Las mejoras al inmueble locado en el nuevo Código Civil y Comercial 2

Las mejoras al inmueble locado en el nuevo Código Civil y Comercial


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El régimen de las mejoras al inmueble locado en el nuevo Código Civil y Comercial admite prever una serie de situaciones que modificarán la ecuación económica del contrato, según las previsiones tomadas al concertar la relación y en este artículo se desarrollan algunos supuestos que pueden servir para resguardar los futuros alquileres.

 

Concepto

Por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), vigente desde el 1/8/2015, el locatario está facultado –salvo convenio en contrario– a realizar en el inmueble arrendado ciertas mejoras, las cuales según su clase, puede exigir del locador el reembolso de los gastos que le demanden.

El principio general es que el inquilino puede ejecutar todas aquellas que fueran para su utilidad o comodidad, siempre que no alteren la forma del inmueble o que no resulten nocivas o cambien su destino o que estuvieren prohibidas por convención, ya que en contrario, el locador podrá rescindir el contrato, impedirlas o exigir su demolición si ya fueron efectuadas o pedir que al final de la locación se le restituya el inmueble en igual estado y tal cual como lo entregó al inquilino.

Mantenimiento de la cosa en buen estado. Reparación de averías: Si la cosa es inmueble, el locatario tiene a su cargo las mejoras de mero mantenimiento. Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador, dándole aviso previo (art. 1207 CCyC).

Pago de mejoras: El locador deberá pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario al inmueble locado, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resolviera sin culpa del locatario, excepto cuando sea por destrucción de la cosa (art. 1202 CCyC).

 

Obligación de reembolso por el locador

El locador deberá reembolsar al inquilino las mejoras entre otros en los casos siguientes:

a) si en el contrato o posteriormente lo autorizó a realizarlas y se obligó a pagarlas, comprometiéndose o no el locatario a hacerlas;

b) si lo autorizó para hacerlas y luego de hechas se obligó a pagarlas;

c) si fuesen reparaciones o gastos a su cargo (locador), que el inquilino hiciese en caso de urgencia;

d) si fueren necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa;

e) en el caso de las voluntarias, si por culpa del locador se resolviese el contrato;

f) en la locación por tiempo indeterminado, si el inquilino fue autorizado para realizarlas y no pudo disfrutarlas por haberle exigido el locador la restitución del inmueble.

 

Clases

Podemos clasificar las mejoras al inmueble locado en el nuevo Código Civil y Comercial en naturales y artificiales: entre las artificiales, provenientes de hecho del hombre, distinguimos las necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias (art. 751 CCyC).

Las mejoras necesarias, son aquellas sin cuales el inmueble no podría ser conservado; las útiles, son cuales no siendo indispensables para la conservación del inmueble, sin embargo resultan provechosas para el locatario o el locador; las de recreo o suntuarias, son las realizadas en beneficio exclusivo de quien las hizo.

Las mejoras pueden ser naturales o artificiales. Las artificiales, provenientes de hecho del hombre, se clasifican en necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias (art. 751 CCyC).

Es común estipular en los contratos locativos que todas las mejoras quedarán en beneficio de la propiedad y sin cargo para el locador; esto sin embargo tiene variables para el locador o el locatario porque no es materia de orden público y por tanto es transable entre ellos, con una cláusula adecuadamente redactada que libere al locador del pago de toda mejora, incluidas las urgentes y necesarias (ver Abatti-Rocca –h-, 1500 Modelos de contratos…, Colec. Abacacía, t I, 13ª ed.).

 

Facultades de retención por el locatario

También debe tenerse en cuenta que si la locación no continúa, el locatario puede ejercer facultad de retención para asegurarse el cobro de las mejoras, gastos u otras deudas del locador (art. 1226 CCyC) y este derecho-facultad es renunciable por el beneficiario, ya que no afecta disposiciones de orden público (es una norma supletoria).

Dice el CCyC, Art. 1226.- Facultad de retención. El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida.

 

Las mejoras en la locación e importancia de su apropiación

Puede tener consecuencias muy diferentes sobre el valor del inmueble locado y en consecuencia en el precio de la locación (alquiler), acordar de quién serán las nuevas mejoras de la locación y desde cuándo, porque muy distinto es calcular el valor locativo con o sin ellas, cuando en muchos contratos se prevé recurrir a la tasación del alquiler por inmobiliarias, para nuevos períodos corrientes y los de prórroga o renovación.

Tanto al renegociar, como en la fijación convencional, arbitral o judicial del valor locativo de una finca con “mejoras”, será apreciable para determinar ese “quantum”, saber cuándo han sido construidas, por quién y de quién son más desde cuándo. Porque si son del locador cuando construidas, al constituir su propiedad desde ese instante, consecuentemente, la finca debe tasarse con ellas, casi siempre aumentando su valor. Pero si la incorporación o apropiación se ha convenido como es de práctica común  al finiquito, cuando se valúe el inmueble durante el decurso contractual para la fijación de los próximos alquileres, pendiente el plazo (ej. en una renegociación), las mejoras no se computarán y, el inmueble se tasará sin ellas, por tanto el alquiler será inferior (ver cláusula pertinente en Abatti, E.L. y Rocca, I(h), 400 Modelos de contratos del nuevo Código Civil y Comercial, Col. Abacacía, Bs. As. 2015, pág. 150, punto “VI- Mejoras”).

 

Práctica contractual. Modelos de cláusulas

A continuación mencionamos algunas cláusulas sobre las mejoras al inmueble locado en el nuevo Código Civil y Comercial que podrán pactarse:

a) el locador carga con todas las mejoras, incluso las de “mero mantenimiento” (cuales el CCyC impone al locatario) si superaran un límite dinerario máximo.

b) el locador toma a su cargo todas las mejoras, incluso las de “mero mantenimiento” (cuales el CCyC impone al locatario).

c) el locatario asume todas las mejoras que se debieren realizar en el inmueble locado, liberando al locador.

d) el locatario asume, luego transcurrido un breve término de prueba, todas las mejoras que se debieren realizar en el inmueble locado, liberando al locador.

e) el locatario carga con las mejoras necesarias (cuales el CCyC impone al locador).

f) el locatario dejará las mejoras introducidas al inmueble locado “desde construidas” en beneficio del locador, reservando éste rechazarlas en un término con antelación al finiquito.

g) el locatario dejará las mejoras introducidas al inmueble en beneficio del locador desde construidas.

h) el locatario pagará las mejoras necesarias (cuales el CCyC impone al locador), salvo que superaran un límite dinerario máximo.

 

Conclusión sobre las mejoras al inmueble locado en el nuevo Código Civil y Comercial

El régimen impuesto por el nuevo CCyC, para el tema que nos ocupa –las mejoras en la locación inmobiliaria se vislumbra no tan casuístico como cual imperaba con el derogado Código Civil de Vélez Sarsfield y deja más abierta la eventualidad de acuerdos interpartes, aflorando un abanico de posibilidades, que se encuentra casi sólo delimitado por la capacidad inventiva de los contratantes.

Aunque con algunas reservas sobre algunas cuestiones de fondo sobre cual comentamos, aplaudimos la consolidación de códigos y leyes con vigencia nacional, porque fatídicamente y aunque nuestra República es un solo país, tenemos una legislación enmarañada por las anarquizadas instituciones que lo componen, como múltiples fuentes de normas jurídicas que “desimpatizan” entre sí y, convierten en extraños a ciudadanos de las tantas distintas jurisdicciones que integran Argentina, conformando un sistema que hoy harto conspira contra su vigorización y desarrollo.

 

Legislación sobre las mejoras (CCyC)

Mejoras en general

ARTÍCULO 751.- Mejoras. Concepto y clases. Mejora es el aumento del valor intrínseco de la cosa. Las mejoras pueden ser naturales o artificiales. Las artificiales, provenientes de hecho del hombre, se clasifican en necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias.

ARTÍCULO 752.- Mejora natural. Efectos. La mejora natural autoriza al deudor a exigir un mayor valor. Si el acreedor no lo acepta, la obligación queda extinguida, sin responsabilidad para ninguna de las partes.

ARTÍCULO 753.- Mejoras artificiales. El deudor está obligado a realizar las mejoras necesarias, sin derecho a percibir su valor. No tiene derecho a reclamar indemnización por las mejoras útiles ni por las de mero lujo, recreo o suntuarias, pero puede retirarlas en tanto no deterioren la cosa.

Mejoras en la locación

ARTÍCULO 1202.- Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.

ARTÍCULO 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble. Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.

ARTÍCULO 1211.- Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.

ARTÍCULO 1212.- Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

ARTÍCULO 1224.- Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias. El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno. El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.

Mejoras en la posesión y tenencia

ARTÍCULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por: a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado; b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado; c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa; d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa; e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria; f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.

ARTÍCULO 1938.- Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables.

ARTÍCULO 1938.- Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables.

 

Sobre los Dres. Abatti y Rocca

El Dr. Enrique Luis Abatti es Abogado (UBA). Presidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA). Profesor de Contratos en Universidad del Museo Social Argentino (UMSA). Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados (FACA) y de la International Law Association. Colaborador de: “Ámbito Financiero”, “Atlas del Sud”, “Clarín”, “Doctrina Judicial”, “El Cronista”, “El Derecho”, “Infobae”, “Jurisprudencia Argentina”, “La Doctrina”; “La Ley”, “La Nación”, “La Prensa”, “La Razón”, “Mercado Inmobiliario”, “Enciclopedia Jurídica Omeba”, “Reunión de Administradores”.

El Dr. Ival Rocca (h) es Abogado (UBA). Ex Asesor Jurídico “ad honorem” del C.N.I.I. Vicepresidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados (FACA). Director del periódico “El Liberal de San Isidro”. Vocal de Asoc. “Ciudadanía Solidaria”. Colaborador de: “Ámbito Financiero”, “Clarín”, “Doctrina Judicial”, “El Cronista”, “El Derecho”, “Infobae”, “Jurisprudencia Argentina”, “La Doctrina”; “La Ley”, “La Nación”, “La Prensa”, “La Razón”, “Mercado Inmobiliario”, “Enciclopedia Jurídica Omeba”, “Reunión de Administradores”.

Leé otros artículos de los Dres. Abatti y Rocca: https://garciaalonso.com.ar/author/abatti-rocca/

Leé otros artículos de Locaciones acá: https://garciaalonso.com.ar/cb/locaciones/

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37 comentarios en “Las mejoras al inmueble locado en el nuevo Código Civil y Comercial”

  1. Hola, buenos días: Deseo saber si esta contemplado en la ley la posibilidad de ajustar el valor del alquiler por mejoras realizadas (en este caso instalación completa de gas inmueble de 89 m2) mejoras abonadas por el locador. atte.

    1. Hola Sergio:

      La ley no contempla esa posibilidad, tendría que haber hecho un convenio con el locatario antes de hacer las mejoras.

      Slds.

  2. Buenas tardes, queria consultarles. Mi ex conyuge, esta viviendo en mi casa (de mi propiedad) con mis dos hijos fruto de nuestra relacion. Si bien yo accedi a que ella se quede por el bienestar de mis hijos menores de edad, esta haciendole mejores a la propiedad, la cual no me dijo nada ni me solicito autorizacion para ello. Quiero saber que puedo hacer para que ella se abstenga de hacer esas mejoras. Gracias

    1. Hola Ornella:

      Debe notificarle por carta documento su rechazo a realizar construcciones en su inmueble, bajo apercibimiento de desalojo (aunque en la práctica será muy difícil lograrlo, más pensando en el bienestar de los hijos).

      Slds.

  3. Hola!
    Estoy alquilando un departamento con balcón. Un mes después de mudarme comenzaron a hacer reparaciones en la fachada del edificio (rompieron todos los balcones y deben hacerlos nuevamente). Además del ruido ser extremadamente insoportable, al punto que me tuve que ir del departamento ya que era imposible trabajar y estar durante el día (también trabajan y hacen ruido los fines de semana), no puedo hacer uso del balcón. Está estipulado que durante unos meses más la situación continuará igual. Dado que yo alquilé un departamento con balcón, ya que quería hacer uso del mismo y no voy a poder hacerlo por un tiempo y considerando que tengo que irme durante el día por ruidos molestos. Puedo solicitar reducción del valor del alquiler? La inmobiliaria se desentiente.
    Espero rta.
    Muchas gracias

    1. Hola Daniela:

      Si en el contrato no estaba previsto que se harían estos trabajos y si se la priva de gozar del balcón, más los ruidos, podría reclamarle al locador una disminución temporaria del alquiler. Respecto a la inmobiliaria, su relación como locataria es con el locador.

      Slds.

    2. Estimado, tengo un departamento con pérdidas de caños y desagües importantes, que producen filtraciones en la unidad de abajo y humedades importantes. El locatario no está de acuerdo con que se realicen dichas reparaciones y no deja ingresar a los plomeros. Es cierto que el trabajo es importante y llevará como mínimo unas dos semanas de obra. El consorcio y la dueña del departamento me insisten en que se haga y yo quiero llevarlo a cabo y pagarlo de mi bolsillo. Es legal que el inquilino se niegue? No hay cláusula específica obligándolo a tener que hacer pasar a los plomeros en el contrato. Gracias por la respuesta desde ya, Saludos, Manuela.

      1. Hola Manuela:
        El inquilino debería dejar hacer las reparaciones y si se niega, sólo queda la vía judicial, previa intimación por carta documento.

        Slds.

  4. ¡Muy buenas!
    Consulta: Resulta que quiero colocar una puerta reja en el depto que alquilo y el propietario me dice que no hay problema pero que los costos corren por cuenta mia ya que a el le es imposible en este momento realizarla y por esa causa el me tiene que firmar una autorizacion ya que al dejar el inmueble yo deberia retirarlas dejando el departamento en las mismas condiciones en las que estaba antes de colocarlas.
    Yo quisiera saber que autorizacion debe firmar o sea, ¿tiene ud alguna para yo completarla? Muchas gracias.

    1. Hola Darío:
      El documento a firmar por el locador debe describir la reja, autorizar su colocación en el inmueble y el posterior retiro al finalizar el contrato.
      Nuestro asesoramiento no incluye modelos.

      Slds.

  5. Estimado, lo consulto como Locadora de una Oficina Comercial. Quiero incluir el mantenimiento de las Tres Unidades Split Frío Calor, en perfecto estado y Supervisados por Instalador al momento. A cargo del Locatario, que lo argumenta. He tenido pésimas experiencia por mal uso y falta de mantey en contratos anteriores en lo cuales no se especificaba. De que modo puedo incluirlo? Saludos y gracias

    1. Hola Franca:
      Debe prever en el futuro contrato la cláusula especial pertinente cual la encontrará en algún libro de modelos de contratos. Aunque con el nuevo régimen (ley 27.551), podría considerarse a cargo del locador (ver infra)

      Slds.

      Dice el nuevo CCyC: ARTÍCULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
      .

  6. hola, estoy por alquilar un departamento el cual es a estrenar y no tiene luces, tampoco portalamparas, solo los cables, la realidad es que no se colocar los portalamparas, eso corre por mi cuenta o el propietario me debe dar el departamento, con los portalamparas para que yo pueda colocar la lampara de luz?, ya que si lo tengo que hacer yo, deberia llamar a un electricista, eso tengo que informarlo para que lo pongan en el contrato? muchas gracias.

    1. Hola Carlos:
      No es obligación del locador entregar el inmueble con portalámparas, salvo que en el contrato se lo estipule.

      Slds.

  7. Estimados Dres
    Tengo un «amigo» que me pidio un departamento que tengo en alquiler a cambio de arreglos en el mismo
    No llega6a hacer contrato por su negativa a hacerlo
    Sin embargo conbinamos que, de buena fe, hiciera los cambios que necesitara para su conveniencia.
    Lastimosamente cambio su situación económica en medio de los arreglos y dejo el departamento a medias y con muchas imperfecciones y otras sin terminar
    Ahora me pide el total de los gastos vertidos en los arreglos para retirsrse
    Le corresponde?

    1. Hola Horacio:
      Este acuerdo con su amigo sobrepasa lo que legalmente puede aplicarse, igualmente habría que evaluar la magnitud de los arreglos, con el tiempo que disfrutó del inmueble, para ver qué hacer. La letra fría del acuerdo verbal relatado diría que no correspondería el reclamo de su amigo porque se compensó.

      Slds.

  8. Buen dia. Mi consulta es si puede actualizarse un contrato anualmente por el Indice de la construccion. Muchas gracias!

    1. Hola Cristina:
      Con la legislación vigente (ley 23.928, 25.561) están prohibidas las indexaciones o ajustes referidos a índices de los contratos de locación.

      Slds.

  9. Buenas tardes.
    Alquilamos un departamento, se descubrió perdida de gas en el troncal de nuestro departamento, piso 11, estamos sin gas desde principio de año. Puedo plantear una reducción de costos de alquiler por esta situacion?
    Saludos y gracias

    1. Hola Martín:
      Si no renunció en el contrato a ese reclamo, podría exigir la inmediata reparación y una reducción del alquiler por los trastornos que la situación le causa.
      Slds.

  10. Gerardo Rodríguez

    Hola doctores alquiló un inmueble al cual se calló el silorrazo de u a pieza y se debio poner amiplaz lo cual ae siguio lloviendo el techo, y se decidio poner chapas ya q antes tenia tejas. Y se cambio la canaleta q tambien estaba toda podrida por ese motivo se rompia la loza y se filtro y callo el silorrazo. En el contraro de alquiler expecifica q el locador no se hace cargo de ninguna refaccion q se deba hacer en el inmueble. Pero segun por lo q lei el articulo 1211 1934 y 1938 donde son mejoras necesiaras si puedo reclamar el reembolso de lo gastodo con actualizacion al dia de hoy del gasto q se tuvo en la reparación. Muchas gracias.

    1. Hola Gerardo;
      Si intimó al locador para realizar las reparaciones necesarias, bajo apercibimiento de hacerlas Ud., sin resultado y, si en el contrato el locador sólo se eximía de las refacciones en general y no especialmente de las «necesarias», entones podría reclamar su reembolso.
      Slds.

  11. Estoy estudiando temas sobre leyes de Propiedad Horizontal y necesitaba aclarar algunas dudas sobre Mejoras en Inmuebles : así pude encontrar este artículo tan valioso, que me permite comprender un poco mas este tema.
    Les agradezco mucho su publicación

    Raul Bamonte

  12. Hola, buen día:
    Encantado, muy buenas las indicaciones, los consejos con criterios jurídicos muy a mi gusto.
    Mis preguntas:
    1) Se puede consultar siempre por este medio
    2) Se escanean los documentos y se les envía
    3) Cual es aproximadamente los honorarios según los casos
    4) Se puede enviar transferencia bancaria por honorarios.

    En este caso tengo problema con un local (BAHI ABLANCA) pero ya se lo di a un abogado.
    Un gusto haber conocido Su estudio.

    Juan Ricardo Reyes
    +5494424849
    reyesjuanricardo@gmail.com

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Juan:
      1. En realidad las consultas a evacuar deben estar referidas a nuestras obras o publicaciones.
      2. No revisamos documentos.
      3. Este servicio es gratuito.
      4. Idem anterior.

      Slds.

  13. Hola Soledad:

    Si la persona que impide el acceso es un simple ocupante debería el propietario desalojarlo judicialmente (no está claro en la pregunta).
    Igualmente debería enviarle una CD del tenor (1), adaptada al caso y personas.
    Slds.

    (1) ADMINISTRADOR INTIMA A CONSORCISTA PERMITIR ACCESO PARA REPARACIONES URGENTES.__ …(remitente y domicilio; destinatario y domicilio) Señor Propietario: 1- Como Administrador del consorcio …, INTÍMOLO que por su calidad de propietario de la unidad funcional … y, en el plazo perentorio de … (…) libre acceso a los operarios de la empresa …, para que procedan a constatar y luego a reparar las averías …, que provienen presumiblemente de …, y que afectan la unidad funcional contigua …, más las partes comunes …, bajo apercibimiento que en caso negativo o silencio y dada la urgencia por peligro de daños mayores, incoare las acciones judiciales que correspondan. 2- A todos los efectos responsabilízolo por los daños y perjuicios que su proceder causa al Consorcio y/o a los demás propietarios. QUEDA/N FORMALMENTE NOTIFICADO/S. …(lugar, fecha, nombre/s y apellido/s del/los remitente/s, tipo/s de documento/s de identidad y número/s y firma/s) <<>>

  14. Buenos día! Consulta que tipo de medida o intimacion puedo realizar a un inquilino que no deja ingresar al dueño al inmueble a terminar unas refacciones ( se rompió un caño de agua q a el no lo afecta, sino al q vivía abajo de su depto, primero nos dejó pasar sin problemas, rompemos el piso cambiamos el caño pero después no nos dejó ingresar a terminar los caños quedaron al aire y hay menores q pueden lastimarse si caen sobre el sumado a q no es seguro para nadie) que medida puede tomar el picador. En un principio se le dio un depto más chico para q permanezca en el hasta q se termine la obra pero ahora ya no se quiere mover y dice q no lo dejara pasar a arreglar ni le pagará el alquiler. Les agradezco su información!

  15. Hola! Gracias por su orientación profesional.
    Quisiera saber sobre distintas cuestiones. Soy locataria hace 1 año.
    1) El contrato no está sellado.
    2) El locador no verifica estado del lugar y pide de favor los arreglos de mantenimiento.
    3) La tarifa de gas es comercial (no de residencia), aunque son viviendas. Puso titularidad a nombre del inquilino de turno para evadir responsabilidad deudora.
    4) No exige condiciones de abandono de locación (ni le importan) y quedan mascotas en el predio abandonadas sin intervenir sobre ello.
    5) En Municipalidad figura como terreno baldío por no presentar finalización de obra y existe un embargo judicial por falta de pago en rentas. Somos 4 duplex en situación de inestabilidad sobre el tema expuesto.
    6) No se brinda ningún recibo oficial.
    7) Realiza gestión mediante inmobiliaria que tampoco responde ante la cosa.
    8) El mantenimiento del predio afirma es a cargo de los locatarios aunque no figura en contrato.
    9) Se solicitó normas de convivencia para los espacios comunes, etc, y brindó uno descargado de internet que no se ajusta a la situación del lugar.
    10) A mismos mts2 (bungalows todos iguales) los precios son dispares.

    Dónde puedo asesorarme en contexto de Aislamiento obligatorio (Pandemia).
    Muchas gracias.
    Bariloche/abril/2020

    1. Hola Andrea:
      Le contesto en igual orden:
      1) Puede intimar al locador a sellarlo, pagando ambos el monto y la multa (salvo que el locador haya retenido el sellado).
      2) En lo que no esté previsto a cargo del locatario deberá responder el locador.
      3) Puede exigir pasarlo a la categoría residencial y a su nombre.
      4) Debe intimarlo a que retire del predio los animales domésticos abandonados.
      5) La deuda tributaria es del propietario y si generara problemas al locatario deberá responder el locador por los daños y perjuicios al locatario.
      6) Puede exigir recibo oficial bajo normas de la AFIP y luego de intimado al respecto dejar de pagar sin recibo.
      7) Si no está autorizada en el contrato. la inmobiliaria carece de injerencia.
      8) Si no está claramente asumido por el locatario entonces es a cargo del locador.
      9) Para regir un reglamento de convivencia debe ser referido en el contrato de locación y estar firmado por los locatarios.
      10) Los precios o alquileres pueden ser distintos y no hay obligación de igualdad.
      11) Sobre la pandemia Rigen las normas nacionales, provinciales y municipales y lo mejor es averiguar en el municipio.
      Slds.

  16. Buenos días, mi consulta es que tipo de contrato realizar a mi inquilino que en este momento esta sin contrato ,que es albañil, yo acorde con él unas reformas en otra propiedad para lo cual él se mudara alli y realizara las reformas y yo le pagarìa con el alquiler de esa vivienda o dicho de otro modo el abonaria el alquiler con su mano de obra los materiales los pongo yo , las reformas son por etapas ya que a esa propiedad la estoy transformando y dividiendo en tres departamentos, va a ser un trabajo bastante largo. Quisiera instrumentar bien el contrato y tener tranquilidad. yo habia pensado en hacerle contrato temporario ya que esta en villa Carlos paz la propiedad ,cada tres meses , o cada mes. Y si trabajando en esa reforma sufriere algun accidente como me protejo. Desde ya muchas gracias, saludos y feliz año.

    1. Hola Laura:
      Nuestra especialidad no es la laboral, pero igualmente mezclar la relación de inquilino con el trabajo podría tener sus peligros. Por otra parte, hoy no existen contratos de locación a tres meses, por más que se plasmen en algunos lugares de veraneo (ver ley 27.221) y el plazo mínimo son dos años.
      Slds.

      CCyC, ARTÍCULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a: a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines (*); c) guarda de cosas; d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
      (*) El inciso b) fue reformado por la ley 27.221 (Locación de inmuebles), sancionada el 25/11/2015 y promulgada el 21/12/2015, que dice: ARTÍCULO 1° — Los contratos de locación de inmuebles que se celebren con fines turísticos, descanso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres (3) meses conforme lo establecido en el inciso b), del artículo 1199, del Código Civil y Comercial de la Nación, se regirán por las normas aplicables al contrato de hospedaje.

  17. Buen dia, gracias por el servicio prestado, me es de gran utilidad.
    Quería consultarles qué sucede en caso de que, contrario a lo que dice anteriormente en los artículos, el inquilino SÍ realice reformas que modifiquen la estructura y demás. Ya que no se especifica cuales serían las consecuencias.
    En mi caso, la inmobiliaria me dijo que podria realizar las modificaciones que quiera, que tienen buen trato con el propietario.
    Pero como tuvimos que tirar algunas paredes y agregar ventanas porque era muy oscuro, si el dia de mañana el propietario no estuviere de acuerdo me gustaría conocer a qué consecuencias deberé enfrentarme, ya sea multa o restitución de la propiedad en el estado en que se encontraba.
    Desde ya, muchas gracias
    Saludos cordiales

    1. Hola Alejandra:
      Ante todo hay que ceñirse al contrato y sus prohibiciones y multas. Haber tirado paredes y abierto ventanas son reformas mayores para realizarlas sin autorización, máxime que el locador puede aprovecharse de la situación, aunque le sirvan. En principio el locador podría reclamar la vuelta al estado original, los alquileres caídos en el lapso de reconstrucción y las multas previstas en el contrao.
      Slds.

  18. Buenas tardes doctores,

    Tenemos contrato con un inquilino por un local comercial de 66 m2, aunque las medidas no están explícitas en el contrato. Hace casi un año, se le dio al inquilino autorización verbal para que «utilice la terraza». Para ello, tuvo que hacer el ingreso a través del hormigón, y la escalera.
    Como ya ha transcurrido un año durante el cual el inquilino utilizó la terraza para fines comerciales (100 m2!), asumí que era momento de actualizar el monto del alquiler; está pagando por 66 m2 y está utilizando 166 m2.
    Pero como no se establecieron las condiciones en su debido momento, ni escritas ni orales, ahora el inquilino no se aviene a ninguna actualización en el monto, porque aduce que el techo forma parte de lo que alquiló.
    Se puede elevar el reclamo a alguna instancia judicial?
    Muchas gracias

    1. Hola Luis: Si no hay limitaciones de m2 ni de espacios en el contrato locativo y las mejoras hechas por el locatario para acceder al “techo” o azotea (que integra el inmueble locado) y utilizarlo, fueron autorizadas (verbalmente) y luego toleradas por Ud. como locador (un año) sin rechazarlas, consideramos que mientras el contrato esté vigente sería poco factible poder actualizar el alquiler por la mayor superficie brindada. Se trataría de un largo litigio con resultado incierto. Sí cabría al renovar el contrato.
      Slds.

  19. Adrian Dreispiel

    Buenos días Doctores. Quisiera preguntarles cual es la responsabilidad del propietario de un inmueble en el caso que un obrero sufra un accidente en la obra que se está realizando sobre el inmueble alquilado. El inquilino es el que realiza la obra y el que firma el contrato de obra con la constructora, sobre el inmueble alquilado con la autorización del propietario. Muchas gracias.

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