art 1203 codigo civil y comercial resolucion anticipada del locatario por fuerza mayor

Resolución anticipada del locatario por fuerza mayor (art 1203 Código Civil y Comercial)


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El inquilino puede rescindir anticipadamente la locación sin haberse cumplido el plazo contractual, cuando por “fuerza mayor” queda impedido de gozar del inmueble locado (art 1203 Código Civil y Comercial), siempre que no haya renunciado a su invocación; también podrá reclamar sólo la cesación de alquileres mientras dure el impedimento, habiendo casos donde por convenio, sus facultades resolutorias o reductoras se morigeran, con diferentes efectos según las circunstancias de hecho, planteándose aquí algunas situaciones que podrían presentarse.

I. Estado de emergencia que afecta el cumplimiento contractual en la locación

Debido a la pandemia desatada a nivel mundial por el denominado “Covid-19” que llegó a nuestro país y motivó la sanción de los DNU 260/2020 (Emergencia sanitaria) y 297/2020 (Aislamiento social preventivo y obligatorio) y en el ámbito judicial nacional la Acordada 6/2020 del 20/03/2020 de la CSJN, DNU 320/2020 de congelamiento de alquileres, prórroga de los plazos contractuales y suspensión de desalojos, respecto a ciertas locaciones que enumera en su art. 9º y, cuales corresponden a las provincias, que están produciendo actualmente y a futuro imposibilidades temporarias o definitivas de cumplimiento en relación a los contratos locativos inmobiliarios y sus accesorios, como la fianza, cauciones, depósito de garantía, depósito de muebles y objetos que integran la locación, etc.

Y también ante los drásticos cambios producidos en la economía, que influyen en las relaciones contractuales, produciendo alteraciones extraordinarias de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración del contrato, que tornarán las obligaciones a cargo de una de las partes en excesivamente onerosas, abren las puertas a planteos de cesación del pago del alquiler mientras dure la imposibilidad de uso del inmueble o, resolución del contrato en base al instituto del caso fortuito y fuerza mayor (arts. 1730 y 1203 CCyC).

II. Caso fortuito y fuerza mayor en la locación (art 1730 y art 1203 Código Civil y Comercial)

Noción

Para que un hecho constituya caso fortuito o fuerza mayor debe ser imprevisible, inevitable, actual y ajeno al deudor. El deudor se encuentra eximido de responsabilidad, salvo mora en el cumplimiento de la obligación o pacto en contrario.

Técnicamente, para el art. 1730 CCyC el caso fortuito y la fuerza mayor son sinónimos y los define como al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. Esto exime de responsabilidad al deudor, salvo pacto en contrario.

En materia locativa, el art 1203 Código Civil y Comercial, establece que si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar del inmueble. O éste no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del alquiler por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Y si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

Cesación del pago del alquiler o reducción del monto

a) Contratos excluidos del DNU 320/2020:

Principalmente en las locaciones de destino lucrativo el impedimento de uso y goce del inmueble genera, ente otras cosas, la imposibilidad de pagar el alquiler. Por ello, conforme al art. 955 CCyC, la imposibilidad de cumplir en el pago del alquiler, debe ser producida por caso de fuerza mayor. Esto es aplicable tanto a la imposibilidad de cumplimiento definitiva, como temporaria.

En los contratos locativos vigentes, la actual situación de cuarentena obligatoria que imposibilita la realización de determinadas actividades, entre ellas las comerciales, industriales y profesionales, habilitarían al locatario a plantear en base al art 1203 Código Civil y Comercial, la cesación del pago del alquiler durante el tiempo que se vea impedido de usar el inmueble por esas causas de fuerza mayor que son ajenas a su voluntad o a rescindir el contrato no pagando la indemnización contemplada en el art. 1221 CCyC por la rescisión anticipada (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler, Garcia alonso, Colección, Abacacía, Bs. As. 2020, págs. 37, 107 y 108).

Por supuesto, que como quien puede lo más, puede lo menos, si bien el art 1203 Código Civil y Comercial no lo dice, el inquilino también estaría habilitado a plantear la reducción del monto del alquiler o la moratoria en el pago (esto último, o sea la moratoria, es lo que estableció el DNU 320/2020).

La reducción del monto puede ser temporaria mientras dure la imposibilidad de uso o goce o, por convenio especial, permanente, principalmente en los destinos lucrativos (locales, industrias, talleres, oficinas) atento a la disminución de la actividad que se desarrolle en el inmueble, lo cual sería una causa subjetiva del locatario no obligatoria para el locador u objetiva relacionada con el precio de mercado originado en la desaceleración generalizada de la economía y aceptado por el locador ante la perspectiva de tener “vacío” el inmueble si el inquilino se retira, con los consiguientes gastos fijos y lucro cesante por vacancia.

b) Contratos incluidos en el art. 9º del DNU 320/2020

Estos son los contratos sobre inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural, no aclarando si además deben ser de ocupación permanente; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles locados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; los alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas (MiPyMES), destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria y los alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).

En este tipo de locaciones, el art. 4º del DNU 320/2020, congela los alquileres al valor de marzo de 2020 y habilita al locatario a suspender el pago de las variaciones de los alquileres (por ej. los escalonamientos) pactadas en el contrato, hasta el 30/09/2020 y las diferencias acumuladas en ese período, según el art. 6º del DNU, las pagará en un mínimo de 3 a un máximo de 6 cuotas mensuales iguales y consecutivas, sin intereses, junto a los alquileres que se vayan devengando a partir de octubre de 2020. Desde luego, que si se produjera la mora en el pago de alguna de ellas o de los alquileres devengados, regirán los intereses compensatorios, moratorios y punitorios pactados en el contrato a partir de la mora.

También el art. 7º permite al locatario suspender parcial o totalmente el pago de los alquileres y sus accesorios hasta el 30/09/2020 y pagarlos acumulados en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas mensuales iguales y consecutivas, con un interés compensatorio, que no excederá la tasa para plazos fijos en pesos a treinta (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina.

Estos intereses, aunque el DNU no lo aclara, se devengan desde la mora, que es automática (art. 886 CCyC).

Pero nada impide que a pesar de tratarse el DNU 320 de una disposición imperativa, si ello es beneficioso para el inquilino, se convenga dejar de lado total o parcialmente la normativa contenida en el DNU y se suscriba la documentación pertinente (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler, García alonso, Colección Abacacía, Bs. As. 2020).

Rescisión del contrato

Como principio general, en cualquier tipo de contrato locativo (salvo los contemplados en el art. 1199 CCyC), transcurridos los 6 meses de vigencia, se encuentre o no alcanzado por los beneficios del DNU 320/2020, el locatario puede rescindirlo, debiendo pagar al locador la indemnización contemplada por el art. 1221 CCyC.

Sin embargo, aún dentro del plazo de los 6 meses de vigencia, el locatario impedido de usar o gozar del inmueble por causa del DNU 320/2020, invocando el art 1203 Código Civil y Comercial, puede rescindirlo, ya que se trata de un caso de fuerza mayor.

Ante resolución anticipada del art 1203 Código Civil y Comercial no corresponde la indemnización del art. 1221 CCyC.

En la resolución anticipada del art 1203 Código Civil y Comercial, aún realizada sin cumplir el plazo de los primeros 6 meses de vigencia del contrato que exige el art. 1221 CCyC, estimamos que no corresponde que el locatario pague la indemnización legal del equivalente a un mes y medio del alquiler vigente si se efectúa dentro del primer año de vigencia contractual o de un mes si es realizada después del año. En los casos de prórrogas contractuales, que en circunstancias normales correspondería la indemnización equivalente al monto de un mes de alquiler, tampoco debería regir tal indemnización al locador.

Supuesto en que al locatario no le convenga rescindir y desee continuar con bonificación total o parcial del alquiler.

Este es el caso que se presenta con más frecuencia en las locaciones comerciales o industriales —estén o no amparadas por el DNU 320/2020— y las oficinas o locales con destino profesional, que sí están bajo el DNU 320, conforme al art. 9º, debido —entre otras causas— a contar con clientela en el lugar, lo cual acrecienta el valor de su fondo de comercio, haber realizado conforme al art. 1211 CCyC importantes inversiones en mejoras útiles en el inmueble para adaptarlo a su uso (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, García alonso, Colección Abacacía, Bs. As. 2018, pág. 131), previsibles gastos de mudanza, honorarios de corredor inmobiliario, costo de habilitaciones, etc.

Entonces en estos supuestos, es innegable que al locatario le convendrá arribar a un acuerdo de bonificación total o parcial del alquiler y en este último caso, la rebaja podría ser permanente o temporaria. Todo dependerá de la necesidad del locador de tener el inmueble ocupado y percibiendo una renta aunque fuere menor a la pactada en el contrato original o del locatario a seguir en la locación. Esto se resolverá, en base al instituto de la imprevisión y de la teoría del esfuerzo compartido, mediante la instrumentación pertinente (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler, García alonso, Colección Abacacía, Bs. As. 2020, págs. 107, 108, 158 y 159).

Eximición de responsabilidad por caso fortuito.

Es habitual incluir en los contratos locativos una cláusula de renuncia del locatario a invocar el caso fortuito o fuerza mayor que contempla el art 1203 Código Civil y Comercial, conforme lo autoriza el art. 1730 CCyC, ya que al no ser norma de orden público es perfectamente renunciable (Abatti, Enrique L y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler, García alonso, Colección Abacacía, Bs. As. 2020, pág. 78).

En estos supuestos, el locatario deberá seguir pagando el alquiler aunque no pueda utilizar el inmueble. De todos modos, siempre tiene la facultad irrenunciable (de orden público) de resolver anticipadamente el contrato conforme al art. 1221 CCyC, pero en este caso especial, habiendo renunciado el inquilino expresamente a invocar el caso fortuito o fuerza mayor, estará obligado igualmente a pagar la indemnización al locador (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, García alonso, Colección Abacacía, Bs. As. 2018, pág. 45), aunque por convenio especial podría pactarse lo contrario dentro de los términos del art. 958 CCyC, porque si bien el art. 1221 CCyC es norma imperativa, el locador podría renunciar a su facultad de cobrar la indemnización beneficiando a la parte débil del contrato, que es el locatario.

¿Qué sucede con el depósito de garantía locativa?

En los supuestos de rescisión del contrato por fuerza mayor, queda pendiente el tema del depósito de garantía locativa. Previamente tenemos que aclarar que existen dos clases de depósito, a) el irregular, cuando se trata de dinero, que es cosa fungible (art. 1367 CCyC), que es el más común y en la locación habitacional no puede exceder del monto equivalente a un mes de alquiler (art. 1196 inc. b) CCyC) por año de plazo contractual, no teniendo límites para los restantes destinos; b) el regular (art. 1356 CCyC), que es el de cosas no fungibles, por ej. la moneda extranjera, que conforme al art. 765 CCyC es “cosa” y no dinero.

Como en los contratos de locación rige el principio de autonomía de la voluntad (arts. 958 y 962 CCyC) salvo en ciertos aspectos de normas imperativas como el plazo mínimo, la resolución anticipada, la veda a los pagos anticipados y «llave» en destino vivienda, etc., por lo tanto el depósito en garantía regular integrado en moneda extranjera (generalmente dólares en billetes), a la finalización del plazo contractual tendrá que restituirse al locatario en la misma “cosa” dólar. El problema se presenta en los contratos de vivienda si durante el desarrollo del contrato, se produce una dramática devaluación de la moneda que eleva, aún tomando la cotización oficial del Banco Nación, la cifra del equivalente a dos meses del alquiler al momento de la firma del contrato, excediendo el máximo que admite el art. 1196 inc. b) CCyC (1 mes por año de contrato). Entonces, el inquilino podría plantear que se le restituya la parte proporcional del depósito que excede el valor de dos meses de alquiler vigente en esos momentos, porque en general, si los alquileres son escalonados en base a un porcentaje (hoy por. ej. 18 por ciento semestral) se produce un desfasaje notorio en los montos, tomando la cotización del dólar. Sin embargo, esta postura debe ser rechazada, ya que el valor de la moneda será tomado al momento de la suscripción del contrato en relación al alquiler. Y finalmente, el inquilino saldrá beneficiado al momento de la restitución de la tenencia del inmueble y devolución del depósito, porque preservó el valor del depósito de los efectos inflacionarios.

En cambio, si el depósito fuera pactado en pesos (depósito irregular), se devolverá en pesos sin reajustar (conf. art. 4º ley 25.561, que prohíbe las actualizaciones) o, si así se convino por pacto expreso en el contrato, se reintegrará en el equivalente al monto del último alquiler vigente. El reajuste o indexación del «depósito en garantía» al reintegro, ya lo sostuvimos en ocasión de comentar un fallo de la CNEsp. Civ. y Com., Sala V, (ver El Derecho, 83-163), exista o no mora del locador depositario.

Constitución de nuevo domicilio al momento de la restitución del inmueble.

Es común que en ocasión del acto de restitución de la tenencia del inmueble locado, en el acta correspondiente no se fije un nuevo domicilio constituido a efectos de notificar obligaciones pendientes que surjan a futuro y que tengan origen en la relación locativa.

Por ello es importante para evitar ulteriores inconvenientes, constituir nuevamente domicilios del locador, locatario y fiador en el acta de restitución y, más aún si queda pendiente la devolución del depósito de garantía locativa, que en general se pacta a los 30 o 60 días.

Conclusión.

Finalmente, serán las partes quienes evaluarán a la luz de este instituto de la fuerza mayor, los caminos a seguir, en general y en aras de mantener el principio liminar de la buena fe contractual y procurando que no se produzca un enriquecimiento sin causa de una parte a expensas de la otra, alejando el aprovechamiento de la situación de emergencia imperante. Y a tales fines habrá que analizar cada caso en particular.

ETIQUETAS: alquileres, arrendamiento, arriendos, caso fortuito, frustración, convenios, declinación, imprevisión, inquilinos, orden público, pacto, propietarios, renuncia, resguardo, resolución, ruptura

Bibliografía recomendada

Congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos. DNU 320/2020 1Resolución anticipada del locatario por fuerza mayor (art 1203 Código Civil y Comercial) 1Congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos. DNU 320/2020 3

 

 

 

 

 

Acerca de los Dres. Abatti y Rocca

Abatti y Rocca (h) constituyen garantía de prestigio como autores. Sus más de 50 obras doctrinarias y prácticas son prueba de ello, además de la difusión de sus conocimientos en medios masivos y de su destacado rol profesional como asesores y letrados.

Baste citar como ejemplo la modernización de los códigos procesales de la provincia de Buenos Aires, Santiago del Estero y Mendoza, que incorporaron la figura del “desalojo abreviado”.

Entre sus obras publicadas en la materia se destacan: Manual práctico de alquileresContratos inmobiliariosCláusulas inmobiliarias; Desalojo de inmuebles; Práctica procesal de la locación; Locaciones y procesos de desalojo; Práctica de la Propiedad horizontal.

Entre sus obras publicadas sobre contratos se destacan: 1500 modelos de contratos (8 tomos); 400 modelos de contratos150 modelos de contratosContratos agrarios; Contratos para contadores; Contratos de la medicina.

Por último, merece mención la obra sobre cartas documento: 550 cartas documento.

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31 comentarios en “Resolución anticipada del locatario por fuerza mayor (art 1203 Código Civil y Comercial)”

  1. Hola, estoy alquilando desde mayo, quiero saber como puedo rescindir el contrato. Debo esperar los seis meses y recién ahí avisar que en 60 días me voy o puedo avisar antes? No tengo claro si el aviso debe ser antes de los seis meses o después. Y debo pagar un mes y medio de multa? No hay forma de rescindir antes?

    1. Hola Vanesa:
      Para resolver anticipadamente puede notificarlo ahora, para tener efecto después de cumplirse los primeros 6 meses de contrato y debe pagar la indemnización de 1,5 meses de alquiler.
      Slds.

  2. Buenas tardes. Alquilamos un departamento en Córdoba capital el año pasado – febrero – para vivir allí mientras estudiamos. Debido a la situación actual (COVID) desde marzo no lo utilizamos porque somos del interior. La dueña se negó a enviarnos CBU para realizar los pagos por lo que tuvimos el gasto extra (todos los meses) del comisionista. Esperamos hasta agosto y como se resolvió que no volverían las clases decidimos comunicarnos para intentar llegar a un acuerdo (congelar el precio, por ejemplo), también se negó. Por lo que le avisamos que rescindiríamos contrato ya que no estamos utilizando el dpto para el fin con el que lo alquilamos. Enviamos carta documento los primeros días de septiembre aclarando que por motivos de fuerza mayor y debido a que ella se negaba a un acuerdo decidimos rescindir y que haremos entrega de llaves el 30 del mismo mes. Ahora, según el contrato debemos avisar con sesenta día de anticipación y perdemos el depósito – además del mes de multa, claro-. Agregado a esto, la mujer se negó a recibir la carta y cuando nos comunicamos nos dijo que le importan una mierda las leyes, lo que vale está en el contrato. Entonces ¿es válido que ella nos cobre los dos meses extra por no haberle avisado con la anterioridad que solicitaba? ¿Es legal que haya incluido una cláusula que afirma que perdemos el depósito por rescindir antes de tiempo? ¿Puede hacer caso omiso al artículo 1203 del código civil? Si pagamos solo el mes de multa y la pintura correspondiente ¿puede iniciarnos acciones legales por falta de cumplimiento?
    Gracias. Saludos

    1. Hola Laura:

      Por vuestra resolución anticipada del contrato, lo único que deberían pagar es la indemnización del art. 1221 del CCyCN (sin le reforma de la ley 27.551) y si no hay daños al inmueble ni deudas, les deberían reintegrar el depósito de garantía. No consideramos aplicable al art. 1203 del CCyCN.

      Slds.

      Cód. Civil y Comercial (CCyCN) -sin la reforma de la ley 27.551-: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  3. Soy inquilina, y el contrato finaliza el 31/12/2020.
    Comuniqué mis intenciones de rescindir el contrato el 30/9/2020, pagando 1 mes de alquiler de multa por rescision anticipada.
    Pero los propietarios quieren cobrarme además de 1 mes de alquiler de multa, 2 meses por preaviso.
    Es correcto eso? de ser asi, por los costos me conviene continuar con el contrato hasta su finalizacion aunque no lo habite.
    Por otro lado, puedo negarme a que vengan a mostrar el departamento estando en epoca de pandemia?
    Muchas gracias!

    1. Hola Mariela:
      El Código Civil y Comercial (sin la reforma de la ley 27.551), sólo obligaba a prenotificar la resolución anticipada, sin determinar plazo o meses de antelación, sí determinaba la indemnización, que en su caso sería de un mes.
      Respecto a mostrar el departamento, opinamos que puede negarse por la pandemia.

      Slds.

  4. Estimados buenas tardes,
    En el mes de Enero alquile a una amiga de mi madre un departamento, cómo era conocida me hizo un contrato por 5 años, firmamos el contrato es una escribanía.
    Hace un mes falleció, una sobrina se presentó en el día de ayer y me dice que me tengo que ir del depto, que el contrato no es válido porque ella era la dueña pero con usufructo. Por favor me orientan como actuar en este caso? Muchas gracias

    1. Hola Matías:
      Nos enrolamos en la teoría sostenedora que el contrato de locación perdura ante la muerte del usufructuario (locador), a pesar del art. 399 del CCyC y que no hay excepción explícita.
      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 399.- Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.

      1. Muchas gracias por la respuesta, pero perdón no entiendo mucho.

        Mi contrato no es válido entonces? Debo abandonar el departamento?

        Gracias nuevamente y disculpas por la repregunta.

  5. Estimados,
    El 1 de enero de 2020 firmamos un contrato por dos años, yo locataria. Hoy, 6 de septiembre, la propietaria pide rescindir el contrato y tener disponible el inmueble para el mes de diciembre. En el contrato, está explícito cómo proceder en el caso que de yo pida rescindir el contrato, pero no viceversa. La propietaria no puede rescindir por ninguno de estos tres motivos: falta de pago, por cambio de destino o uso irregular, o por falta de conservación de la cosa locada. Sino que la pide para uso familiar.
    ¿Qué artículos me amparan? ¿Solamente el mes de depósito me tienen que devolver? ¿Se puede rescindir en plena pandemia? Ya que el DNU vence el 30 de este mes.
    Desde ya muchas gracias.

    1. Hola Chiara:
      El locador no puede rescindir el contrato sin causa, por lo tanto debe respetarlo hasta su vencimiento y sólo podrá rescindirlo si Ud. incumple alguna de sus obligaciones.
      Slds.

  6. Estimados Dres. Abatti y Rocca,
    Este febrero firme contrato de un departamento en cba cap. por 2 años con aumento semestral, en marzo volví al interior con mis padres por unos días y ya no pude viajar más por la pandemia y la cuarentena. Estuvimos pagando todos los meses al día, pero ahora tomamos la decisión de rescindir contrato dado que voy a dejar de estudiar en cba por una enfermedad cerebral que me descubrieron (todavía están confirmando diagnostico oficial). El gasto de médicos que están teniendo mis padres es mucho y me pregunto si hay alguna forma, alguna resolución que haya sacado el gobierno para que no tenga que pagar los meses de multa. Al dpto solo lo habite 1 mes, asi que esperamos tampoco tener que pintarlo todo como dice el contrato. Todavía no informamos de esto a la administración de propiedades que esta a cargo, quería encontrar algo que me sirva primero, si pudieran guiarme, cualquier ayuda que puedan darme, se los agradezco de todo corazón.
    Desde ya, muchas gracias!
    Luz.

    1. Hola Luz:
      Desgraciadamente la ley no prevé estos casos y para resolver anticipadamente el contrato debería pagar la indemnización.

      Slds.

  7. Buenos dias, tengo un contrato de alquiler comercial por dos años, ya pague de manera adelantada este año 2020 ( antes de la pandemia) ese es el acuerdo con la inmobiliaria. Ahora en noviembre vence el contrato. Mi pregunta es, puede rescindir contrato y que ellos me devuelvan parte del dinero, teniendo en cuenta que pasado el año habria que pagar un mes de multa y yo estoy avisando con 4 meses de anticipacion? que se hace en ese caso? Gracias

    1. Hola Valeria:
      Si resuelve pasado el año pagaría un mes de alquiler de indemnización y tendrían que devolverle la diferencia de lo pagado adelantado. Con la resolución pida el reintegro.
      Slds.

  8. Estimados,
    Dado el Covid, desde el mes de Abril que no se abona el alquiler comercial. El este mes de Junio, le notificamos al locador vía CD la rescisión anticipada segun el Art 1203. Claramente la inmobiliaria que actúa por cuenta y orden no quiere saber nada al respecto y pretende que se le abone lo adeudado hasta la fecha 3 Meses (Abril, Mayo, Junio). Tuvimos intención de abonar el 50% y tampoco quiere.
    Le haremos la entrega de las llaves un dia antes del vencimiento del mes, pero no quiere hacer devolución del deposito. Quiere cobrarse de ahi los meses adeudados, el cual me negué rotundamente.
    No se si me recibirá las llaves sin que le reconozca lo que pretende poner en el escrito. En tal caso, me presentare con Escribano para que de fe de la entrega.
    El puede no hacer la devolución del deposito? Que recomienda?

    Slds

    1. Hola Roberto J:
      Hay que tener en cuenta que la rescisión anticipada del art. 1203 del CCyC, tiene que estar directamente ligada al local alquilado (prohibición de abrir), no basta una baja en las ventas.
      En el acta del escribano también convendría asentar que se reclama el depósito y la negación a devolverlo. Cuando hay una grave controversia entre las partes, sin solución, sólo queda la vía judicial, por lo que recomendamos negociar.
      Slds.

  9. Buenas noches. A 5 meses de haber alquilado un local comercial con fines de actividad física ( muy perjudicados durante esta pandemia), se puede rescindir el contrato sin abonar la “multa” correspondiente? Cómo procedo? La inmobiliaria puede oponerse a esto? Muchas gracias

    1. Hola Paula:
      Si existe prohibición para explotar comercialmente el local para el destino fijado en el contrato, o sea que afecta a la cosa en sí misma, podría rescindir el contrato sin indemnización, aún antes de los 6 primeros meses, por carta documento al locador. Se entiende que debe haber prohibición para desarrollar el destino locativo contractual (ver infra), no basta una caída de las ventas.
      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

  10. Estimados Dres.
    Este cod aplica para todo el país por igual, en caso de la provincia de Jujuy por ej que no estuvo prácticamente afectada. Como seria. Tengo meses que no me pagan un alquiler y es mi único ingreso fijó.

    1. Hola Rossi
      El CCyC se aplica en todo el país, pero sólo en los casos que exista prohibición de la actividad comercial específica que se desarrolla y afecta el destino del inmueble locado (ver infra la cosa en si misma).
      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

  11. Adriana cresta

    Dr.Abati
    Que sucede cuando el contrato de locación de vivienda finaliza en mayo/2020 y que existe renovación se puede pactar el nuevo monto locativo? Es legal?

    1. Hola Adriana:
      El locatario puede acogerse a la prórroga del contrato hasta el 30/9/2020 (ver infra art. 3), con congelamiento del alquiler (ver infra art. 4).
      Las partes, de común acuerdo, podrían pactar otras soluciones.

      Slds
      .
      Dice el DNU320/20: ARTÍCULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.
      La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación.
      La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.
      En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.
      ARTÍCULO 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.
      La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.
      Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.

      1. Estimados sres
        Mi padre alquilaba un dto siendo jubilado y yo era su fiadora,falleció hace 15 días de covid 19..yo quiero rescindir el contrato este mes cumplía 9 meses (aclaro que vivía allí hacía casi 3 años esta era su segunda renovacion)pero la inmobiliaria me quiere hacer pagar una indemnización de un mes por rescindir..no esta contemplado en caso de muertes no pagar esta cláusula?..desde ya les comentó estoy completamente al día con alquiler expensas y servicios teniendo todo el mes de junio pago..tengo que indemnizarlos igual ?

        1. Hola Patricia:
          Como la ley no prevé este caso particular, por la resolución anticipada del contrato el locador tiene derecho a un mes de indemnización y debe restituir el depósito, si no hay daños ni deudas.
          Slds.

          Dice el CCyC: ARTÍCULO 1189.- Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario, la locación: a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte; b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada. ARTÍCULO 1190.- Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario.

  12. No está bien aplicado este artículo porque no aplica a la afectación de la pandemia no afecta a la cosa!!. Es ajena a si misma!!!.

  13. Pablo María Girado

    Estimados Dres. me comunico con ustedes en mi carácter de Doctor en Ciencias Jurídicas, Abogado, y Profesor de Derechos Reales, a fin de hacerles saber mi opinión sobre este tema ya que entiendo que existe un error de interpretación en el efectuado en este artículo, toda vez que no resulta aplicable el Art. 1203 a la actual situación de pandemia ya que el requisito para que dicho artículo sea de aplicación es que como dice el mismo artículo “AFECTE A LA COSA MISMA” lo que evidentemente no sucede en este caso, distinto es el caso que se dio con jurisprudencia de Cámara de la Provincia de Buenos Aires que hizo de aplicación este artículo por la emergencia agropecuaria en el pago de un arrendamiento rural PERO a diferencia de lo que aquí sucede la emergencia AFECTABA DIRECTAMENTE AL BIEN pues el campo se encontraba completamente SECO.
    Les solicito por favor tengan a bien analizar nuevamente lo aquí escrito y tener a bien rectificar lo volcado en este paper a fin de no continuar confundiendo a la población, ya que varios clientes me están consultando por haber encontrado este artículo y sin dudas está generando dudas en el ámbito social, lo que en una situación de incertidumbre como la que estamos viviendo es muy grave. Los saluda atentamente Dr. Pablo M. Girado

  14. Estimados Dres. Abatti y Rocca,
    Estoy queriendo rescindir el contrato de locación comercial por la situación actual, correspondería la resolución anticipada del locatario por fuerza mayor según tengo entendido, en este caso como se notifica al locador? Le hemos mandado mail y whatsapp ya que siempre nos hemos manejado así sin problemas, pero todavía no tuvimos respuesta, para no tener problemas o reclamos posteriores, como se debería notificar? Es necesario un abogado o es un trámite que podemos hacer nosotros mismos? Desde ya les agradezco la respuesta, saludos atte. Gabriel Kerps

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Gabriel:
      Debe notificar por carta documento del Correo Oficial detallando claramente la causal, que por el art. 1203 del CCyC, debe centrarse en la imposibilidad de usar o abrir el local por la cuarentena, no bastando la caída de las ventas. Es un trámite a realizar por el locatario y al restituir el local debe hacerse un acta de constancia.
      Slds.

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