desalojo abreviado en provincia de buenos aires

C贸mo es el procedimiento de desalojo abreviado en Provincia de Buenos Aires


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La norma procesal en comentario sancionada en 2011, com煤nmente llamada 鈥渄esocupaci贸n inmediata鈥, 鈥渆ntrega anticipada del inmueble鈥 o 鈥渄esalojo abreviado鈥, permite al locador recuperar expeditivamente el inmueble, bajo cauci贸n real y antes de terminar el proceso, en los casos de 鈥渧encimiento de contrato鈥 o 鈥渇alta de pago del alquiler鈥.

Desalojo inmediato de locatarios por vencimiento del contrato o falta de pago de alquileres (art. 676 ter CPCCBA)

Normas relacionadas.

La norma dispone:

鈥渁rt. 676 ter. Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupaci贸n inmediata. En supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podr谩 tambi茅n, bajo cauci贸n real, obtener la desocupaci贸n inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el Art铆culo 676 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relaci贸n locativa o el pago de alquileres, se le impondr谩 una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, a favor de la contraparte, m谩s los da帽os y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como la multa, con la cauci贸n real鈥.

Esto supone que tambi茅n debe aplicarse el art. 676 bis CPCC (PBA) para el desalojo de tenedores precarios o intrusos, que establece:

鈥淓n los casos que la acci贸n de desalojo se dirija contra tenedor o intruso, en cualquier estado del juicio luego de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podr谩 disponer la inmediata entrega de la finca si el derecho invocado fuera veros铆mil y previa cauci贸n real por los eventuales da帽os y perjuicios que se pudieren irrogar. El juez s贸lo ordenar谩 la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata de la finca, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante.鈥

Legitimaci贸n

1) El legitimado activo puede peticionar la entrega anticipada del inmueble en cualquier etapa del proceso luego de trabada la litis, tal como lo determina el art. 676 bis.

2) Los legitimados activos (actores) podr谩n ser: a) propietario; b) cond贸mino; c) herederos; d) locador; e) locatario principal en caso de sublocaci贸n; f) usufructuario; g) usuario; h) poseedor; i) comodante por contrato de comodato a plazo (vencido) o cuando se ha cumplido la finalidad convenida; j) administrador de la sucesi贸n; k) mandatario; l) consorcio o copropietario de PH; ll) 鈥渟uperficiario鈥 en derecho real de superficie forestal; m) dador en el leasing por causales de falta de pago de c谩nones o plazo vencido.

3) Los legitimados pasivos (demandados) podr谩n ser: a) locatario; b) sublocatario, en caso de sublocaci贸n; c) comodatario con contrato de comodato a plazo (vencido) o cuando se haya cumplido la finalidad convenida; d) tomador en el leasing ca铆do en las causales de impago de c谩nones o plazo vencido.

Traba de la litis

La demanda debe haber sido notificada al accionado y posibles subinquilinos y ocupantes. Esto es en resguardo de la garant铆a de defensa en juicio (art. 18 CN).

Verosimilitud del derecho invocado

Se debe persuadir al juez que el derecho aducido en la demanda es formalmente cre铆ble, sea un contrato, una copia de recibo firmada por el locatario, un reconocimiento unilateral del inquilino, una carta documento donde el ocupante se haya reconocido como arrendatario, etc.

Peligro en la demora y medida cautelar

Es posible que en algunos casos el antecedente normativo del art. 680 bis de CPCC nacional, aplicable al desalojo de intrusos, que contempla la entrega inmediata de la finca al accionante, introducido por la ley 24.434, tiene como genitor al art. 676 bis del CPCC (PBA), donde s铆 se exige el 鈥減ericulum in mora鈥 (no en el 680 bis CPCC nacional). Tal vez 茅sta sea la raz贸n de la confusi贸n entre los int茅rpretes del derecho, que en determinados casos los consideran medidas cautelares.

De todos modos, a nuestro entender, tanto el art. 680 bis del CPCC nacional como el 676 bis del CPCC (PBA), no son medidas cautelares propiamente dichas, sino procesos especiales de desalojo, con algunas de las caracter铆sticas de aqu茅llas, tal como ya se sostuvo doctrinariamente (Abatti, Enrique L., Allende, Osvaldo H., 鈥淒esalojo inmediato de ocupantes precarios e intrusos. El art. 676 bis del CPCC de la Prov. de Bs. As.鈥, ADLA, 1993-D-5358), donde opinamos que a dicha norma le faltan los siguientes caracteres propios de las medidas cautelares: 1) no se tramita inaudita parte, porque el actor puede pedir la entrega de la finca en cualquier estado del juicio, luego de trabada la litis, aunque por otro lado, dar铆a argumento para sostener que nada impedir铆a que ello se tramite inaudita parte, pues el texto no lo proh铆be. Al respecto sostuvimos que el tr谩mite deber铆a ser inaudita parte (Abatti, Enrique L. y Rocca Ival (h), 鈥淣uevo desalojo abreviado para locaciones. Ley 25.488鈥, LL, sec. Actualidad, 19/II/02, p. 1); 2) no requiere de informaci贸n sumaria previa.

Cauci贸n real

El art. 676 ter CPCC (PBA) reafirma lo dispuesto por el art. 676 bis imponiendo el ofrecimiento de una fianza real, cuyo monto lo determina el juez. La fijaci贸n de la extensi贸n -calidad y monto- de la cauci贸n es atribuci贸n del magistrado actuante en autos, de acuerdo con la mayor o menor verosimilitud del derecho y las circunstancias del caso. As铆, lo cierto es que cuanto mayor es la probabilidad del derecho que se invoca, la contracautela que debe prestarse ser谩 menor. Se cumple sobre cosas inmueble o mueble registrables, sean propias del peticionante o de terceros. Tambi茅n sobre dinero, t铆tulos valores (acciones, bonos, debentures, obligaciones negociables, warrants, etc.), metales preciosos. El art. 676 bis (CPCC PBA) no impone el tipo de cauci贸n real que debe fijar el juez. En la pr谩ctica, los jueces disponen 鈥損revio al otorgamiento de la medida- que el peticionante acompa帽e un informe dominial sobre el bien registrable ofrecido en cauci贸n y el informe de inhibiciones personales negativas del titular. Incluso podr铆a admitirse la contracautela sobre un inmueble hipotecado, ya que el ordenamiento procesal deja librado al juez la determinaci贸n del monto de la contracautela de acuerdo a la mayor o menor verosimilitud del derecho invocado, por lo que aunque el inmueble ofrecido se encuentre hipotecado, esto puede considerarse suficiente en funci贸n la valuaci贸n del bien y la porci贸n libre.

Multa

La norma contempla sanciones pecuniarias de hasta $20.000, en favor de la contraparte, cuando el actor haya logrado vigorizar la medida de desalojo inmediato ocultando hechos o documentos, sean referentes a la relaci贸n locativa o al pago de alquileres, a m谩s de poder llegar a ejecutarse la cauci贸n real efectivizada, para responder por los da帽os y perjuicios irrogados al legitimado pasivo y, de haberse desocupado o no la finca.

Ejecuci贸n de la multa y cauci贸n

Tanto la cauci贸n real, como la multa que contempla el art. 676 ter CPCC (PBA), tienen la funci贸n de resarcir al demandado por la conducta il铆cita del actor que hubiere ocultado hechos o documentos que configuraren la relaci贸n locativa o el pago de alquileres. En el caso de la multa, por su naturaleza procesal, se har谩 por el procedimiento de ejecuci贸n de sentencia. En el supuesto de la cauci贸n, su ejecuci贸n proceder谩 por el tr谩mite de incidente o por proceso sumario. El monto del proceso puede estar constituido por el mayor valor locativo que el demandado debi贸 pagar por un inmueble de similares caracter铆sticas al que fue desalojado, los gastos de mudanza y si se tratare de una locaci贸n de finalidad lucrativa, tambi茅n podr谩 incluirse el lucro cesante, adem谩s en todos los casos, del da帽o moral y otros rubros resarcibles conforme los arts. 519, 522, 1068 1069 y conc. C贸d. Civil.

Tramitaci贸n

Este procedimiento especial y abreviado, se puede impulsar en cualquier estado del juicio, luego de trabada la litis.

a) en el proceso: Podr谩 optarse por tramitarlo en el proceso de desalojo o formando un incidente. Se tramitar谩 en el mismo expediente cuando la actitud asumida por el demandado no haga prever el uso abusivo de las defensas procesales, que de alg煤n modo retardar铆an el desalojo o restituci贸n inmediata de la finca.

b) por v铆a incidental: Ser谩 recomendable la v铆a incidental, desde luego previo a la elevaci贸n de los autos al superior, cuando por articulaci贸n recursiva (apelaci贸n, inconstitucionalidad, inaplicabilidad de ley, etc.), pudiera verse detenida la restituci贸n de la finca, especialmente ante la forma de concesi贸n de los recursos (en relaci贸n o con efecto suspensivo) y el tr谩mite impuesto al proceso. En el 谩mbito del CPCC nacional, por incidente firme y consentido, fueron tramitados los autos de Pinsur (CNCiv, sala I, 26/IX/02, Edificadora Pinsur S.A. c/Velarde, N茅stor Rub茅n s/Desalojo por falta de pago s/Incidente de desocupaci贸n inmediata art. 684 bis CPCCN s/Incidente art. 250 CPCC nacional 鈥揷on n. Ival Rocca h., DJ, 202-3,646).

Incluso en la justicia nacional civil, hemos tenido experiencias, donde incomprensiblemente, el mismo juzgado de 1ra. instancia sin fundamento alguno ha suspendido la diligencia de lanzamiento anticipado, que 茅l mismo antes hab铆a ordenado, con el argumento en un caso, sobre que no exist铆an garant铆as suficientes para resguardar la vida de los ocupantes, vecinos, transe煤ntes y dem谩s participantes del lanzamiento (JNCiv. N潞57, de Dra. Paradiso Fabri, 鈥淔isch, Carlota y otros c/Riveros, Ra煤l y otros s/Desalojo por vencimiento de contrato鈥), resolutorio del 14/V/2008 de la jueza Gabriela Paradiso Fabbri, que la sala E del fuero, con los votos de los Dres. Racimo, Calatayud y Dupuis, revirti贸 el 2/VII/2010 y, en otro, d谩ndole cabida a una improcedente presentaci贸n del asesor de menores y luego la jueza entendiendo que no hab铆a suficiente verosimilitud del derecho, suspendi贸 el lanzamiento (JNCiv. N潞96, de Dra. Silvia Caviglia, 鈥淩ullor SRL c/Amado, Sergio y otro s/Desalojo鈥), que la sala A, de los Dres. Li Rosi, Molteni y 脕lvarez Juli谩, revoc贸, ordenando se practique el lanzamiento anticipado. Estos son t铆picos casos de dispendio de actividad jurisdiccional ocasionada por los mismos juzgadores que a veces pareciera act煤an con un exceso de garantismo en favor de demandados que con notorias conductas antijur铆dicas originan el movimiento del aparato jurisdiccional por parte de los locadores o propietarios que deben actuar en resguardo de su derecho de propiedad prepotentemente avasallado.

Recursos

El recurso de apelaci贸n contra la resoluci贸n que dispone la entrega anticipada de la finca debe concederse con efecto devolutivo, pues aunque no se trata de una medida cautelar pura, para su viabilidad en la faz recursiva, debe regir el art. 198 CPCC (PBA), en cuanto a que ning煤n incidente planteado por el destinatario de la medida (locatario, comodatario, intruso u ocupante) podr谩 detener su cumplimiento y la apelaci贸n deber谩 concederse en efecto devolutivo y, nunca con efecto suspensivo. Adem谩s, la interpretaci贸n judicial, jam谩s deber铆a torcer la voluntad del legislador, cuando al imponer este sistema quiso obtener un r谩pido desalojo en aras de la protecci贸n de la propiedad y la seguridad en los negocios; si se utilizara la medida ilegalmente, est谩 la cauci贸n para responder a los da帽os que pudieran causarse al desahuciado.

En relaci贸n al art. 676 bis del CPCC (PBA), la jurisprudencia se ha orientado en el mismo sentido al resolver que resulta aplicable el art. 198 in fine de la ley ritual y se debe conceder el recurso de apelaci贸n con efecto devolutivo (arts. 275 y 277 CPCC -PBA-), consecuentemente, este mismo criterio deber铆a ser aplicado al art. 676 ter.

Constitucionalidad

Ante la justicia nacional es com煤n emplear, como planteo defensista, la invocaci贸n de inconstitucionalidad del art. 684 bis CPCC nacional, pero la jurisprudencia invariablemente ha rechazado estas 鈥渁rtima帽as鈥 meramente dilatorias, como aqu铆 vemos: 鈥淐orresponde disponer el lanzamiento preventivo de la finca en los t茅rminos del art. 684 bis del CPCC nacional, si el contrato de locaci贸n que vincul贸 a las partes est谩 vencido y pese al desconocimiento de la firma all铆 inserta por quien se emplaz贸 en calidad de locatario, 茅ste reconoce su car谩cter de inquilino en virtud de un contrato posterior cuya existencia no se ha probado ni fue agregado a la causa. No obsta a la procedencia del lanzamiento preventivo de la finca en los t茅rminos del art. 684 bis del CPCC nacional, el hecho sobre que no se haya probado fehacientemente el peligro en la demora -como recaudo general de toda medida cautelar-, desde que cabr铆a presumirlo de la privaci贸n del ejercicio pleno del derecho de propiedad a quien resulta ser titular del dominio de la finca afectado a una ocupaci贸n supuestamente ileg铆tima. Corresponde desestimar el planteo de inconstitucionalidad del art. 684 bis del CPCC nacional, en cuanto autoriza el lanzamiento preventivo de la finca, si se invocan razones de 铆ndole general, tales como la emergencia habitacional que afecta a una numerosa la poblaci贸n, pero no hay pruebas que avalen el pretendido perjuicio o menoscabo cierto y actual que supuestamente sufre el locatario.鈥 (CNCiv., sala A, 17/X/02, Zaiek, Mar铆a M. y Otro c/Gonz谩lez, Jos茅 y Otro, elDial, aa13d4). En igual sentido: 鈥1- No se advierte que la norma contenida en el art. 684 bis del CPCC nacional resulte irrazonable ni violatoria de la garant铆a constitucional de la defensa en juicio. Esta -como todos los derechos individuales reconocidos- est谩 sujeta a las leyes que reglamentan su ejercicio (art. 14 de la CN) y s贸lo ser铆a observable cuando los medios que dicha reglamentaci贸n arbitra no se adecuan a los fines cuya realizaci贸n procuran o cuando consagran una manifiesta iniquidad, pues el principio de razonabilidad debe cuidar especialmente que las normas legales mantengan coherencia con las reglas constitucionales durante el lapso que dure su vigencia en el tiempo, de suerte que su aplicaci贸n concreta no resulte contradictoria con lo establecido en la CN. 2- Es evidente que en el intento de simplificar y agilizar el tr谩mite de los juicios de desalojo el legislador ha buscado equilibrar el derecho de ambas partes del proceso. Por un lado, la desocupaci贸n inmediata no funciona autom谩ticamente a pedido del locador, sino que es menester que 茅ste demuestre la verosimilitud del derecho invocado y otorgue previamente cauci贸n real. Adem谩s, para el caso que ocultare hechos o documentos, se prev茅 una fuerte multa a favor de la contraparte. Por tanto, si luego de trabada la litis, una prudente apreciaci贸n de las constancias agregadas a la causa revela que hay suficiente verosimilitud y se exige al interesado garant铆a suficiente para responder por los da帽os y la multa en caso de desvirtuarse la apariencia del derecho sumariamente comprobado, no se advierte que exista violaci贸n al necesario equilibrio y a la igualdad que debe presidir el proceso鈥 (CNCiv., sala G, 12/II/04, Glatstein, Rosa C. c/Antonelli, C茅sar A. y otros s/Desalojo por falta de pago, elDial, ae1e20). Es de esperar que en la provincia de Buenos Aires se siga esta misma corriente, que en definitiva afianza la seguridad jur铆dica.

Comodato. Aplicaci贸n de la entrega anticipada del inmueble (art. 676 ter CPCCPBA)

a) Sujetos del proceso

En el proceso de desalojo de comodatario intervienen dos sujetos: 1) el 贸rgano jurisdiccional; 2) las partes, que son: a-) la actora o legitimada activa, constituida por el comodante; b-) la demandada o legitimada pasiva, conformada por el comodatario, subcomodatario, ocupantes y terceros. Conforme al art. 676 bis del CPCC (PBA), son legitimados pasivos los tenedores precarios (comodatarios precarios, art.2285 C贸d. Civil) y los intrusos.

1) Legitimado activo. El comodante es el legitimado activo de la pretensi贸n de desalojo porque es el titular de la acci贸n para reclamar la restituci贸n de la finca. No es necesario ser propietario, s贸lo basta la calidad de comodante.

2) Legitimado pasivo. El comodatario en todas sus clases o sea con plazo o sometido a finalidad determinada (art. 2271 C贸d. Civil) o, precario (art. 2285 C贸d. Civil), este 煤ltimo es el titular de un derecho a ocupar, usar y disfrutar gratuitamente un inmueble por t铆tulo revocable a voluntad de quien lo autoriza. La precariedad obliga a restituir la finca en cualquier momento cuando lo requiera el comodante (art. 2285 C贸d. Civil).

b) Normas Posibilidad de extender al comodato el desalojo abreviado (art. 676 bis CPCC nacional)

En orden del CPCCN son aplicables a este proceso todas las normas sobre desalojo de locatarios, por cuanto nos remitimos en lo pertinente a lo expuesto en su desarrollo. Sostenemos que en el desalojo del comodatario es posible ejercitar el procedimiento especial de desalojo inmediato previsto por el art. 684 bis CPCCN. La doctrina tambi茅n acompa帽a nuestra tesitura, as铆 Kenny, ha sostenido refiri茅ndose al art. 684 bis, que como esta nueva disposici贸n no formula distinciones para el otorgamiento de la medida cautelar, consideramos que tambi茅n abarca el supuesto del vencimiento de contrato en el comodato (art. 2271 C贸d. Civil) y, tanto m谩s en el supuesto del pr茅stamo precario del inmueble, dado que el comodante puede pedir la restituci贸n de la cosa cuando quisiere (art. 2285 C贸d. Civil) (Kenny, H茅ctor E., Proceso de desalojo, Astrea, Bs. As. 2006, p. 453). En el mismo sentido se ha pronunciado Are谩n (v. Are谩n, Beatriz, Juicio de desalojo, Hammurabi, Bs. As., 2004, p. 832) As铆 lo ha resuelto la C谩mara Civil en un fallo que admiti贸 la procedencia del lanzamiento del comodatario y de un pretensor locatario en los t茅rminos del art. 684 bis CPCCN, si se acredit贸 el vencimiento del plazo del comodato y la existencia de una cl谩usula que prohib铆a la locaci贸n, al resolver: 鈥1 Si el contrato de comodato que vincul贸 a las partes se encuentra vencido y adem谩s prohib铆a la locaci贸n del bien en favor de terceros, corresponde disponer el lanzamiento preventivo de la finca en los t茅rminos del art. 684 bis del CPCCN. No obsta a la procedencia de la referida medida el grado de verosimilitud del derecho invocado por el actual inquilino de la finca, si resulta ‘prima facie鈥 inoponible al accionante. 2 La circunstancia sobre que no se haya probado fehacientemente el peligro en la demora no es 贸bice para disponer el lanzamiento preventivo de la finca en los t茅rminos del art. 684 bis del CPCCN, desde que cabr铆a infer铆rselo de la privaci贸n del ejercicio pleno del derecho de propiedad a quien resulta titular del dominio de un inmueble cuya restituci贸n resulta 鈥榩rima facie鈥 exigible.鈥 (CNCiv., sala A, 8/IV/03, Busco, Juan G. y Otro c/Ciociano, Horacio y Otro s/Desalojo, LL, 2003-C,435); 铆d. Critto, Adolfo c/Di Pascale, Rosa y Otro s/Desalojo de comodatario, Juzg. Nac. Civil Cap. Fed. N潞54, expte. N潞86.779/2004). Tambi茅n se ha resuelto en un proceso por desalojo de comodatario por plazo vencido: 鈥淏s. As. 25/X/06. De conformidad con lo dispuesto en el art. 319 segundo p谩rrafo del CPCC. (texto ley 25.488) que estimo aplicable anal贸gicamente al caso, y al versar esta demanda sobre derechos que no son apreciables en dinero, impr铆mese al presente juicio el tr谩mite del proceso sumar铆simo regido por el art. 498 del CPCC.鈥 鈥淏s. As. 14/III/07 En atenci贸n a lo solicitado, constancias de autos y en virtud de lo dispuesto por el art. 684 bis del CPCC incorporado por la ley 25.488, por resultar 鈥減rima facie鈥 veros铆mil el derecho invocado en la demanda, decr茅tase el lanzamiento de Mabel Mulet y de eventuales subinquilinos y/u ocupantes, con relaci贸n al inmueble sito en la Av. Rivadavia 1313/17, piso 9潞, Dpto. 鈥淎鈥 de esta Capital Federal (JNac. Civ. N潞103, a cargo del Dr. Mart铆n Christello, Sec. Dr. Eduardo Villante, expte. N潞 85.783/2006, 25/X/06, Mulet, Gaspar c/Mulet, Mabel y otro s/Desalojo por vencimiento de comodato). Consecuentemente, siguiendo el mismo razonamiento, es posible la aplicaci贸n en el orden provincial (art. 676 ter CPCCBA) al desalojo de comodatario con plazo vencido o supeditado al cumplimiento de finalidad determinada (art. 2271 C贸d. Civil), porque ya para el comodato precario, se aplicaba el art. 676 bis CPCCBA.

Propuestas de reformas en c贸digos provinciales

Tanto el Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH), bajo la presidencia de Enrique L. Abatti y vicepresidencia de Ival Rocca (h), como la C谩mara de Propietarios de la Rep煤blica Argentina (CAPRA), presidida por Enrique L. Abatti, han sido consultados sobre la reforma en el CPCC Chaco, el CPCC C贸rdoba y el CPCC Mendoza, en relaci贸n al juicio de desalojo, elaborando respectivos proyectos y se han emitido dict谩menes acad茅micos, donde b谩sicamente se puntualiz贸.

a) Es oportuno destacar que se trata de un proceso especial de desalojo abreviado, con algunos requisitos de las medidas cautelares gen茅ricas: 1) verosimilitud del derecho y 2) cauci贸n (real o juratoria), por cuanto esto quedar谩 a criterio del juez; en el art. 684 bis del CPCC nacional es real y en general se instrumenta mediante un embargo por la suma fijada judicialmente y sobre la finca a desalojar. Por ello es importante, para que su naturaleza jur铆dica no se confunda con las medidas precautorias ni las autosatisfactivas, que no se le imponga el requisito del 鈥減ericulum in mora鈥, como lamentablemente algunos jueces de 1潞 instancia de la Cap. Fed. 鈥揳 pesar que la ley no lo expresa- han interpretado, cuesti贸n luego revocada por la C谩mara Civil, con el consiguiente dispendio t茅mporo-procesal.

b) Convendr铆a que abarque las causales de falta de pago y de vencimiento del plazo contractual y adem谩s el desalojo de intrusos y de ocupantes precarios (comodatarios), como lo hace el art. 676 bis. del CPCC (PBA).

c) Es primordial que este procedimiento especial pueda realizarse como incidente 鈥渋naudita parte鈥, para evitar planteos dilatorios de la contraparte y, adem谩s los recursos deber谩n concederse con efecto devolutivo.

d) Respecto al reconocimiento judicial previo para las otras causales como el cambio de destino, etc., ser铆a deseable que el juez pudiera delegarlo en el secretario y otro funcionario del juzgado, para no recargar sus funciones. En el CPCC nacional (art. 680 ter), esta funci贸n, lamentablemente, es indelegable y abarca tambi茅n los supuestos de las causales de falta de pago y vencimiento del contrato, cuanto en la pr谩ctica, para estos dos 煤ltimos casos, los jueces no practican esa diligencia.

e) Es imprescindible que en los c贸digos rituales provinciales, tal cual lo dispone el art. 14 del CPCC nacional a partir de la reforma por ley 25.488, se vede la posibilidad de recusaci贸n sin causa del juez, para los juicios de desalojo, tercer铆as y en los procesos sumar铆simos y de ejecuci贸n, a fin de evitar las susodichas 鈥渃hicaneadas鈥, adem谩s, su implantaci贸n carece de fundamento.

f) En un mundo de multicomunicaciones instant谩neas se impondr铆a cambiar la actual organizaci贸n federal铆stica para posibilitar consolidar en uno, los veinticuatro (pr贸ximos a 25) c贸digos rituales y, con la meta de fusionar el sistema de gobierno y administraci贸n de la rep煤blica. Habr铆a que pensar en una estructura austera y 谩gil, con la ciudadan铆a representada en 煤nico gran Parlamento Nacional y bicameral, acompa帽ada de s贸lidos basamentos municipales; cavilemos sobre desechar nuestra abrumadora multiplicaci贸n de instituciones y funcionarios, que un provincialismo agobiante b谩sicamente impone. Hoy miramos con envidia c贸mo naciones lim铆trofes, sin desmedro para sus habitantes o regiones, desarrollaron estructuras austeras y eficientes, cuando aqu铆, con enormes presupuestos y derroche de recursos, la ecuaci贸n gastos-resultados es muy deficiente.

Algunas provincias, como, Chaco, Mendoza, Misiones, La Pampa, Santiago del Estero, Tucum谩n y ahora Buenos Aires, ya han incorporado a sus c贸digos procesales el juicio de desalojo abreviado.

Perspectivas

Creemos por un lado, que esto va a permitir moralizar el 鈥渏uicio de desalojo鈥 con relaci贸n a las defensas o afirmaciones temerarias –鈥渓a conciencia de la sinraz贸n鈥鈥 pululantes en los 煤ltimos tiempos, como un grave signo de descomposici贸n social, acompa帽ado de la devaluaci贸n jur铆dica e intelectual de algunos profesionales 鈥渘on santos鈥.

Asimismo entendemos que el 鈥渘uevo procedimiento鈥 debe ser aplicado con mesura, sin menguar la inviolabilidad de la defensa en juicio de la persona y de los derechos (art. 18 Const. Nac.), respetando el precepto liminar que reconoce sus or铆genes en el derecho romano 鈥渁udiatur et altera pars鈥 (贸igase a la otra parte), es decir el correcto y temporario ejercicio 鈥por parte del 贸rgano jurisdiccional– de los denominados 鈥渁ctos de transmisi贸n鈥 (v.gr.: traslados, vistas, notificaciones), permitiendo al demandado una suficiente y razonable oportunidad de ser o铆do y de producir la prueba que hace a la defensa de sus derechos.

 

Bibliograf铆a recomendada

Congelamiento de alquileres y suspensi贸n de desalojos. DNU 320/2020 1Congelamiento de alquileres y suspensi贸n de desalojos. DNU 320/2020 2Congelamiento de alquileres y suspensi贸n de desalojos. DNU 320/2020 3

 

 

 

 

 

 

Acerca de los Dres. Abatti y Rocca

Abatti y Rocca (h)聽constituyen garant铆a de prestigio como autores. Sus m谩s de 50 obras doctrinarias y pr谩cticas son prueba de ello, adem谩s de la difusi贸n de sus conocimientos en medios masivos y de su destacado rol profesional como asesores y letrados.

Baste citar como ejemplo la modernizaci贸n de los c贸digos procesales de la provincia de Buenos Aires, Santiago del Estero y Mendoza, que incorporaron la figura del 鈥渄esalojo abreviado鈥.

Entre sus obras publicadas en la materia se destacan:聽Manual pr谩ctico de alquileres;聽Contratos inmobiliarios;聽Cl谩usulas inmobiliarias; Desalojo de inmuebles; Pr谩ctica procesal de la locaci贸n; Locaciones y procesos de desalojo;聽Pr谩ctica de la Propiedad horizontal.

Entre sus obras publicadas sobre contratos se destacan: 1500 modelos de contratos (8 tomos);聽400 modelos de contratos;聽150 modelos de contratos;聽Contratos agrarios; Contratos para contadores; Contratos de la medicina.

Por 煤ltimo, merece menci贸n la obra sobre cartas documento:聽550 cartas documento.

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21 comentarios en “C贸mo es el procedimiento de desalojo abreviado en Provincia de Buenos Aires”

  1. Buenos d铆as, alquilamos nuestra casa en provincia de Bs As. Avisamos un a帽o antes de finalizar el contrato que no renovariamos. El contrato finaliz贸 en junio 2018 y se negaron a irse, enviamos carta documentos se hizo denuncia por amenazas contra la propiedad, se cit贸 a fiscalia y estamos en juicio por desalojo. Siguen haciendo reformas como si fueran due帽os. Necesito la casa para vivir con mis hijos, se puede pedir desalojo abreviado o como hacer para acelerar todo este proceso?

    1. Hola M贸nica;
      Si inici贸 el juicio de desalojo civil por la causal de vencimiento del plazo contractual o falta de pago de alquileres y ya est谩 芦trabada禄 la litis, puede pedir la entrega anticipada del inmueble (ver infra),

      Slds.

      Dice el CCCPBA: 鈥渁rt. 676 ter. Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupaci贸n inmediata. En supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podr谩 tambi茅n, bajo cauci贸n real, obtener la desocupaci贸n inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el Art铆culo 676 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relaci贸n locativa o el pago de alquileres, se le impondr谩 una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, a favor de la contraparte, m谩s los da帽os y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como la multa, con la cauci贸n real鈥.

  2. Hola doctor.. mi situaci贸n es la siguiente..
    Tengo una casita en el fondo de mi casa.. se la preste a una se帽ora que no ten铆a donde vivir.. esta se帽ora falleci贸 y se meti贸 el hijo en la casa y no se quiere ir.. no hay contrato ni nada.. que debo hacer? Yo dependo d ese alquiler en este momento para darle d comer a mi hijo. Y este tipo que se meti贸 ah铆 me dijo que le haga un desalojo.. cuanto tiempo tarda un desalojo? Y como me puedo comunicar con usted?

    1. Hola Gisela:
      Deber谩 buscar un abogado que act煤e en su zona (averiguar en Col. de Abogados) y hacerle un desalojo por intrusi贸n, que puede tardar mucho.
      Entendemos su necesidad, pero no mezclamos este servicio, que es en realidad para casos virtuales, con los asuntos particulares.
      Slds.

  3. Tengo un local comercial en Temperley. El inquilino no est谩 pagando, y ahora con la cuarentena menos. Cual es el tiempo para desalojar a un inquilino por falta de pago? Y uds. hacen este tipo de juicio?

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Jos茅:
      Como seguramente el inquilino est谩 comprendido entre los incluidos (art. 9o.) en el DNU 320/2020, hay que esperar al 30/9/2020 para poder iniciarle juicio de desalojo. El tiempo m铆nimo de juicio son 6 meses. Nosotros litigamos en CABA y Tribunales de San Isidro
      Slds..

  4. Hola, buenas noches. Les queria consultar un problema que tiene mi suegra con su inquilina. Ella entr贸 a alquilar la casa en febrero del 2020, y dio un dep贸sito equivalente a un mes de alquiler. Cuesti贸n es que pago marzo y abril, mayo no pago y se mudo de un dia para el otro. Ahora no quiere entregar las llaves de la casa salvo que se le reintegre los meses que abon贸 y el dep贸sito. No tiene garantes. Como puedo hacer para poder hacer uso de la propiedad si ella no entrega las llaves y firma el cese del contrato? Muchas gracias!

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Daniela:
      La 煤nica forma legal de recuperar el inmueble es mediante juicio de desalojo por falta de pago de alquileres.
      Slds.

  5. Hola, quisiera saber c贸mo es el desalojo en el caso en que un vecino usurpa una propiedad sin contrato. La casa es de mi abuela, es en Provincia de Buenos Aires y un vecino la ocup贸 sin permiso, ni siquiera de palabra, est谩 remodelando y no se quiere ir. 驴Hay que iniciar la sucesi贸n para poder hacer algo? Muchas gracias.

    1. Hola Mariana:
      Efectivamente los sucesores declarados (juicio sucesorio) son quienes est谩n legitimados para iniciar un desalojo por intrusi贸n (acci贸n civil recomendada), ya que la penal por usurpaci贸n se torna muy engorrosa y prolongada en el tiempo para probar el acto delictuoso y obtener condena.
      Slds.

  6. Hola buenas tarde . Como empezar un tramire de desalojo de una vivienda ?? Por falta de pago del inmueble . Ase como 6 o 7 meses no paga , es un inquilino moroso. Ayuda por fabor

  7. muy bueno el articulo, me sirvio de mucho. Tenes idea si los gastos del desalojo se deben abonar una vez que se sepa que se aprobo la orden de desalojo o antes, es decir, se paga la orden de desalojo sin conocimiento certero de ser aprobada o solo despues de aprobarse, y por un lado se paga la orden de desalojo y por otro lado el porcentaje de ganancia al abogado cierto? espero te respuesta, muchas gracias desde ya, saludos!

    1. Dr. Ival Rocca (h)

      Los honorarios del abogado se pagan seg煤n los plazos y pasos procesales del convenio celebrado, puede ser una parte con la demanda, otra al lanzamiento, etc.
      A falta de convenio el juez determinar谩 el monto de los honorarios al finalizar el juicio, siempre despu茅s del desalojo (si se obtuvo).

      Slds.

      Dr. Ival Rocca (h)

  8. Felicitaciones Enrique e Ival! Buscando informacion sobre esta tematica (proceso de desalojo), encontre esta excelente nota. Con la calidad y el prestigio de siempre en esta materia tan especifica. Un abrazo para los dos. Jos茅

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