deposito de garantia de la locacion art 1196 codigo civil y comercial

Depósito de garantía de la locación (art 1196 Código Civil y Comercial)


4.7
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El “depósito de garantía” (art 1196 Código Civil y Comercial) se prevé en la mayoría de las locaciones inmobiliarias y se instituye para mitigar algunas deudas y/o daños de los locatarios, aunque muchas veces su monto es insuficiente para sufragar deudas por alquileres, expensas más daños sufridos y debiendo litigar en busca del resarcimiento adecuado; hay limitaciones en la cuantía de su monto según el destino del inmueble locado.

Introducción

El “depósito de garantía” de la locación (art 1196 Código Civil y Comercial), también comúnmente denominado “depósito de garantía de la locación” o “depósito de garantía locativa” o “depósito de la locación” o “depósito dinerario de garantía locativa” o “depósito dinerario en garantía” o “depósito en garantía” o “depósito locativo”, es una convención accesoria del contrato principal (contrato de locación), cuya función es asegurar, aunque en general mínimamente (en proporción al monto del contrato y sus cargas), el cumplimiento por el locatario de sus obligaciones legales y convencionales, sean contractuales o extracontractuales y de acuerdo a los resguardos impuestos a su constitución en el instrumento contractual respectivo, tales como alquileres, cargas, daños, estipulaciones contractuales, indemnizaciones, mejoras obligatorias, ocupación extemporánea, etc.

Implementación del depósito de garantía

El depósito de garantía de la locación es comúnmente entregado al locador por el propio inquilino; en pesos o en moneda extranjera y mínimamente en pequeñas cosas valiosas (monedas o joyas); también puede darlo un tercero para responder por el locatario, que podría ser una persona humana o jurídica (sociedad comercial).

Si se tratara de depósito de cosas fungibles, será un depósito irregular y si lo fuera de cosas no fungibles, sería un depósito regular.

En el depósito irregular, el depositario tiene derecho a usar el depósito, contrariamente, en el regular, este derecho no le asiste (art. 1358 CCyC), salvo pacto expreso que lo autorice. Consecuentemente, en el depósito regular, habrá que establecer dicha facultad en el contrato, a diferencia del irregular, donde no será necesario.

Dice sobre el “depósito irregular” el CCyC en su art. 1367:

“Efectos. Si se entrega una cantidad de cosas fungibles, que no se encuentra en saco cerrado, se transmite el dominio de las cosas aunque el depositante no haya autorizado su uso o lo haya prohibido. El depositario debe restituir la misma calidad y cantidad. Si se entrega una cantidad de cosas fungibles, y el depositario tiene la facultad de servirse de ellas, se aplican las reglas del mutuo.”.

El depósito de garantía de la locación se puede integrar con:

a) Cosas fungibles: En general, está constituido por cosas fungibles, como una suma dineraria, aunque con menos frecuencia, se presentan casos de entrega en garantía, de barras de oro, pagarés de terceros o propios, cheques, títulos de la deuda pública con autorización para su cobro por el depositario, granos, etc.

b) Cosas no consumibles o no fungibles. Monedas de oro antiguas, medallas, obras de bellas artes, cuadros, esculturas, dinero registrando la numeración de los billetes, etc.

El depósito de garantía y la ley 25.345

Como consecuencia de continuar vigente la ley 25.345 (sobre limitación de pagos en efectivo), debemos recordar que tanto a la constitución o entrega del depósito de garantía al locador, como a su restitución al locatario y, cuando su monto supera los $1.000, sólo debería integrarse por algunos de los medios que esa misma ley impone, tales como cheque, depósito en cuenta bancaria, transferencia electrónica bancaria, tarjeta de crédito, etc.

Limitación del depósito en locaciones residenciales (habitacionales)

En las locaciones de vivienda o habitacionales, el locador no podrá exigir al momento de suscripción del contrato, como depósito de garantía de la locación sumas de pesos mayores a un (1) mes de alquiler (precio mensual de la locación) por cada año de plazo contractual pactado, según el art 1196 Código Civil y Comercial; esta limitación no rige para los restantes destinos (comercio, industria, profesionales, etc.).

Cuando se refiere a «exigencias asimilables» —agregamos, que acreciente la onerosidad al locatario o le sea más gravosa—, se trataría de entrega de cosas en garantía.

Según el art 1196 Código Civil y Comercial:

“Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: …; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; …”.

Para cualesquiera destinos que fueren (habitacional, comercio, industria, etc.), no está prohibido y pueden acumularse las fianzas personales con el depósito de garantía.

Aumento de su valor en pesos del depósito en moneda extranjera

En los contratos de locación rige el principio de autonomía de la voluntad (arts. 958 y 962 CCyC) salvo en ciertos aspectos de normas imperativas como el plazo mínimo, la resolución anticipada, la veda a los pagos anticipados y «llave» en destino vivienda, etc., por lo tanto el depósito de garantía regular integrado en moneda extranjera (generalmente dólares en billetes), a la finalización del plazo contractual tendrá que restituirse al locatario en la misma “cosa” dólar.

El problema se presenta en los contratos de locación habitacional (vivienda) si durante el desarrollo o curso del contrato, se produce una gran devaluación de la moneda que eleva, aún tomando la cotización oficial del Banco Nación, la cifra del equivalente a dos (2) meses del alquiler (para el plazo de 2 años de contrato) al momento de la firma del contrato, superando o excediendo el máximo que admite el art. 1196 inc. b) CCyC (1 mes por año de contrato).

Entonces, el inquilino podría plantear que se le restituya la parte proporcional del depósito que excede el valor de dos meses de alquiler vigente en esos momentos (contrato con plazo de 2 años), porque en general, si los alquileres son escalonados en base a un porcentaje (hoy por. ej. 18 por ciento semestral) se produce un desfasaje notorio en los montos, tomando la cotización del dólar.

Sin embargo, esta postura debe ser rechazada, ya que el valor de la moneda (equivalencia) debe sólo ser tomado al momento de la suscripción del contrato en relación al alquiler y no en cualquier momento del decurso contractual. Y finalmente, el inquilino saldrá beneficiado al momento de la restitución de la tenencia del inmueble y devolución del depósito, porque preservó el valor del depósito de los efectos inflacionarios.

En cambio, si el depósito fuera pactado en pesos (depósito irregular), se devolverá en pesos sin reajustar (conf. art.. 4º ley 25.561, que prohíbe las actualizaciones) o, si así se convino por pacto expreso en el contrato, se reintegrará en el equivalente al monto del último alquiler vigente. El reajuste o indexación del «depósito de garantía» al reintegro, ya lo sostuvimos en ocasión de comentar un fallo de la CNEsp. Civ. y Com., Sala V, (ver El Derecho, 83-163), exista o no mora del locador depositario.

Incremento del depósito de garantía al aumentar el alquiler

A diferencia de la derogada Ley de Alquileres 23.091 (art. 4º, pár. 2º), el actual régimen del Código Civil y Comercial (arts. 1187 a 1226), no impone al locador devolver el depósito de garantía de la locación al locatario ajustado al último alquiler vigente.

Muchas veces ante cada incremento del alquiler (alquiler escalonado) se pide al inquilino una actualización del depósito de garantía y no hay norma que lo prohíba.

Igualmente no se deberían olvidar los resguardos esenciales para el locador al pactar el depósito de garantía, tales como aclarar que no devengará intereses y que a la devolución se reintegrará sin ajustes ni actualizaciones.

Aumento del depósito de garantía y resguardo al locador

Para evitar controversias a la hora de finiquito del contrato con un eventual reclamo del locatario, en las renovaciones o prórrogas, cuando se incremente el monto del depósito de garantía de la locación, se debería especificar claramente que se reintegra el depósito de garantía primitivo al locatario y se constituye otro, ahora por el nuevo monto.

El tenor del resguardo podría ser el siguiente:

1- En este acto el locador restituye al locatario el depósito de garantía de pesos … ($…) oportunamente integrado y el locatario constituye un nuevo depósito de garantía de pesos … ($…), ambas sumas dinerarias por cuales el presente es suficiente recibo. 2- Este depósito de garantía responderá por el incumplimiento a cualesquiera deberes u obligaciones y/o responsabilidades del locatario, tanto contractuales como extracontractuales, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, no devengará intereses ni se reajustará y el locatario no podrá imputarlo a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas durante el plazo contractual corriente ni antes de desocupar el inmueble y el locador sólo deberá devolverlo al restituirse el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el locatario de sus obligaciones.”.

Sublocación y depósito de garantía

El sublocador podrá exigir “depósito de garantía” al sublocatario con las mismas limitaciones que puede exigirlo el locador, según se trate de vivienda u otros destinos.

Comodato y depósito de garantía

En el comodato inmobiliario, que se trata de un préstamo gratuito de propiedad inmueble, podrá igualmente exigirse “depósito de garantía”, ya que no se trata de lucrar con el inmueble sino de resguardarse el comodante contra posibles daños o perjuicios que pueda sufrir por causa del comodatario.

También un depósito de garantía podrá constituirse para responder por las obligaciones del comodatario, en caso que se celebre un “comodato mobiliario” por el moblaje o instalaciones de una locación inmobiliaria, tal como muchos locadores lo prefieren porque no tributaría IVA, mientras que sí está gravada la locación de bienes mueble (inmueble amoblado) y como tal sería la locación de un inmueble amoblado.

Conclusión de locación y resguardo por el depósito de garantía

Al finalizar el contrato y restituirse el inmueble por el locatario con obligación del locador de devolver el depósito de garantía, siempre deberá realizarse un “acta de entrega” o recibo de entrega”, en cual se consignará el nuevo domicilio del exlocatario (por futuras notificaciones de actos pendientes), el estado general del inmueble, los daños notados, las eventuales deudas impagas y el recibo de devolución del depósito de garantía al locatario con las deducciones que hubieren correspondido.

En caso que el locador la retenga hasta los 30 o 60 días subsiguientes, deberá también documentar (recibo) su devolución al locatario.

Otro medio de concluir las obligaciones de depositario, es insertar en el documento que se suscriba alguna de las frases siguientes:

a) Dejan constancia las partes que nada se adeudan recíprocamente por causa de la locación que los vinculaba;

b) Se deja constancia que el locador nada adeuda al locatario por causa de la locación que los vinculaba;

c) Se deja constancia que en este acto el locador devuelve al locatario íntegramente el “depósito de garantía”, constituyendo el presente recibo suficiente;

d) Se deja constancia que en este acto el locador devuelve al locatario del “depósito de garantía”, la suma de pesos … ($…), constituyendo el presente recibo suficiente;

e) Se deja constancia que en este acto el locador devuelve al locatario del “depósito de garantía”, la suma de pesos … ($…), constituyendo el presente recibo suficiente y reteniendo el saldo para responder a …, con la conformidad del locatario, constituyendo el locatario el nuevo domicilio en …;

f) Se deja constancia que en este acto el locador devuelve al locatario del “depósito de garantía”, la suma de pesos … ($…), constituyendo el presente recibo suficiente y reteniendo el saldo de pesos … ($…), para responder a …, con la protesta del locatario por …(describir el reclamo) y, fijando el locatario su nuevo domicilio en … <<<NOTA: En este caso deberán suscribirlo ambas partes o sea locador y locatario.>>>

Instrumentación

La cláusula sobre el depósito de garantía usualmente se inserta en el mismo contrato de locación o en los documentos donde se plasman las prórrogas, pero nada obsta a que puedan pactarse en instrumentos o adendas separados del contrato locativo, si están perfectamente vinculados a éste, con todas las referencias que los integren, sea que se documenten en anexos, adendas u otros instrumentos claramente ligados.

Modelos prácticos

Cláusula de reintegro a la desocupación

… DEPÓSITO DE GARANTÍA … 1- Como depósito de garantía y para responder por el incumplimiento a cualesquiera obligaciones, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, el LOCATARIO entrega al LOCADOR la suma de PESOS … ($), que no devengará intereses ni se reajustará y de cual servirá el presente de recibo suficiente. 2- El LOCATARIO no podrá imputar este depósito de garantía a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas mientras esté vigente el plazo contractual. 3- El LOCADOR sólo estará obligado a devolverlo al restituirse el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el LOCATARIO de sus obligaciones.

Cláusula de reintegro al valor del último alquiler vigente al restituir el inmueble

… DEPÓSITO DE GARANTÍA … 1- Como depósito de garantía y para responder por el incumplimiento a cualesquiera obligaciones, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, el LOCATARIO entrega al LOCADOR la suma de PESOS … ($), equivalente a …(uno; dos) mes/es de alquiler/es, que no devengará intereses y de cual servirá el presente de recibo suficiente. 2- El LOCATARIO no podrá imputar este depósito de garantía a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas mientras esté vigente el plazo contractual. 3- El LOCADOR sólo estará obligado a devolverlo al restituirse el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el LOCATARIO de sus obligaciones. 4- El LOCADOR reintegrará el depósito de garantía al valor mensual del último alquiler vigente.

Cláusula reintegrando aplazadamente (30; 60 días) de la desocupación

DEPÓSITO DE GARANTÍA … 1- Para responder por el incumplimiento a cualesquiera obligaciones, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, el LOCATARIO entrega como “depósito de garantía” al LOCADOR la suma de PESOS … ($), que no devengará intereses ni se reajustará y de cual servirá el presente de recibo suficiente. 2- El LOCATARIO no podrá imputar este depósito de garantía a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas mientras esté vigente el plazo contractual. 3- El LOCADOR sólo deberá devolverlo en los subsiguientes SESENTA (60) días de restituido el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el LOCATARIO de sus obligaciones.

Cláusula entregando una cosa intrínsicamente valiosa

DEPÓSITO DE GARANTÍA (LOCACIÓN COMERCIAL) … 1- Para responder por el incumplimiento a cualesquiera obligaciones, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, el LOCATARIO entrega como “depósito de garantía” al LOCADOR la alhaja (joya) …, con las características … y dimensiones …, cuya fotografía se agrega al contrato firmada por las partes, tasada por …, en fecha 00/00/202… en la suma de PESOS … ($) y de cual servirá el presente de recibo suficiente. 2- El LOCATARIO no podrá imputar este depósito de garantía a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas mientras esté vigente el plazo contractual. 3- El LOCADOR sólo deberá devolverla en los subsiguientes … (…) días de restituido el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el LOCATARIO de sus obligaciones.

Recibo de pagarés en garantía locativa dados por locatario o tercero

RECIBÍ de los señores: 1) don/ña … (DNI. … y CUIT. …, cuyas fotocopias firmadas en original entrega), nacido/a en …, el día … de … de 19…, hijo/a de … y de …, con domicilio particular en …, teléfono …, teléfono celular …, correo electrónico … y domicilio comercial en …, teléfono …, propietario/a de la empresa denominada “…”, dedicada a … y del automotor marca …, modelo …, patente …, inscripto en el registro seccional … (entregando fotocopia de la “cédula de Identificación” firmada en original); 2) don/ña … (DNI. … y CUIT. …, cuyas fotocopias firmadas en original entrega), nacido/a en …, el día … de … de 19…, hijo/a de … y de …, con domicilio particular en …, teléfono …, teléfono celular …, correo electrónico … y domicilio comercial en …, teléfono …, propietario/a de la empresa denominada “…”, dedicada a … y del automotor marca …, modelo …, patente …, inscripto en el registro seccional … (entregando fotocopia de la “cédula de Identificación” firmada en original); la cantidad de … (…) pagarés, a la vista, con cláusula sin protesto, cuyo impuesto de sellos o timbrado de corresponder es a cargo del librador, librados por …(ellos mismos; tercero determinado), en las fechas y montos que se detallan a continuación: 1-) librado el 00/00/202…, por $…; 2-) librado el 00/00/202…, por $…; 3-) librado el 00/00/202…, por $…; 4-) librado el 00/00/202…, por $…; 5-) librado el 00/00/202…, por $…; 6-) librado el 00/00/202…, por $…; imputados a garantizar las obligaciones sean principales o accesorias, del/los locatario/s y su/s fiador/es, con la extensión del FIADOR PRINCIPAL PAGADOR, con solidaridad, renunciando a los derechos y/o beneficios de excusión, división y preinterpelación, del contrato de locación de …, suscripto en fecha 00/00/202…, entre … como locador y … como locatario, sobre el inmueble …, los cuales serán guardados “en cartera” y podrán ser ejecutados juntos o separadamente, ante cualesquier incumplimiento del locador y para responder por alquileres, intereses, cláusulas penales, daño moral, daños y perjuicios y/o cualesquiera responsabilidad del locatario o fiadores, sea contractual o extracontractual, derivadas de la locación. Dado en …, a los … días del mes de … de 202… …(firmas del receptor y entregador/es) <<<NOTAS: 1- Esta propuesta será utilizada preferentemente cuando se carezca de fiador o locatario con bienes inmueble registrables. 2- El pagaré como título de crédito abstracto e incausado, confiere al portador en caso de impago una relativamente rápida acción judicial cambiaria, que habilita prontas medidas precautorias, en un proceso ejecutivo incomplejo y con plazos breves y escasas excepciones admisibles. 3- Convendrá exigir el libramiento de pagarés por distintos montos, pues de lo contrario si hubiere que ejecutar una deuda menor, habría que pagar la tasa de justicia por el monto total del pagaré, aunque el derecho o crédito sea por una suma inferior.>>>

Pagaré en pesos con cláusula “sin protesto” y “a la vista”

PAGARÉ $ SIN PROTESTO A LA VISTA Nº…/… (timbrado $…) POR ($…) …(lugar y fecha en letras) A LA VISTA PAGARÉ A … O A SU ORDEN, CON CLÁUSULA “SIN PROTESTO”, LA SUMA DE PESOS …(monto en letras) ($…), PAGADERO EN …(domicilio) FIRMANTE (nombres y apellidos suscriptor): … (DNI. …), DOMICILIO Y TELÉFONO: ... …(firma y aclaración manuscrita del suscriptor) <<<NOTAS: 1- Como el pagaré es un título abstracto e incausado, no insertar la fuente de la obligación o causa, pues en contrario se lo desnaturalizaría perdiéndose la acción cambiaria, que permite una relativamente rápida ejecución judicial ante los tribunales comerciales. 2- Convendrá siempre exigir la aclaración manuscrita de las firmas, sean o no ilegibles, para constatar mejor la escritura o letra ante la negación de firma.>>>

Notificación al librador de pagaré “a la vista” sobre presentación al cobro

...(destinatario y domicilio, remitente y domicilio)(PRESENTA PAGARÉ AL COBRO) De mi consideración: 1- Avísole que el día … de … de 202…, a las 00:00 horas (A.M.), deberá cancelar en el domicilio de …., Nº…, piso …, departamento “…”, de la ciudad de …, el pagaré que usted libró en fecha 00/00/202…, “a la vista” por $…-, con cláusula “sin protesto”, a favor …(mío; de …) 2- QUEDA DEBIDAMENTE NOTIFICADO. Dado en …, a los … días del mes de … del año 202… …(nombres y apellidos, DNI. y firma) <<<NOTA: 1- El portador del pagaré “a la vista” deberá presentarlo al suscriptor para su cancelación. 2- El medio de notificación más expeditivo y eficaz es la carta documento del Correo Oficial.>>>

Notificación al librador de pagaré “a la vista” sobre ejecución por impagarlo contra presentación

...(destinatario y domicilio, remitente y domicilio)(NOTIFICA EJECUCIÓN DE PAGARÉ) De mi consideración: 1- ANTE LOS HECHOS: que el día … de … de 202…, a las 00:00 horas (A.M.), cuando me apersoné a su domicilio de …., Nº…, piso …, departamento “…”, de esta ciudad de …, y le presenté para que cancelara en ese acto, el pagaré que usted libró en fecha 00/00/202…, “a la vista” por $…-, con cláusula “sin protesto”, a favor …(mío; de …), no lo canceló. 2- MERITUANDO: que efectué infructuosamente posteriores contactos personales y telefónicos sin que tampoco me pagara. 3- LE AVISO FORMALMENTE: que iniciaré acción judicial ejecutiva, para cobrar el pagaré que usted libró, más sus intereses y costas. 4- QUEDA DEBIDAMENTE NOTIFICADO. Dado en …, a los … días del mes de … del año 202… …(nombres y apellidos, DNI. y firma) <<<NOTA: 1- Como para habilitar su ejecución judicial, el portador del pagaré “a la vista” previamente deberá haberlo presentado al suscriptor para su cancelación, en el caso propuesto se deja constancia que esa diligencia se cumplió con anterioridad y será eficaz en caso de inactividad posterior del deudor. 2- El medio de notificación más expeditivo y eficaz es la carta documento del Correo Oficial.>>>

Bibliografía recomendada

Congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos. DNU 320/2020 1Depósito de garantía de la locación (art 1196 Código Civil y Comercial) 1Congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos. DNU 320/2020 3

 

 

 

 

 

Acerca de los Dres. Abatti y Rocca

Abatti y Rocca (h) constituyen garantía de prestigio como autores. Sus más de 50 obras doctrinarias y prácticas son prueba de ello, además de la difusión de sus conocimientos en medios masivos y de su destacado rol profesional como asesores y letrados.

Baste citar como ejemplo la modernización de los códigos procesales de la provincia de Buenos Aires, Santiago del Estero y Mendoza, que incorporaron la figura del “desalojo abreviado”.

Entre sus obras publicadas en la materia se destacan: Manual práctico de alquileresContratos inmobiliariosCláusulas inmobiliarias; Desalojo de inmuebles; Práctica procesal de la locación; Locaciones y procesos de desalojo; Práctica de la Propiedad horizontal.

Entre sus obras publicadas sobre contratos se destacan: 1500 modelos de contratos (8 tomos); 400 modelos de contratos150 modelos de contratosContratos agrarios; Contratos para contadores; Contratos de la medicina.

Por último, merece mención la obra sobre cartas documento: 550 cartas documento.

>> Hacé clic acá para ver todos los libros de los Dres. Abatti y Rocca <<

>> Hacé clic para ver videos del Dr. Abatti en nuestro canal de YouTube <<

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162 comentarios en “Depósito de garantía de la locación (art 1196 Código Civil y Comercial)”

  1. Como estás
    te planteo la siguiente pregunta o inquietud.
    Alquiler de consultorio médico. Desde el año 1994 hasta 30 de septiembre de 2020 se alquilo mediante contratos de locación de 3 años, siempre consecutivos. Septiembre de 2020 se decide no renovar.
    En el primer contrato (contrato del 94 al 97) se entregó depósito de 1100 dólares. Se volvió a reiterar que existía dicho depósito en la siguiente renovación (97 al 2000).
    A partir, del 2000 en adelante, desde que se hizo cargo una inmobiliaria, no se mencionó más el depósito originalmente entregado.
    Ahora cuando se extinga el contrato de locación, se eviten las penalidad, por entrega en perfectas condiciones, solicitar la restitución del depósito, sería moralmente correcto, porque rige un principio de continuidad.
    Pero al percatarnos que nunca más nombraron al depósito (después del 2000), puede ser este un motivo de prescripción de la acción civil para reclamar la restitución debida?
    Cual es la costumbre que rige en este tipo de locaciones.
    Muchas gracias
    saludos cordiales

    1. Hola Patricio:

      Si desde hace aproximadamente veinte años se hicieron nuevos contratos sin mencionar el depósito, jurídicamente estaría perdido, aunque como Ud. dice reclamarlo sería “moralmente” correcto.

      Slds.

  2. Entiendo que el deposito en garantia se usa para cubrir pagos de servicios no cubiertos por el locatario y daños en el inmueble, quisiera saber especificamente a que tipo de daños se refieren y como se puede esto diferenciar del deterioro normal por uso del inmueble?

    1. Hola Nelson:
      El depósito de garantía responde por todas las obligaciones del locatario, si no se lo restringe. La cuestión de por cuales daños responde, es por los efectivamente causados por el locatario, sin incluir el desgaste por el uso normal y si se presenta la situación en un litigio, será una cuestión de prueba.

      Slds.

  3. Es cierto que la devolución del depósito en garantia no está legislada? De ser asi, el propietario no esta obligado a devolverlo?

    1. Hola Nelson:

      La devolución del depósito se pacta en los propios contratos de locación y la «retención indebida» es delito del Código Penal.

      Slds.

  4. Buen día: Consulta tengo un local comercial alquilado, pero por la pandemia el inquilino no me paga desde el mes de abril 2020, ahora me dice que me va ir pagando un poco de lo que me debe, ejemplo el alquiler es de 35000, me paga 10000, yo facturaria esos 10000 aclarando que es a cuenta del alquiler de abril, ya que debo pagar de eso el iva, esta bien? tengo que hacer alguna nota además de que me va ir pagando de cuenta?

    1. Hola Cele:
      Jurídicamente está bien aclarar en las facturas que son «a cuenta del alquiler de $…». Respecto al alcance impositivo, deberá consultarlo con su contador.

      Slds.

  5. Hola.

    Muy interesante el post, además de claro y explicativo.

    Me sorprendió la aclaración de la prescripción de la acción civil de dos años para reclamar la restitución del depósito de garantía.
    Me encuentro con este problema y por lo que averigüé y consulté el plazo de prescripción sería de cinco años.

    Frente a la diferencia encontrada ¿podrían explicar la prescripción de dos años o la normativa en la que se funda?

    Muchas gracias.
    Saludos.

  6. Hola, alquilaba un galpón comercial y el contrató se terminó el 31/7. Ante las dificultades para sacar mis pertenemcias por la cuarentena, el dueño me dejó quedarme hasta el 15/8 con la única condición que le pague los servicios de esos días. El 15/8 le entregué las llaves correctamente y firmamos un acta dinde dice que el galpón está en buenas condiciones y que quedan pagar los servicios y tasas hasta ese día. El otro día me dijo que debía pagarle el ABL y los servicios de todo el mes, a lo cual le dije que no era lo que hablamos. Por esa razón me está demorando la entrega del depósito, y a todo esto la inmobiliaria no aparece. Que puedo hacer? Gracias

    1. Hola Hernán:
      Si firmaron un documento donde consta que los servicios y tasas se pagan sólo hasta la restitución del inmueble y el locador ahora pretende más sin derecho y no le reintegra el depósito, debe enviarle carta documento intimando la devolución bajo apercibimiento de denuncia por retención indebida y acción por daños y perjuicios.

      Slds.

  7. Hola! Estoy terminando mi contrato de alquiler de 2 años, alrededor de 4 meses antes de la fecha de finalización. Ahora por esto tuve que pagar indemnización de un mes y ahora quisiera saber el tema del deposito. Hablé con el dueño por unos daños en un mueble y quedamos en que no cobraría el depósito y le pagaría un monto adicional hasta llegar a la reposición del mueble, ya que me hice cargo de mi responsabilidad. Además el inmueble desde mi ingreso tuvo siempre muy mal estado del piso, levantado, etc. Si me quisiera hacer pagar por esto tmb, ya que el contrato no señala condición del piso.. en juicio, ¿podría de manera certera con fotos viejas u otro medio asegurar que así recibí el inmueble? Me está costando un ojo de la cara salir del dpto.. gracias!! muchas gracias!!

    1. Hola Zulma:

      Es muy difícil que un juez resuelva en su favor cuando recién al finalizar el contrato invoca los daños preexistentes. Por otro lado el locador tiene obligación de recibir el inmueble como esté (inclusive con deudas) y después podrá litigar por los daños que considere, haciendo las reservas pertinentes.

      Slds.

      1. La verdad que en el contrato no describía daños y el piso está en muy mal estado.. voy a tener que apelar a la buena fe que parece que no tener.. muchas gracias!

  8. Buenas tardes,

    Quisiera consultarles sobre lo siguiente, donde vivo actualmente realicé un depósito el cual dividí 50% y 50% con mi compañero de alquiler. Esta persona hace ya unos meses se fue del departamento y me avisó 1 semana antes que se iba a vivir a otro lado, ahora pasado unos meses me está cobrando el 50% del depósito que originalmente hicimos. Legalmente ¿debería darsélo, si aún este depósito está en manos de la arrendadora?
    Gracias,
    Saludos

    1. Hola Gabriel:
      El locatario que resuelve anticipadamente un contrato de alquiler debe indemnizar al locador. Si en este caso su colocatario se fue sin su anuencia y lo dejó con toda la carga del alquiler, como mínimo debería esperar a que termine el contrato, por no decir que compensa con su depósito parte de la diferencia en más que ahora tiene que pagar Ud.
      Slds.

  9. Hola como están? Mi nombre es Melody se me termino el contrato el día 31/7 y al día de la fecha aun no me devuelven el deposito realizado por que dicen que aun la dueña no fue a verlo pero que desde la inmobiliaria si lo vieron y esta perfecto. Que puedo hacer?! Todas las semanas me dijieron «ahora lo resolvemos» y aun nada. Muchas gracias

    1. Hola Melody:

      Si en el contrato no estaba previsto un plazo de restitución, debe intimar por carta documento al locador a restituir el depósito, en el plazo de tres (3) días, bajo apercibimiento de denunciarlo penalmente por el delito de «retención indebida» (ver infra) y daños y perjuicios.

      Slds.

      Dice el Código Penal de la Nación: ARTÍCULO 172. – Será reprimido con prisión de un mes a seis años, el que defraudare a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida, abuso de confianza o aparentando bienes, crédito, comisión, empresa o negociación o valiéndose de cualquier otro ardid o engaño. ARTÍCULO 173.- Sin perjuicio de la disposición general del artículo precedente, se considerarán casos especiales de defraudación y sufrirán la pena que él establece: 1. El que defraudare a otro en la substancia, calidad o cantidad de las cosas que le entregue en virtud de contrato o de un título obligatorio; 2. El que con perjuicio de otro se negare a restituir o no restituyere a su debido tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se le haya dado en depósito, comisión, administración u otro título que produzca obligación de entregar o devolver; …

  10. Hola, quería saber sobre el deposito en garantía. El contrato de alquiler se venció el 31/7, entregue el inmueble y se firmo la entrega que estaba en condiciones y decía que tenían 60 días para devolverme el deposito, el cual lo hice en U$ y dice el contrato que la devolución es en U$.
    La inmobiliaria me dice que en 10/15 días llame por el deposito, llamo y ellos me dice que los dueños no tiene los dolares que me quieren dar pesos y que los llame yo a ellos. Me comunico con los dueños y no me quieren devolver los dolares, solo pesos al dolar oficial.
    Que debo hacer en este caso? Gracias

    1. Hola Claudia:
      Debe intimar al locador a restituir el depósito en la misma moneda recibida y en el plazo perentorio de cinco días bajo apercibimiento de denuncia penal por «retención indebida» y demandar por daños y perjuicios.
      Si igualmente el locador no devuelve el depósito, necesitará los servicios de un abogado.

      Slds.

  11. Hola, afip reglamento los pasos a seguir para subir los contratos de alquiler ? ya uqe se hicieron varios contratos con la nueva ley y no se como subirlos?
    Los contratos de alquiler en CABA, se paga el sellado?

    Gracias!!

    1. Hola Naty:
      Aunque no son nuestra especialidad los temas impositivos, creemos que todavía no se reglamentó.
      Las locaciones que pagan sellado en CABA son los contratos de locación y sublocación de inmuebles en cuales se desarrollen actividades comerciales y los de viviendas con muebles que se arrienden con fines turísticos.

      Slds.

  12. Buenas Noches, Mi inquilino de alquiler temporario me exije el deposito en garantia a la restitucion del inmueble y saldar la cuenta en el momento, en el contrato que ellos firmaron dice que el deposito se devolvera a los 20 dias de restituido el inmueble. Que debo hacer? Me encanta la pagina!! gracias

    1. Hola Loli:
      Si el contrato se celebró vigente la nueva ley 27.551 (1/7/2020) el depósito se debe reintegrar con la entrega del inmueble, salvo deudas del locatario. Si se celebró antes, rige lo convenido en el contrato.

      Slds.

  13. Hola, mi situacion es la siguiente: rescindi contrato de alquiler con causa justificada el 23/3 y al dia de la fecha aun no se me ha devuelto el deposito en garantia y el dueño sigue poniendo trabas para ello. Quisiera saber si puedo agregar intereses punitorios o por mora o compensatorios al valor del deposito ya que superó por 4 meses el plazo legal para la devolución. Muchas gracias.

    1. Hola CP:
      Debería intimar su devolución (con intereses) por carta documento y bajo apercibimiento de denunciar «retención indebida» (delito penal) y demandar daños y perjuicios.

      Sls

  14. Buen día doctores en relación con la devolución del depósito de garantía, surge del contrato de alquiler que el locador procederá a su devolución, luego de comprobarse el pago de la totalidad de las obligaciones del locatario dentro del plazo de sesenta días. La pregunta es la siguiente ¿corresponderá en ocasión de la devolución del inmueble locado hacer firmar un nuevo documento relacionado con dicha devolución dentro de los sesenta días, o es suficiente con la indicación en el contrato y si se intimará si acercándose el cumplimiento de dicho término no se ha hecho devolución del mismo? gracias.

    1. Hola Ernesto:

      En el acto de restitución convendría firmarse una constancia del estado del inmueble y de los medidores de gas, electricidad, etc. y que está pendiente la devolución del depósito, aunque si esto último no se pusiera bastaría lo insertado en el contrato.

      Slds.

  15. Silvina Alejandra Corral

    Soy locadora de un local comercial, desde octubre del 2019 y por causa de la pandemia reduje a mi inquilino el 50% de los alquileres de abril, mayo, junio y julio; importes que los cobrare del depósito de garantía en U$, equivalentes al valor del alquiler del ultimo mes del contrato, (cuyo vencimiento opera en setiembre 2021), pactado al inicio del contrato. Dicho deposito queda en 0.
    Para volver a conformar el depósito, la locataria librará y entregara como deposito varios PAGARES
    La pregunta, pueden ser en dólares? DE no ser factible, como puede preservar el importe en pesos con la inflación esperada. Que me recomienda?

    1. Hola Silvia Alejandra:
      Podrían ser en dólares, aunque podrá cancelarlos en su equivalente $ al cambio oficial y, sobre esa base debería hacer el cálculo.

      Slds

  16. Buenos días.
    Hace un mes dejé la vivienda que alquilaba con un problema de filtración en un balcón techado, el mismo era pre-existente (anterior a que ingresara en el departamento, solo que me dí cuenta casi 2 semanas despues, en medio de una fuerte lluvia).
    En su momento notifiqué sobre la situacion a la inmobiliaria, pero ellos decían no conseguir a nadie para solucionarlo. Así que lo dejé pasar porque no usaba esa parte del departamento.
    Mi consulta es: en caso de que quieran descontarme parte del depósito por la pintura de esas paredes, o el arreglo de las filtraciones, sería legal?
    Lo único que tengo, como comprobante de que no fuí el causante, es un video que grabé con las goteras 10 días despues de iniciado el contrato.
    Por otra parte aparecieron manchas de humedad en el techo, que se originó por la cañería del vecino de arriba. La administración no arregló pero, al momento de abandonar el inmueble, no se había responsabilizado para pintar el techo.
    Eso podría ser usado como excusa del locador para descontarme dinero de lo depositado?
    Muchas gracias.

    1. Hola Carlos:
      Los daños que refiere serían responsabilidad del locador, aunque ello no garantiza que igual pretenda descontarlos del depósito, máxime que en su momento Ud. no los reclamó por carta documento al mismo locador.
      Slds.

  17. Hola Dres. cómo están? les hago una consulta, alquilé durante 8 años un inmueble en caba para casa habitación. En enero de este año devolvimos el departamento. El contrato decía que debíamos dejar pintado del inmueble, lo que hicimos casi en su totalidad, no pintamos el techo de una de las habitaciones porque estaba muy deteriorado, se había caído casi toda la pintura como si tuviese humedad, era un gasto muy grande. Además luego de 8 años dicen que rompimos el distribuidor de la ducha y la grifería de la cocina y también lo agregan a la cuenta (no eran nuevos al momento de ingresar, y no los rompimos, los usamos solamente y es probable que estén deteriorados pero por el paso del tiempo y el uso normal. El depósito era de $ 16.500 y dicen que les debemos por arreglos unos $ 40.000, nos parece una locura, podemos defendernos de alguna manera? es muy injusto. Nos envían esta cuenta luego de 6 meses. Por otro lado nunca nos hicieron una factura B/C, sólo recibos de la inmobiliaria, y siempre pagué por transferencia. Debería contratar a un abogado para evitar esta injusticia? gracias. Saludos.

    1. Hola Diego:
      Si el locador iniciara juicio deberían defenderse con un abogado. A la restitución del inmueble se debería haber labrado un Acta de Restitución simple, consignando el estado. No podemos evaluar a quién le corresponde la razón en cuestiones de hecho.
      Slds.

  18. Buenos Dias,
    Mi propietario mete «excusas tontas» para no devolverme la totalidad de la garantia, mi postura es no aceptarle menos plata, lo justo es el deposito completo. Mi pregunta es, una vez finalizado el contrato, y al no querer devolverme completamente el deposito, debo quedarme con las llaves del domicillio? puedo seguir usandolo hasta que se me reintegre el deposito? Gracias, y me sirvio de mucho este sitio.

    1. Hola Diego;

      Debería enviar una carta documento al locador intimándolo a reintegrar íntegro el depósito de garantía en el plazo perentorio de tres días bajo apercibimiento de retener el inmueble locado y denunciarlo por retención indebida del depósito (ver infra).
      Slds.

      Dice el Código Penal: Estafas y otras defraudaciones ARTICULO 172. – Será reprimido con prisión de un mes a seis años, el que defraudare a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida, abuso de confianza o aparentando bienes, crédito, comisión, empresa o negociación o valiéndose de cualquier otro ardid o engaño. ARTICULO 173.- Sin perjuicio de la disposición general del artículo precedente, se considerarán casos especiales de defraudación y sufrirán la pena que él establece: … 2. El que con perjuicio de otro se negare a restituir o no restituyere a su debido tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se le haya dado en depósito, comisión, administración u otro título que produzca obligación de entregar o devolver;

    1. Hola Simón:
      El depósito de garantía anterior, si no hay deudas ni daños, se debe acreditar en el nuevo contrato.

      Slds.

  19. Hola, terminé mi contrato de locación el 24/04/2020, con todos los meses de alquiler al día. Con la cuarentena de por medio, recién nos reunimos para la entrega del inmueble a mediados de mayo y en ese momento no me quisieron dar el acta de entrega que firmé, me dijeron que pasara a buscarla por la oficina así de paso cancelaba los últimos servicios. Cuando voy me encuentro con que habían agregado arriba de mi firma que el horno no andaba (que no anduvo nunca y ya lo sabían desde que inicié la locación) y ahora no me devuelven el pagaré que entregué como depósito en garantía hasta que les pague la pintura y mano de obra del arreglo por el desgaste que sufrió el baño luego de una gran tormenta que hubo en el mes de febrero y que ya habíamos hablado con la dueña para que se hiciera cargo, porque obviamente que no fue mi culpa que se lloviera el baño, es más, se cayó un pedazo de techo y me rompió un secarropas que jamás quisieron reconocerme.
    Les envié una carta documento intimando a que me devuelvan el pagaré y pongan a mi disposición las boletas de los últimos servicios que me corresponden abonar y me dijeron por whatsapp que no me lo van a devolver hasta que pague el gasto de la pintura.
    Realmente ya no sé que mas hacer, que me aconsejan?
    Gracias

    1. Hola Eliana:
      Si ya le envió al locador una CD reclamando el pagaré y rechazando los agregados al acta y aclarando lo del techo y lo del horno, cabría iniciar una acción judicial por restitución del pagaré.
      Slds.

  20. Buenas,
    Estoy por enviar carta documento de devolucion del inmueble pero segun el contrato dice que tiene que ser notificada a los 30 dias, yo no sabia porque no tenia una copia del contrato que incluso falto por firmar mi pareja que tambien aparece. La notificacion la estoy haciendo a los 23 dias, eso puede ocasionar un problema?

    Tambien tengo la duda, el deposito fue dado en dolares pero la dueña me dijo que lo cambio a pesos, puedo aunque sea exigir que me de la cantidad del deposito a precio del ultimo alquiler actualizado.

    De antemano gracias por la respuesta.

    1. Hola Carla:
      A la resolución anticipada del locatario no se la puede agravar con más obligaciones (ver infra art. 1221 del CCyC). Por otra parte, si el depósito se integró en US$ y consta en el contrato, se debe reintegrar en la misma moneda.
      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  21. Hola, ¿cómo va? Antes que nada, muy útil está página. Alquilo un local, con vencimiento del contrato el 31/03/20 (se terminó en plena pandemia). Nos mandaron el contrato por mail, con el nuevo valor. Al día de hoy, nos escribieron para que paguemos el monto del depósito (2 meses de alquiler). Es importante aclarar que por motivo de la pandemia, tenemos el local cerrado. Estoy pagando mes a mes el local, según el nuevo valor del contrato, a pesar de no tener ingresos. Tengo empleados, y priorizo sus sueldos. ¿Hay algo para hacer? ¿O sólo negociar entre las partes? Muy amable

    1. Hola Carla:
      Si de hecho ya comenzó con el nuevo contrato, debería atenerse al mismo. Si estaba comprendida entre los casos del art. 9 del DNU 320/20 (ver infra), podría haber prorrogado el contrato hasta el 30/9/20 con el alquiler congelado y luego evaluar qué hacer. O haber planteado que ante la imposibilidad de explotar a abrir el local por prohibición legal (afectando el local mismo) le redujeran o eximan del alquiler. Igualmente siempre lo mejor es negociar.
      Slds.

      Dice del DNU 320/20: ARTÍCULO 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:
      1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
      2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
      3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
      4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
      5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
      6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
      7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
      8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

  22. Hola, alquilo un departamento de uso profesional y la dueña dejo cosas suyas que no figuran en el contrato y nunca se las quiso llevar. Yo ahora necesito sacarlas si o si. Mi contrato vence el mes que viene y quiero renovar pero no con sus cosas. Que puedo hacer?

    1. Hola Lucía:
      Ahora podría intimarla a retirar sus cosas, bajo apercibimiento de enviarlas a un depósito privado y a costa de ella. En el caso de la renovación debería condicionar la firma al retiro de sus cosas.

      Slds.

  23. Hola, Buenas Tardes, Me toca renovar el contrato este mes, hace dos años di un deposito de 700 usd, (700 usd hace dos años era equivalente a un mes de alquiler del ultimo semestre de contrato), Vamos a renovar el contrato por dos años mas, en la renovacion un mes de alquiler del ultimo semestre de contrato equivale a 400 usd aproximadamente.
    La inmobiliaria debe reintegrarme la diferencia?
    Gracias.

    1. Hola Michell:
      Si el plazo es de dos años el locador puede pedirle hasta dos meses de alquiler como depósito de garantía (ver infra). Si arreglan con un mes sólo, deberían reintegrarle la diferencia.

      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.

  24. Hola te consulto si a fin de mantener actualizado el depósito de garantía puedo pedir dos documentos en U$S firmados por el garante por un monto total equivalente en dolar oficial a 3 meses de contrato (se alquila a 3 años una casa grande con fines de vivienda y a la vez Comercial, se puede hacer esto?). Y la otra consulta es que fecha se pone en los pagares, una es la de expedición , pero en estos casos que fecha se pone para el día de Pago, o se deja en blanco??
    Desde ya Muchas Gracias.
    Slds.

    1. Hola Ricardo:
      La locación mixta (comercial y habitacional) se rige por las reglas de locación de vivienda (ver infra), que permite pedir un mes de depósito por año de contrato (ver infra). Los pagarés deberán cumplir con el impuesto de sellos y respecto a la fecha de vencimiento «en blanco», estamos inhibidos de recomendarlo.

      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1194.- Destino de la cosa locada. El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato. A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza. A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional. ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.

  25. Buenas tardes, se firmó un contrato de alquiler por 3 meses del 1° de diciembre de 2019 a 1° de marzo de 2020. Se entregaron las llaves a los pocos días de finalizado el contrato. Como deuda había expensas de febrero y marzo, último mes de luz y último mes de agua. El locador no quiso deducir esas deudas del depósito en garantía, está bien eso? Finalmente el locatario ante la insistencia del locador de pagar esas deudas, se pagaron aparte. Corresponde la devolución de la garantía? Muchas gracias.

    1. Hola Leonor:
      La deducción podría haberse hecho si el contrato no preveía otra solución. Ahora, si no quedaron deudas ni hubo daños al inmueble, se debe devolver el depósito.

      Slds

  26. Hola buenas noches, tengo una duda. Me mude hace poco y me pidieron 3500 de «llave» y 3500 el mes de alquiler. Cual es el concepto de «llave»? Es lo mismo que deposito? El dueño de la casa me pidió que me busque otro lugar. A él le corresponde devolverme esos 3500 de «llave»?

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Gianfranco:
      En las locaciones habitacionales está prohibido (ver infra) pedir «llave», que es un concepto mercantil y que involucra transmitir clientela, prestigio, «fondo de comercio», etc. La devolución de la llave correspondería a quien la cobró.
      Slds.

      Dice el CCyC; ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.

      1. Entonces no me tuvo que cobrar nunca la llave. Que puedo hacer yo en esta circunstancia si el dueño no me quiere devolver el dinero? Yo tengo un recibo escrito por el donde cuando ingrese me cobro el deposito al mismo valor que el mes pero arriba de donde dice que le pague el deposito dice «llave» es ilegal que me cobre la llave. Yo lo puedo denunciar por eso? Y un dato importante, no hay un contrato legal, fue un acuerdo de palabras.

        1. Hola Gianfranco:
          Como no se trata de un delito penal, debe iniciarle juicio para reclamar la devolución de la «llave» y el recibo es la prueba de la locación.
          Slds.

          .

  27. Les consulto, vencio el contrato y entregue el dpto que alquilaba el 15/01/2020 entregando las llaves y mostrando al dueño el estado impecable en q lo restituia. Desde ese dia quede con el locador q nos reuniamos para q yo entregara el libre deuda de todos los servicios e impuestos del inmueble y el me restituia el deposito q fue dado en dolares. Desde entonces fue dandome diferentes excusas para no darme el deposito, sus vacaciones, mucho trabajo, la cuarentena etc. Que hago? Muchas gracias

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Claudia:
      Le debería enviar una carta documento del Correo Oficial, intimándolo a restituirle el depósito más el costo de la CD, en el plazo de cinco días especificando lugar …(domicilio y hora), bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales por retención indebida (delito penal ver infra art. 173 Cód. Penal) y daños y perjuicios.
      La retención del depósito de garantía, cuando no hay indemnización, deudas o daños a compensar, es delito penal (ver infra) y debería denunciarse cuando se configura o se conoce el hecho.
      Slds.

      Dice el Código Penal: Estafas y otras defraudaciones ARTICULO 172. – Será reprimido con prisión de un mes a seis años, el que defraudare a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida, abuso de confianza o aparentando bienes, crédito, comisión, empresa o negociación o valiéndose de cualquier otro ardid o engaño. ARTICULO 173.- Sin perjuicio de la disposición general del artículo precedente, se considerarán casos especiales de defraudación y sufrirán la pena que él establece: … 2. El que con perjuicio de otro se negare a restituir o no restituyere a su debido tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se le haya dado en depósito, comisión, administración u otro título que produzca obligación de entregar o devolver;

  28. Buenos días:
    Mi contrato de alquiler vencio el 30/4/2018 con la obligación de devolucion del deposito en garantia a los 30 dias. Mi pregunta es cuando prescribiría la acción judicial para reclamar la misma?

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Esteban:
      La retención del depósito de garantía, cuando no hay indemnización, deudas o daños a compensar, es delito penal (ver infra) y debe denunciarse cuando se configura o se conoce el hecho.
      La acción civil prescribiría a los dos años.

      Slds.

      Dice el Código Penal: Estafas y otras defraudaciones ARTICULO 172. – Será reprimido con prisión de un mes a seis años, el que defraudare a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida, abuso de confianza o aparentando bienes, crédito, comisión, empresa o negociación o valiéndose de cualquier otro ardid o engaño. ARTICULO 173.- Sin perjuicio de la disposición general del artículo precedente, se considerarán casos especiales de defraudación y sufrirán la pena que él establece: … 2. El que con perjuicio de otro se negare a restituir o no restituyere a su debido tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se le haya dado en depósito, comisión, administración u otro título que produzca obligación de entregar o devolver;

      1. Hola.

        Muy interesante el post, además de claro y explicativo.

        Me sorprendió la aclaración de la prescripción de la acción civil de dos años para reclamar la restitución del depósito de garantía.
        Me encuentro con este problema y por lo que averigüé y consulté el plazo de prescripción sería de cinco años.

        Frente a la diferencia encontrada ¿podrían explicar la prescripción de dos años o la normativa en la que se funda?

        Muchas gracias.
        Saludos.

  29. Buenas tardes
    Quisiera saber como debe indemnizarse a un locatario cuando un locador le pide anticipadamente un inmueble
    Gracias

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Susana:
      El locador no puede rescindir anticipadamente, salvo con causa, por incumplimientos graves del locatario.
      Por lo tanto lo único que puede hacerse es negociar.
      Slds.

  30. Buenas tardes. Tengo una consulta. Alquile un inmueble de mi propiedad con destino para el comercio. El contrato comenzó el 01/08/2018 y debería finalizar el 01/08/2021. Cuestión que la locataria en el día de ayer me aviso que quería rescindir el contrato y me pidió el deposito en garantía. Mi pregunta es la siguiente, debo devolver el deposito o no?

    1. Hola Pablo:
      Para resolver anticipadamente el contrato, el locatario debería notificar por medio fehaciente y pagar un mes de alquiler como indemnización. Si no hubieren daños ni deudas el depósito se debe reintegrar.
      Slds.

      Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  31. Buenas tardes. Tengo una consulta. Alquile un inmueble de mi propiedad con destino para el comercio. El contrato comenzó el 01/08/2018 y debería finalizar el 01/08/2021. Cuestión que la locataria en el día de ayer me aviso que no quería rescindir el contrato y me pidió el deposito en garantía. Mi pregunta es la siguiente, debo devolver el deposito o no?

  32. Hola buenas noches:
    Finalice contrato el dia 31/01/2020 fue el dia que entregue las llaves y el departamento en condiciones recien pintado, y atodos los arreglos en las paredes causadas por el paso del tiempo del departamento que no me correspondian. En la ultima semana de febrero mediante whastapp con la inmobiliria consulte cuando iba a estar el deposito, a lo que respondio que el propietario se encontraba de vacaciones y que las primeras semanas de marzo seria devuelto. La ultima semana de marzo que ya vencia el plazo de los 60 dias segun contrato me vuelvo a contactar con la inmobiliria a para recordar que ya vencia el plazo y necesitaba el dinero. A lo que la inmobiliria responde que por la pandemia no podia ser abonado, asi mismo les facilite mi cuenta bancaria para que sea depositado el dinero y luego que termine la cuarentena podiamos arreglar los papeles, como se nego, entonces le dije que iba a regirme con las mismas pautas que se me aplicaron a mi, que si yo no pagaba el alquiler en los 10 dias se cobraba el 1% por dia de retraso. Luego de 21 dias de retraso me avisan que esta el deposito pero se niegan a pagar el interes por mora. Tuvieron 60 dias para pagar el deposito y la cuarentena no es excusa, yo cumpli con el contrato y ellos lo infringieron. Como puedo hacer?

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Camila:
      Aunque no se haya previsto en el contrato (mejor si así fuera), Indudablemente usted tiene derecho a cobrarle intereses por la mora en el reintegro del depósito, para lo cual debería enviarle una carta documento del Correo Argentino (costo $645) intimando el pago (consignar monto) desde (fecha) y estableciendo el lugar de pago (consignar cuenta bancaria -CBU- y domicilio), bajo apercibimiento de denuncia penal por el delito de retención indebida (art. 173, inc. 2 Cód. Penal -ver infra-) por el capital y demandarlo civilmente por los intereses.
      Slds.

      Dice el Código Penal de la Nación: ARTÍCULO 172. – Será reprimido con prisión de un mes a seis años, el que defraudare a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida, abuso de confianza o aparentando bienes, crédito, comisión, empresa o negociación o valiéndose de cualquier otro ardid o engaño. ARTÍCULO 173.- Sin perjuicio de la disposición general del artículo precedente, se considerarán casos especiales de defraudación y sufrirán la pena que él establece: 1. El que defraudare a otro en la substancia, calidad o cantidad de las cosas que le entregue en virtud de contrato o de un título obligatorio; 2. El que con perjuicio de otro se negare a restituir o no restituyere a su debido tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se le haya dado en depósito, comisión, administración u otro título que produzca obligación de entregar o devolver; …

  33. Hola, alquilé un depto el 12/03/2020.
    Por causas de fuerza mayor por esta Pandemia, mis Ingresos se han reducido y debo rescindir el contrato. Entiendl que esto es posible de acuerdo al código civil y se puede hacer sin necesidad de hacerme cargo de la penalidad de 1 mes y medio ni de los meses que faltan hasta cumplir los 6 meses acá.
    Cómo debo notificarlo?
    Y el depósito en garantía como solicito su devolución?
    Gracias

    1. Hola Gabriel:
      Para poder resolver anticipadamente el contrato (se debe enviar carta documento del Correo Argentino), deben pasar los primeros 6 meses (o abonar los) restantes y pagar la indemnización, a pesar de la pandemia.
      El depósito de garantía se puede compensar con el monto a pagar.
      En muchos casos se logra un acuerdo con el locador reduciendo las cargas.

      1. Hola , entiendo que hay 2 artículos del código civil que indican que por caso de fuerza mayor o fortuito se puede rescindir anticipadamente. Eso está claro.
        El tema es como se procede y como se solicita la restitución del depósito?

        1. Hola Gabriel:
          El régimen de locaciones del CCyC tiene 2 arts.* que tratan el caso fortuito y la fuerza mayor (son sinónimos para el CCyC) y ambos inaplicables a su caso.
          Igualmente puede esgrimir la figura de «fuerza mayor» como causal de rescisión de las obligaciones, por vía judicial y con patrocinio letrado..
          Extrajudicialmente puede intentarlo enviándole una carta documento (costosa) al locador invocando los arts. 955, 1730 y 1733 del CCyC..

          *Dice el CCyC: (LOCACIONES) ARTÍCULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes. ARTÍCULO 1206.- Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces. Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.

  34. Hola, quería saber si al depósito de garantía aún no devuelto por la inmobiliaria o propietario le corresponden intereses. Ya han pasado los 60 días más otros 20 días y aún no han hecho la devolución. Ya se hizo la entrega de la propiedad en tiempo y forma. Existe algo que se pueda hacer para que me hagan la devolución?. Es la cuarentena una excusa suficiente para no hacer la devolución?. La propietaria dice no tener cuenta bancaria y por lo tanto no hace la transferencia.
    Gracias

    1. Hola Patricio:
      Si no está previsto algo mayor en el contrato, debería pagar intereses desde que venció el término de restitución. Puede intimar a reintegrarlo por carta documento del Correo Argentino indicando dónde, cual es costosa.
      La cuarentena más la falta de cuenta bancaria podría ser causa de impedimento.
      Slds.

  35. <buenas!!
    yo termine mi contrato de alquiler hace 2 meses y un poco más, y la dueña me da vueltas con el deposito de garantia. Mi duda es si el deposito ese se devuelve actualizado o reajustado al ultimo precio del alquiler. Empece pagando 8500 el alquiler, el mismo monto fue el deposito en garantia y terminie pagando 12500 la ultima cuota. Cuanto es el monto del deposito que tienen que devolverme? Vi en la ley de alquileres que tiene que ser ajustado

    1. Hola César:
      El actual régimen de alquileres no impone la actualización del depósito de garantía a su reintegro. Por otro lado hay que ver lo previsto al respecto en su contrato de locación.
      Lo único que trata el régimen de locaciones sobre el depósito de garantía es lo que dispone el CCyC, ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.

      Slds.

    2. Hola, alquilé un depto el 12/03/2020.
      Por causas de fuerza mayor por esta Pandemia, mis Ingresos se han reducido y debo rescindir el contrato. Entiendl que esto es posible de acuerdo al código civil y se puede hacer sin necesidad de hacerme cargo de la penalidad de 1 mes y medio ni de los meses que faltan hasta cumplir los 6 meses acá.
      Cómo debo notificarlo?
      Y el depósito en garantía como solicito su devolución?
      Gracias!

      1. Hola Gabriel:
        Para poder resolver anticipadamente el contrato (se debe enviar carta documento del Correo Argentino), deben pasar los primeros 6 meses (o abonar los restantes) y pagar la indemnización, a pesar de la pandemia.
        El depósito de garantía se puede compensar con el monto a pagar.
        En algunos casos se logra un acuerdo con el locador reduciendo las cargas.

  36. Buenas tardes, tengo una duda: yo soy inquilina tengo un contrato por 2 años el cual necesito extinguir por fuerzas mayores, en dicho contrato dice que tengo que cumplir con 6 meses de alquiler y además pagar un monto correspondiente a un mes y medio de alquiler. Mi duda es: entendiendo que yo entrego el depósito en perfectas condiciones, que pasa con el depósito de garantía?

    1. DRES. ABATTI - ROCCA (H)

      Hola Luciana:
      Si lo restituye en perfectas condiciones y sin deudas, deben devolverle el depósito de garantía íntegro y en el mismo acto o directamente descontarlo de la indemnización a pagar..
      Slds.

  37. Buenas noches
    Alquilè un departamento en CABA venció el 31-12-2019, se prorrogó por un año hasta el 31-12-2020 se modificó el precio y se dejó constancia que para todo lo demás vale lo estipulado en contrato original, en ese contrato dice que se puede rescindir pasados los seis meses avisando con 60 días de anticipación y pagando la multa . Dice también que el deposito en garantia se devolverá al finiquito y contra total cumplimiento de sus obligaciones. El 5 de febrero de 2020 me avisó que se iba. Pagó febrero y marzo 2020. Corresponde pagar la multa? cuánto, un mes, un mes y medio? Se fue antes de los seis meses de firmada la prórroga, desocupó el departamento el 29 de febrero. Es incumplimiento de contrato. Se reintegra el depósito? Muchas gracias

    1. Hola Marta:
      El inquilino puede resolver el contrato porque los 6 meses se toman desde el inicio del contrato original y no desde su prórroga. Tendrá que pagar de indemnización 1 mes de alquiler. Respecto al depósito de garantía, si el locatario (inquilino) está “al día” corresponde reintegrárselo, en contrario descontar cuanto adeude.
      Slds.

  38. Buenos Días, quería consultarle si en el caso que el domicilio que figura en el DNI de un fiador de un candidato a inquilino no coincida con su domicilio real, ya que también alquila y no lo tiene actualizado ¿Puedo solicitarle una declaración jurada del mismo y hacerla constar ese domicilio en el contrato de locación, además de comprometerlo a informarme si vuelve a cambiar de domicilio, ya que así podría al fiador notificarlo fehacientemente en su domicilio en caso de algún incumplimiento de pago del locatario?

    1. Hola Alejandro:
      Sí, pero en vez de en una “declaración jurada”, hacer constar en la cláusula de fianza el domicilio real (donde alquila) y la obligación de notificar todo cambio de domicilio. Además hacerle constituir domicilio especial en el inmueble cuyo contrato afianza. Conviene igualmente exigir fotocopia del DNI del locatario y del fiador.
      Slds.

      Dice el CCyC:
      ARTÍCULO 73.- Domicilio real. La persona humana tiene domicilio real en el lugar de su residencia habitual. Si ejerce actividad profesional o económica lo tiene en el lugar donde la desempeña para el cumplimiento de las obligaciones emergentes de dicha actividad.
      ARTÍCULO 74.- Domicilio legal. El domicilio legal es el lugar donde la ley presume, sin admitir prueba en contra, que una persona reside de manera permanente para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones. Sólo la ley puede establecerlo, y sin perjuicio de lo dispuesto en normas especiales: a) los funcionarios públicos, tienen su domicilio en el lugar en que deben cumplir sus funciones, no siendo éstas temporarias, periódicas, o de simple comisión; b) los militares en servicio activo tienen su domicilio en el lugar en que lo están prestando; c) los transeúntes o las personas de ejercicio ambulante, como los que no tienen domicilio conocido, lo tienen en el lugar de su residencia actual; d) las personas incapaces lo tienen en el domicilio de sus representantes.
      ARTÍCULO 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan.
      ARTÍCULO 76.- Domicilio ignorado. La persona cuyo domicilio no es conocido lo tiene en el lugar donde se encuentra; y si éste también se ignora en el último domicilio conocido.
      ARTÍCULO 77.- Cambio de domicilio. El domicilio puede cambiarse de un lugar a otro. Esta facultad no puede ser coartada por contrato, ni por disposición de última voluntad. El cambio de domicilio se verifica instantáneamente por el hecho de trasladar la residencia de un lugar a otro con ánimo de permanecer en ella.
      ARTÍCULO 78.- Efecto. El domicilio determina la competencia de las autoridades en las relaciones jurídicas. La elección de un domicilio produce la prórroga de la competencia.

    2. Hola H2O:
      Este tipo de declaración jurada no tiene efectos especiales en las relaciones privadas. Sí, debería consignar en el contrato ambos domicilios, explicando el porqué y retener fotocopia de los DNI de los firmantes (locatario y fiador).
      Slds.

  39. Buenos Días, quería consultarle si en el caso que el domicilio que figura en el DNI de un fiador de un candidato a inquilino no coincida con su domicilio real, ya que también alquila y no lo tiene actualizado ¿Puedo solicitarle una declaración jurada del mismo y hacerla constar ese domicilio en el contrato de locación, además de comprometerlo a informarme si vuelve a cambiar de domicilio, ya que así podría al fiador notificarlo fehacientemente en su domicilio en caso de algún incumplimiento de pago del locatario?

    1. Hola Alejandro: Sí, pero en vez de en una “declaración jurada”, hacer constar en la cláusula de fianza el domicilio real (donde alquila) y la obligación de notificar todo cambio de domicilio. Además hacerle constituir domicilio especial en el inmueble cuyo contrato afianza. Conviene igualmente exigir fotocopia del DNI del locatario y del fiador.
      Slds.

      Dice el CCyC:
      ARTÍCULO 73.- Domicilio real. La persona humana tiene domicilio real en el lugar de su residencia habitual. Si ejerce actividad profesional o económica lo tiene en el lugar donde la desempeña para el cumplimiento de las obligaciones emergentes de dicha actividad.
      ARTÍCULO 74.- Domicilio legal. El domicilio legal es el lugar donde la ley presume, sin admitir prueba en contra, que una persona reside de manera permanente para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones. Sólo la ley puede establecerlo, y sin perjuicio de lo dispuesto en normas especiales: a) los funcionarios públicos, tienen su domicilio en el lugar en que deben cumplir sus funciones, no siendo éstas temporarias, periódicas, o de simple comisión; b) los militares en servicio activo tienen su domicilio en el lugar en que lo están prestando; c) los transeúntes o las personas de ejercicio ambulante, como los que no tienen domicilio conocido, lo tienen en el lugar de su residencia actual; d) las personas incapaces lo tienen en el domicilio de sus representantes.
      ARTÍCULO 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan.
      ARTÍCULO 76.- Domicilio ignorado. La persona cuyo domicilio no es conocido lo tiene en el lugar donde se encuentra; y si éste también se ignora en el último domicilio conocido.
      ARTÍCULO 77.- Cambio de domicilio. El domicilio puede cambiarse de un lugar a otro. Esta facultad no puede ser coartada por contrato, ni por disposición de última voluntad. El cambio de domicilio se verifica instantáneamente por el hecho de trasladar la residencia de un lugar a otro con ánimo de permanecer en ella.
      ARTÍCULO 78.- Efecto. El domicilio determina la competencia de las autoridades en las relaciones jurídicas. La elección de un domicilio produce la prórroga de la competencia.

  40. Hola. Que sucede si un posible inquilino me ofrece pagar un año de alquiler todo junto y como no tiene garantía propietaria, dejar un depósito de U$S 5000??? Puedo aceptarlo??? Como lo debería encuadrar en el contrato??? Porq tengo entendido que no puedo exigir ni pagos por adelantado ni depósitos de garantía mayores al equivalente de un mes por año de contrato. Pero si yo no lo exigiera y lo propusiera el inquilino de propia voluntad??? Sería posible??? Sería viable el contrato???

    1. Hola Gastón:
      Efectivamente, la prohibición rige para el destino habitacional (vivienda), no así para el comercial y es una norma de orden público o sea imperativa, cual no puede modificarse por la voluntad de las partes. Por tanto que así fuera el locatario quien ofreciese pagar adelantado o integrar un depósito mayor, cabría igualmente la prohibición.

      Slds.

      Dice el CCyC, ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.

  41. Si me encuentro alquilando un Local Comercial, el cual se rescinde transcurrido mas de las 3/4 del tiempo estipulado por contrato, y en el medio existieron ajustes convenidos por voluntad de las partes dado que el contrato establecía una suma en dolares que se acordó pesificar, sin volcar lo en ninguna Adenda.
    Puede el Locador invocar el incumplimiento del contrato como argumento para no devolver el Deposito en Garantía?

  42. Buenos días! Estoy por alquilar un dpto por un valor de $ 7500 con un contrato a 2 años, el locador ya estipula un valor del 40% más para el 2° año y me pide en garantía 1 mes de alquiler en efectivo ( se que puede pedirme hasta 1 mes por año de contrato ) ó 1 pagaré por el equivalente a 4 meses de alquiler. Es legal esto último? Desde ya muchas gracias!

    1. Hola Marcelo:
      Todavía no habría prohibición para el caso del pagaré; sí está prohibido en el nuevo Régimen de Alquileres con media sanción de Diputados. Hay que ser cauteloso al momento de librarlo por tratarse de un título abstracto y autónomo. Sólo librarlo a la orden del locador y contra recibo detallando en cuáles casos podrá ejecutarse.
      Slds.

  43. Hola! Estoy por alquilar un local comercial y el dueño me pide que el deposito sea del valor del ULTIMO alquiler ( es un contrato a 4 años) puede hacer eso? El monto que solicita termina sumando mas de dos mensuales y medio del valor de alquiler actual. Gracias

    1. Hola Yanina:
      Con el actual régimen en el destino comercial no tiene el locador limitaciones legales en cuanto al depósito que puede exigir y, podrá pedir más o menos según la oferta y demanda del local. Usualmente el máximo requerido es un mes de depósito por año de contrato.
      Slds.

  44. Viviana Lidia Fernandez

    Hola. Alquilé un departamento con destino habitacional. El contrato rige del 2/10/19 al 30/9/21. Decidí rescindirlo anticipadamente por motivos de fuerza mayor. Di preaviso a la inmobiliaria. No solo quieren cobrarme la indemnización/penalidad de un mes y medio, sino que también quieren retenerme el depósito. Entiendo que no corresponde. Esto es así? Muchas gracias por su ayuda.

  45. Hola! Una vez vencido el contrato, el inquilino me pide una prorroga de 6 meses. mi duda es: sigue en vigencia el último contrato que está debidamente sellado y le hago firmar solo al locatario la prorroga?? o tienen que firmar nuevamente los garantes también?? muchas gracias por compartir sus conocimientos y asesorarnos…

    1. Hola Elizabeth:

      Luego de vencido el plazo original el garante queda liberado. Si prorroga el contrato debe sellar o timbrar el documento de prórroga y también firmarlo el garante o fiador pues de lo contrario queda liberado. Slds.

  46. hola buenas tardes Dres. poseo un Departamento de Alquiler temporal en la costa atlantica, quiero saber si existe un modelo de deposito de Garantia y si corresponde cobrarlo y en que porcentual con relacion al alquiler que cubra los daños ocacionales de la propiedad y de su mobiliario. muchas gracias

    1. Hola Daniel:
      Casi todos los contratos de locación para turismo o veraneo contienen cláusula de depósito de garantía para responder por daños, consumos (electricidad, gas, telefonía, internet, restitución tardía, etc.). En nuestro libro “Contratos Inmobiliarios del nuevo Cód. Civil y Comerc.” 2da. edición, Editorial García Alonso (modelo 299 –cláusula XII-, de pág. 326), puede consultarlo (ver también nota de advertencia al final del modelo).
      Es díficil que el depósito de garantía pueda cubrir daños graves a la propiedad o su moblaje, pero se puede requerir el monto de entre uno a dos alquileres totales (semana, quincena, mes), según los valores en juego y la oferta y demanda.
      Slds.

  47. Buen dia, soy propietario de un local comercial en CABA, lo alquilé, contrato de por medio, abono el primer mes (septiembre/19) mas el mes de deposito y a la fecha no pagaron el mes de octubre y noviembre, mas gastos de expensas, abl, aysa, Edesur. El local no fue ocupado por la locataria y no responde a los llamados telefónicos. Con fecha 19 de este mes se le envió carta documento a los fiadores e inquilino. Mi pregunta es la siguiente, luego de reclamar el pago, puedo pedir el desalojo del local? que debo hacer?, muchas gracias.

    1. Hola Rubén:

      Adeudándosele dos meses de alquiler puede el locador rescindir el contrato y reclamar la restitución del inmueble locado por vía extrajudicial (CD) y en contrario lo tendrá que reclamar judicialmente (juicio de desalojo por falta de pago).

      Slds.

  48. Hola, tengo un contrato de locacion habitacional que deje como deposito en garantia Mil Dolares, en el contrato quedo establecido en Pesos, ahora el propietario y la inmboiliaria dicen que lo gastaron y que lo devolveran en Pesos a lo que fue en su momento, a todo esto fue una suma muy superior a un mes de alquiler.
    que se puede hacer?

  49. Hola, buenos días. Mi consulta es la siguente: Quien debe resguardar el deposito en garantía durante el período del contrato: el administrador (inmobiliaria) o el propietario?
    Muchas gracias!

  50. Hola, que tal? Mi consulta es la siguente: el deposito en garantia por un contrato de locación esta gravado por el impuesto al valor agregado?

  51. Buenas tardes, en el caso de que el contrato se encuentre vencido y el locatario continuo abonando el alquiler durante dos años mas con recibo de pago del canon locativo y ahora que la idea es formalizar un nuevo contrato y aumentar el alquiler el inquilino quiere dejar el departamento y solicita la devolución del depósito que entregó con el primer y único contrato.
    La pregunta es: Corresponde la devolución de ese depósito?
    Muchas gracias.

    1. Hola Adriana:
      Si el locatario nada adeuda y el contrato vencido fue prorrogándose mes a mes, bajo recibo, correspondería devolver el depósito, porque cualquiera de las partes puede rescindirlo sin indemnización (art. 1218 CCyC).
      Slds.

  52. Hola, quisiera saber como instrumento un pagare en forma de deposito, para que el inquilino no pague en efectivo y solo generarle cobraele el deposito si no entrega la propiedad en las mismas condiciones que se la alquilo. No se si se usa un pagare de talonarios o se desarrolla uno nuevo. ayuda por favor!

      1. un millón de gracias! entonces hacemos un pagare común de talonario congreso sin protesto con vencimiento al fin del contrato y solucionado el tema. Convendría poner al garante de aval en pagare también verdad? me encanto el blog, ya me hago usuario.

  53. Hola estoy por alquilar un departamento con un contrato a dos años!
    Me exigen de depósito en garantía un mes de alquiler del segundo año el cual tiene un 30% de aumento como me resguardo yo de la inflación y Si es viable solicitar que la garantía sea el valor actual y no el valor locativo del 2 do año..

  54. Hola buenas tardes tengo un contrato de 24 meses y se me vence el 21/08 y quiero irme ahora en julio, tengo que pagar el mes de agosto en este caso? ademas el contrato tiene una clausula que dice que el deposito no me lo devuelve, aunque yo le deje la casa en condiciones y sin deudas. Esto es asi?
    Espero su respuesta! Gracias!!

    1. Hola: Notificando por medio fehaciente la resolución en julio y entregando el inmueble en el mismo mes no pagaría agosto, pero igual tendría que indemnizar al locador por su resolución anticipada. Es anulable la cláusula de apropiarse del depósito sin causa.
      Slds.

  55. Buenos días,
    Hace 2 meses deje el inmueble donde alquilaba, aún no me devolvieron el deposito.
    Hasta cuando debo esperar?
    Debo tomar acciones legales?

  56. Quisiera saber como se resuelve lo siguiente, el contrato del inquilino finaliza el 30 de Junio del año 2019 , no renueva, pero si piso una prorroga de 2 meses para dejar la propiedad, tengo entendido que sus garantes expiran ese mismo dia, ahora que resguardo debo tomar para que en un caso eventual este señor se quede y no me pague?, tengo que hacer firmar pagares?, y por ultimo el tiempo que se quede debe pagar un importe mayor al que venia pagando? que porcentaje o debo aplicar lo que dice el contrato ?

    1. Para que continúe la fianza los fiadores deberían suscribir la prórroga, en contrario cesa la garantía. La firma de pagarés no aumenta la solvencia del inquilino. El alquiler a cobrar durante la prórroga es el que libremente acuerden las partes o el “de plaza”.
      Slds. Cdls.

  57. Hola !!! una solo pregunta en una prorroga de contrato que se va a hacer por periodos de dos meses, se refuerza el deposito de garantia?..
    Mil gracias y les mando mis saludos cordiales, Teresa Van Pamel –

    1. Hola Teresa:
      Sin haber una norma que obligue, si el depósito es en pesos y quedó muy desactualizado, entonces cabría su actualización. Recordar que si no renueva su garantía en cada prórroga, el fiador queda liberado.

      Slds.

  58. Hola !
    Tengo una duda. Hace dos años alquile un inmueble. Para entrar me pidieron: 1 mes de deposito + 1 mes adelantado + comision de 4,15%.
    Mi duda es la siguiente, ahora quiero renovar, pero me dicen que tengo que actualizar el deposito. Me estan diciendo que la actualizacion corresponde a 2 meses de alquiler (siendo que para entrar habia sido 1). Es decir, dos meses de deposito pero me «descuentan» el valor del primer mes.
    Primer deposito: $6000. Renovacion: $20000 (dos meses de alquiler). Descuento primer deposito: $6000 – pago final para renovar el alquiler: $14000
    Es correcto esto? Esta bien que para una renovacion de contrato tenga que pagar esto por concepto de deposito? l

    1. Hola Florencia:
      Si en el contrato figura que el depósito no se actualizará ni generará intereses y se trata de una suma nominal, el locador podrá imputarlo al valor de origen.
      Para la renovación puede pedir un mes de depósito por año de contrato (prórroga).

      Slds.

      Dice el Cód. Civ. y Com. que regula las locaciones:
      ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.

  59. Hola !
    Tengo una duda. Hace dos años alquile un inmueble. Para entrar me pidieron: 1 mes de deposito + 1 mes adelantado + comision de 4,15%.
    Mi duda es la siguiente, ahora quiero renovar, pero me dicen que tengo que actualizar el deposito. Me estan diciendo que la actualizacion corresponde a 2 meses de alquiler (siendo que para entrar habia sido 1). Es decir, dos meses de deposito pero me «descuentan» el valor del primer mes.
    Primer deposito: $6000. Renovacion: $20000 (dos meses de alquiler). Descuento primer deposito: $6000 – pago final para renovar el alquiler: $14000
    Es correcto esto? Esta bien que para una renovacion de contrato tenga que pagar esto por concepto de deposito?

    1. Hola Florencia:
      Si en el contrato no se pactó que el depósito equivaldría a un mes del último alquiler, se computa entonces a su valor nominal.
      Por otra parte el locador habitacional puede exigir hasta un mes de depósito por año de contrato.
      Slds.

  60. El locatario de un local informa que resciende el contrato finalizado el 6° mes pero no lo informó fehacientemente dos meses antes. Corresponde devolverle el mes de depósito?

    1. El locatario no tiene obligación legal de preavisar, pero no con dos meses de anticipación, salvo que así se haya acordado expresamente en el contrato, invocando la autonomía de la voluntad.

      Dice el Cód. Civil y Com. ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;…

      Slds.

  61. Hola, si el inquilino recinde el contrato a los 5 meses de firmado. Deber pagar multa por un mes y medio. El deposito de garantia corresponde se le devuelva?

    1. El locatario puede resolver el contrato luego del 6to. mes o sea si lo hace antes (5to.), tendía que pagar ese mes y también la indemnización (1 mes y medio), por ser durante el primer año de contrato y se la puede descontar (si alcanza) del depósito de garantía.
      Slds.

      Dice el CCyC (régimen de locaciones): ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  62. Buenos días, les comento mi situación, soy propietaria de un inmueble en la provincia de Cordoba por lo cual tengo un administrador ya que vivo en Bs. As. El administrador me acaba de cobrar un 10 % de honorarios sobre la suma del deposito en garantía, para mi no corresponde, quisiera saber si hay alguna reglamentación para que pueda mostrarsela. Muchas gracias!

    1. Para cobrar honorarios sobre el «depósito de garantía» de la locación, debería estar especialmente estipulado en las condiciones de administración fijadas entre las partes, ya que no se trata de una ganancia sino de una caución.
      El contrato de administración se rige por las reglas del «mandato» del CCyC. (arts. 1319/1334), que prevé su onerosidad pero no fija las pautas.
      Slds.

    2. Hola, termine mi contrato al año y 1 mes, y el dueño me dice que no puede devolverme el deposito por ley, por que no termine el contrato, quiero saber si es asi.

      1. Hola Sabrina:

        Si resolvió el contrato anticipadamente y pagó la indemnización de un mes de alquiler y canceló los impuestos y/o servicios convenidos a su cargo (ej.: electricidad, gas, ABL, AySA), el locador debe reintegrarle el depósito íntegro.
        Slds.

        Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

  63. Buenos días, soy propietaria de un inmueble en la provincia de Cordoba por lo cual tengo un administrador ya que vivo en Bs As. El administrador me acaba de cobrar un 10 % de honorarios sobre la suma del deposito en garantía, para mi no corresponde, quisiera saber si hay alguna reglamentación para que pueda mostrarsela. Muchas gracias!

    1. Para cobrar honorarios sobre el «depósito de garantía» de la locación, debería estar especialmente estipulado en las condiciones de administración fijadas entre las partes, ya que no se trata de una ganancia sino de una caución.
      El contrato de administración se rige por las reglas del «mandato» del CCyC. (arts. 1319/1334), que prevé su onerosidad pero no fija las pautas.
      Slds.

  64. celso andres acea

    quiero adquirir un libro que me actualice una demanda por desalojo y una demanda por una hipoteca no paga, a partir del septimo mes de constituida. Gracias.

    1. Est. Natalia:

      El ejercicio de la facultad de resolución anticipada del locatario, pagando la indemnización prevista el el art. 1221 del Cód. Civil y Com. (de orden público), según se trate del primero o segundo año, no puede ser restringida por cláusula alguna del contrato.

      Slds.

      El CCyC, dice: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …

      1. Buenas tardes, soy inquilina, deje el depto hace 3 meses, alquile durante 7 años con un contrato y 5 prórrogas, nunca se actualizo el deposito. El dueño se comunica ahora luego de 3 meses reclamando diferencia del deposito ya que no cubre los servicios que llegaron luego. Corresponde? Como debo manejarme? Gracias

        1. Hola Celeste:
          Como la devolución del depósito actualizado no está legislada como de «orden público» (obligatorio), habrá de cumplirse lo estipulado en el contrato y si éste nada prevé si podría exigirse la devolución al valor del último alquiler devengado. De darse este último supuesto y ser mayor la deuda al depósito actualizado, debería la diferencia, o si fuera menor cabría a Ud. exigirla.

          Slds.

  65. Buenos dias consulto como locatario, en enero de 2019 se vence mi contrato de alquiler de vivienda, la locadora quiere devolverme el deposito porque aduce que lo abonado al inicio del contrato no le alcanza para pintar el departamento, y pretende que lo haga pintar, es dable aclarar que el mismo tiene vicios ocultos de construccion y las paredes estan con humedad, y algunas señaladas.
    Mi pregunta, es legal que me haga cargo del pago de los gastos para pintar la pared? pense que el deposito inicial era para cubrir esos gastos.
    En la clausula del contrato dice que se devolvera el departamento pintado, con eleccion del pintor por parte del locador.
    gracias….

    1. El “depósito de garantía” sirve para pagar todo o parte de las obligaciones del locatario al finiquito del contrato y de ser mayores las deudas debe pagar esa demasía.
      La obligación de pintura es legal, aunque abusiva en cuanto a la elección del pintor y en cumplirla en el plazo locativo, porque estaría restando días al goce del inmueble.
      Las humedades debería haberlas reclamado al conocerlas, para que las reparen y descuenten alquileres por impedimento de goce.

      Slds.

  66. Hola
    El locatario me pide que desaloje el inmueble en solo 4 días. Hace 7 años le alquilo y en su momento pagué el mes de depósito. Le pagué un mes anticipado (mes de enero 2019) y no solo me quiere desalojar en 4 días sino que me quiere devolver solo la mitad del mes que le adelante aduciendo que la casa necesita pintarse. Yo le contesté que para eso le habia pagado el mes de depósito. Hay un contrato que no tiene tiempo de alquiler (libre) y no esta legalizado tampoco. Qué debo hacer?. Desde ya muchas Gracias por su respuesta.

    1. Para poder contestarle seriamente debería ver el contrato y el recibo de alquiler de enero/19. En principio cada nuevo contrato tiene un plazo mínimo de 2 años, pero si vencido el contrato sigue cobrándose el alquiler, se prorroga de mes a mes (art. 1218 CCyC). En la PBA. se debe sellar el contrato de vivienda, en la CABA no. De todos modos Ud. tiene derecho a exigir recibo legal. Si tiene recibo de pago por enero/19, no puede intimarlo a que desaloje antes que expire ese mes. Respecto a la pintura, hay que ver lo que prevé el contrato, en contrario si sólo estuviera envejecida por el tiempo, no correspondería. Slds.

  67. Jorge Balmaceda

    muy bien explicado y contemplado las distintas fuguras referidas al Deposito en Garaantia lo que no hace mencion o no he visto sobre el caso de la rescision de contrato de Alquiler, si procede la devolucion del Deposito en Garantia.-

    1. El DdeG está para responder por daños o incumplimientos del locatario. Ahora, en caso de ejercicio por el locatario de su facultad de resolución anticipada (art. 1221 CCyC), podrá retener el locador la indemnización que le corresponda. Slds.

      (CCyC), ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  68. Hola. Quería saber si se rescinde anticipadamente el contrato de locación comercial, pasado los 12 primeros meses y cumpliendo con la entrega en condiciones del bien, ¿el locatario tendrá derecho a recibir la devolución del depósito en garantía? En el contrato no está especificado.

    1. Al rescindir pasado el primer año, se debe indemnizar al locador con el equivalente a un mes de alquiler. El depósito de garantía se devolverá íntegro si no hubiera deudas o roturas.

      Slds.

      Dice el CCyC, ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

  69. Virginia Barrios

    Hola, quisiera saber si continúa vigente la condición que el depósito de garantía es un mes por cada año de contrato. Si se hubiera modificado por ley, le agradecería me indicara cuál es y a partir de cuándo entró en vigencia. Muchas gracias.

    1. Efectivamente en locación de vivienda el máximo es el equivalente a un mes por año de contrato , vigente desde el 1/8/2015. Anteriormente regía la ley 23.091 de Alquileres, con iguales parámetros. Slds.

      ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.

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