Propiedad Horizontal según el nuevo Código Civil y Comercial

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Comentario al nuevo régimen de propiedad horizontal, con modelos prácticos para facilitar un uso cotidiano por los agentes involucrados.

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Luego de más de medio siglo de vigencia, la legislación de propiedad horizontal debió actualizarse y reflejar las transformaciones de la vida en comunidad.

Los redactores del nuevo Código Civil y Comercial plasmaron un sistema que, a pesar de ser aparentemente similar, se afirma sobre un diferente basamento, la propiedad horizontal como derecho real, el consorcio hoy persona jurídica y sus tres órganos: la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

Los autores de esta obra analizan los novedosos institutos, agregando sus modelos prácticos para facilitar un uso cotidiano por los agentes involucrados.

Sus capítulos abordan: # Comentario exegético # Instituciones novedosas del nuevo régimen # Los órganos del consorcio # Glosario # Institutos # Modelos prácticos # Jurisprudencia reseñada y desarrollada # El texto legal.

Para facilitar la búsqueda de temas, se incluyen 3 índices: # Sistemático de capítulos # Alfatemático # Sistemático general.

Información adicional

Dimensiones16 x 23 cm
Autor

Cantidad de páginas

240

Número de edición

Fecha de edición

febrero 2016

ISBN

978-987-1940-34-9

Antecedentes Dres. Abatti - Rocca

Dr. Enrique Luis Abatti

Abogado (U.B.A.).
Presidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH).
Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados y de la International Law Association.
Colaborador de: Ámbito Financiero”, Atlas del Sud”, Clarín”, Doctrina Judicial”, El Cronista Comercial”, El Derecho”, Infobae”, Jurisprudencia Argentina”, La Doctrina”; La Ley”, La Nación”, La Prensa”, La Razón”, Mercado Inmobiliario”, Omeba” Enciclopedia Jurídica, Reunión de Administradores”.

Dr. Ival Rocca (h)

Abogado (U.B.A.).
Ex Asesor Jurídico “ad honorem” del C.N.I.I.
Vicepresidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH).
Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados.
Director del periódico “El Liberal de San Isidro”.
Vocal de Asoc. “Ciudadanía Solidaria”.
Colaborador de: Ámbito Financiero”, Clarín”, Doctrina Judicial”, El Cronista Comercial”, El Derecho”, Infobae”, Jurisprudencia Argentina”, La Doctrina”; La Ley”, La Nación”, La Prensa”, La Razón”, Mercado Inmobiliario”, Omeba” Enciclopedia Jurídica, Reunión de Administradores”.

Índice general

CAPÍTULO I
COMENTARIO EXEGÉTICO
AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
(CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN)

ARTÍCULO 2037.- Concepto
ARTÍCULO 2038.- Constitución
ARTÍCULO 2039.- Unidad funcional
ARTÍCULO 2040.- Cosas y partes comunes
ARTÍCULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes
ARTÍCULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables
ARTÍCULO 2043.- Cosas y partes propias
ARTÍCULO 2044.- Consorcio

CAPÍTULO 2
Facultades y obligaciones de los propietarios

ARTÍCULO 2045.- Facultades
ARTÍCULO 2046.- Obligaciones
ARTÍCULO 2047.- Prohibiciones
ARTÍCULO 2048.- Gastos y contribuciones
ARTÍCULO 2049.- Defensas
ARTÍCULO 2050.- Obligados al pago de expensas

CAPÍTULO 3
Modificaciones en cosas y partes comunes

ARTÍCULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría
ARTÍCULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad
ARTÍCULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular
ARTÍCULO 2054.- Reparaciones urgentes
ARTÍCULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio

CAPÍTULO 4
Reglamento de propiedad horizontal

ARTÍCULO 2056.- Contenido
ARTÍCULO 2057.- Modificación del reglamento

CAPÍTULO 5
Asambleas

ARTÍCULO 2058.- Facultades de la asamblea
ARTÍCULO 2059.- Convocatoria y quórum
ARTÍCULO 2060.- Mayoría absoluta
ARTÍCULO 2061.- Conformidad expresa del titular
ARTÍCULO 2062.- Actas
ARTÍCULO 2063.- Asamblea judicial

CAPÍTULO 6
Consejo de propietarios

ARTÍCULO 2064.- Atribuciones

CAPÍTULO 7
Administrador

ARTÍCULO 2065.- Representación legal
ARTÍCULO 2066.- Designación y remoción
ARTÍCULO 2067.- Derechos y obligaciones

CAPÍTULO 8
Subconsorcios

ARTÍCULO 2068.- Sectores con independencia

CAPÍTULO 9
Infracciones

ARTÍCULO 2069.- Régimen

CAPÍTULO 10
Prehorizontalidad

ARTÍCULO 2070.- Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal
ARTÍCULO 2071.- Seguro obligatorio
ARTÍCULO 2072.- Exclusiones

CAPÍTULO II
INSTITUCIONES NOVEDOSAS DEL NUEVO RÉGIMEN

1. COMENTARIO PREVIO
2. INSTITUCIONES

CAPÍTULO III
LOS ÓRGANOS DEL CONSORCIO (ART. 2044 CCYC):
ASAMBLEA – CONSEJO DE PROPIETARIOS – ADMINISTRADOR
1. ASAMBLEA
2. CONSEJO DE PROPIETARIOS
3. ADMINISTRADOR

CAPÍTULO IV
GLOSARIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
(ARTS. 2037 A 2072 CCYC)

CAPÍTULO V
INSTITUTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
EN LOS ARTÍCULOS DEL CCYC (2037 A 2072)

CAPÍTULO VI
MODELOS PRÁCTICOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

A – REGLAMENTACIONES INTERNAS

1.- REGLAMENTO INTERNO DE EDIFICIO
2. POSIBLES CLÁUSULAS/ARTÍCULOS

B – INTIMACIONES, NOTIFICACIONES, RECLAMOS
Y RESGUARDOS EXTRAJUDICIALES

1. ADMINISTRADOR APERCIBE AL ENCARGADO DEL EDIFICIO ANTE INCUMPLIMIENTO DE TAREAS OBLIGATORIAS POR NORMAS LEGALES
2. ADMINISTRADOR COMUNICA POR CARTA DOCUMENTO (MEDIO FEHACIENTE) DECISIÓN ASAMBLEARIA A PROPIETARIO AUSENTE (ART. 2060 CCyC)
3. ADMINISTRADOR CONVOCA A ASAMBLEA ORDINARIA
4. ADMINISTRADOR DESPIDE EMPLEADO DEL EDIFICIO POR INJURIAS GRAVES A CONSORCISTA (O AL MISMO ADMINISTRADOR)
5. ADMINISTRADOR DESPIDE SIN PREAVISO AL ENCARGADO O PERSONAL DE LIMPIEZA, POR DECISIÓN DEL CONSORCIO, CON LIQUIDACIÓN A SU DISPOSICIÓN
6. ADMINISTRADOR INTIMA A CONSORCISTA ABSTENERSE DE GUARDAR EN GARAJE AUTOMOTOR CON DIMENSIÓN EXTRANORMAL
7. ADMINISTRADOR INTIMA A CONSORCISTA ABSTENERSE DE INGRESAR EN GARAJE, AUTOMOTOR QUE EXCEDE LÍMITES DEL ELEVADOR
8. ADMINISTRADOR INTIMA A CONSORCISTA PERMITIR ACCESO PARA REPARACIONES URGENTES
9. ADMINISTRADOR INTIMA A CONSORCISTA PERMITIR ACCESO PARA VERIFICAR FUNCIONAMIENTO DE ARTEFACTOS RIESGOSOS
10. ADMINISTRADOR INTIMA A CONSORCISTA POR RUIDOS MOLESTOS
11. ADMINISTRADOR INTIMA A CONSORCISTA QUE CANCELE EXPENSAS, INTERESES Y GASTOS
12. ADMINISTRADOR INTIMA A CONSORCISTA QUE CESE EN SU UNIDAD UN DESTINO PROHIBIDO
13. ADMINISTRADOR INTIMA A CONSORCISTA QUE DESMONTE CONSTRUCCIONES PROHIBIDAS, APERCIBIENDO LITIGIO
14. ADMINISTRADOR INTIMA A CONSORCISTA QUE RETIRE ANIMAL ESPECIALMENTE PROHIBIDO, EN UNIDAD Y ANTE RUIDOS MOLESTOS, OLORES O DESTROZOS
15. ADMINISTRADOR INTIMA A PAGAR EXPENSAS APERCIBIENDO EJECUCIÓN
16. ADMINISTRADOR INTIMA AL ENCARGADO DEL EDIFICIO A DESOCUPAR LA VIVIENDA ANTE DESPIDO, APERCIBIENDO CON DENUNCIA PENAL Y DESALOJO
17. ADMINISTRADOR INTIMA AL ENCARGADO DEL EDIFICIO A DESOCUPAR SU VIVIENDA POR CONCLUIR LA RELACIÓN LABORAL
18. ADMINISTRADOR INTIMA AL ENCARGADO DEL EDIFICIO QUE CUMPLA HORARIO LABORAL FIJADO
19. ADMINISTRADOR INTIMA QUE CONSORCISTA RETIRE ANIMAL DE UNIDAD, POR RUIDOS MOLESTOS, OLORES O DESTROZOS
20. ADMINISTRADOR INTIMA QUE CONSORCISTA RETIRE COSAS DEPOSITADAS EN SECTOR COMÚN
21. ADMINISTRADOR INTIMA QUE CONSORCISTA RETIRE DE UNIDAD COSAS MOLESTAS O PERJUDICIALES PARA LOS RESTANTES CONSORCISTAS
22. ADMINISTRADOR INTIMA REPARAR AVERÍAS PRIVATIVAS QUE AFECTAN A OTROS CONSORCISTAS Y/O PARTES COMUNES
23. ADMINISTRADOR NOTIFICA A EMPLEADO DEL EDIFICIO SUSPENSIÓN LABORAL ANTE REITERADAS LLEGADAS TARDE”
24. ADMINISTRADOR RECHAZA IMPUTACIONES DEL CONSORCISTA SOBRE INACTIVIDAD PARA RESARCIRLE DAÑOS, MÁS LE ATRIBUYE DEUDA POR EXPENSAS Y GASTOS PROPIOS DE SUS RECLAMOS
25. ADMINISTRADOR REMITE LIQUIDACIÓN E INTIMA DE PAGO A CONSORCISTA
26. ADMINISTRADOR RESPONDE A RECLAMOS DE CONSORCISTA PERJUDICADO CON FILTRACIONES, CUALES ACEPTA REPARAR, PERO NO INDEMNIZAR OBJETOS DEPOSITADOS” EN LA UNIDAD
27. ADMINISTRADOR RESPONDE DIFIRIENDO SOLICITUD DE LLAMADO A ASAMBLEA
28. ADMINISTRADOR SUSTITUYENTE CITA AL ANTERIOR A REUNIÓN DE CONSORCIO POR FALTAR DOCUMENTACIÓN
29. CARTA PODER PARA REPRESENTAR EN UNA ASAMBLEA POR CARTA DOCUMENTO
30. CARTA PODER PARA REPRESENTAR EN UNA ASAMBLEA
31. CARTA PODER PARA REPRESENTAR EN VARIAS ASAMBLEAS CON VENCIMIENTO
32. COMPRADOR DE UNIDAD EN PROPIEDAD HORIZONTAL, PIDE INFORMES AL ADMINISTRADOR, SOBRE DEUDAS O LITIGIOS DEL CONSORCIO, POR MONTO MAYOR
33. COMPRADOR DE UNIDAD INSTRUYE A ESCRIBANO QUE PIDA INFORMES AL ADMINISTRADOR, SOBRE DEUDAS O LITIGIOS DEL CONSORCIO, POR MONTO MAYOR
34. COMPRADOR DE UNIDAD SE RESGUARDA ANTE ESTADO (EDIFICIO U OBRAS) MAS DEUDAS O LITIGIOS DEL CONSORCIO O CONSORCISTA, POR MONTO MAYOR
35. CONSORCISTA ANOTICIA AL CONSEJO” SOBRE RESULTADO DESFAVORABLE EN JUICIO DEL CONSORCIO
36. CONSORCISTA COMUNICA AL ADMINISTRADOR POR CARTA DOCUMENTO (MEDIO FEHACIENTE) SU OPOSICIÓN A DECISIÓN ASAMBLEARIA TOMADA EN SU AUSENCIA (ART. 2060 CCyC)
37. CONSORCISTA EXIGE QUE ADMINISTRADOR CONVOQUE A ASAMBLEA POR PROBLEMAS” URGENTES
38. CONSORCISTA EXIGE REPARACIONES QUE PRESUPUESTA Y APERCIBE EJECUTARLAS
39. CONSORCISTA INTIMA AL ADMINISTRADOR POR REPARACIONES URGENTES
40. CONSORCISTA LOCADOR INTIMA AL CONSORCIO POR NEGARSE A QUE SU LOCATARIO DE RESTAURANTE INSTALE CONDUCTO PARA EXPULSAR GASES Y HUMO
41. CONSORCISTA OTORGA CARTA PODER” PARA SU REPRESENTACIÓN EN ASAMBLEA
42. CONSORCISTA PIDE A CONSEJO” DEL CONSORCIO, QUE AUDITE CUENTAS AL ADMINISTRADOR
43. CONSORCISTA RECLAMA AL ADMINISTRADOR ANTE DAÑOS POR FILTRACIONES
44. CONSORCISTA RECLAMA AL ADMINISTRADOR POR OLORES NAUSEABUNDOS DEL CONDUCTO DE VENTILACIÓN
45. CONSORCISTA RECLAMA AL ADMINISTRADOR POR REPARACIONES MAL REALIZADAS.- …(remitente y domicilio; destinatario y domicilio) Señor Administrador: 1- Como propietario de la unidad funcional …, del Consorcio …, reclamo que en el plazo perentorio de TRES (3) días se proceda a cumplir adecuadamente con la reparación de las averías …, de mi unidad funcional, cuyos trabajos fueron mal ejecutados por la empresa …, contratada por usted. 2- Apercibo que en caso negativo o silencio y dada la urgencia, pediré presupuestos, repararé, pagaré por cuenta del Consorcio, compensando con expensas y demandaré por daños y perjuicios. QUEDA/N FORMALMENTE NOTIFICADO/S. …(lugar, fecha, nombre/s y apellido/s del/los remitente/s, tipo/s de documento/s de identidad y número/s y firma/s)

46. CONSORCISTA REINTIMA QUE REPAREN FILTRACIONES Y AVERÍAS DERIVADAS, TANTO A COSAS PROPIAS COMO DEL LOCATARIO, APERCIBIENDO ASUMIR ARREGLOS MAS LITIGAR
47. CONSORCISTA REVOCA CARTA PODER PARA REPRESENTAR EN ASAMBLEAS POR CARTA DOCUMENTO
48. CONSORCISTA REVOCA CARTA PODER PARA REPRESENTARLO EN ASAMBLEA (POR NOTA SIMPLE CON COPIA A FIRMAR COMO PRUEBA DE RECEPCIÓN)
49. CONSORCISTA REVOCA CARTA PODER PARA REPRESENTARLO EN ASAMBLEA POR CARTA DOCUMENTO
50. CONSORSISTA IMPUGNA AL ADMINISTRADOR LAS EXPENSAS COMUNES LIQUIDADAS
51. ESCRIBANO DESIGNADO PARA ESCRITURAR UNIDAD PIDE INFORMES AL ADMINISTRADOR SOBRE EL EDIFICIO MAS DEUDAS, LITIGIOS, RECLAMOS Y OBRAS DEL CONSORCIO
52. LOCATARIO COMERCIAL INTIMA AL LOCADOR (CONSORCISTA) ANTE NEGACIÓN DEL CONSORCIO QUE INSTALE CONDUCTO PARA EXPULSAR GASES Y HUMO DE SU RESTAURANTE
53. LOCATARIO PERJUDICADO POR GASES Y HUMO DE RESTAURANTE INTIMA AL LOCADOR (CONSORCISTA) PARA QUE INSTALEN DEPURADOR
54. LOCATARIO RECLAMA A SU LOCADOR (CONSORCISTA) QUE DISCRIMINEN EN LIQUIDACIONES LAS EXPENSAS EXTRAORDINARIAS, PORQUE SU CONTRATO LO EXCLUYE DE PAGARLAS
55. PROCOMPRADOR DE UNIDAD EN PROPIEDAD HORIZONTAL PIDE INFORMES A LINDERO INFERIOR O CONTIGUO SOBRE EVENTUALES RECLAMOS AL ENAJENANTE
56. VECINO LINDERO INFERIOR O CONTIGUO CONTESTA A PROCOMPRADOR DE UNIDAD EN PROPIEDAD HORIZONTAL SU INQUISICIÓN SOBRE EVENTUALES RECLAMOS AL ENAJENANTE O CONSORCIO
57. VECINO LINDERO RECLAMA AL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO CONTIGUO POR INVASIÓN DE PLANTAS
58. VECINO LINDERO RECLAMA AL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO CONTIGUO POR FILTRACIÓN Y/O HUMEDADES
59. VENDEDOR (CONSORCISTA) DE UNIDAD EN PROPIEDAD HORIZONTAL DECLARA QUE INEXISTEN DEUDAS O LITIGIOS DEL CONSORCIO, POR MONTO MAYOR
60. VENDEDOR (CONSORCISTA) RECLAMA A COMPRADOR DE SU UNIDAD REINTEGRARLE EL FONDO DE RESERVA” OPORTUNAMENTE APORTADO AL CONSORCIO

Capítulo VII
JURISPRUDENCIA RESEÑADA Y DESARROLLADA

1. INUNDACIÓN EN EL LOCAL DEL ACCIONANTE
a) Resumen del fallo: (“CASTAÑO, Bernardo Luis c/ CONS. DE PROP. EDIF. SUÁREZ 1159/61 s/ Daños y Perjuicios” -Expte. 109.328/2008, Juzg. Civ. 15, Sec. 29-, CNCiv., Sala H, 13/03/2015, elDial.com – AA8E0E)
b) Texto completo del fallo: “CASTAÑO, Bernardo Luis c/ Cons. de Prop. Edif. Suárez 1159/61 s/ Daños y Perjuicios” -Expte. 109.328/2008, Juzg. Civ. 15, Sec. 29-, CNCiv., Sala H, 13/03/2015, elDial.com – AA8E0E
2. DAÑOS EN UNIDAD FUNCIONAL
a) Resumen del fallo: Piriz, Carlos Heber y otro c/ Cons. de Prop. Azopardo 473/477 esq. Venezuela 101/115 s/ Daños y perjuicios derivados de la prop. horiz.” -Expte. 77.215/2009, Juzg. Civ. 20, Sec. 40-. CNCiv., Sala H, 04/12/2014, elDial.com – AA8CF0)
b) Texto completo del fallo: Piriz, Carlos Heber y otro c/ Cons. de Prop. Azopardo 473/477 esq. Venezuela 101/115 s/ Daños y perjuicios derivados de la prop. horiz.” -Expte. 77.215/2009, Juzg. Civ. 20, Sec. 40-. CNCiv., Sala H, 04/12/2014
3. JUICIO EJECUTIVO
a) Resumen del fallo: Club de campo Haras del Sur c/ Farías, Pablo Oscar s/ Ejecutivo” -Juzg. Com. 2, Sec. 200, Expte. 19.666/2014-. CNCom., Sala F, 04/11/2014, elDial.com – AA8CD9
b) Texto completo del fallo: Club de campo Haras del Sur c/ Farías, Pablo Oscar s/ Ejecutivo” -Juzg. Com. 2, Sec. 200, Expte. 19.666/2014-. CNCom., Sala F, 04/11/2014, elDial.com – AA8CD9
4. DAÑOS Y PERJUICIOS
a) Resumen del fallo: Cons. de prop. Paraguay 1554/56/58 c/ Euromi SA y otros s/ Daños y perjuicios derivados de la prop. horizontal” -Expte. 102.864/2010, Juzg. Civ. 54, Sec. 84-. CNCiv., Sala L, 09/09/2015, elDial.com – AA92C8)
b) Texto completo del fallo: Cons. de prop. Paraguay 1554/56/58 c/ Euromi SA y otros s/ Daños y perjuicios derivados de la prop. horizontal” -Expte. 102.864/2010, Juzg. Civ. 54, Sec. 84-. CNCiv., Sala L, 09/09/2015, elDial.com – AA92C8)

Capítulo VIII
EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y SU TEXTO LEGAL
(CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN)

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