Manual de Alquileres del nuevo Código Civil y Comercial

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Comentario al nuevo régimen de alquileres (arts. 1187 a 1226 Código Civil y Comercial), los desalojos abreviados y el comodato, incluyendo más de 50 modelos de contratos, cartas, notas y otros documentos.

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El nuevo Código Civil y Comercial legisla en sus artículos 1187 al 1226 el régimen de locaciones inmobiliarias (urbanas), dando por vez primera y tras décadas de incertidumbre, un plexo normativo unificado en 39 artículos a tan sensible cuestión. La flamante simplificación inspiró a los autores Abatti Rocca a concebir este manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial.

Abatti y Rocca (h), exponentes máximos en la materia, brindan en este manual de alquileres un comentario exegético del flamante régimen locativo, desentrañan sus secretos y explican las nuevas figuras (jurídicas).

Entre los temas tratados por Abatti Rocca destacamos: LOCACIÓN (generalidades, derechos y deberes, alquileres y su estabilización, mejoras, fianza, depósito de garantía, cesión y sublocación, prórroga jurisdiccional, convenio de desocupación, tributación, glosario), inembargabilidad (vivienda PBA), COMODATO(generalidades), DESALOJO ABREVIADO (nacional y PBA), Desalojo (intrusos y usurpadores), MODELOS, Jurisprudencia, cuestiones locativas y respuestas, legislación.

La parte práctica de este manual de alquileres trae más de 50 modelos sobre locaciones: contratos y cláusulas; convenios, acuerdos y actas; fianzas o garantías; comodatos y cesiones; alquileres, recibos y comprobantes; pagarés en garantía; intimaciones y notificaciones extrajudiciales.

Información adicional

Dimensiones16 x 23 cm
Autor

Cantidad de páginas

320

Número de edición

Fecha de edición

abril 2015

ISBN

978-987-1940-18-9

Antecedentes Dres. Abatti - Rocca

Dr. Enrique Luis Abatti

Abogado (U.B.A.).
Presidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH).
Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados y de la International Law Association.
Colaborador de: Ámbito Financiero”, Atlas del Sud”, Clarín”, Doctrina Judicial”, El Cronista Comercial”, El Derecho”, Infobae”, Jurisprudencia Argentina”, La Doctrina”; La Ley”, La Nación”, La Prensa”, La Razón”, Mercado Inmobiliario”, Omeba” Enciclopedia Jurídica, Reunión de Administradores”.

Dr. Ival Rocca (h)

Abogado (U.B.A.).
Ex Asesor Jurídico “ad honorem” del C.N.I.I.
Vicepresidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH).
Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados.
Director del periódico “El Liberal de San Isidro”.
Vocal de Asoc. “Ciudadanía Solidaria”.
Colaborador de: Ámbito Financiero”, Clarín”, Doctrina Judicial”, El Cronista Comercial”, El Derecho”, Infobae”, Jurisprudencia Argentina”, La Doctrina”; La Ley”, La Nación”, La Prensa”, La Razón”, Mercado Inmobiliario”, Omeba” Enciclopedia Jurídica, Reunión de Administradores”.

Índice general

Parte Primera
LOCACIÓN INMOBILIARIA URBANA

I.  RÉGIMEN DE LOCACIÓN Y SU TEXTO LEGAL (CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL)

II.  COMENTARIO EXEGÉTICO AL RÉGIMEN DE LOCACIONES (CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL)
Art. 1187.- Definición
Art. 1188.- Forma. Oponibilidad
Art. 1189.- Transmisión por causa de muerte. Enajenación
Art. 1190.- Continuador de la locación
Art. 1191.- Facultades del representante
Art. 1192.- Cosas
Art. 1193.- Contrato reglado por normas administrativas
Art. 1194.- Destino de la cosa locada
Art. 1195.- Habitación de personas incapaces
Art. 1196.- Locación habitacional
Art. 1197.- Plazo máximo
Art. 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble
Art. 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal
Art. 1200.- Entregar la cosa
Art. 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido
Art. 1202.- Pagar mejoras
Art. 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa
Art. 1204.- Pérdida de luminosidad del inmueble
Art. 1205.- Prohibición de variar el destino
Art. 1206.- Conservar la cosa en buen estado. Destrucción
Art. 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones
Art. 1208.- Pagar el canon convenido
Art. 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad
Art. 1210.- Restituir la cosa
Art. 1211.- Regla
Art. 1212.- Violación al régimen de mejoras
Art. 1213.- Cesión
Art. 1214.- Sublocación
Art. 1215.- Relaciones entre sublocador y sublocatario
Art. 1216.- Acciones directas
Art. 1217.- Extinción de la locación
Art. 1218.- Continuación de la locación concluida
Art. 1219.- Resolución imputable al locatario
Art. 1221.- Resolución anticipada
Art. 1222.- Intimación de pago
Art. 1223.- Desalojo
Art. 1224.- Facultades sobre las mejoras útiles
Art. 1225.- Caducidad de la fianza. Renovación
Art. 1226.- Facultad de retención

Ley 21.342 garantía del estado

III.  GLOSARIO DE INSTITUTOS LOCATIVOS (CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL)

IV. INSTITUTOS DE LA LOCACIÓN INMOBILIARIA (CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL)

V.  ASPECTOS GENERALES DE LA LOCACIÓN
1. Concepto
2. Terminología
3. Caracteres
4. Elementos
5. Fórmulas para fijar alquileres
6. Plazo
7. Causa

VI.  DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOCADOR Y LOCATARIO
1. Obligaciones del locador
2. Obligaciones del locatario

VII.  ALQUILERES COMERCIALES EN PESOS Y SU ESTABILIZACIÓN
1. Introducción
2. Estabilizar alquileres
3. Fórmulas básicas que resguardan alquileres

VIII.  MEJORAS AL INMUEBLE LOCADO
1. Concepto
2. Obligación de reembolso por el locador
3. Clases
4. Facultad de retención por el locatario

IX.  FIANZA O GARANTÍA PERSONAL LOCATIVA art. 1225 CCyC)
1. Antecedentes
2. Limitación a extender la fianza locativa (art. 1225 CCyC)
3. Extensión de la fianza ante irrestitución del inmueble
4. Consentimiento del fiador para cada prorrogación del plazo locativo
5. Clases de fianzas cuya extensión se limita
6. Inembargabilidad de la vivienda única

X.  DEPÓSITO DE GARANTÍA LOCATIVA (DINERARIO)
1. Denominación
2. Naturaleza jurídica
3. Formas de integración
4. Formas de reintegro

XI.  CESIÓN Y SUBLOCACIÓN INMOBILIARIA
1. Noción
2. Cesión y sublocación: diferencias entre ambos institutos
3. Cesión: concepto
4. Sublocación: concepto
5. Préstamo gratuito o comodato

XII.  PRÓRROGA DE COMPETENCIA TERRITORIAL Y JUICIO DE DESALOJO
1. Noción previa
2. Aplicación de la prórroga de competencia territorial

XIII.  EL CONVENIO DE DESOCUPACIÓN LOCATIVO (CONVENIO DE DESOCUPACIÓN)
1. Concepto
2. Requisitos
3. Homologación
4. Reflexiones críticas sobre el convenio de desocupación locativo y la renuncia al plazo mínimo legal

XIV.  CONCLUSIÓN DE LA LOCACIÓN INMOBILIARIA

XV.  FIANZA E INEMBARGABILIDAD DE LA VIVIENDA ÚNICA EN PROV. DE BUENOS AIRES
1. Introducción
2. Sanción
3. Ámbito de aplicación
4. Inembargabilidad e inejecutabilidad
5. Vivienda única, actividad económica y proporcionalidad
6. Pérdida del beneficio
7. Facultad de renuncia
8. Inoponibilidad contra algunas obligaciones o deudas
9. Cláusula de renuncia a inembargabilidad e inejecutabilidad (art. 9º ley 14.432, PBA)
10.Normativa. Texto de la ley 14.432 (PBA) de protección de la vivienda única y de ocupación permanente

Parte Segunda
COMODATO INMOBILIARIO URBANO

I.  ASPECTOS GENERALES DEL COMODATO
1. Concepto
3. Inconveniencia de la verbalidad
4. Plazo
5. Obligaciones de las partes
6. Autonomía privada

II.  COMODATO INMOBILIARIO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

Parte Tercera
DESALOJO ABREVIADO EN
JURISDICCIÓN NACIONAL Y PBA

I.  DESALOJO ABREVIADO DE LOCACIONES URBANAS EN ÁMBITO NACIONAL (PROCESO SIMPLIFICADO DE LOS ARTS. 680 TER Y 684 BIS CPCCN)
Aclaración previa
1. Antecedentes
2. Tipo de proceso. ¿sumarísimo u ordinario?
3. Naturaleza jurídica
4. Agota el proceso sólo la sentencia definitiva. Riesgo de caducidad
5. Requisitos
6. Tramitación
7. Reconocimiento de la finca
8. Planteos de inconstitucionalidad
9. Plazo para el lanzamiento
10.Entrega anticipada del inmueble en los desalojos provinciales

II.  NUEVO DESALOJO «ABREVIADO» EN PROV. DE BUENOS AIRES
1. La innovadora norma (art. 676 ter CPCCBA)
2. El desalojo en PBA
3. Desalojo inmediato de locatarios por «plazo vencido» o «impago de alquileres» (art. 676 ter CPCCBA)

III.  DESALOJO DE INTRUSOS Y USURPADORES INMOBILIARIOS
1. Desalojo inmediato de intrusos en jurisdicción nacional
2. Desalojo inmediato de intrusos y tenedores precarios en Buenos Aires
3. Desalojo de usurpadores en jurisdicción nacional 170

Parte Cuarta
TRIBUTACIÓN EN LOCACIONES

I.  El IVA SOBRE LOS ALQUILERES INMOBILIARIOS COMERCIALES
1. Introducción
2. Utilización del crédito fiscal
3. Los locadores deben inscribirse
4. Consecuencias no deseadas
5. Práctica
6. Alquileres gravados
7. Alquileres comerciales exentos

II.  EL IMPUESTO DE SELLOS O TIMBRADO EN LOS CONTRATOS LOCATIVOS
1. Impuesto de sellos en la CABA
2. Impuesto de sellos en la provincia de Buenos Aires

Parte Quinta
PRÁCTICA CONTRACTUAL
(ADAPTADA AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL)

A- LOCACIÓN INMOBILIARIA
1. Contrato de locación (vivienda) para departamento en P.H.
2. Acerca del contrato de locación (vivienda) para departamento en P.H.
3. Contrato de locación inmobiliaria (casa o departamento en P.H.) amoblada para turismo
4. Inventario autónomo avaluado de muebles (moblaje) y accesorios más acta entregando la locación (adaptado al Código Civil y Comercial)
5. Contrato de locación con destino comercial en P.H.
6. Acerca del contrato de locación con destino comercial en P.H.
7. Convenio de prórroga del plazo locativo sin modificar condiciones –insertar continuando el contrato vencido– (adaptado al Código Civil y Comercial)
8. Convenio de prorrogación del plazo locativo modificando alquiler –insertar continuando el contrato vencido– (adaptado al Código Civil y Comercial)
9. Convenio de prorrogación del plazo locativo modificando el alquiler –por instrumento autónomo– (adaptado al Código Civil y Comercial)
10. Convenio de modificación del alquiler residencial –por instrumento autónomo- (adaptado al Código Civil y Comercial)
11. Convenio de modificación del alquiler comercial, por global escalonado trimestral –en instrumento autónomo– (adaptado al Código Civil y Comercial)
12. Acta simple de desocupación locativa inmobiliaria, recibiendo «llaves» (adaptado al Código Civil y Comercial)
13. Acta de desocupación locativa inmobiliaria sin daños y rescisión contractual con indemnización (adaptado al Código Civil y Comercial)

B- CLÁUSULAS CONTRACTUALES

14. El alquiler global escalonado
15. Cláusula sobre alquiler (comercial) global escalonado anual en pesos
16. Cláusula sobre alquiler (comercial) global escalonado semestral en pesos
17. Cláusula sobre alquiler (comercial) global escalonado trimestral en pesos
18. Cláusula sobre alquiler (comercial) global escalonado anual en dólares a cotización «oficial»
19. Cláusula sobre alquiler (comercial) global escalonado semestral en dólares a cotización «oficial»
20. Cláusula sobre alquiler (vivienda) global escalonado anual en pesos ($)
21. Cláusula sobre alquiler (vivienda) global escalonado semestral en pesos ($)
22. Cláusula que advierte al locatario sobre posibles inundaciones y exonera al locador de responsabilidad

C- CONVENIO DE DESOCUPACIÓN

23. Convenio de desocupación locativo (vivienda), condonando indemnización por resolución anticipada (adaptado al Código Civil y Comercial)
24. Convenio de desocupación locativo inmobiliario condonando alquileres, reintegrando el depósito y con «cláusula penal» ante inentrega (adaptado al Código Civil y Comercial)
25. Acerca del convenio de desocupación locativo inmobiliario
26. Acta de mediación prejudicial que incluye convenio desocupacional con ocupante precario-depositario –ex locatario– (adaptado al Código Civil y Comercial)

D- FIANZA O GARANTÍA

27. Convenio pro cesión de locación comercial y sustitución del fiador (adaptado al Código Civil y Comercial)
28. Fiador asiente acuerdo sobre prórroga provisional del plazo locativo (art. 1225 CCyC)
29. Fiador niega su garantía ante acuerdo tácito sobre prórroga provisional locativa (art. 1225 CCyC)
30. Fiador repudia su garantía ante prórroga locativa (art. 1225 CCyC)
31. Fiador asiente convenio sobre prorrogación locativa (art. 1225 CCyC)

E- COMODATO INMOBILIARIO

32. Contrato de comodato de vivienda en P.H. (adaptado al Código Civil y Comercial)
33. Acerca del contrato de comodato de vivienda en P.H.
34. Acta de desocupación de comodato inmobiliario sin daños y rescisión (adaptado al Código Civil y Comercial)

F- RECIBOS DE LA LOCACIÓN

35. Recibo por integración del depósito en garantía
36. Recibo por reintegro del depósito en garantía, desechando reclamos
37. Recibo civil provisorio por alquiler mensual
38. Recibo civil provisorio por alquiler mensual con intereses ante pago moroso
39. Recibo civil provisorio por alquiler mensual reservando intereses ante pago moroso
40. Recibo civil provisorio a cuenta, de intereses (ante pago moroso) y alquiler mensual
41. Recibo por cargas de la locación (expensas, impuestos, tasas, consumos, etc.) a cargo del locatario y que pagó (adelantó) el locador

G- PAGARÉS EN GARANTÍA

42. Recibo-contrato de pagarés en garantía locativa dados por locatario, fiador o tercero
43. Pagaré en pesos con cláusula «sin protesto» y «a la vista»
44. Notificación al librador de pagaré «a la vista» sobre presentación al cobro
45. Notificación al librador y avalista de pagaré «a la vista» sobre ejecución por impagarlo ante su presentación

H- OTRAS INTIMACIONES Y NOTIFICACIONES EXTRAJUDICIALES

46. Intimación de pago al locatario habitacional por alquileres adeudados (prejudicial) apercibiendo desalojo
47. Intimación al locatario habitacional a pagar alquileres adeudados apercibiendo ejecución y desalojo
48. Intimación al locatario a pagar alquileres apercibiendo pedir su quiebra
49. Intimación al locatario a restituir inmueble por vencimiento del plazo
50. Intimación al locatario con prorrogación mensual (art. 1218 CCyC) a restituir inmueble
51. Intimación al locador a restituir el depósito en garantía retenido
52. Intimación al fiador a responder por alquileres impagos
53. Notificación al fiador ante alquileres impagos
54. Notificación al fiador ante inentrega del inmueble
55. Notifica al locador su nuevo domicilio el fiador
56. Notifica su resolución anticipada el locatario residencial
57. Notifica su resolución anticipada el locatario comercial y reclama el «depósito en garantía»

Parte Sexta
JURISPRUDENCIA

A. – JURISPRUDENCIA COMENTADA

EQUITATIVO REAJUSTE IMPUSO LA JUSTICIA (CNAC) A UN ALQUILER COMERCIAL
1. Introducción
2. Fallo que «pone las cosas en justo lugar»
3. Imprevisión contractual
4. Hacia desuetudo de la prohibida indexación (reajustar)
5. Conclusiones
6. Fallos comentados

B. – JURISPRUDENCIA RESEÑADA
1. Locación de cosas. Acción de desalojo. Trámite del proceso. Existencia de menores en el inmueble
2. Desalojo por trámite sumarísimo

Parte Séptima
CUESTIONES LOCATIVAS Y RESPUESTAS PRÁCTICAS

1. Alquiler referido a explotación del locatario (Art. 1133 CCyC)
2. Alquileres habitacionales divisibles o indivisibles (menos de un mes)
3. Canon cuotativo o pacto cuotativo (alquiler cuotativo)
4. Caución de pagarés ante falta de dinero para integrar el depósito
5. Cláusula de reintegro de la finca (ante abandono) por el fiador ¿válida o no?
6. Cláusula de reintegro de la finca (ante falta de pago de alquileres y sin abandono) por el fiador ¿nula o no?
7. Cláusula de rescisión del contrato por el fiador ¿efectiva o no?
8. Cláusula autorizando al locador a interrumpir los servicios a la finca ante incumplimiento del locatario
9. Convenio de desocupación cuando era contemporáneo al contrato de locación ¿era eficaz o no?
10. Convenio de desocupación ¿releva al fiador o no?
11. Depósito de garantía en locación habitacional y caución de pagarés por más meses que años de contrato ¿atacable o no?
12. Mandatos al fiador locativo habilitándolo a rescindir, restituir el inmueble o incoar desalojo
13. Plazos mínimos legales puede modificarse el alquiler o aplicarse los escalonados
14. Prohibición legal de indexar o prohibición de reajustar
15. Prórrogas menores del plazo (1 a 12 meses) y resolución anticipada, de rescindir antes ¿corresponde indemnizar?
16. Reformulación del contrato bajo los plazos mínimos
17. Renovación y prórroga. Sus diferencias
18. Resolución anticipada del locatario, sin preaviso respetando «el fin del mes corriente»
19. Resolución anticipada del locatario ¿funciona o no adeudando alquileres o reintegrando la finca con daños?
20. Resolución anticipada del locatario ¿puéde limitarse por pactos?
21. Solidaridad o no de locatarios
22. Solidaridad o no de los colocadores
23. Suscripción de pagarés por deudas de la locación
24. Vencimiento del plazo contractual sin iniciar inmediatamente el desalojo ¿releva al fiador o no?
25. Vencimiento del plazo contractual y aumento de alquileres ¿prosiguen las cláusulas del vencido o no?

Parte Octava
LEGISLACIÓN Y BIBLIOGRAFÍA

I.  LEGISLACIÓN
II.  BIBLIOGRAFÍA

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  1. Valorado en 5 de 5

    cifuentesinmobiliaria (propietario verificado)

    Muy responsables, al momento de hacer la transferencia ya estaban mandando el libro, el cual junto con el CD. ya está en mis manos. Los recomiendo plenamente.

  2. Valorado en 5 de 5

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    Cinco estrellas

  3. Valorado en 5 de 5

    cifuentesinmobiliaria (propietario verificado)

    Cinco estrellas. Muy responsables, al momento de hacer la transferencia ya estaban mandando el libro, el cual junto con el CD. ya está en mis manos. Los recomiendo plenamente.

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