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Alquileres comerciales: Cómo estabilizar el precio locativo a partir del Nuevo Código Civil y Comercial

Los alquileres inmobiliarios padecen como todos los contratos con prestaciones a plazo de los desastrosos efectos de la inflación, que al perdurar en el tiempo destruyen cualquier proyección a futuro y aquí se desarrollan algunas cláusulas para estabilizar el precio locativo sin violar la prohibición de reajustar.

  1. INTRODUCCIÓN

Como todavía nos encontramos inmersos en una fastidiante inflación, capaz de contrariar todas nuestras prevenciones, al momento de fijar los futuros alquileres comerciales de mediano plazo, será cardinal intentar darles una relativa estabilidad, sin olvidar la exclusión legal de reajustes. Por otra parte, padecimos una fuerte corriente reformista de propesificación, que descartó la moneda extranjera del precio de la locación, tal cual se plasmó en el art. 1187 del Código Civil y Comercial (CCyC), como plexo normativo regulador de las locaciones inmobiliarias urbanas.

A pesar de las consideraciones precedentes, hay fórmulas diversas en pesos, algunas «cuotativas» y otras sin extirpar todavía los dólares y referidas a ellos, para que sean las partes interesadas quienes pacten las fórmulas que mejor se adapten a la locación.

En este artículo les compartimos cómo estabilizar el precio locativo en los alquileres comerciales, a partir del nuevo Código Civil y Comercial.

  1. ESTABILIZAR ALQUILERES

A la hora de fijar nuevos alquileres, sea para nuevos contratos u otros que superaron el plazo mínimo legal de dos años (1) aunque ya no rige la prohibición de variar el alquiler durante ese lapso, será primordial un intento de mantener en el tiempo estabilizados los alquileres comerciales, sin vulnerar la quebradiza vigente prohibición de reajustar (2).

  1. FÓRMULAS BÁSICAS QUE RESGUARDAN ALQUILERES

Distinguimos algunos esenciales modos de pactar alquileres para que merituando las circunstancias «de hecho» y sin desdeñar nuestras «advertencias», los contratantes elijan el apropiado para sus nuevas locaciones o prórrogas, que proteja las contraprestaciones. En estas convenciones morigeraremos la indemnización por resolución anticipada del locatario en resguardo de subas extremas que lo excluyan del mercado y lo obliguen a resignar la locación.

Por no amparar el CCyC los pactos en moneda extranjera, atento a la imposición del precio (alquiler) en dinero de curso legal, ya que la moneda extranjera es “cosa” (art. 765 CCyC), este enfoque se dirige a los alquileres en pesos, pensando en la más rápida resolución de una eventual controversia o conflicto. Sin embargo, nada impedirá referir el alquiler a la cantidad necesaria de pesos mensuales para adquirir por ej. x dólares USA conforme cotización Banco de la Nación Argentina u otro o determinado banco en la plaza de Montevideo, a elección del locador, por aplicación del art. 1133 CCyC (precio referido al valor de una cosa, como es en nuestro país la moneda extranjera).

a) alquiler o pacto cuotativo en pesos: al monto equivalente en pesos de cantidades de unidades de cosas o servicios locales, no necesariamente producidos o vinculados al mismo comercio o industria que explota el locatario como antes lo exigía el art. 3º de la ley 23.091, promediando el valor de mercado y sin cláusula resolutoria anticipada especial. Actualmente, podría fijarse el valor del alquiler de una “estación de servicios” en relación al precio del café, cuando antes debía necesariamente referenciarse con el valor de los combustibles o aceites u otro directamente vinculado a la explotación. Siempre habrá que elegir productos sin «precios políticos» y prever sustituyentes o alternativos, para casos de discontinuación o salida del mercado de alguno utilizado como referencia.

b) alquiler mixto, una parte en suma de pesos fija o escalonada y otra parte en porcentaje de ventas: con un monto fijo determinado y un porcentaje de las ventas y se incluirá o no en ellas el IVA, variará el porcentaje a fijar (0,50 %, 1 %, 2 %, 4 %, 4,5 %, 5 %, etc.), según el rubro explotado por el locatario y la mayor o menor confianza que se le podrá tener. El locador reservará auditar los estados contables en períodos (mensuales, trimestrales, semestrales, etc.), para fiscalizar los montos de ventas declaradas. Es modalidad frecuente en «shoppings», con empresas de primera línea y contabilidades «sanas», también lo vemos cadenas de supermercados, tiendas, farmacias, estaciones de servicios y disquerías, restaurantes, más en otros negocios franquiciados, etc. La suma fija o escalonada en general se establece como piso mínimo a pagar y puede referirse también al valor de algún producto o canasta de ellos (art. 1133 CCyC).

Debemos alertar sobre una encarnizada tendencia doctrinaria laboral que intenta solidarizar a los sujetos que participan de las ventas por la explotación del inmueble locado (locador), con responsabilidades del empleador (locatario) hacia sus dependientes.

La esencia del alquiler escalonado es que no se trata de reajustes, sino de concertar un precio global por todo el plazo contractual, sea de dos años o más (en el primer contrato u original) o el lapso que fuere (prórroga de contratos vencidos) y dividirlo en alquileres desiguales (ascendentes o también mixtos) para los períodos (meses) que integran el contrato.

c) alquiler fijado por terceros (inmobiliarias): conforme art 1134 CCyC, antes inaplicable durante el plazo mínimo legal, se fijará el alquiler de cada nuevo período bimestral, trimestral, cuatrimestral, semestral, anual, según la tasación de dos inmobiliarias (locales y de la zona), una que designará el locatario y otra nominada por el locador, que justipreciarán el alquiler a cobrar, respetando el valor de mercado y se preverá para el caso de una diferencia mayor a X porcentaje, que se requerirá además una tercera tasación, por ej. la inmobiliaria que pertenezca al Presidente del SOM (Servicio de Ofertas Múltiples) u otros entes afines, sean nacionales o cámaras provinciales, promediándose entre estas tres el alquiler obligatorio a fijar para el nuevo período y previendo que cuando el lapso de las tasaciones y negociaciones demorara más de X días, pasado ese término se aplicará transitoriamente el alquiler vigente acrecentado en un X por ciento, hasta cada fijación definitiva del alquiler.

d) alquiler escalonado ascendente en pesos: proyectando el alquiler de todo el plazo contractual y se dividirán los pagos en alquileres mensuales desiguales y progresivos por los meses involucrados, cuales incrementarán sus montos en cada período trimestral, semestral o anual, etc. (ej. $10.000, $12.500, $16.000).

Recalcamos que la esencia del alquiler escalonado radica en que no se trata de reajustes, sino de concertar un precio global por todo el plazo contractual de dos años o más en el primer contrato u original o el lapso que sea (prórroga de contratos vencidos) y dividirlo en alquileres desiguales para los períodos (meses) que integran el contrato.

e) alquiler (tri, cuatri, semestral, etc.) modificable por acuerdo de partes y a «valor de mercado»: se trata de que las mismas partes contratantes fijarán juntas, periódica y obligatoriamente el alquiler, respetando los valores de mercado, sea pidiendo o no tasación de inmobiliarias.

Aunque la Justicia Nac. de Cap. Fed. ya en 2008 interpretó que durante el plazo mínimo legal de la locación art. 1507 del derogado Código Civil, vigente hasta el 31/7/2015 no podían alterarse los alquileres (sentencia «Kuschniroff, Víctor Hernán c/Mandelbaum, Slama Wajnztok s/Consignación de alquileres»), otro fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil y Comercial, confirmando la sentencia del juez de grado, acogió un reajuste de cánones locativos que habían quedado totalmente depreciados por efectos de la inflación contra el peso convertible ($1=US$1), como moneda referenciada, (autos «Sarquis, Ema Beatriz y Otro c/Día Argentina S.A. s/Reajuste de convenio»).

f) alquiler en la suma necesaria de pesos para adquirir una cantidad determinada de dólares: como el precio de la locación debe ser en dinero (3) y al dólar estadounidense o cualesquiera monedas extranjeras nuestro Código Civil y Comercial las considera “cosas”, necesariamente se debe acordar la entrega de los pesos necesarios para comprar los dólares u otros monedas que se pactaren por aplicación del art. 1133 CCyC. Al efecto se preverá dónde y cuándo se fijarán los tipos de cambio, cuales podrán ser sobre el mercado local (Banco Nación, tipo vendedor) u otros mercados, tales como Montevideo, Nueva York, etc., agregando los gastos de comisiones, impuestos, viáticos y cuantos más pudieran corresponder. Además las partes establecerán qué medio utilizarán para conocer las cotizaciones o paridades –ej. diarios Ámbito Financiero, El Cronista, Infobae, La Nación, etc.

Para algunos de los mejores inmuebles, por ubicación, desarrollo, proyección, etc., se pactan alquileres en dólares con escalonamiento, por supuesto que siempre se tratará de la cantidad de $ para adquirir los US$.

(1) Por el art. 1198 del CCyC el plazo mínimo para cualesquier destinos es de 2 años, salvo las excepciones del art. 1199. Dice el CCyC: art. 1198. Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

(2) Ley 23.928, ref. por art. 4º de la ley N° 25.561: art. 10— Mantiénese derogadas, con efecto a partir del 1° de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se aplicará aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional —inclusive convenios colectivos de trabajo— de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar.

(3) Dice el CCyC: art. 1187. Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.

 


 

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Sobre los Dres. Abatti y Rocca

El Dr. Enrique Luis Abatti es Abogado (UBA). Presidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA). Profesor de Contratos en Universidad del Museo Social Argentino (UMSA). Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados (FACA) y de la International Law Association. Colaborador de: “Ámbito Financiero”, “Atlas del Sud”, “Clarín”, “Doctrina Judicial”, “El Cronista”, “El Derecho”, “Infobae”, “Jurisprudencia Argentina”, “La Doctrina”; “La Ley”, “La Nación”, “La Prensa”, “La Razón”, “Mercado Inmobiliario”, “Enciclopedia Jurídica Omeba”, “Reunión de Administradores”.

El Dr. Ival Rocca (h) es Abogado (UBA). Ex Asesor Jurídico “ad honorem” del C.N.I.I. Vicepresidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados (FACA). Director del periódico “El Liberal de San Isidro”. Vocal de Asoc. “Ciudadanía Solidaria”. Colaborador de: “Ámbito Financiero”, “Clarín”, “Doctrina Judicial”, “El Cronista”, “El Derecho”, “Infobae”, “Jurisprudencia Argentina”, “La Doctrina”; “La Ley”, “La Nación”, “La Prensa”, “La Razón”, “Mercado Inmobiliario”, “Enciclopedia Jurídica Omeba”, “Reunión de Administradores”.

Dres. Abatti - Rocca (h)

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  • Daniel dice:

    Hola. Les agradeceré indicarme si este articulo es valido a la fecha de hoy, 22-10-2018 ya que no se desprende la fecha en que fue escrito. Gracias

  • Marcelino dice:

    Estimado Dr. Rocca: excelente y claro artículo. Los alquileres comerciales son a dos o tres años?
    Muchas gracias.
    Saludos

  • Manuel dice:

    Estimado Dr., me gustaria saber si al dia de la fecha es legal en un contrato de alquiler de un local comercial poner un alquiler modificable anualmente por acuerdo de ambas partes. Ya que estoy por firmar un contrato y desde la inmobiliaria me dijeron que no se permite segun el CCyC.

    Por ultimo queria saber si existe un monto maximo de la comision de inmobiliarias. Actualmente me quieren cobrar un 5% del total del contrato ajustado.

    Saludos,

    • Aunque podría insertarse esa cláusula inclusive para jugar durante el plazo mínimo legal (2 años), de insertarse en los términos proclamados el locatario podría negar su acuerdo.

      Tradicionalmente la comisión en locaciones fue del 5% por cada parte (en Cap. Fed. y PBA), pero ahora hay limitaciones en CABA y la comisión varía según la provincia, ya que los aranceles de corredores inmobiliarios se rigen por leyes locales.

  • Excelente la página.-
    Necesito la siguiente información:
    Debo redactar un contrato de locación comercial a 10 años con prórroga automática por otro plazo igual.-
    El locatario realizará una gran inversión en mejoras y el plazo acordado es esencial para la celebración.-
    Pregunta: si el art 1221 CCCN es de orden publico y en defensa de los intereses del locatario, en este caso en que el interés del locatario es precisamente conservar el vínculo por todo el tiempo pactado, es viable una clausula que fije alta indemnización escalonada para el supuesto de rescisión anticipada por el locador ? .-Quiero saber si en alguna de las obras de su autoría podría encontrar modelos que se ajusten a lo manifestado, en su caso, identificarla para su adquisición.-Gracias Saludo atte.-

    • El locador carece de la facultad de resolución anticipada del art. 1221 CCyC, que es sólo del locatario y únicamente podrá rescindir el contrato con causa o sea por alguna violación o falta grave del locatario. Por otra parte sería ineficaz impedir al locador rescindir aunque el locatario incumpliere. Tampoco sería viable una cláusula de indemnización al locatario si el locador rescindiere con causa. Sí cabría una indemnización si el contrato se rescindiera por culpa del locador. Como no tenemos editada la cláusula que nos pide, la invitamos a redactarla y corregírsela nosotros. Slds.

  • Excelente la página.-Necesito la siguiente información:Debo redactar un contrato de locación comercial a 10 años con prórroga automática por otro plazo igual.-El locatario realizará una gran inversión en mejoras y el plazo acordado es esencial para la celebración.-Pregunta: si el art 1221 CCCN es de orden publico y en defensa de los intereses del locatario, en este caso en que el interés del locatario es precisamente conservar el vínculo por todo el tiempo pactado, es viable una clausula que fije alta indemnización escalonada para el supuesto de rescisión anticipada por el locador ? .-Quiero saber si en alguna de las obras de su autoría podría encontrar modelos que se ajusten a lo manifestado, en su caso, identificarla para su adquisición.-Gracias Saludo atte.-

    • El locador carece de la facultad de resolución anticipada del art. 1221 CCyC, que es sólo del locatario y únicamente podrá rescindir el contrato con causa o sea por alguna violación o falta grave del locatario. Por otra parte sería ineficaz impedir al locador rescindir aunque el locatario incumpliere. Tampoco sería viable una cláusula de indemnización al locatario si el locador rescindiere con causa. Sí cabría una indemnización si el contrato se rescindiera por culpa del locador. Como no tenemos editada la cláusula que nos pide, la invitamos a redactarla y corregírsela nosotros. Slds.

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