. Es anulable la cláusula de apropiarse del depósito sin causa.
      Slds.

  • Luciana dice:

    Buenas noches, quisiera hacerles una consulta. Yo locadora tengo un contrato de alquiler de inmueble que finaliza el 31/08/2019 y el inquilino me avisó hace unos días que se va mañana 31/07/2019. Corresponde cobrarle multa por resolución anticipada aunque esta sea por un mes? Desde ya les agradezco mucho su respuesta.

  • Lucia dice:

    Buenas noches, quisiera hacerles una consulta. Yo locadora tengo un contrato de alquiler de inmueble que finaliza el 31/08/2019 y el inquilino me avisó hace unos días que se va mañana 31/07/2019. Corresponde cobrarle multa por resolución anticipada aunque esta sea por un mes? Desde ya les agradezco mucho su respuesta.

  • Maru dice:

    Soy el locador de un local comercial que vence en setiembre de 2020, puedo rescindirlo ? y Si el inquilino no quisiera hacerlo?

  • Roberto dice:

    Buen día,el inquilino me avisó por carta doc se va.El 29/8/19 nos encontramos para q me de la llave.Justo son 6 meses.Pregunto El me indemniza con un mes y medio y yo después de abonar las facturas impagas devuelvo lo q quede del depósito,está bien como voy a proceder? Tenemos contrato por escribanía con garantes.Donde puedo conseguir la rescincion de devolución de llaves? Gracias saludos

  • Raquel dice:

    Estimados Dres. Abatti y Rocca, puedo iniciar desalojo anticipado con el contrato comercial (vto 7/2021) y la comunicacion fehaciente del inquilino resolviendo unilateralmente el contrato en diciembre 2020? no encuentro ningun fallo que asimile al modo anormal de terminacion de contrato el vencimiento del plazo

  • Luis dice:

    Hola estimados se que redundan las preguntas en este block pero quería sacarme la duda a lo siguiente. Si después de los seis meses decido irme del contrato que tengo de un local conercial, tengo entendido que debo pagar mes y medio al propietario ahora mí pregunta es puedo tomar el deposito que le di al propietario para ello? O el deposito lo pierdo ? Mil gracias espero sus respuestas.

  • Luis dice:

    Hola estimados se que redundan las preguntas en este block pero quería sacarme la duda a lo siguiente. Si después de los seis meses decido irme del contrato que tengo de un local conercial, tengo entendido que debo pagar mes y medio al propietario ahora mí pregunta es puedo tomar el deposito que le di al propietario para ello? O el deposito lo pierdo ? Mil gracias espero sus respuestas.

  • Ana Torres dice:

    Hola, soy inquilana de una casa hasta el 30/4/2020, la dueña me mandó mensaje que necesita la casa a partir de diciembre2019, que tipo de indemnización me corresponderia por los meses anticipados de devolucion de la propiedad? Muchas gracias!!!

    • Hola Ana:
      En principio el locador debe respetar el plazo del contrato y sin causa no puede rescidirlo. Pero si a pesar de ello usted estaría dispuesta a restituir el inmueble, podría pedirle un mes de indemnización y la parte proporcional de la comisión pagada a la inmobiliaria (si intervino), por los meses no gozados.
      Slds.

  • Martina dice:

    Buenos días, le hago una consulta, que sucede en los casos que no se cumple con la obligación de preavisar con la antelación pactada en el contrato de locación (60 días), entiendo que se debería abonar esos dos meses de alquiler (sin los gastos de expensas y otros) ademas de las otras indemnizaciones pactadas. Muchas gracias.

    • Hola Martina:
      El derecho del locatario de resolución anticipada del contrato es norma de orden público y contempla la obligación de preavisar pero no impone un plazo mínimo (art. 1221 CCyC), cual sí tenía la legislación derogada.
      Por otra parte si en el contrato se hubiera pactado la carga al locatario de resolver con antelación mínima (60 días + ó -) –como alguna doctrina propone- y nada se hubiera previsto sobre los gastos e impuestos, en ese caso no corresponderían, por ser las excepciones de interpretación restrictiva.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

      Slds.

  • Mirta dice:

    Buenas tardes Dres.Abatti-Rocca,quiero rescindir mi contrato de locación de un departamento con cuánto tiempo de anticipación debo informar al propietario ? Agradeceré su respuesta.

    • Hola Mirta:

      Debe notificarla por medio fehaciente (carta documento «CD») o firma de la copia por el locador de la carta de resolución anticipada. No hay anticipación mínima, aunque sí en el caso de la CD prever que le llegue la notificación antes del día de la resolución.

      Slds.

  • Marcos dice:

    Hola! Soy locatario, me fui de viaje por trabajo, le dejé mí depto a un amigo y el lo subarrendo de forma temporaria (cosa que está prohibida por contrato). La inmobiliaria se enteró del hecho, el cual me lo hace saber por teléfono. Obviamente hice que la situación cese inmediatamente, la administradora me dice que es una «falta grave». Que puedo esperar de esto y que multas me pueden caber por incumplir el contrato con esa infracción? Que es lo que pasa en la práctica con estos casos? Por el momento no recibí ninguna notificación.
    Espero su respuesta.

    Muchas gracias!

    • Hola Marcos:

      Si el locador pudiera probar la sublocación cabría el desalojo y la pena que hubiere prevista en el contrato. En todos los casos debería haber una previa notificación del locador, como titular del contrato.

      Slds.

    • En respuesta a Marcos.
      Hola Marcos:

      Si el locador pudiera probar la sublocación cabría el desalojo y la pena que hubiere prevista en el contrato. En todos los casos debería haber una previa notificación del locador, como titular del contrato.

      Slds.

  • Silvana dice:

    alquilo mi casa sin inmobiliaria. ahora debemos renovar el contrato por 2 años con el inquilino, pero se va a poner en venta, no sabemos por como esta la situacion economica, si se va a vender a corto o a largo plazo. El inquilino sabe de esta situacion , si renovamos el alquiler y la propíedad se vende a corto plazo lo tengo que indemnizar?? de ser asi cuanto?

    • Hola Silvana:

      Quizás le convendría prorrogar el actual cada 3 ó 6 meses, ya que con un nuevo contrato el plazo mínimo son 2 años, sin derecho a desalojar al locatario antes del plazo. Recordar que debe firmar el fiador en cada nueva prórroga.
      Slds.

  • Cynthia Wisko dice:

    Buenas Tardes Dr, en el día de hoy (10 de octubre 2019) informe al propietario que en 60 días, osea 9 de Diciembre 2019, restituiré el departamento que le alquile. El acusa que debo pagar, ademas de la multa que firmamos en el contrato, el mes completo de Diciembre. Esto es así? Por la clausula escrita en el contrato solo menciona avisar con 60 días de antelación. Pero no que debo pagar el mes completo. Podrá ayudarme?

    • Hola Cynthia:
      Los alquileres se devengan mensualmente (art. 1208 del CCyC) y sólo podría restituir el inmueble sin pagar todo el mes, si recibió el inmueble (inició la locación) ya comenzado el mes o sea el día aniversario de cuando lo restituirá anticipadamente.
      Por otra parte recuerde que la resolución debe hacerse por medio fehaciente o obtener un documento firmado por el locador donde se notifica.

      Slds.

      Dice el CCyC, ARTÍCULO 1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva. A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual. ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

  • mauri dice:

    Hola doctores, una consulta: si rescindo el contrato antes de los 6 meses, es decir voy alquilando por el mes 3, el locador me pide que me puedo ir pero tengo que abonarle esos 3 meses de alquiler (por más que no lo habite) mas la multa de rescisión anticipada. Es obligación abonar esos 3 meses de alquiler?
    Muchas gracias. Saludos!

    • Hola Mauri:

      Efectivamente, si no han transcurrido los primeros 6 meses debe pagar los alquileres faltantes, más la indemnización de 1,5 meses también.

      Slds.

      Dice el CCyC, ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  • Silvana Lopez dice:

    Les hago una consulta.
    Yo quiero hacer uso de la resolucion anticipada… quiero enviar carta documento a mi locador el 30/10/2019 para dejar el dto el 30/11 …. estoy por terminar el 2do año de mi comntrato, dado que este vence el 28/2/2020. Es decir que sólo quedan 3 meses. EN el contrato hay una clausula de penalidad. Quiere que le pague $500 por dia y los alquileres de los meses 12/2019 , 01/2020 y 02/2020. La Ley prevalece sobre la cláusula del contrato, no? Yo retirandome el 30/11/2019 solo le deberia abonar diciembre… y respecto al deposito…tambien lo pierdo?
    Gracias

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