La transmisión del derecho real de superficie en sucesión es un aspecto clave en los procesos hereditarios que involucran este derecho real. Comprender cómo se regula su transmisión, cuáles son los requisitos legales y cómo se formaliza en el proceso sucesorio resulta fundamental para abogados que asesoran en materia de herencias. Este artículo analiza en detalle su tratamiento en el CCCN y su aplicación práctica
Introducción
Sabemos que, mediante la sucesión, se deben transmitir todos aquellos derechos reales que la legislación permite mortis causa y que resulten adjudicados a sus herederos.
Existen muchos derechos transmisibles vía sucesión, pero, respecto de cada derecho contemplado en nuestro ordenamiento jurídico, debe verificarse si efectivamente puede transmitirse por vía sucesoria.
En este aspecto, existe en nuestro ordenamiento un derecho real reconocido en el CCCN —previamente solo existía como derecho personal— denominado derecho real de superficie.
Este derecho resulta de gran importancia para el desarrollo de muchas actividades agropecuarias principalmente, pero la gran incógnita es si dicho derecho se transmite a los herederos del titular del mismo o, al igual que el usufructo, se impide su transmisión.
¿Qué es el derecho real de superficie?
El art. 2114 del ordenamiento civil y comercial define a este derecho como: “(…) es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales”.
El derecho real de superficie, entonces, es un derecho de carácter real (persigue la cosa aun cuando cambie su titular) que otorga al titular la facultad de usar, gozar y disponer material y jurídicamente, en los límites de la ley y el contrato constitutivo, sobre un inmueble ajeno, continuando el titular del inmueble con las demás facultades jurídicas y de ejercicio, siempre que no menoscaben el derecho del superficiario.
Este derecho puede limitarse a construcciones, plantaciones, suelo o subsuelo del inmueble respectivo.
El derecho se limita únicamente a bienes de tipo inmueble y, a diferencia de otros derechos reales, es limitado en el tiempo, teniendo un plazo máximo de 70 años para el caso de construcciones y de 50 años para el caso de plantaciones. Se admite la figura de la prórroga del contrato, pero el plazo nunca podrá exceder los máximos antes citados entre todas las prórrogas.
El superficiario no puede alterar la sustancia, en principio, excepto lo acordado en el contrato que lo constituye, y resulta ser un derecho real que se inscribe ante los registros de la propiedad respectivos para su oponibilidad frente a terceros.
A diferencia de otros derechos reales, el derecho real de superficie puede limitarse a una determinada porción del inmueble y no a la totalidad de la extensión del mismo.
También puede constituirse en los casos de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
El superficiario —quien es titular del derecho— puede usar, gozar y disponer de las construcciones, plantaciones o forestaciones, haciendo suya la propiedad de estas o de alguna de ellas. También puede ser titular del derecho sobre el suelo o subsuelo y construir, plantar o forestar sobre el inmueble respectivo.
Modo de transmisión del derecho real de superficie en sucesión
El derecho real de superficie, tal como lo vimos anteriormente, puede transmitirse mediante dos modalidades: entre vivos o mortis causa, en ambos casos a título oneroso o gratuito.
El derecho real entre vivos se transmite mediante el respectivo contrato y otorgamiento de la escritura pública que permita la transmisión (arts. 2116, 2119 y 1017 inc. a del CCCN).
En el caso de mortis causa, claramente se produce frente al fallecimiento del titular del derecho real de superficie. Esta transmisión mortis causa puede darse a los herederos, al Estado en caso de vacancia, al heredero testamentario o a los legatarios designados, si los hubiere.
Transmisión mortis causa del derecho real de superficie
Como anticipé en el punto precedente, el derecho real de superficie es factible de ser transmitido mortis causa.
A diferencia de otros derechos reales —caso del usufructo— tiene en miras la explotación de los bienes con independencia de la persona en sí misma a favor de la cual se constituye, y es por eso que permite su transmisión.
El ordenamiento de fondo posee un artículo exclusivamente destinado a despejar esta duda; dicho artículo es el 2119, que dispone: “ARTÍCULO 2119.- Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título”.
En este caso, los continuadores deberán promover el respectivo proceso sucesorio del causante y denunciar el derecho real de superficie que poseía el fallecido, identificando la escritura de la cual surja y los límites de la constitución respectiva, que deberán continuar en favor de los coherederos adjudicatarios, en definitiva.
La respuesta es clara en tal sentido: el derecho real de superficie es transmisible vía sucesión.
Denuncia del derecho real de superficie en el proceso sucesorio
El derecho real de superficie, en tanto se transmite por causa de muerte, debe ser denunciado en el expediente sucesorio respectivo del causante titular del derecho para poder transmitirse en favor de los herederos o del legatario, en los casos que correspondiere.
Para ello, el derecho real deberá integrar la denuncia de bienes o inventario del patrimonio relicto.
Para poder efectuar la denuncia del derecho citado, se recomienda acompañar informe de dominio actualizado referente al bien inmueble sobre el que pesa este derecho real y copia de la escritura pública de donde surja el sometimiento al derecho real de referencia.
Este último punto lo entiendo recomendable para traer claridad al juzgador y también a las partes intervinientes respecto de los alcances del derecho y sus límites, es decir, sobre qué extensión, derechos que genera, etc.
En caso de que en esta escritura pública solo conste el sometimiento, haciéndose referencia a un contrato preexistente que haga nacer este derecho —precontrato, boleto, o la denominación que en definitiva se le viniere a establecer—, se recomienda agregar la copia respectiva de este contrato.
Finalmente, deberá acompañarse el plano respectivo que acredite los límites físicos del derecho real de superficie y del inmueble sobre el cual pesa el mismo.
Avalúo del derecho real de superficie en sucesión
En el derecho real de superficie, cuando deba ser transmitido por sucesión, deberá, sin lugar a dudas, valuarse el mismo.
Esta tarea de determinación o asignación de una valuación no será tan sencilla como tasar un inmueble, puesto que en este supuesto, en realidad, lo que se debe tasar es la superficie de acuerdo, claro, a los límites del contrato.
Entonces, para poder tasar el valor venal de este derecho, tenemos que estar a dos extremos mínimos necesarios: primero, el tipo de explotación permitida y la existente al momento de la transmisión; y, en segundo lugar, el plazo restante por el cual rige el contrato, así como contemplar la posibilidad de prórroga o no del mismo.
También se deberá observar qué profesional es más adecuado para este tipo de tasaciones: si se trata de construcciones rurales —avícolas, ganaderas, etc.—, forestales o de forestación en general, sería conveniente que la estimación del valor de este derecho, contemplando los extremos antes mencionados y, claramente, la explotación que actualmente se realiza o puede realizarse sobre el inmueble, la realice un ingeniero agrónomo, ingenieros forestales o profesionales similares expertos en el área específica objeto del derecho real de superficie.
Si, en cambio, se trata de derechos sobre construcciones edilicias destinadas a otro tipo de actividades, conviene que ese cálculo lo determinen ingenieros civiles o martilleros y corredores públicos.
Duración del derecho real de superficie adjudicado en herencia
Determinado el valor del derecho, el mismo integra el patrimonio y puede ser adjudicado mediante partición a cualquiera de los herederos o a varios de ellos.
También puede ser sometido a licitación hereditaria.
Pero debe tenerse presente que el derecho de superficie adjudicado al heredero del titular, a diferencia de lo que puede ocurrir con otros derechos que son a perpetuidad, es un derecho limitado en el tiempo, como ocurre, por ejemplo, con los derechos de propiedad intelectual.
También debe tenerse presente que el derecho real de superficie es uno de los derechos reales que no puede adquirirse por usucapión larga y solo se admite la usucapión breve en cabeza de un tercero o del titular de dominio, al solo efecto de consolidar el dominio de forma completa y no obtener un dominio desmembrado.
Bibliografía recomendada
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Algunos antecedentes del Dr. Jorge A. Germano
El doctor Jorge A. Germano es abogado, egresado de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Lomas de Zamora.
Ejerce la profesión de manera independiente en Provincia de Buenos Aires y Fuero Federal del Interior.
Fue integrante de la Comisión de Jóvenes Abogados del Departamento Judicial Mercedes (B) e integrante del Instituto de Derecho Procesal Civil y Comercial del Colegio de Abogados del Departamento Judicial Mercedes (B).
Como especialista en Derecho sucesorio ha publicado una colección de libros de la temática: Derecho sucesorio (teoría); Práctica del derecho sucesorio; Administración de la sucesión; Proceso sucesorio (Nación + Pcia. Bs. As.); Medidas cautelares en procesos sucesorios; Vocación hereditaria; Contratos y pactos sucesorios; Partición de herencia; Cesión de derechos hereditarios; Planificación sucesoria; Sucesiones internacionales.
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