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Depósito de garantía de la locación según el Código Civil y Comercial

Desde hacen ya muchas décadas convive la locación inmobiliaria con el “depósito de garantía”, que en los diferentes regímenes locativos ha tenido diferentes limitaciones según el tipo o destino del inmueble (comercial o habitacional) y aquí se presentan soluciones o resguardos para algunas situaciones distintas que pueden darse en su implementación.

Introducción sobre el depósito de garantía

El “depósito de garantía” de la locación (art. 1196 CCyC), también comúnmente denominado “depósito de garantía locativa” o “depósito dinerario de garantía locativa” o “depósito dinerario en garantía” o “depósito de garantía de la locación” o “depósito de la locación” o “depósito en garantía” o “depósito locativo”, es una convención accesoria del contrato principal (contrato de locación), cuya función es asegurar aunque en general mínimamente (en proporción al monto) el cumplimiento por el locatario de las obligaciones legales y convencionales a su cargo, sean contractuales o extracontractuales y de acuerdo a los resguardos impuestos a su constitución en el instrumento contractual respectivo, tales como alquileres, cargas, daños, estipulaciones contractuales, mejoras obligatorias, ocupación extemporánea, etc.

Implementación. El depósito de garantía puede ser entregado al locador por el propio inquilino o también por un tercero, que podrá ser una persona humana o jurídica (sociedad comercial).

Si se tratara de depósito de cosas fungibles, será un depósito irregular y si lo fuera de cosas no fungibles, sería regular.

En el depósito irregular, el depositario tiene derecho a usar el depósito, contrariamente, en el regular, este derecho no le asiste (art. 1358 CCyC), salvo pacto expreso que lo autorice. Consecuentemente, en el depósito regular, habrá que establecer dicha facultad en el contrato, a diferencia del irregular, donde no será necesario. Dice sobre el “depósito irregular” el CCyC en su art. 1367: “Efectos. Si se entrega una cantidad de cosas fungibles, que no se encuentra en saco cerrado, se transmite el dominio de las cosas aunque el depositante no haya autorizado su uso o lo haya prohibido. El depositario debe restituir la misma calidad y cantidad. Si se entrega una cantidad de cosas fungibles, y el depositario tiene la facultad de servirse de ellas, se aplican las reglas del mutuo.”.

El depósito de garantía se puede integrar con:

  1. a) Cosas fungibles: En general, está constituido por cosas fungibles, como una suma dineraria, aunque con menos frecuencia, se presentan casos de entrega en garantía, de barras de oro, pagarés de terceros o propios, cheques, títulos de la deuda pública con autorización para su cobro por el depositario, granos, etc.
  2. b) Cosas no consumibles o no fungibles. Monedas de oro antiguas, medallas, obras de bellas artes, cuadros, esculturas, dinero registrando la numeración de los billetes o en caja cerrada con llave y sin entregarla al depositario, en sobre lacrado o cosas consumibles en bulto cerrado, etc.

El depósito de garantía y la ley 25.345

Como consecuencia de continuar vigente la ley 25.345, debemos recordar que tanto a la constitución o entrega del depósito de garantía al locador, como a su restitución al locatario y, cuando su monto supera los $1.000, sólo debería integrarse por algunos de los medios que esa misma ley impone, tales como cheque, depósito en cuenta bancaria, transferencia electrónica bancaria, tarjeta de crédito, etc.

Limitación del depósito en locaciones residenciales

En las locaciones de vivienda, el locador no podrá exigir como depósito de garantía sumas de pesos mayores a un mes de alquiler (precio mensual de la locación) por cada año de plazo contractual pactado, según el art. 1196 del CCyC; esta limitación no rige para los restantes destinos (comercio, industria, profesionales, etc.). Cuando se refiere a «exigencias asimilables» —agregamos, que acreciente la onerosidad al locatario o le sea más gravosa—, se trataría de entrega de cosas en garantía. No está prohibido para cualesquiera destinos que fueren, la acumulación de fianzas personales con depósito en garantía. Según el CCyC, art. 1196: “Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: …; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; …”.

Incremento del depósito de garantía al aumentar el alquiler

A diferencia de la derogada Ley de Alquileres 23.091 (art. 4º, pár. 2º), el actual régimen del CCyC (arts. 1187 a 1226), no impone al locador devolver el depósito de garantía al locatario ajustado al último alquiler vigente. Muchas veces ante cada incremento del alquiler (alquiler escalonado) se pide al inquilino una actualización del depósito de garantía y no hay norma que lo prohíba. Igualmente no se deberían olvidar los resguardos esenciales para el locador al pactar el depósito de garantía, tales como aclarar que no devengará intereses y que a la devolución se reintegrará sin ajustes.

Aumento del depósito de garantía y resguardo al locador

Para evitar controversias a la hora de finiquito del contrato con un eventual reclamo del locatario, recomendamos que en las renovaciones y/ o prórrogas cuando se incremente el monto del depósito de garantía, se especifique claramente que se reintegra el depósito de garantía primitivo al locatario y se constituye otro, ahora por el nuevo monto. El tenor del resguardo podría ser el siguiente: 1- En este acto el locador restituye al locatario el depósito de garantía de pesos … ($…) oportunamente integrado y el locatario constituye un nuevo depósito de garantía de pesos … ($…), ambas sumas dinerarias por cuales el presente es suficiente recibo. 2- Este depósito de garantía responderá por el incumplimiento a cualesquiera de los deberes u obligaciones y/o responsabilidades del locatario, tanto contractuales como extracontractuales, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, no devengará intereses ni se reajustará y el locatario no podrá imputarlo a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas durante el plazo contractual corriente ni antes de desocupar el inmueble y el locador sólo deberá devolverlo al restituirse el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el locatario de sus obligaciones.

Sublocación y depósito de garantía

El sublocador podrá exigir “depósito de garantía” al sublocatario con las mismas limitaciones que puede exigirlo el locador, según se trate de vivienda u otros destinos.

Comodato y depósito de garantía

En el comodato inmobiliario, que se trata de un préstamo gratuito de la finca (propiedad inmueble), podrá igualmente exigirse “depósito de garantía”, ya que no se trata de lucrar con la finca sino de resguardarse el comodante contra posibles daños o perjuicios que pueda sufrir por causa del comodatario. También un depósito de garantía podrá constituirse para responder por las obligaciones del comodatario, en caso que se celebre un “comodato mobiliario” por el moblaje o instalaciones de una locación inmobiliaria, tal como muchos locadores lo prefieren porque no tributaría IVA, mientras que sí está gravada la locación de bienes mueble y como tal sería la locación de un inmueble amueblado.

Conclusión de locación y resguardo por el depósito de garantía

Al finalizar el contrato y restituirse el inmueble por el locatario con obligación del locador de devolver el depósito de garantía, siempre deberá realizarse un “acta de entrega” en cual se consignará el estado general del inmueble, los daños notados, las eventuales deudas impagas y el recibo de devolución del depósito de garantía al locatario con las deducciones que hubieren correspondido. En caso que el locador la retenga hasta los sesenta días subsiguientes, deberá también documentar su devolución al locatario. Otro medio de concluir las obligaciones de depositario, es insertar en el documento que se suscriba alguna de las frases siguientes:

  1. Se deja constancia de las partes nada se adeudan recíprocamente por causa de la locación que los vinculaba;
  2. Se deja constancia que el locador nada adeuda al locatario por causa de la locación que los vinculaba;
  3. Se deja constancia que en este acto el locador devuelve al locatario íntegramente el “depósito de garantía”, constituyendo el presente recibo suficiente;
  4. Se deja constancia que en este acto el locador devuelve al locatario del “depósito de garantía”, la suma de pesos … ($…), constituyendo el presente recibo suficiente;
  5. Se deja constancia que en este acto el locador devuelve al locatario del “depósito de garantía”, la suma de pesos … ($…), constituyendo el presente recibo suficiente y reteniendo el saldo para responder a …, con la conformidad del locatario;
  6. Se deja constancia que en este acto el locador devuelve al locatario del “depósito de garantía”, la suma de pesos … ($…), constituyendo el presente recibo suficiente y reteniendo el saldo de pesos … ($…), para responder a …, con la protesta del locatario por …(describir el reclamo) <<<NOTA: En este caso deberán suscribirlo ambas partes o sea locador y locatario.>>>

Instrumentación

La cláusula sobre el depósito de garantía usualmente se inserta en el mismo contrato de locación o en los documentos donde se plasman las prórrogas, pero nada obsta a que puedan pactarse en instrumentos separados del contrato locativo, si están perfectamente vinculados a ellos, con todas las referencias que los integren, sea que se documenten en anexos, adendas u otros instrumentos claramente referenciados.

Práctica

  1. Cláusula de reintegro a la desocupación.__…DEPÓSITO DE GARANTÍA. 1- Como depósito de garantía y para responder por el incumplimiento a cualesquiera obligaciones, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, el LOCATARIO entrega al LOCADOR la suma de pesos … ($), que no devengará intereses ni se reajustará y de cual servirá el presente de recibo suficiente. 2- El LOCATARIO no podrá imputar este depósito de garantía a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas mientras esté vigente el plazo contractual. 3- El LOCADOR sólo estará obligado a devolverla al restituirse el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el LOCATARIO de sus obligaciones.
  2. Cláusula reintegrando aplazadamente de la desocupación.__DEPÓSITO DE GARANTÍA. 1- Para responder por el incumplimiento a cualesquiera obligaciones, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, el LOCATARIO entrega como “depósito de garantía” al LOCADOR la suma de pesos … ($), que no devengará intereses ni se reajustará y de cual servirá el presente de recibo suficiente. 2- El LOCATARIO no podrá imputar este depósito de garantía a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas mientras esté vigente el plazo contractual. 3- El LOCADOR sólo deberá devolverlo en los subsiguientes SESENTA (60) días de restituido el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el LOCATARIO de sus obligaciones.
  3. Cláusula entregando una cosa intrínsicamente valiosa.__DEPÓSITO DE GARANTÍA EN LOCACIÓN COMERCIAL. 1- Para responder por el incumplimiento a cualesquiera obligaciones, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, el LOCATARIO entrega como “depósito de garantía” al LOCADOR la alhaja …, con las características … y dimensiones …, cuya fotografía se agrega al contrato firmada por las partes, tasada por …, en fecha 00/00/20… en la suma de pesos … ($) y de cual servirá el presente de recibo suficiente. 2- El LOCATARIO no podrá imputar este depósito de garantía a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas mientras esté vigente el plazo contractual. 3- El LOCADOR sólo deberá devolverla en los subsiguientes … (…) días de restituido el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el LOCATARIO de sus obligaciones.
  4. Recibo de pagarés en garantía locativa dados por locatario o tercero.__ RECIBÍ de los señores: a) don/ña … (DNI. … y CUIT. …, cuyas fotocopias firmadas en original entrega), nacido/a en …, el día … de … de 19…, hijo/a de … y de …, con domicilio particular en …, teléfono …, teléfono celular … y domicilio comercial en …, teléfono …, propietario/a de la empresa denominada “…”, dedicada a … y del automotor marca …, modelo …, patente …, inscripto en el registro seccional … (entregando fotocopia de la “cédula de Identificación” firmada en original); b) don/ña … (DNI. … y CUIT. …, cuyas fotocopias firmadas en original entrega), nacido/a en …, el día … de … de 19…, hijo/a de … y de …, con domicilio particular en …, teléfono …, teléfono celular … y domicilio comercial en …, teléfono …, propietario/a de la empresa denominada “…”, dedicada a … y del automotor marca …, modelo …, patente …, inscripto en el registro seccional … (entregando fotocopia de la “cédula de Identificación” firmada en original); la cantidad de … (…) pagarés, a la vista, con cláusula sin protesto, cuyo impuesto de sellos o timbrado de corresponder es cargo del librador, librados por …(ellos mismos; tercero determinado), en las fechas y montos que se detallan a continuación: 1) librado el …/…/20…, por $…; 1) librado el …/…/20…, por $…; 2) librado el …/…/20…, por $…;3) librado el …/…/20…, por $…;4) librado el …/…/20…, por $…;5) librado el …/…/20…, por $…;6) librado el …/…/20…, por $…; imputados a garantizar las obligaciones sean principales o accesorias, del/los locatario/s y su/s fiador/es, con la extensión de los fiadores principales pagadores, con solidaridad, renunciando a los derechos y/o beneficios de excusión, división y preinterpelación, del contrato de locación de …, suscripto en fecha 00/00/20…, entre … como locador y … como locatario, sobre la finca …, los cuales serán guardados “en cartera” y podrán ser ejecutados juntos o separadamente, ante cualesquier incumplimiento del locador y para responder por alquileres, intereses, cláusulas penales, daño moral, daños y perjuicios y/o cualesquiera responsabilidad del locatario o fiadores, sea contractual o extracontractual, derivadas de la locación. Dado en …, a los … días del mes de … de 20… …(firmas del receptor y entregador/es) <<<NOTAS: 1- Esta propuesta será utilizada preferentemente cuando se carezca de fiador o locatario con bienes inmueble registrables. 2- El pagaré como título de crédito abstracto e incausado, confiere al portador en caso de impago una rápida acción judicial cambiaria, que habilita prontas medidas precautorias, en un proceso ejecutivo incomplejo y con plazos breves y escasas excepciones admisibles. 2- Convendrá exigir el libramiento de pagarés por distintos montos, pues de lo contrario si hubiere que ejecutar una deuda menor, habría que pagar la tasa de justicia por el monto total del pagaré, aunque el derecho o crédito sea por una suma inferior.>>>
  5. Pagaré en pesos con cláusula “sin protesto” y “a la vista”.__PAGARÉ $ SIN PROTESTO A LA VISTA Nº…/… (timbrado $…) POR ($…)…(lugar y fecha en letras) A LA VISTA PAGARÉ A … O A SU ORDEN, CON CLÁUSULA “SIN PROTESTO”, LA SUMA DE PESOS …(monto en letras) ($…), PAGADERO EN …(domicilio) FIRMANTE (nombres y apellidos suscriptor): … (DNI. …), DOMICILIO Y TELÉFONO: ... …(firma y aclaración manuscrita del suscriptor) <<<NOTAS: 1- Como el pagaré es un título abstracto e incausado, no insertar la fuente de la obligación o causa, pues en contrario se lo desnaturalizaría perdiéndose la acción cambiaria, que permite una rapidísima ejecución judicial ante los tribunales comerciales. 2- Convendrá siempre exigir la aclaración manuscrita de las firmas ilegibles, para constatar mejor la escritura o letra ante la negación de firma.>>>
  6. Notificación al librador de pagaré “a la vista” sobre presentación al cobro.__ ...(destinatario y domicilio, remitente y domicilio)(PRESENTA PAGARÉ AL COBRO) De mi consideración: 1- Avísole que el día … de … de 20…, a las 00:00 horas (A.M.), deberá cancelar en el domicilio de …., Nº…, piso …, departamento “…”, de la ciudad de …, el pagaré que usted libró en fecha …/…/20…, “a la vista” por $…-, con cláusula “sin protesto”, a favor …(mío; de …) 2- QUEDA DEBIDAMENTE NOTIFICADO. Dado en …, a los … días del mes de … del año 20… …(nombres y apellidos, DNI. y firma) <<<NOTA: 1- El portador del pagaré “a la vista” deberá presentarlo al suscriptor para su cancelación. 2- El medio de notificación más expeditivo y eficaz es la carta documento del Correo Oficial.>>>
  7. Notificación al librador de pagaré “a la vista” sobre ejecución por impagarlo contra presentación.__ ...(destinatario y domicilio, remitente y domicilio)(NOTIFICA EJECUCIÓN DE PAGARÉ) De mi consideración: 1- ANTE LOS HECHOS: que el día … de … de 20…, a las 00:00 horas (A.M.), cuando me apersoné a su domicilio de …., Nº…, piso …, departamento “…”, de esta ciudad de …, y le presenté para que cancelara en ese acto, el pagaré que usted libró en fecha …/…/20…, “a la vista” por $…-, con cláusula “sin protesto”, a favor …(mío; de …), no lo canceló. 2- MERITUANDO: que efectué infructuosamente posteriores contactos personales y telefónicos sin que tampoco me pagara. 3- LE AVISO FORMALMENTE: que iniciaré acción judicial ejecutiva, para cobrar el pagaré que usted libró, más sus intereses y costas. 3- QUEDA DEBIDAMENTE NOTIFICADO. Dado en …, a los … días del mes de … del año 20… …(nombres y apellidos, DNI. y firma) <<<NOTA: 1- Como para habilitar su ejecución judicial, el portador del pagaré “a la vista” previamente deberá haberlo presentado al suscriptor para su cancelación, en el caso propuesto se deja constancia que esa diligencia se cumplió con anterioridad y será eficaz en caso de inactividad posterior del deudor. 2- El medio de notificación más expeditivo y eficaz es la carta documento del Correo Oficial.>>>

 


 

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Sobre los Dres. Abatti y Rocca

El Dr. Enrique Luis Abatti es Abogado (UBA). Presidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA). Profesor de Contratos en Universidad del Museo Social Argentino (UMSA). Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados (FACA) y de la International Law Association. Colaborador de: “Ámbito Financiero”, “Atlas del Sud”, “Clarín”, “Doctrina Judicial”, “El Cronista”, “El Derecho”, “Infobae”, “Jurisprudencia Argentina”, “La Doctrina”; “La Ley”, “La Nación”, “La Prensa”, “La Razón”, “Mercado Inmobiliario”, “Enciclopedia Jurídica Omeba”, “Reunión de Administradores”.

El Dr. Ival Rocca (h) es Abogado (UBA). Ex Asesor Jurídico “ad honorem” del C.N.I.I. Vicepresidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados (FACA). Director del periódico “El Liberal de San Isidro”. Vocal de Asoc. “Ciudadanía Solidaria”. Colaborador de: “Ámbito Financiero”, “Clarín”, “Doctrina Judicial”, “El Cronista”, “El Derecho”, “Infobae”, “Jurisprudencia Argentina”, “La Doctrina”; “La Ley”, “La Nación”, “La Prensa”, “La Razón”, “Mercado Inmobiliario”, “Enciclopedia Jurídica Omeba”, “Reunión de Administradores”.

Dres. Abatti - Rocca (h)

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Unete a la charla 6 Comentarios

  • ines dice:

    hola queria consultar en que articulo dice que puede devolver deposito del alquiler?
    gracias.

  • Virginia Barrios dice:

    Hola, quisiera saber si continúa vigente la condición que el depósito de garantía es un mes por cada año de contrato. Si se hubiera modificado por ley, le agradecería me indicara cuál es y a partir de cuándo entró en vigencia. Muchas gracias.

    • Efectivamente en locación de vivienda el máximo es el equivalente a un mes por año de contrato , vigente desde el 1/8/2015. Anteriormente regía la ley 23.091 de Alquileres, con iguales parámetros. Slds.

      ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.

  • Gabriela dice:

    Hola. Quería saber si se rescinde anticipadamente el contrato de locación comercial, pasado los 12 primeros meses y cumpliendo con la entrega en condiciones del bien, ¿el locatario tendrá derecho a recibir la devolución del depósito en garantía? En el contrato no está especificado.

    • Al rescindir pasado el primer año, se debe indemnizar al locador con el equivalente a un mes de alquiler. El depósito de garantía se devolverá íntegro si no hubiera deudas o roturas.

      Slds.

      Dice el CCyC, ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

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