desalojo abreviado en provincia de buenos aires

Cómo es el procedimiento de desalojo abreviado en Provincia de Buenos Aires


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La norma procesal en comentario sancionada en 2011, comúnmente llamada “desocupación inmediata”, “entrega anticipada del inmueble” o “desalojo abreviado”, permite al locador recuperar expeditivamente el inmueble, bajo caución real y antes de terminar el proceso, en los casos de “vencimiento de contrato” o “falta de pago del alquiler”.

Desalojo inmediato de locatarios por vencimiento del contrato o falta de pago de alquileres (art. 676 ter CPCCBA)

Normas relacionadas.

La norma dispone:

“art. 676 ter. Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupación inmediata. En supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el Artículo 676 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, a favor de la contraparte, más los daños y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como la multa, con la caución real”.

Esto supone que también debe aplicarse el art. 676 bis CPCC (PBA) para el desalojo de tenedores precarios o intrusos, que establece:

“En los casos que la acción de desalojo se dirija contra tenedor o intruso, en cualquier estado del juicio luego de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega de la finca si el derecho invocado fuera verosímil y previa caución real por los eventuales daños y perjuicios que se pudieren irrogar. El juez sólo ordenará la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata de la finca, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante.”

Legitimación

1) El legitimado activo puede peticionar la entrega anticipada del inmueble en cualquier etapa del proceso luego de trabada la litis, tal como lo determina el art. 676 bis.

2) Los legitimados activos (actores) podrán ser: a) propietario; b) condómino; c) herederos; d) locador; e) locatario principal en caso de sublocación; f) usufructuario; g) usuario; h) poseedor; i) comodante por contrato de comodato a plazo (vencido) o cuando se ha cumplido la finalidad convenida; j) administrador de la sucesión; k) mandatario; l) consorcio o copropietario de PH; ll) “superficiario” en derecho real de superficie forestal; m) dador en el leasing por causales de falta de pago de cánones o plazo vencido.

3) Los legitimados pasivos (demandados) podrán ser: a) locatario; b) sublocatario, en caso de sublocación; c) comodatario con contrato de comodato a plazo (vencido) o cuando se haya cumplido la finalidad convenida; d) tomador en el leasing caído en las causales de impago de cánones o plazo vencido.

Traba de la litis

La demanda debe haber sido notificada al accionado y posibles subinquilinos y ocupantes. Esto es en resguardo de la garantía de defensa en juicio (art. 18 CN).

Verosimilitud del derecho invocado

Se debe persuadir al juez que el derecho aducido en la demanda es formalmente creíble, sea un contrato, una copia de recibo firmada por el locatario, un reconocimiento unilateral del inquilino, una carta documento donde el ocupante se haya reconocido como arrendatario, etc.

Peligro en la demora y medida cautelar

Es posible que en algunos casos el antecedente normativo del art. 680 bis de CPCC nacional, aplicable al desalojo de intrusos, que contempla la entrega inmediata de la finca al accionante, introducido por la ley 24.434, tiene como genitor al art. 676 bis del CPCC (PBA), donde sí se exige el “periculum in mora” (no en el 680 bis CPCC nacional). Tal vez ésta sea la razón de la confusión entre los intérpretes del derecho, que en determinados casos los consideran medidas cautelares.

De todos modos, a nuestro entender, tanto el art. 680 bis del CPCC nacional como el 676 bis del CPCC (PBA), no son medidas cautelares propiamente dichas, sino procesos especiales de desalojo, con algunas de las características de aquéllas, tal como ya se sostuvo doctrinariamente (Abatti, Enrique L., Allende, Osvaldo H., “Desalojo inmediato de ocupantes precarios e intrusos. El art. 676 bis del CPCC de la Prov. de Bs. As.”, ADLA, 1993-D-5358), donde opinamos que a dicha norma le faltan los siguientes caracteres propios de las medidas cautelares: 1) no se tramita inaudita parte, porque el actor puede pedir la entrega de la finca en cualquier estado del juicio, luego de trabada la litis, aunque por otro lado, daría argumento para sostener que nada impediría que ello se tramite inaudita parte, pues el texto no lo prohíbe. Al respecto sostuvimos que el trámite debería ser inaudita parte (Abatti, Enrique L. y Rocca Ival (h), “Nuevo desalojo abreviado para locaciones. Ley 25.488”, LL, sec. Actualidad, 19/II/02, p. 1); 2) no requiere de información sumaria previa.

Caución real

El art. 676 ter CPCC (PBA) reafirma lo dispuesto por el art. 676 bis imponiendo el ofrecimiento de una fianza real, cuyo monto lo determina el juez. La fijación de la extensión -calidad y monto- de la caución es atribución del magistrado actuante en autos, de acuerdo con la mayor o menor verosimilitud del derecho y las circunstancias del caso. Así, lo cierto es que cuanto mayor es la probabilidad del derecho que se invoca, la contracautela que debe prestarse será menor. Se cumple sobre cosas inmueble o mueble registrables, sean propias del peticionante o de terceros. También sobre dinero, títulos valores (acciones, bonos, debentures, obligaciones negociables, warrants, etc.), metales preciosos. El art. 676 bis (CPCC PBA) no impone el tipo de caución real que debe fijar el juez. En la práctica, los jueces disponen –previo al otorgamiento de la medida- que el peticionante acompañe un informe dominial sobre el bien registrable ofrecido en caución y el informe de inhibiciones personales negativas del titular. Incluso podría admitirse la contracautela sobre un inmueble hipotecado, ya que el ordenamiento procesal deja librado al juez la determinación del monto de la contracautela de acuerdo a la mayor o menor verosimilitud del derecho invocado, por lo que aunque el inmueble ofrecido se encuentre hipotecado, esto puede considerarse suficiente en función la valuación del bien y la porción libre.

Multa

La norma contempla sanciones pecuniarias de hasta $20.000, en favor de la contraparte, cuando el actor haya logrado vigorizar la medida de desalojo inmediato ocultando hechos o documentos, sean referentes a la relación locativa o al pago de alquileres, a más de poder llegar a ejecutarse la caución real efectivizada, para responder por los daños y perjuicios irrogados al legitimado pasivo y, de haberse desocupado o no la finca.

Ejecución de la multa y caución

Tanto la caución real, como la multa que contempla el art. 676 ter CPCC (PBA), tienen la función de resarcir al demandado por la conducta ilícita del actor que hubiere ocultado hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres. En el caso de la multa, por su naturaleza procesal, se hará por el procedimiento de ejecución de sentencia. En el supuesto de la caución, su ejecución procederá por el trámite de incidente o por proceso sumario. El monto del proceso puede estar constituido por el mayor valor locativo que el demandado debió pagar por un inmueble de similares características al que fue desalojado, los gastos de mudanza y si se tratare de una locación de finalidad lucrativa, también podrá incluirse el lucro cesante, además en todos los casos, del daño moral y otros rubros resarcibles conforme los arts. 519, 522, 1068 1069 y conc. Cód. Civil.

Tramitación

Este procedimiento especial y abreviado, se puede impulsar en cualquier estado del juicio, luego de trabada la litis.

a) en el proceso: Podrá optarse por tramitarlo en el proceso de desalojo o formando un incidente. Se tramitará en el mismo expediente cuando la actitud asumida por el demandado no haga prever el uso abusivo de las defensas procesales, que de algún modo retardarían el desalojo o restitución inmediata de la finca.

b) por vía incidental: Será recomendable la vía incidental, desde luego previo a la elevación de los autos al superior, cuando por articulación recursiva (apelación, inconstitucionalidad, inaplicabilidad de ley, etc.), pudiera verse detenida la restitución de la finca, especialmente ante la forma de concesión de los recursos (en relación o con efecto suspensivo) y el trámite impuesto al proceso. En el ámbito del CPCC nacional, por incidente firme y consentido, fueron tramitados los autos de Pinsur (CNCiv, sala I, 26/IX/02, Edificadora Pinsur S.A. c/Velarde, Néstor Rubén s/Desalojo por falta de pago s/Incidente de desocupación inmediata art. 684 bis CPCCN s/Incidente art. 250 CPCC nacional –con n. Ival Rocca h., DJ, 202-3,646).

Incluso en la justicia nacional civil, hemos tenido experiencias, donde incomprensiblemente, el mismo juzgado de 1ra. instancia sin fundamento alguno ha suspendido la diligencia de lanzamiento anticipado, que él mismo antes había ordenado, con el argumento en un caso, sobre que no existían garantías suficientes para resguardar la vida de los ocupantes, vecinos, transeúntes y demás participantes del lanzamiento (JNCiv. Nº57, de Dra. Paradiso Fabri, “Fisch, Carlota y otros c/Riveros, Raúl y otros s/Desalojo por vencimiento de contrato”), resolutorio del 14/V/2008 de la jueza Gabriela Paradiso Fabbri, que la sala E del fuero, con los votos de los Dres. Racimo, Calatayud y Dupuis, revirtió el 2/VII/2010 y, en otro, dándole cabida a una improcedente presentación del asesor de menores y luego la jueza entendiendo que no había suficiente verosimilitud del derecho, suspendió el lanzamiento (JNCiv. Nº96, de Dra. Silvia Caviglia, “Rullor SRL c/Amado, Sergio y otro s/Desalojo”), que la sala A, de los Dres. Li Rosi, Molteni y Álvarez Juliá, revocó, ordenando se practique el lanzamiento anticipado. Estos son típicos casos de dispendio de actividad jurisdiccional ocasionada por los mismos juzgadores que a veces pareciera actúan con un exceso de garantismo en favor de demandados que con notorias conductas antijurídicas originan el movimiento del aparato jurisdiccional por parte de los locadores o propietarios que deben actuar en resguardo de su derecho de propiedad prepotentemente avasallado.

Recursos

El recurso de apelación contra la resolución que dispone la entrega anticipada de la finca debe concederse con efecto devolutivo, pues aunque no se trata de una medida cautelar pura, para su viabilidad en la faz recursiva, debe regir el art. 198 CPCC (PBA), en cuanto a que ningún incidente planteado por el destinatario de la medida (locatario, comodatario, intruso u ocupante) podrá detener su cumplimiento y la apelación deberá concederse en efecto devolutivo y, nunca con efecto suspensivo. Además, la interpretación judicial, jamás debería torcer la voluntad del legislador, cuando al imponer este sistema quiso obtener un rápido desalojo en aras de la protección de la propiedad y la seguridad en los negocios; si se utilizara la medida ilegalmente, está la caución para responder a los daños que pudieran causarse al desahuciado.

En relación al art. 676 bis del CPCC (PBA), la jurisprudencia se ha orientado en el mismo sentido al resolver que resulta aplicable el art. 198 in fine de la ley ritual y se debe conceder el recurso de apelación con efecto devolutivo (arts. 275 y 277 CPCC -PBA-), consecuentemente, este mismo criterio debería ser aplicado al art. 676 ter.

Constitucionalidad

Ante la justicia nacional es común emplear, como planteo defensista, la invocación de inconstitucionalidad del art. 684 bis CPCC nacional, pero la jurisprudencia invariablemente ha rechazado estas “artimañas” meramente dilatorias, como aquí vemos: “Corresponde disponer el lanzamiento preventivo de la finca en los términos del art. 684 bis del CPCC nacional, si el contrato de locación que vinculó a las partes está vencido y pese al desconocimiento de la firma allí inserta por quien se emplazó en calidad de locatario, éste reconoce su carácter de inquilino en virtud de un contrato posterior cuya existencia no se ha probado ni fue agregado a la causa. No obsta a la procedencia del lanzamiento preventivo de la finca en los términos del art. 684 bis del CPCC nacional, el hecho sobre que no se haya probado fehacientemente el peligro en la demora -como recaudo general de toda medida cautelar-, desde que cabría presumirlo de la privación del ejercicio pleno del derecho de propiedad a quien resulta ser titular del dominio de la finca afectado a una ocupación supuestamente ilegítima. Corresponde desestimar el planteo de inconstitucionalidad del art. 684 bis del CPCC nacional, en cuanto autoriza el lanzamiento preventivo de la finca, si se invocan razones de índole general, tales como la emergencia habitacional que afecta a una numerosa la población, pero no hay pruebas que avalen el pretendido perjuicio o menoscabo cierto y actual que supuestamente sufre el locatario.” (CNCiv., sala A, 17/X/02, Zaiek, María M. y Otro c/González, José y Otro, elDial, aa13d4). En igual sentido: “1- No se advierte que la norma contenida en el art. 684 bis del CPCC nacional resulte irrazonable ni violatoria de la garantía constitucional de la defensa en juicio. Esta -como todos los derechos individuales reconocidos- está sujeta a las leyes que reglamentan su ejercicio (art. 14 de la CN) y sólo sería observable cuando los medios que dicha reglamentación arbitra no se adecuan a los fines cuya realización procuran o cuando consagran una manifiesta iniquidad, pues el principio de razonabilidad debe cuidar especialmente que las normas legales mantengan coherencia con las reglas constitucionales durante el lapso que dure su vigencia en el tiempo, de suerte que su aplicación concreta no resulte contradictoria con lo establecido en la CN. 2- Es evidente que en el intento de simplificar y agilizar el trámite de los juicios de desalojo el legislador ha buscado equilibrar el derecho de ambas partes del proceso. Por un lado, la desocupación inmediata no funciona automáticamente a pedido del locador, sino que es menester que éste demuestre la verosimilitud del derecho invocado y otorgue previamente caución real. Además, para el caso que ocultare hechos o documentos, se prevé una fuerte multa a favor de la contraparte. Por tanto, si luego de trabada la litis, una prudente apreciación de las constancias agregadas a la causa revela que hay suficiente verosimilitud y se exige al interesado garantía suficiente para responder por los daños y la multa en caso de desvirtuarse la apariencia del derecho sumariamente comprobado, no se advierte que exista violación al necesario equilibrio y a la igualdad que debe presidir el proceso” (CNCiv., sala G, 12/II/04, Glatstein, Rosa C. c/Antonelli, César A. y otros s/Desalojo por falta de pago, elDial, ae1e20). Es de esperar que en la provincia de Buenos Aires se siga esta misma corriente, que en definitiva afianza la seguridad jurídica.

Comodato. Aplicación de la entrega anticipada del inmueble (art. 676 ter CPCCPBA)

a) Sujetos del proceso

En el proceso de desalojo de comodatario intervienen dos sujetos: 1) el órgano jurisdiccional; 2) las partes, que son: a-) la actora o legitimada activa, constituida por el comodante; b-) la demandada o legitimada pasiva, conformada por el comodatario, subcomodatario, ocupantes y terceros. Conforme al art. 676 bis del CPCC (PBA), son legitimados pasivos los tenedores precarios (comodatarios precarios, art.2285 Cód. Civil) y los intrusos.

1) Legitimado activo. El comodante es el legitimado activo de la pretensión de desalojo porque es el titular de la acción para reclamar la restitución de la finca. No es necesario ser propietario, sólo basta la calidad de comodante.

2) Legitimado pasivo. El comodatario en todas sus clases o sea con plazo o sometido a finalidad determinada (art. 2271 Cód. Civil) o, precario (art. 2285 Cód. Civil), este último es el titular de un derecho a ocupar, usar y disfrutar gratuitamente un inmueble por título revocable a voluntad de quien lo autoriza. La precariedad obliga a restituir la finca en cualquier momento cuando lo requiera el comodante (art. 2285 Cód. Civil).

b) Normas Posibilidad de extender al comodato el desalojo abreviado (art. 676 bis CPCC nacional)

En orden del CPCCN son aplicables a este proceso todas las normas sobre desalojo de locatarios, por cuanto nos remitimos en lo pertinente a lo expuesto en su desarrollo. Sostenemos que en el desalojo del comodatario es posible ejercitar el procedimiento especial de desalojo inmediato previsto por el art. 684 bis CPCCN. La doctrina también acompaña nuestra tesitura, así Kenny, ha sostenido refiriéndose al art. 684 bis, que como esta nueva disposición no formula distinciones para el otorgamiento de la medida cautelar, consideramos que también abarca el supuesto del vencimiento de contrato en el comodato (art. 2271 Cód. Civil) y, tanto más en el supuesto del préstamo precario del inmueble, dado que el comodante puede pedir la restitución de la cosa cuando quisiere (art. 2285 Cód. Civil) (Kenny, Héctor E., Proceso de desalojo, Astrea, Bs. As. 2006, p. 453). En el mismo sentido se ha pronunciado Areán (v. Areán, Beatriz, Juicio de desalojo, Hammurabi, Bs. As., 2004, p. 832) Así lo ha resuelto la Cámara Civil en un fallo que admitió la procedencia del lanzamiento del comodatario y de un pretensor locatario en los términos del art. 684 bis CPCCN, si se acreditó el vencimiento del plazo del comodato y la existencia de una cláusula que prohibía la locación, al resolver: “1 Si el contrato de comodato que vinculó a las partes se encuentra vencido y además prohibía la locación del bien en favor de terceros, corresponde disponer el lanzamiento preventivo de la finca en los términos del art. 684 bis del CPCCN. No obsta a la procedencia de la referida medida el grado de verosimilitud del derecho invocado por el actual inquilino de la finca, si resulta ‘prima facie’ inoponible al accionante. 2 La circunstancia sobre que no se haya probado fehacientemente el peligro en la demora no es óbice para disponer el lanzamiento preventivo de la finca en los términos del art. 684 bis del CPCCN, desde que cabría inferírselo de la privación del ejercicio pleno del derecho de propiedad a quien resulta titular del dominio de un inmueble cuya restitución resulta ‘prima facie’ exigible.” (CNCiv., sala A, 8/IV/03, Busco, Juan G. y Otro c/Ciociano, Horacio y Otro s/Desalojo, LL, 2003-C,435); íd. Critto, Adolfo c/Di Pascale, Rosa y Otro s/Desalojo de comodatario, Juzg. Nac. Civil Cap. Fed. Nº54, expte. Nº86.779/2004). También se ha resuelto en un proceso por desalojo de comodatario por plazo vencido: “Bs. As. 25/X/06. De conformidad con lo dispuesto en el art. 319 segundo párrafo del CPCC. (texto ley 25.488) que estimo aplicable analógicamente al caso, y al versar esta demanda sobre derechos que no son apreciables en dinero, imprímese al presente juicio el trámite del proceso sumarísimo regido por el art. 498 del CPCC.” “Bs. As. 14/III/07 En atención a lo solicitado, constancias de autos y en virtud de lo dispuesto por el art. 684 bis del CPCC incorporado por la ley 25.488, por resultar “prima facie” verosímil el derecho invocado en la demanda, decrétase el lanzamiento de Mabel Mulet y de eventuales subinquilinos y/u ocupantes, con relación al inmueble sito en la Av. Rivadavia 1313/17, piso 9º, Dpto. “A” de esta Capital Federal (JNac. Civ. Nº103, a cargo del Dr. Martín Christello, Sec. Dr. Eduardo Villante, expte. Nº 85.783/2006, 25/X/06, Mulet, Gaspar c/Mulet, Mabel y otro s/Desalojo por vencimiento de comodato). Consecuentemente, siguiendo el mismo razonamiento, es posible la aplicación en el orden provincial (art. 676 ter CPCCBA) al desalojo de comodatario con plazo vencido o supeditado al cumplimiento de finalidad determinada (art. 2271 Cód. Civil), porque ya para el comodato precario, se aplicaba el art. 676 bis CPCCBA.

Propuestas de reformas en códigos provinciales

Tanto el Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH), bajo la presidencia de Enrique L. Abatti y vicepresidencia de Ival Rocca (h), como la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), presidida por Enrique L. Abatti, han sido consultados sobre la reforma en el CPCC Chaco, el CPCC Córdoba y el CPCC Mendoza, en relación al juicio de desalojo, elaborando respectivos proyectos y se han emitido dictámenes académicos, donde básicamente se puntualizó.

a) Es oportuno destacar que se trata de un proceso especial de desalojo abreviado, con algunos requisitos de las medidas cautelares genéricas: 1) verosimilitud del derecho y 2) caución (real o juratoria), por cuanto esto quedará a criterio del juez; en el art. 684 bis del CPCC nacional es real y en general se instrumenta mediante un embargo por la suma fijada judicialmente y sobre la finca a desalojar. Por ello es importante, para que su naturaleza jurídica no se confunda con las medidas precautorias ni las autosatisfactivas, que no se le imponga el requisito del “periculum in mora”, como lamentablemente algunos jueces de 1º instancia de la Cap. Fed. –a pesar que la ley no lo expresa- han interpretado, cuestión luego revocada por la Cámara Civil, con el consiguiente dispendio témporo-procesal.

b) Convendría que abarque las causales de falta de pago y de vencimiento del plazo contractual y además el desalojo de intrusos y de ocupantes precarios (comodatarios), como lo hace el art. 676 bis. del CPCC (PBA).

c) Es primordial que este procedimiento especial pueda realizarse como incidente “inaudita parte”, para evitar planteos dilatorios de la contraparte y, además los recursos deberán concederse con efecto devolutivo.

d) Respecto al reconocimiento judicial previo para las otras causales como el cambio de destino, etc., sería deseable que el juez pudiera delegarlo en el secretario y otro funcionario del juzgado, para no recargar sus funciones. En el CPCC nacional (art. 680 ter), esta función, lamentablemente, es indelegable y abarca también los supuestos de las causales de falta de pago y vencimiento del contrato, cuanto en la práctica, para estos dos últimos casos, los jueces no practican esa diligencia.

e) Es imprescindible que en los códigos rituales provinciales, tal cual lo dispone el art. 14 del CPCC nacional a partir de la reforma por ley 25.488, se vede la posibilidad de recusación sin causa del juez, para los juicios de desalojo, tercerías y en los procesos sumarísimos y de ejecución, a fin de evitar las susodichas “chicaneadas”, además, su implantación carece de fundamento.

f) En un mundo de multicomunicaciones instantáneas se impondría cambiar la actual organización federalística para posibilitar consolidar en uno, los veinticuatro (próximos a 25) códigos rituales y, con la meta de fusionar el sistema de gobierno y administración de la república. Habría que pensar en una estructura austera y ágil, con la ciudadanía representada en único gran Parlamento Nacional y bicameral, acompañada de sólidos basamentos municipales; cavilemos sobre desechar nuestra abrumadora multiplicación de instituciones y funcionarios, que un provincialismo agobiante básicamente impone. Hoy miramos con envidia cómo naciones limítrofes, sin desmedro para sus habitantes o regiones, desarrollaron estructuras austeras y eficientes, cuando aquí, con enormes presupuestos y derroche de recursos, la ecuación gastos-resultados es muy deficiente.

Algunas provincias, como, Chaco, Mendoza, Misiones, La Pampa, Santiago del Estero, Tucumán y ahora Buenos Aires, ya han incorporado a sus códigos procesales el juicio de desalojo abreviado.

Perspectivas

Creemos por un lado, que esto va a permitir moralizar el “juicio de desalojo” con relación a las defensas o afirmaciones temerarias –“la conciencia de la sinrazón”– pululantes en los últimos tiempos, como un grave signo de descomposición social, acompañado de la devaluación jurídica e intelectual de algunos profesionales “non santos”.

Asimismo entendemos que el “nuevo procedimiento” debe ser aplicado con mesura, sin menguar la inviolabilidad de la defensa en juicio de la persona y de los derechos (art. 18 Const. Nac.), respetando el precepto liminar que reconoce sus orígenes en el derecho romano “audiatur et altera pars” (óigase a la otra parte), es decir el correcto y temporario ejercicio –por parte del órgano jurisdiccional– de los denominados “actos de transmisión” (v.gr.: traslados, vistas, notificaciones), permitiendo al demandado una suficiente y razonable oportunidad de ser oído y de producir la prueba que hace a la defensa de sus derechos.

 

Bibliografía recomendada

Congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos. DNU 320/2020 1Congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos. DNU 320/2020 2Congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos. DNU 320/2020 3

 

 

 

 

 

 

Acerca de los Dres. Abatti y Rocca

Abatti y Rocca (h) constituyen garantía de prestigio como autores. Sus más de 50 obras doctrinarias y prácticas son prueba de ello, además de la difusión de sus conocimientos en medios masivos y de su destacado rol profesional como asesores y letrados.

Baste citar como ejemplo la modernización de los códigos procesales de la provincia de Buenos Aires, Santiago del Estero y Mendoza, que incorporaron la figura del “desalojo abreviado”.

Entre sus obras publicadas en la materia se destacan: Manual práctico de alquileresContratos inmobiliariosCláusulas inmobiliarias; Desalojo de inmuebles; Práctica procesal de la locación; Locaciones y procesos de desalojo; Práctica de la Propiedad horizontal.

Entre sus obras publicadas sobre contratos se destacan: 1500 modelos de contratos (8 tomos); 400 modelos de contratos150 modelos de contratosContratos agrarios; Contratos para contadores; Contratos de la medicina.

Por último, merece mención la obra sobre cartas documento: 550 cartas documento.

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52 comentarios en “Cómo es el procedimiento de desalojo abreviado en Provincia de Buenos Aires”

  1. Les consulto, talvez lo emparento al tema del artículo en algún lugar.
    Es recomendable incluir en un contrato de arrendamiento rural, una clausula de recisión anticipada conjunta, para el caso que se venda el bien (es la intención del arrendador vender) o me sugieren alguna figura a la par del mismo para pactarlo?
    Muchas Gracias
    Vanina

    1. Hola Vanina:

      Durante el plazo mínimo legal (3 años), sería ineficaz una cláusula de rescisión anticipada por venta del campo.

      Dice la ley 13.246:
      ARTICULO 2° — Habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones y la otra a pagar por ese uso y goce de un precio en dinero.
      ARTICULO 4° — Los contratos a que se refiere el Artículo 2º tendrán un plazo mínimo de tres (3) años. También se considerará celebrado por dicho término todo contrato sucesivo entre las mismas partes con respecto a la misma superficie, en el caso de que no se establezca plazo o estipule uno inferior al indicado.
      No se considerará contrato sucesivo la prórroga que se hubiere pactado, originariamente, como optativa por las partes.

  2. Hola buen día. Mi caso es el siguiente. Mi mamá compro el terreno y le faltó pagar a la señora porque le estafo no le dió la boleta de compra-venta solo un recibo que decía dinero recibido en parte de pago y marcaba una sola parcela de tierra. Luego ella me explico q había comprado 2 terrenos con lo cual uno le usurparon dos familias distintas y se dividió el terreno y construyeron viviendas; y cuando yo era niña jugaba en los dos terrenos y entonces cercaron con un paredón. Y no podía pasar. Cuando creci me enteré quienes fueron esas dos familias que ingresaron al terreno una fue familia hermano de mi papá que construyó el paredón y la otra familia fue puesta por una mujer que fue la que me bautizo era amiga de mi papá. Ella ni el tenía legitimación para hacer lo que hicieron y lo hicieron a la fuerza con amenazas a mi mamá y hacia mi y mis hermanos que éramos pequeños con amenazas de muerte. Entonces mi mamá no pudo contra ellos en denunciarlos se vio obligada a callarse y no hacer nada para hecharlos del terreno tampoco tenía plata para abogados ya que tenía 4 hijos para mantener sola sin la ayuda de nadie. Al crecer me dolió tanto que decidí apoyarla en todo trabajando le pagué un plano de agrimensura con pretensión de usucapion para defender el terreno y casa que teníamos. Antes mi mamá presto a mi hermana mayor la casa porque decidió irse para que yo pudiera estudiar el secundario. Luego tuvo el conflicto con mi hermana ya que se junto y tuvo 5 hijos con un hombre que nunca quería trabajar. Entonces mi mamá le hizo un comodato y se venció en el 2012. Y no le pudo desalojar porque no tenía dinero y además el marido de mi hermana le amenazaba a ella y a mi que justamente volví a la casa. Le siguió prestando por palabra pero el contrato ya decía vencido. Después estudie la carrera de contador y en derecho mi profesor dijo que el contrato duraba 10años para legitimar a juicio luego de vencido. Con lo cual mi hermana todavía puede ser desalojada. Por otra parte, le compré a mi mamá el terreno y firme una cesión de derechos con escribano público y antes de eso realizamos un poder con el escribano a favor mío sobre el inmueble, ya que ella estaba con riesgo de muerte porque tuvo una operación de glándulas. Mi pregunta es la siguiente que podría hacer? Un desalojo a mi hermana y que le podría hacer a esas familias que robaron el inmueble. Por otro lado, explico mis padres solo fueron poseedores nunca titulares de dominio.
    Muchas gracias por su atención .

    1. Hoña Giselle:

      Su problema excede el simple comentario civil que puedo brindarle relacionado con los artículos aquí publicados.

      Slds.

  3. Buen día, mi consulta está referida a si puede ser legitimada activa una heredera (la sucesión está en curso y aún no hay dictada declaratoria) y además si se puede iniciar un juicio de desalojo en este momento pese a las suspensiones hasta enero de 2021 por el covid. O sea, se suspenden solo los lanzamientos o los inicios de juicios también? Muchas gracias

    1. Hola Mariana:
      Una heredera del titular dominial está legitimada para iniciar desalojo.
      Pese al DNU320-2020 y sus prórrogas, entiendo que el juicio de desalojo (venc. de contrato) puede iniciarse, aunque no se llegará al lanzamiento,
      Slds.

  4. buenas tardes, tengo un inquilina que desde el mes de abril no abona ni alquiler ni expensas ni impuestos , nisiquiera atiende el telefono para hablar conmigo , los garantes no quieren pagar su deuda porque dicen que si no la desalojo ella se va a terminar quedando todo el contrato sin irse , yo soy una mujer de 75 años y cuento con ese alquiler para subsistir ya que soy pensionada , quisiera que me indique si puedo iniciar el juicio por desalojo y si tengo que esperar si o si a enero para desalojarla teniendo en cuenta mi condicion . necesito alguna solucion tengo miedo que me pase algo y ella siga alli metida . soy de cordoba

    1. Hola Bianca:

      Por lo que Ud. dice estaría comprendida en el art. 10 del DNU 320/20 (ver infra) y podría iniciarle juicio de desalojo a su locataria por falta de pago.

      Slds.

      DNU 320/2020 ARTÍCULO 10.- EXCEPCIÓN – VULNERABILIDAD DEL LOCADOR: Quedan excluidos de lo dispuesto en el artículo 4° del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.

  5. Tengo una vivienda en pcia. Zona sur.con contrato de alquiler el abogado que lo hizo no lo timbro en el banco, mi sucesion de mi familia, estuvo en vinculo con los inquilinos. Dejaron de pagar y el seguia pagandome en nombre de ellos, siguen ahi. Esta situacion tiene años. Hay cartas documento
    Fallecieron mis padres y hermana
    hubo abuso y relacion del abogado
    con esta gente.gracias

        1. Hola Liliana:

          Si tuviera la titularidad del inmueble (sucesión) podría desalojarlo. Para el resarcimiento habría que conocer más detalles.

          Slds.

  6. Tenia ya un proceso para desalojar a un inquilino en el mes de abril. Con la pandemia se paralizo todo.
    Tienen idea si ya estan haciendo desalojos en gran Bs As, tres de febrero?

  7. Mario
    Hola quería consultarle sobre un local comercial , se vence el contrato en marzo de 2020 y justo comienza la cuarentena . De abril que no paga y no se va , porque dice que tiene voluntad de pagar pero no puede por la pandemia. Como hago para desalojar al sinverguenza. Porque antes pagaba cuando quería. Que debo hacer para recuperar mi propiedad o ya la perdí?La verdad estoy muy amargado.. Soy jubilado y cobro la minima.Que puedo hacer , tengo muchos remedios que no tomo porque no los puedo comprar. Y el tipo es un fresco , trabaja pero no me paga. Me ayuda doctor. vivo amargado en esta cuarentena.

    1. Hola Mario:
      Para recuperar el inmueble deberá iniciarle juicio de desalojo por vencimiento de contrato a su locatario, previa intimación a desalojar la propiedad.

      Slds.

  8. Buenas tardes, tenemos unos inquilinos desde febrero y sin contrato, no llegamos a firmarlo x la cuarentena y no se hizo más. Vienen pagando más o menos bien el alquiler y las expensas pero no los servicios de agua y luz. Queremos que se vayan de todas maneras a fines de septiembre y ya se lo hemos avisado, que deben irse a fines de septiembre. Si no quisieran irse, cómo proceder ya que no tenemos contrato firmado? En la casa hay un menor que creemos es un nieto, no hijo. Gracias, somos de la provincia de Córdoba.

    1. Hola Melinda:
      La situación es difícil si no se van. Tendrán que promover juicio de desalojo y ellos seguramente querrán acogerse al plazo mínimo. Es un error haberles dado el inmueble sin el contrato firmado.

      Slds.

  9. Buenas tardes, mi pregunta es voy a iniciar diligencias pre limimares,el garante no quiere hacer la resicion del contrato ni pagar las deudas ,ni tampoco entregar las llaves, el inmueble ha sido abandonado debe alquileres desde enero,el tema es que los oficiales de justicia no estan trabajando,por lo tanto que camino urgente tengo para hacer la constatacion del inmueble abandonado, y si me pueden obtener la posesion del inmueble si se encuentra en esas circunstancias, es un peligro que este vacia la propiedad, puede ser que me la otorgen, hay algun impedimiento que no la puedan dar,muchas gracias

    1. Hola Pato:
      La única vía legal para ingresar al inmueble y hacer la constatación del abandono y pedir la restitución, es la judicial.

      Slds.

  10. Hola buenas noches doctor, queria hacerle la siguiente consulta:
    Hace ya 20 años una familia ingreso a un club de barrio en donde la parte de arriba del mismo aparentemente es una casa, cuestión estas personas ingresaron por medio de un contrato el cual venció hace ya mas de 10 años y el propietario decidio no renovarlo y los dejo estar a palabra.
    Hoy en dia hay muchos vecinos que no conocen esa historia y amenazan con desalojarlos y hasta están haciendo una movilización.
    Mi pregunta seria si, es posible que en algún momento los logren desalojar? O solo puede reclamar el propietario del club? Ya que supuestamente este propietario del lugar es ATE.

    1. Buenos días Doctor. Tengo una consulta.
      Poseo una casa alquilada hace 14 años a los mismos inquilinos. Matrimonio con dos hijos mayores de edad. Comenzaron con garantía, después de unos años como eran buenos pagadores, siguieron alquilando sin ella. Siguen pagando, pero desde hace unos tres años que se torna una pesadilla en cada renovación, aceptan sólo aumentos irrisorios y amagan irse en cada fin de contrato pero no lo hacen. En marzo del 2020 se les hizo una prórroga de un año y recién firmaron la semana pasada. Yo necesito vender la propiedad el año entrante. ¿Puedo hacer algo ya como para ir ganando tiempo, si esto va a un juicio?

      1. Hola Patricia:
        Para asegurar el desalojo cuando termine el contrato, podría iniciarles un “desalojo anticipado” (condena de futuro).

        Slds.

  11. Consulta, que pasa si es el locador quien turba la tenencia del locatario ingresando a la casa he impidiendo el uso del bien locado al inquilino, quien abono por adelantado todo el período de alquiler. Es decir, si bien incumple el contrato, el locatario tiene derecho a hacerlo cumplir y solicitar el desalojo abreviado. Gracias

    1. Hola Vanessa:
      Si el locador ingresa al inmueble locado sin anuencia del locatario es un intruso o usurpador y puede litigar para desalojarlo.

      Slds.

  12. Hola doctor tengo un inquilino en un local cuyo contrato finalizó en noviembre del2019 lo deje unos meses de gracias sin pagar alquiler ahora tiene sus maquinas comerciales y no me las quiere sacar que puedo hacer gracias

    1. Hola Mario:
      Debe intimarlo a restituir el local, bajo apercibimiento de iniciar juicio de desalojo y si no se va, deberá desalojarlo.

      Slds.

  13. Aprecio el trabajo de DR SUNNY por su benevolente trabajo realizado por mí. Me separaron de mi esposo por un año y fue muy malo ya que los niños extrañaron a su padre, y yo mismo estaba solo, me lo suplicaron. para perdonarme por lo que hice, rechazó mis llamadas y nunca respondió mis mensajes, fue muy devastador. pero espero que él vuelva a mí muy pronto. Visité a varios doctores espirituales y no pudieron traerlo de vuelta conmigo, pero a media tarde vi un comentario de blogger de DR SUNNY ayudando a muchas personas que sabía que él sería el que me ayudaría. le escribí y él me respondió y me dijo cómo me echaría el vudú y mi esposo volverá en 48 horas. y así fue como mi esposo regresó en 48 horas. hable hoy con DR SUNNY en: whatsapp +2349030731985 correo electrónico: drsunnydsolution1@gmail.com

  14. Buenos días, alquilamos nuestra casa en provincia de Bs As. Avisamos un año antes de finalizar el contrato que no renovariamos. El contrato finalizó en junio 2018 y se negaron a irse, enviamos carta documentos se hizo denuncia por amenazas contra la propiedad, se citó a fiscalia y estamos en juicio por desalojo. Siguen haciendo reformas como si fueran dueños. Necesito la casa para vivir con mis hijos, se puede pedir desalojo abreviado o como hacer para acelerar todo este proceso?

    1. Hola Mónica;
      Si inició el juicio de desalojo civil por la causal de vencimiento del plazo contractual o falta de pago de alquileres y ya está “trabada” la litis, puede pedir la entrega anticipada del inmueble (ver infra),

      Slds.

      Dice el CCCPBA: “art. 676 ter. Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupación inmediata. En supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el Artículo 676 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, a favor de la contraparte, más los daños y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como la multa, con la caución real”.

  15. Hola doctor.. mi situación es la siguiente..
    Tengo una casita en el fondo de mi casa.. se la preste a una señora que no tenía donde vivir.. esta señora falleció y se metió el hijo en la casa y no se quiere ir.. no hay contrato ni nada.. que debo hacer? Yo dependo d ese alquiler en este momento para darle d comer a mi hijo. Y este tipo que se metió ahí me dijo que le haga un desalojo.. cuanto tiempo tarda un desalojo? Y como me puedo comunicar con usted?

    1. Hola Gisela:
      Deberá buscar un abogado que actúe en su zona (averiguar en Col. de Abogados) y hacerle un desalojo por intrusión, que puede tardar mucho.
      Entendemos su necesidad, pero no mezclamos este servicio, que es en realidad para casos virtuales, con los asuntos particulares.
      Slds.

  16. Tengo un local comercial en Temperley. El inquilino no está pagando, y ahora con la cuarentena menos. Cual es el tiempo para desalojar a un inquilino por falta de pago? Y uds. hacen este tipo de juicio?

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola José:
      Como seguramente el inquilino está comprendido entre los incluidos (art. 9o.) en el DNU 320/2020, hay que esperar al 30/9/2020 para poder iniciarle juicio de desalojo. El tiempo mínimo de juicio son 6 meses. Nosotros litigamos en CABA y Tribunales de San Isidro
      Slds..

  17. Hola, buenas noches. Les queria consultar un problema que tiene mi suegra con su inquilina. Ella entró a alquilar la casa en febrero del 2020, y dio un depósito equivalente a un mes de alquiler. Cuestión es que pago marzo y abril, mayo no pago y se mudo de un dia para el otro. Ahora no quiere entregar las llaves de la casa salvo que se le reintegre los meses que abonó y el depósito. No tiene garantes. Como puedo hacer para poder hacer uso de la propiedad si ella no entrega las llaves y firma el cese del contrato? Muchas gracias!

    1. Abatti y Rocca (h)

      Hola Daniela:
      La única forma legal de recuperar el inmueble es mediante juicio de desalojo por falta de pago de alquileres.
      Slds.

  18. Hola, quisiera saber cómo es el desalojo en el caso en que un vecino usurpa una propiedad sin contrato. La casa es de mi abuela, es en Provincia de Buenos Aires y un vecino la ocupó sin permiso, ni siquiera de palabra, está remodelando y no se quiere ir. ¿Hay que iniciar la sucesión para poder hacer algo? Muchas gracias.

    1. Hola Mariana:
      Efectivamente los sucesores declarados (juicio sucesorio) son quienes están legitimados para iniciar un desalojo por intrusión (acción civil recomendada), ya que la penal por usurpación se torna muy engorrosa y prolongada en el tiempo para probar el acto delictuoso y obtener condena.
      Slds.

  19. Hola buenas tarde . Como empezar un tramire de desalojo de una vivienda ?? Por falta de pago del inmueble . Ase como 6 o 7 meses no paga , es un inquilino moroso. Ayuda por fabor

  20. muy bueno el articulo, me sirvio de mucho. Tenes idea si los gastos del desalojo se deben abonar una vez que se sepa que se aprobo la orden de desalojo o antes, es decir, se paga la orden de desalojo sin conocimiento certero de ser aprobada o solo despues de aprobarse, y por un lado se paga la orden de desalojo y por otro lado el porcentaje de ganancia al abogado cierto? espero te respuesta, muchas gracias desde ya, saludos!

    1. Dr. Ival Rocca (h)

      Los honorarios del abogado se pagan según los plazos y pasos procesales del convenio celebrado, puede ser una parte con la demanda, otra al lanzamiento, etc.
      A falta de convenio el juez determinará el monto de los honorarios al finalizar el juicio, siempre después del desalojo (si se obtuvo).

      Slds.

      Dr. Ival Rocca (h)

  21. Felicitaciones Enrique e Ival! Buscando informacion sobre esta tematica (proceso de desalojo), encontre esta excelente nota. Con la calidad y el prestigio de siempre en esta materia tan especifica. Un abrazo para los dos. José

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