El “depósito de garantía” (art 1196 Código Civil y Comercial) se prevé en la mayoría de las locaciones inmobiliarias y se instituye para mitigar algunas deudas y/o daños de los locatarios, aunque muchas veces su monto es insuficiente para sufragar deudas por alquileres, expensas más daños sufridos y debiendo litigar en busca del resarcimiento adecuado; hay limitaciones en la cuantía de su monto según el destino del inmueble locado.
Introducción
El “depósito de garantía” de la locación (art 1196 Código Civil y Comercial), también comúnmente denominado “depósito de garantía de la locación” o “depósito de garantía locativa” o “depósito de la locación” o “depósito dinerario de garantía locativa” o “depósito dinerario en garantía” o “depósito en garantía” o “depósito locativo”, es una convención accesoria del contrato principal (contrato de locación), cuya función es asegurar, aunque en general mínimamente (en proporción al monto del contrato y sus cargas), el cumplimiento por el locatario de sus obligaciones legales y convencionales, sean contractuales o extracontractuales y de acuerdo a los resguardos impuestos a su constitución en el instrumento contractual respectivo, tales como alquileres, cargas, daños, estipulaciones contractuales, indemnizaciones, mejoras obligatorias, ocupación extemporánea, etc.
Implementación del depósito de garantía
El depósito de garantía de la locación es comúnmente entregado al locador por el propio inquilino; en pesos o en moneda extranjera y mínimamente en pequeñas cosas valiosas (monedas o joyas); también puede darlo un tercero para responder por el locatario, que podría ser una persona humana o jurídica (sociedad comercial).
Si se tratara de depósito de cosas fungibles, será un depósito irregular y si lo fuera de cosas no fungibles, sería un depósito regular.
En el depósito irregular, el depositario tiene derecho a usar el depósito, contrariamente, en el regular, este derecho no le asiste (art. 1358 CCyC), salvo pacto expreso que lo autorice. Consecuentemente, en el depósito regular, habrá que establecer dicha facultad en el contrato, a diferencia del irregular, donde no será necesario.
Dice sobre el “depósito irregular” el CCyC en su art. 1367:
“Efectos. Si se entrega una cantidad de cosas fungibles, que no se encuentra en saco cerrado, se transmite el dominio de las cosas aunque el depositante no haya autorizado su uso o lo haya prohibido. El depositario debe restituir la misma calidad y cantidad. Si se entrega una cantidad de cosas fungibles, y el depositario tiene la facultad de servirse de ellas, se aplican las reglas del mutuo.”.
El depósito de garantía de la locación se puede integrar con:
a) Cosas fungibles: En general, está constituido por cosas fungibles, como una suma dineraria, aunque con menos frecuencia, se presentan casos de entrega en garantía, de barras de oro, pagarés de terceros o propios, cheques, títulos de la deuda pública con autorización para su cobro por el depositario, granos, etc.
b) Cosas no consumibles o no fungibles. Monedas de oro antiguas, medallas, obras de bellas artes, cuadros, esculturas, dinero registrando la numeración de los billetes, etc.
- Leé también: Resolución anticipada del locatario por FUERZA MAYOR (art 1203 Código Civil y Comercial)
El depósito de garantía y la ley 25.345
Como consecuencia de continuar vigente la ley 25.345 (sobre limitación de pagos en efectivo), debemos recordar que tanto a la constitución o entrega del depósito de garantía al locador, como a su restitución al locatario y, cuando su monto supera los $1.000, sólo debería integrarse por algunos de los medios que esa misma ley impone, tales como cheque, depósito en cuenta bancaria, transferencia electrónica bancaria, tarjeta de crédito, etc.
Limitación del depósito en locaciones residenciales (habitacionales)
En las locaciones de vivienda o habitacionales, el locador no podrá exigir al momento de suscripción del contrato, como depósito de garantía de la locación sumas de pesos mayores a un (1) mes de alquiler (precio mensual de la locación) por cada año de plazo contractual pactado, según el art 1196 Código Civil y Comercial; esta limitación no rige para los restantes destinos (comercio, industria, profesionales, etc.).
Cuando se refiere a «exigencias asimilables» —agregamos, que acreciente la onerosidad al locatario o le sea más gravosa—, se trataría de entrega de cosas en garantía.
Según el art 1196 Código Civil y Comercial:
“Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: …; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; …”.
Para cualesquiera destinos que fueren (habitacional, comercio, industria, etc.), no está prohibido y pueden acumularse las fianzas personales con el depósito de garantía.
Aumento de su valor en pesos del depósito en moneda extranjera
En los contratos de locación rige el principio de autonomía de la voluntad (arts. 958 y 962 CCyC) salvo en ciertos aspectos de normas imperativas como el plazo mínimo, la resolución anticipada, la veda a los pagos anticipados y «llave» en destino vivienda, etc., por lo tanto el depósito de garantía regular integrado en moneda extranjera (generalmente dólares en billetes), a la finalización del plazo contractual tendrá que restituirse al locatario en la misma “cosa” dólar.
El problema se presenta en los contratos de locación habitacional (vivienda) si durante el desarrollo o curso del contrato, se produce una gran devaluación de la moneda que eleva, aún tomando la cotización oficial del Banco Nación, la cifra del equivalente a dos (2) meses del alquiler (para el plazo de 2 años de contrato) al momento de la firma del contrato, superando o excediendo el máximo que admite el art. 1196 inc. b) CCyC (1 mes por año de contrato).
Entonces, el inquilino podría plantear que se le restituya la parte proporcional del depósito que excede el valor de dos meses de alquiler vigente en esos momentos (contrato con plazo de 2 años), porque en general, si los alquileres son escalonados en base a un porcentaje (hoy por. ej. 18 por ciento semestral) se produce un desfasaje notorio en los montos, tomando la cotización del dólar.
Sin embargo, esta postura debe ser rechazada, ya que el valor de la moneda (equivalencia) debe sólo ser tomado al momento de la suscripción del contrato en relación al alquiler y no en cualquier momento del decurso contractual. Y finalmente, el inquilino saldrá beneficiado al momento de la restitución de la tenencia del inmueble y devolución del depósito, porque preservó el valor del depósito de los efectos inflacionarios.
En cambio, si el depósito fuera pactado en pesos (depósito irregular), se devolverá en pesos sin reajustar (conf. art.. 4º ley 25.561, que prohíbe las actualizaciones) o, si así se convino por pacto expreso en el contrato, se reintegrará en el equivalente al monto del último alquiler vigente. El reajuste o indexación del «depósito de garantía» al reintegro, ya lo sostuvimos en ocasión de comentar un fallo de la CNEsp. Civ. y Com., Sala V, (ver El Derecho, 83-163), exista o no mora del locador depositario.
Incremento del depósito de garantía al aumentar el alquiler
A diferencia de la derogada Ley de Alquileres 23.091 (art. 4º, pár. 2º), el actual régimen del Código Civil y Comercial (arts. 1187 a 1226), no impone al locador devolver el depósito de garantía de la locación al locatario ajustado al último alquiler vigente.
Muchas veces ante cada incremento del alquiler (alquiler escalonado) se pide al inquilino una actualización del depósito de garantía y no hay norma que lo prohíba.
Igualmente no se deberían olvidar los resguardos esenciales para el locador al pactar el depósito de garantía, tales como aclarar que no devengará intereses y que a la devolución se reintegrará sin ajustes ni actualizaciones.
Aumento del depósito de garantía y resguardo al locador
Para evitar controversias a la hora de finiquito del contrato con un eventual reclamo del locatario, en las renovaciones o prórrogas, cuando se incremente el monto del depósito de garantía de la locación, se debería especificar claramente que se reintegra el depósito de garantía primitivo al locatario y se constituye otro, ahora por el nuevo monto.
El tenor del resguardo podría ser el siguiente:
“1- En este acto el locador restituye al locatario el depósito de garantía de pesos … ($…) oportunamente integrado y el locatario constituye un nuevo depósito de garantía de pesos … ($…), ambas sumas dinerarias por cuales el presente es suficiente recibo. 2- Este depósito de garantía responderá por el incumplimiento a cualesquiera deberes u obligaciones y/o responsabilidades del locatario, tanto contractuales como extracontractuales, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, no devengará intereses ni se reajustará y el locatario no podrá imputarlo a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas durante el plazo contractual corriente ni antes de desocupar el inmueble y el locador sólo deberá devolverlo al restituirse el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el locatario de sus obligaciones.”.
Sublocación y depósito de garantía
El sublocador podrá exigir “depósito de garantía” al sublocatario con las mismas limitaciones que puede exigirlo el locador, según se trate de vivienda u otros destinos.
Comodato y depósito de garantía
En el comodato inmobiliario, que se trata de un préstamo gratuito de propiedad inmueble, podrá igualmente exigirse “depósito de garantía”, ya que no se trata de lucrar con el inmueble sino de resguardarse el comodante contra posibles daños o perjuicios que pueda sufrir por causa del comodatario.
También un depósito de garantía podrá constituirse para responder por las obligaciones del comodatario, en caso que se celebre un “comodato mobiliario” por el moblaje o instalaciones de una locación inmobiliaria, tal como muchos locadores lo prefieren porque no tributaría IVA, mientras que sí está gravada la locación de bienes mueble (inmueble amoblado) y como tal sería la locación de un inmueble amoblado.
Conclusión de locación y resguardo por el depósito de garantía
Al finalizar el contrato y restituirse el inmueble por el locatario con obligación del locador de devolver el depósito de garantía, siempre deberá realizarse un “acta de entrega” o recibo de entrega”, en cual se consignará el nuevo domicilio del exlocatario (por futuras notificaciones de actos pendientes), el estado general del inmueble, los daños notados, las eventuales deudas impagas y el recibo de devolución del depósito de garantía al locatario con las deducciones que hubieren correspondido.
En caso que el locador la retenga hasta los 30 o 60 días subsiguientes, deberá también documentar (recibo) su devolución al locatario.
Otro medio de concluir las obligaciones de depositario, es insertar en el documento que se suscriba alguna de las frases siguientes:
a) Dejan constancia las partes que nada se adeudan recíprocamente por causa de la locación que los vinculaba;
b) Se deja constancia que el locador nada adeuda al locatario por causa de la locación que los vinculaba;
c) Se deja constancia que en este acto el locador devuelve al locatario íntegramente el “depósito de garantía”, constituyendo el presente recibo suficiente;
d) Se deja constancia que en este acto el locador devuelve al locatario del “depósito de garantía”, la suma de pesos … ($…), constituyendo el presente recibo suficiente;
e) Se deja constancia que en este acto el locador devuelve al locatario del “depósito de garantía”, la suma de pesos … ($…), constituyendo el presente recibo suficiente y reteniendo el saldo para responder a …, con la conformidad del locatario, constituyendo el locatario el nuevo domicilio en …;
f) Se deja constancia que en este acto el locador devuelve al locatario del “depósito de garantía”, la suma de pesos … ($…), constituyendo el presente recibo suficiente y reteniendo el saldo de pesos … ($…), para responder a …, con la protesta del locatario por …(describir el reclamo) y, fijando el locatario su nuevo domicilio en … <<<NOTA: En este caso deberán suscribirlo ambas partes o sea locador y locatario.>>>
Instrumentación
La cláusula sobre el depósito de garantía usualmente se inserta en el mismo contrato de locación o en los documentos donde se plasman las prórrogas, pero nada obsta a que puedan pactarse en instrumentos o adendas separados del contrato locativo, si están perfectamente vinculados a éste, con todas las referencias que los integren, sea que se documenten en anexos, adendas u otros instrumentos claramente ligados.
Modelos prácticos
Cláusula de reintegro a la desocupación
… DEPÓSITO DE GARANTÍA … 1- Como depósito de garantía y para responder por el incumplimiento a cualesquiera obligaciones, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, el LOCATARIO entrega al LOCADOR la suma de PESOS … ($…), que no devengará intereses ni se reajustará y de cual servirá el presente de recibo suficiente. 2- El LOCATARIO no podrá imputar este depósito de garantía a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas mientras esté vigente el plazo contractual. 3- El LOCADOR sólo estará obligado a devolverlo al restituirse el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el LOCATARIO de sus obligaciones.
Cláusula de reintegro al valor del último alquiler vigente al restituir el inmueble
… DEPÓSITO DE GARANTÍA … 1- Como depósito de garantía y para responder por el incumplimiento a cualesquiera obligaciones, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, el LOCATARIO entrega al LOCADOR la suma de PESOS … ($…), equivalente a …(uno; dos) mes/es de alquiler/es, que no devengará intereses y de cual servirá el presente de recibo suficiente. 2- El LOCATARIO no podrá imputar este depósito de garantía a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas mientras esté vigente el plazo contractual. 3- El LOCADOR sólo estará obligado a devolverlo al restituirse el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el LOCATARIO de sus obligaciones. 4- El LOCADOR reintegrará el depósito de garantía al valor mensual del último alquiler vigente.
Cláusula reintegrando aplazadamente (30; 60 días) de la desocupación
… DEPÓSITO DE GARANTÍA … 1- Para responder por el incumplimiento a cualesquiera obligaciones, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, el LOCATARIO entrega como “depósito de garantía” al LOCADOR la suma de PESOS … ($…), que no devengará intereses ni se reajustará y de cual servirá el presente de recibo suficiente. 2- El LOCATARIO no podrá imputar este depósito de garantía a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas mientras esté vigente el plazo contractual. 3- El LOCADOR sólo deberá devolverlo en los subsiguientes SESENTA (60) días de restituido el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el LOCATARIO de sus obligaciones.
Cláusula entregando una cosa intrínsicamente valiosa
… DEPÓSITO DE GARANTÍA (LOCACIÓN COMERCIAL) … 1- Para responder por el incumplimiento a cualesquiera obligaciones, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, el LOCATARIO entrega como “depósito de garantía” al LOCADOR la alhaja (joya) …, con las características … y dimensiones …, cuya fotografía se agrega al contrato firmada por las partes, tasada por …, en fecha 00/00/202… en la suma de PESOS … ($…) y de cual servirá el presente de recibo suficiente. 2- El LOCATARIO no podrá imputar este depósito de garantía a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas mientras esté vigente el plazo contractual. 3- El LOCADOR sólo deberá devolverla en los subsiguientes … (…) días de restituido el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el LOCATARIO de sus obligaciones.
Recibo de pagarés en garantía locativa dados por locatario o tercero
RECIBÍ de los señores: 1) don/ña … (DNI. … y CUIT. …, cuyas fotocopias firmadas en original entrega), nacido/a en …, el día … de … de 19…, hijo/a de … y de …, con domicilio particular en …, teléfono …, teléfono celular …, correo electrónico … y domicilio comercial en …, teléfono …, propietario/a de la empresa denominada “…”, dedicada a … y del automotor marca …, modelo …, patente …, inscripto en el registro seccional … (entregando fotocopia de la “cédula de Identificación” firmada en original); 2) don/ña … (DNI. … y CUIT. …, cuyas fotocopias firmadas en original entrega), nacido/a en …, el día … de … de 19…, hijo/a de … y de …, con domicilio particular en …, teléfono …, teléfono celular …, correo electrónico … y domicilio comercial en …, teléfono …, propietario/a de la empresa denominada “…”, dedicada a … y del automotor marca …, modelo …, patente …, inscripto en el registro seccional … (entregando fotocopia de la “cédula de Identificación” firmada en original); la cantidad de … (…) pagarés, a la vista, con cláusula sin protesto, cuyo impuesto de sellos o timbrado de corresponder es a cargo del librador, librados por …(ellos mismos; tercero determinado), en las fechas y montos que se detallan a continuación: 1-) librado el 00/00/202…, por $…; 2-) librado el 00/00/202…, por $…; 3-) librado el 00/00/202…, por $…; 4-) librado el 00/00/202…, por $…; 5-) librado el 00/00/202…, por $…; 6-) librado el 00/00/202…, por $…; imputados a garantizar las obligaciones sean principales o accesorias, del/los locatario/s y su/s fiador/es, con la extensión del FIADOR PRINCIPAL PAGADOR, con solidaridad, renunciando a los derechos y/o beneficios de excusión, división y preinterpelación, del contrato de locación de …, suscripto en fecha 00/00/202…, entre … como locador y … como locatario, sobre el inmueble …, los cuales serán guardados “en cartera” y podrán ser ejecutados juntos o separadamente, ante cualesquier incumplimiento del locador y para responder por alquileres, intereses, cláusulas penales, daño moral, daños y perjuicios y/o cualesquiera responsabilidad del locatario o fiadores, sea contractual o extracontractual, derivadas de la locación. Dado en …, a los … días del mes de … de 202… …(firmas del receptor y entregador/es) <<<NOTAS: 1- Esta propuesta será utilizada preferentemente cuando se carezca de fiador o locatario con bienes inmueble registrables. 2- El pagaré como título de crédito abstracto e incausado, confiere al portador en caso de impago una relativamente rápida acción judicial cambiaria, que habilita prontas medidas precautorias, en un proceso ejecutivo incomplejo y con plazos breves y escasas excepciones admisibles. 3- Convendrá exigir el libramiento de pagarés por distintos montos, pues de lo contrario si hubiere que ejecutar una deuda menor, habría que pagar la tasa de justicia por el monto total del pagaré, aunque el derecho o crédito sea por una suma inferior.>>>
Pagaré en pesos con cláusula “sin protesto” y “a la vista”
PAGARÉ $ SIN PROTESTO A LA VISTA Nº…/… (timbrado $…) POR ($…) …(lugar y fecha en letras) A LA VISTA PAGARÉ A … O A SU ORDEN, CON CLÁUSULA “SIN PROTESTO”, LA SUMA DE PESOS …(monto en letras) ($…), PAGADERO EN …(domicilio) FIRMANTE (nombres y apellidos suscriptor): … (DNI. …), DOMICILIO Y TELÉFONO: ... …(firma y aclaración manuscrita del suscriptor) <<<NOTAS: 1- Como el pagaré es un título abstracto e incausado, no insertar la fuente de la obligación o causa, pues en contrario se lo desnaturalizaría perdiéndose la acción cambiaria, que permite una relativamente rápida ejecución judicial ante los tribunales comerciales. 2- Convendrá siempre exigir la aclaración manuscrita de las firmas, sean o no ilegibles, para constatar mejor la escritura o letra ante la negación de firma.>>>
Notificación al librador de pagaré “a la vista” sobre presentación al cobro
...(destinatario y domicilio, remitente y domicilio)(PRESENTA PAGARÉ AL COBRO) De mi consideración: 1- Avísole que el día … de … de 202…, a las 00:00 horas (A.M.), deberá cancelar en el domicilio de …., Nº…, piso …, departamento “…”, de la ciudad de …, el pagaré que usted libró en fecha 00/00/202…, “a la vista” por $…-, con cláusula “sin protesto”, a favor …(mío; de …) 2- QUEDA DEBIDAMENTE NOTIFICADO. Dado en …, a los … días del mes de … del año 202… …(nombres y apellidos, DNI. y firma) <<<NOTA: 1- El portador del pagaré “a la vista” deberá presentarlo al suscriptor para su cancelación. 2- El medio de notificación más expeditivo y eficaz es la carta documento del Correo Oficial.>>>
Notificación al librador de pagaré “a la vista” sobre ejecución por impagarlo contra presentación
...(destinatario y domicilio, remitente y domicilio)(NOTIFICA EJECUCIÓN DE PAGARÉ) De mi consideración: 1- ANTE LOS HECHOS: que el día … de … de 202…, a las 00:00 horas (A.M.), cuando me apersoné a su domicilio de …., Nº…, piso …, departamento “…”, de esta ciudad de …, y le presenté para que cancelara en ese acto, el pagaré que usted libró en fecha 00/00/202…, “a la vista” por $…-, con cláusula “sin protesto”, a favor …(mío; de …), no lo canceló. 2- MERITUANDO: que efectué infructuosamente posteriores contactos personales y telefónicos sin que tampoco me pagara. 3- LE AVISO FORMALMENTE: que iniciaré acción judicial ejecutiva, para cobrar el pagaré que usted libró, más sus intereses y costas. 4- QUEDA DEBIDAMENTE NOTIFICADO. Dado en …, a los … días del mes de … del año 202… …(nombres y apellidos, DNI. y firma) <<<NOTA: 1- Como para habilitar su ejecución judicial, el portador del pagaré “a la vista” previamente deberá haberlo presentado al suscriptor para su cancelación, en el caso propuesto se deja constancia que esa diligencia se cumplió con anterioridad y será eficaz en caso de inactividad posterior del deudor. 2- El medio de notificación más expeditivo y eficaz es la carta documento del Correo Oficial.>>>
Depósito de garantía en el nuevo DNU 70/2023
Bibliografía recomendada
Acerca de los Dres. Abatti y Rocca
Abatti y Rocca (h) constituyen garantía de prestigio como autores. Sus más de 50 obras doctrinarias y prácticas son prueba de ello, además de la difusión de sus conocimientos en medios masivos y de su destacado rol profesional como asesores y letrados.
Baste citar como ejemplo la modernización de los códigos procesales de la provincia de Buenos Aires, Santiago del Estero y Mendoza, que incorporaron la figura del “desalojo abreviado”.
Entre sus obras publicadas en la materia se destacan: Manual práctico de alquileres; Contratos inmobiliarios; Cláusulas inmobiliarias; Desalojo de inmuebles; Práctica procesal de la locación; Locaciones y procesos de desalojo; Práctica de la Propiedad horizontal.
Entre sus obras publicadas sobre contratos se destacan: 1500 modelos de contratos (8 tomos); 400 modelos de contratos; 150 modelos de contratos; Contratos agrarios; Contratos para contadores; Contratos de la medicina.
Por último, merece mención la obra sobre cartas documento: 550 cartas documento.
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Acabo de entregar las llaves de un departamento que pintamos hace dos meses cambiando el color a dos paredes. La inmobiliaria se niega a devolverme el deposito por que me exige que vuelva a pintarlo de color blanco como estaba originalmente. Debo volver a pintarlo ?? Y con respecto a los agujeros y manchas que se encontraban cuando nos mudamos se las vuelvo a hacer ??
Muchas gracias
Hola Julián:
Respecto a pintarlo, hay que ver a qué se obligó en el contrato, si no dice nada no hay que repintarlo.
Sobre los “agujeros y manchas” no respondemos.
Slds.
Buenas noches, la consulta es la siguiente, mi mamá (inquilina) ha resuelto por anticipado su contrato de alquiler comunicando a la propietaria a través de carta documento de dicha decisión con un mes de anticipación, con lo cuál se procedió a abonar la indemnización correspondiente a un mes y medio de alquiler además de la liquidación correspondiente, la propietaria no quiere devolver el depósito y además le cobra todos los impuestos que aún no llegaron por adelantado, según la propietaria, no devuelve el depósito porque en el contrato se aclara que de no cumplirse con el plazo completo del contrato (3 años) el depósito se pierde… es correcto ésto? entiendo que la nueva ley de alquileres aclara que el depósito se devuelve una vez devuelta la propiedad en mismo estado en que se alquiló y entrega de llaves. gracias
Hola Mariano:
La cláusula por la que se pierde el depósito por resolver anticipadamente el contrato es nula. Sí correspondería el pago de los servicios que abarquen el “Período de consumo o lectura del medidor” hasta la restitución del inmueble, independientemente de cuando llegue o esté al cobro el comprobante o factura para su pago. (ver infra) Si no hay deudas ni daños el depósito de garantía se debe devolver a la restitución del inmueble.
Slds.
Dice el Cód. Civil y Comercial ref. por la ley 27.551: ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
Buenas tardes, mi consulta surge porque me devolvieron parte del deposito en garantía. (mes y medio despues de que deje le inmueble) Descontaron dos periodos de servicios de Luz y Gas. Hoy un mes mas tarde de dicha devolucion, me solicitan abonar dos servicios más de Luz. Abonaba los servicios con la dueña en partes iguales. Comencé a abonar al siguiente mes de ingresar al inmueble. No deje de abonarle ningún mes los servicios, tengo solo comprobantes hecho a mano por la dueña. (No son recibos)
SI bien lo que deberia abonar son los periodos en los que yo estuve en el inmueble, no me descontaron lo que yo abone los 4 primeros meses de alquiler. Solicito la liquidacion a la inmobiliaria y no me contestan, solo envian esas dos facturas que me estan cobrando. ¿hay algún mecanismo para llegar a un acuerdo? si me devolvieron el mes de deposito ¿pueden seguir exigiendo mas facturas? no veo animos de la otra parte de llegar a un acuerdo.
Hola Patricia:
El locador sólo puede exigirle que pague hasta el último día de la “fecha de lectura” del medidor inserta en la factura, correspondiente hasta cuando restituyó el inmueble locado. De negarse a reintegrar el resto del depósito debería intimarlo por carta documento y de persistir en la indevolución, iniciarle acción judicial. (ver infra)
Slds.
Dice el CCyC: ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas; …
Hola, estoy por renovar mi contrato. hace 3 años abono 42mil pesos que equivalían a un mes de alquiler. Ahora abono 98mil.
mi nuevo contrato empieza ahora el 01/08/2023 y el nuevo monto va a ser de 300mil.
me piden renovar el mes de depósito.
1) realmente se debe renovar el mes de depósito al renovar el contrato?
2) si debo renovarlo, lo debería renovar a partir de 42mil o a partir de 98mil?
Hola Ivana:
Le transcribo el art. del CCyC (Ley 27.551) que regla el depósito de la locación:
ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.
Slds.
Buenas tardes. Mí consulta es porque mí hijo, luego de dos o 3 contratos de alquiler, la inmobiliaria le comunica que el dueño lo quiere vender. Su contrato finalizaba en abril/22 y por el feriado (inmobiliaria cerrada) entregó las llaves los primeros días de mayo. Ahora a 14 de junio/22, porque así lo cito la martillera y no antes, con todas las facturas pagas de luz agua y gas (se pagaron 28/05/22 cuando estuvieron disponibles para el pago) nos presentamos a cobrar el resto de depósito y nos dijo que en 10 días y que nos iba a descontar los gastos de limpieza. Solo atine a pedirle las boletas porque es una mentira absoluta, pues yo como madre me encargue de dejarle el dpto impoluto. Luego de esa discusión (supongo que es su palabra contra la mía, no hay nada escrito) me dijo que el me que viene me avisaba cuando podemos pasar a cobrar. Es así? Ella consigue facturas de artículos de limpieza o se hace limpiar su propia casa por una empresa y me lo descuentan???
Les pregunto por este.medio dado que su contrato un abogado probablemente los trámites me salgan más caros que lo que me tiene que devolver…
Muchas gracias desde ya por su respuesta
Hola Mónica Patricia:
Cuando el locatario restituye el inmueble al locador debe recibir un documento firmado donde conste el estado del inmueble y de deudas por servicios u otras. El depósito de garantía debe ser reintegrado en el mismo acto (ver infra CCyC) y por su retención indebida cabría una denuncia penal.
Slds.
Dice el Cód. Civil y Com.:
ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
Hola a ver si pueden ayudarme. Mi contrato vencio en Junio del 2021 y la propietaria me hizo firmar una prorroga por un año mas, me cobro actualizacion del deposito sobre el primer mes del contrato no sobre el ultimo. ahora se vence la prorroga y me cobra mas de lo que marca el indice vigente de aumento. Quiere que le actualice el deposito otra vez. Me cobro el impuesto inmobiliario siempre por completo. Y no me entrego factura legal por mis pagos. que puedo hacer? el legal utilizar la prorroga y actualizar el deposito? muchas gracias saludos.-
Hola Ivana:
El CCyC, ref. por la ley 27.551 de Alquileres, imponen el plazo mínimo de 3 años con actualización anual y prohibición de cobro del Impuesto Inmobiliario al inquilino. El depósito se lo deben devolver actualizado al valor del último alquiler.
Slds.
Consulta! Hace dos años atrás hice un depósito de gtia. de $17000 correspondiente al ultimo mes de alquiler que fue en enero de este año. Cuando tendría que haber pagado $10000, que con ese importe comenzó mi contrato. A lo que voy es, hay alguna ley q ampare q pagué de más mi deposito?
Hola Vero:
Dice el CCyC reformado por la ley 27.551:
ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
Slds.
Buenas tardes , que sucede en el caso de que el inquilino fallezca?como heredados tiene un hijo menor de edad? y en este caso , el deposito debe devolverse integro o se lo puede usar para descontar desperfectos que queden de ser desocupada la vivienda? saludos
Hola Sol:
El depósito debe devolverse al restituir el bien locado, descontando las deudas y daños al inmueble.
Slds.
Buenos dias, hay posibilidad bajo la nueva ley de pedir un pagare en moneda extranjera en el contrato? El inquilino no tiene garantia propietaria ni garantes, y se ofreció a que se le haga un pagare en dólares. En caso de ejecutarlo, tendría algún problema bajo la nueva ley? ya que se entiende que como hay autonomía entre las partes…
Aguardo respuesta.
Muchas gracias.
Hola Pilar:
Se podría para destino comercial, ya que para el habitacional (vivienda) está expresamente prohibido por la ley 27.551 que reformó el CCyC (ver infra).
Slds.
Dice el CCyC: ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: … d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
Hola!
Gracias en primer lugar por atender a las dudas.
Estoy en discusion con la inmobiliaria por el importe del deposito en garantia a devolver. Firme contrato bajo la nueva ley y lo rescindi anticipadamente, durante el segundo año de alquiler. Yo entiendo que el valor que me deben devolver es igual al último alquiler que pague (dic 2021) mientras que ellos se excusan en que como rescindi el contrato, la devolucion es equivalente al primer mes de contrato (sept 2020). ¿Qué es lo correcto y cómo puedo proceder? Ya entregue llaves pero me retuvieron el deposito hasta que pague las facturas que llegan a mes vencido.
Hola Florencia:
El monto a devolver del depósito si era de un mes completo, es el equivalente a un mes del último alquiler devengado. Puede reclamarlo al e-mail si es que así lo pactaron o por carta documento al domicilio constituido del locador.
Slds
Hola! Consulta…rescindo mi contrato de alquiler de forma anticipada. Ellos deben devolver aún así el depósito? Tengo que pagar un mes como indemnización por irme de forma anticipada y como última pregunta, me voy a.mitad de.mes…debo abonar todo el mes o solo el proporcional de días que estuve? Gracias!!
Hola Gladys:
Los alquileres son por meses completos, salvo que en el contrato se prevea lo contrario. Si el locatario resuelve anticipadamente pasado el año de contrato, debe indemnizar al locador con un mes de alquiler y el locador devolver el depósito, si no hay deudas ni daños al inmueble
Slds.
Buenas noches. Hoy entregue las llaves de la casa que alquilaba. La dueña me exige descontar del depósito una candado que se trabó, un espejo que se deterioro (esta pegado y entero, pero como con oxido), dos perillas de agua de griferia que yo recibí mal pegadas y mal reparadas. Ahora definitivamente se terminaron rompiendo. Que debo hacer?
Hola Lorena:
Si carece de constancias de que los recibió en mal estado, entonces debe hacerse cargo de ellos.
Slds.
Hola, salí como garante con recibo de sueldo de mi cuñado en el alquiler el cual se terminó en junio 2021. Ahora me escriben a mí para regularizar la deuda que supuestamente dejó él en gastos de “daños en la propiedad”, de una cocina rota (que ni bien entraron al alquiler se rompió y no fue por el uso y el les comunico y no se la arreglaron) y tuberias tapadas.
Si el contrato ya se venció, corresponde que me quieran cobrar a mí? A que instancias puede llegar?
Hola Miryam:
Si el locatario hizo oportunamente los reclamos documentados de las anomalías recibidas, no tendrían ahora derecho a reclamación. En contrario podría tener que responder solidariamente por los daños.
Slds.
Ante todo, agradezco por adelantado que se hayan tomado el tiempo de responder todas las consultas que les han hecho.
Tengo una duda con respecto a la firma de un pagaré como reemplazo del depósito en garantía en efectivo (el pagaré estará mencionado y sellado junto con el contrato).
¿cómo debería estar redactado el pagaré respecto de la fecha de firma y de vencimiento para que pueda ejecutarlo en una fecha indeterminada (ejemplo al finalizar el contrato)? ¿Habría que omitir colocar la fecha de vencimiento?. Si pongo la fecha en la que se libró el pagaré (requisito esencial del pagaré) y no pongo fecha de vencimiento, ¿puedo presentarlo al cobro en cualquier momento que se dé el incumplimiento o se vence igual despues de un determinado plazo posterior a la fecha que se libró?
Gracias
Hola Lucas:
En las locaciones habitacionales la nueva ley 27.551 (ver infra) que reformó el CCyC, prohibe exigir al locatario suscribir pagarés.
Slds.
Dice la ley 27.551, ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
c) El pago de valor llave o equivalentes; y
d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
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Buenas noches. Mi consulta es la siguiente. Se terminó un contrato de 2 años y la inquilina me devuelve el departamento con todo el piso arruinado porque se inundó como producto según dice, de una pérdida de un flexible de la pileta de la cocina.
Pretende la devolucion del depósito y el arreglo lo supera ampliamente. Otros desperfectos como el aire acondicionado vacío de gas, aduciendo el costo para su recarga, además de un anafe sin una hornalla.
Cuál es el procedimiento que debo seguir?
Muchas gracias, esperare su respuestA
Hola Elena:
Debe recibir el inmueble dejando constancia de los daños (cuales correspondan al locatario) y reteniendo el depósito. Si el depósito no alcanza debería reclamarle los gastos que lo superen.
Slds.
Buenas tardes, quisiera saber qué arreglos se pueden descontar del depósito del alquiler al finiquito del contrato. Por ej, arreglos de las ventanas que se dejaron abiertas y por eso mismo se arruinaron? excesiva suciedad? paredes descascaradas?
Hola Vanina:
Respetando el contrato, el locador podrá reclamarle al locatario los daños al inmueble que superen los producidos con “buen uso” y “el transcurrir del tiempo”.
Slds.
Hola. Tengo una consulta
Pague un reserva de alquiler y la garantia propietaria salio inhibida y la inmobiliaria no quiere devolverme la reserva ni me permite usar otra garantia tipo finaer o recibo de sueldo. Esto es legal? Muchas gracias.
Hola Leticia:
Transcribo infra el art. 13 de la ley 27.551 (alquileres):
Slds.
Dice la ley 27.551:
Art.. 13.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:
a) Título de propiedad inmueble;
b) Aval bancario;
c) Seguro de caución;
d) Garantía de fianza o fiador solidario; o
e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario. En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.
Hola, tengo que dejar mi departamento y debería pintarlo. Puedo proponer no cobrar el mes de depósito que me corresponde y que la inmobiliaria con eso se encargue de pintarlo?
Hola Pedro:
Es cuestión de negociarlo.
Slds.
Hola, como va?
Dejo una consulta respecto a un contrato de locación ya finalizado hace mas de 3 meses.
El locador me devolvió el deposito y ahora me exige el pago de una deuda de ABL de los 2 años de contrato. Al inicio me dijeron que el ABL y la luz venia dentro de las expensas ya que el edificio estaba recién terminado y aun figuraba como en obra, el tema es que el ABL figura en el contrato como que es parte de mis obligaciones.
Mi pregunta es si me corresponde pagar esa deuda con sus intereses punitorios o una vez devuelto el deposito no hay lugar para este tipo de reclamos, y si lo hay, cuando es la fecha real de fin de vigencia de un contrato.
Saludos y muchas gracias!
Hola Ezequiel:
Si en el documento de devolución del depósito no consta que nada adeuda y los ABL (a su cargo) no fueron incluidas en las expensas, entonces los debería, aunque los intereses correrían recién desde el primer reclamo.
Slds.
Buen día,
Se termina mi contrato de alquiler y la dueña me exige que pinte el departamento para “restituirlo en el estado en que lo recibí”. Hace 4 años que lo habito así que hay algunas marcas y manchas en las paredes (la más notable donde la cama se apoya contra la pared, la pintura está manchada por roce). El 90% de la pintura del departamento está impecable. Me da la impresión que esto entraría dentro de lo que es “deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular”.
La consulta sería, me corresponde pintar el departamento? Si debo pintar, tengo derecho a hacerlo una vez que terminó el contrato? (sería imposible pintar y vivir ahí al mismo tiempo). Si no corresponde que pinte, que hago si la dueña pretende quedarse con el depósito?
Muchas Gracias!
Hola Alejandro:
La frase “restituirlo en el estado en que lo recibí” se debe compatibilizar con los daños producidos con un uso cuidadoso y el mero transcurso del tiempo. Por otro lado, la pintura total del inmueble para ser exigible se debería haber previsto expresamente, por ser de interpretación restrictiva. Respecto a cuándo hacerlo, debería pintar las partes afectadas durante el plazo locativo (antes de restituir el inmueble).
Si hubiera controversia en la devolución del depósito de garantía, la instancia judicial sería la única que podría resolverla.
Slds.
Buenas tardes,
quería consultar si corresponde facturar el depósito de garantía de un alquiler (soy monotributista, con una sola propiedad en locación), dado que es un dinero que se devuelve al finalizar el contrato. En caso de que corresponda, se factura junto o separado? Muchas gracias.
Hola Gustavo:
Opino que el depósito de garantía no se factura mientras sea del locatario. Sí cuando se lo retiene imputándolo a un crédito a favor del locador.
Slds.
hola empece un contrato en agosto del 2020 pagando 20000 por mes y el deposito fue obvio 20000
el mes que viene deberia aumentar y sin por ejemplo mi alquiler pasa a 28000 aprox. debo pagar aparte del nuevo
alquiler 8000 pesos mas en concepto de acrtualizacion de deposito
Hola Leonardo:
El depósito de garantía se integra una sola vez al valor del primer alquiler y no se actualiza, pero sí al finalizar el contrato y restituir el inmueble, el locador debe reintegrarlo al valor del último alquiler (ley 27.551).
Slds.
Hola, consulto. soy propietaria. Como es eso que si el inquilino me dejó 20 mil de depósito yo tengo que devolverle 28 mil?? yo estaba segura que el monto del depósito se actualiza con los alquileres (siempre tiene que ser el valor del alquiler vigente). Saludos
Al restituir el inmueble, el locador debe reintegrarlo al valor del último alquiler. (ley 27.551).
buen dia, si por contrato tenian que devolverme el deposito 30 dias despues de que terminase el contrato y aun no me lo devuelven, puedo realizar una denuncia o algo por el estilo? y si lo recupero tambien por mala gestion o algo?
Hola Mar:
Si carecía de deudas y no había daños en el inmueble, debe reclamar el depósito retenido mediante carta documento y bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales.
Slds.
Hola, mi consulta es la siguiente, al firmar el contrato deje un deposito equivalente al primer mes de alquiler, estoy rescindiendo del contrato 7 meses antes de que termine y debo pagar 1 mes de multa, pero la inmobiliaria me dice que mi deposito es solo del valor del primer mes de aquel momento 2021 y que no se actualiza pq así lo dice el contrato, pueden ellos colocar eso en el contrato infringiendo lo que dice la ley? Puedo utilizar ese deposito como mes de multa ya que no lo quieren devolver? Gracias
Buenas tardes, les consulto, estoy alquilando un local comercial, contrato de 36 meses, del cual ya transcurrieron 21, tengo que rescindir el contrato por viaje al exterior, cuando es asi, correponde que el propietario me devuelva el deposito? el contrato se realizo previo a la nueva ley de alquileres.
Muchas gracias!
Hola Alejandro:
En su caso, debe pagar una indemnización de un mes de alquiler y si no hay daños ni deudas, recupera el depósito íntegramente.
Slds.
Hola buenas tardes, no me queda claro el plazo de prescripción para el reclamo del depósito en garantía, algunos dicen que es 2 años y otros 5 años. Me podrían especificar cual sería el plazo correcto y puntualmente de donde surge para poder planterlo? Muchas gracias,
Hola Erica:
Estimo que corre la prescripción genérica de 5 años (ver infra), dado que carece de uno especial..
Slds.
Dice el CCyC: ARTÍCULO 2560.- Plazo genérico. El plazo de la prescripción es de cinco años, …
Hola Erica:
Estimo que corre la prescripción genérica de 5 años (ver infra), dado que carece de una especial..
Slds.
Dice el CCyC: ARTÍCULO 2560.- Plazo genérico. El plazo de la prescripción es de cinco años, …
hola mi consulta es sobre el deposito en garantía, el mismo se actualiza con la actualización del alquiler cada año (nueva Ley), o el deposito es un monto fijo que se cobra una sola vez al principio y se devuelve actualizado al ultimo mes de alquiler.
gracias
Hola Marcos:
En los contratos de locación suscriptos desde el 01/07/2020 (ver infra ley 27.551), el depósito de garantía se integra al principio (monto máximo 1 mes de alquiler) y se devuelve al valor del último alquiler. En los contratos vigentes anteriores a la reforma, no corre la obligación de reintegrarlo actualizado.
Slds.
Dice el CCyC ref. por la ley 27.551: ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
Hola, tiene un correo electrónico donde pueda contactarlo? Y cuál es su nombre??
Hola Ricardo:
Mis respuestas son bajo seudónimo y no recibo mails directos.
Slds.
Buenas tardes, estaba alquilando un depto de 2 amb el cual vence el contrato de alquiler el dia 30/06/2021. El propietario quiere devolvernos el deposito despues de los 30 dias. En el contrato dice que el deposito sera devuelto al locatario al extinguirse la relacion locativa sin ningun tipo de actualizacion. El depto esta en perfecta condiciones, tendria q exigir q entregue el deposito cuando se entregan las llaves? Muchas gracias
Hola Teresa:
Sí, en su caso se lo deben reintegrar cuando restituye el inmueble.
Slds.
Hola. Se me termina el contrato el 30/06 y me quieren aumentar el 70%. Puedo quedarme un mes mas fuera de contrato y que el dueño se quede con el deposito que abone cuando ingrese? Es legal? o que alternativa tengo?
Gracias
Hola Matías:
El contrato no se puede prorrogar unilateralmente y si retiene el inmueble fuera del plazo, se habilitarán
las penalidades pactadas, lo que dará lugar a que el locador inicie litigio o no. Lo mejor es que intente consensuar con el locador la prórroga de un mes.
Slds.
Hola, quiero comentar el caso en el que el locador argumentando reparaciones ficticias, se niega a devolver el depósito a la finalización del alquiler de un departamento. Además de negarse a la entrega de facturas por el pago del alquiler del mismo. Aduce que no está obligado a dar dichas facturas y que el monto de las reparaciones (inexistentes) superan al depósito. Gracias.
Hola Claudio:
Tiene que hacerle el reclamo por carta documento y dándole un plazo de tres días para devolver el depósito bajo apercibimiento de iniciar juicio por su reintegro y también exigir la entrega de las facturas de los alquileres.(ver infra)
Slds.
Dice el CCyC: ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
Hola, tengo que renovar un contrato de alquiler de un local.
El inquilino me exige poner en el contrato que el depósito de garantía (hoy $20.000) al finalizar los 3 años le deberia abonar el deposito actualizado al valor del último mes de alquiler (45.000)
Pero si es asi, el inquilino deberia ir actualizando el deposito cada vez que el alquiler aumenta. Estoy en lo correcto?
Nunca me habian planteado esto… La ley contempla la actualziacion de semestral o anual del deposito?
Gracias!
Hola Alejandra:
En la locación comercial no hay obligación de reintegrar el depósito actualizado y sí en la de vivienda (ver infra). Por otro lado es abusivo hacerle actualizar periódicamente el depósito al inquilino, porque cuando lo integró al inicio del contrato, su valor adquisitivo era mayor.
Slds.
Dice el CCyC: ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
Hola, si no se pueden pedir actualizaciones del depósito, ¿por qué el propietario debe devolverlo actualizado al valor del último mes alquiler? ¿Qué sentido tiene? Gracias!
Hola Carolina:
Aunque disentimos, el fin es que se devuelva al valor adquisitivo que tenía cuando se constituyó.
Slds.
pero si el inquilino no lo ajustó al valor adquisitivo a medida que transcurría el alquiler, porque el propietario si tiene que devolverlo al poder adquisitivo?? quiere decir que los propietarios debemos poner plata de nuestro bolsillo para devolver un depósito?? sobre todo con la inflación que hay en este país y con un minimo de 3 años, si el inquilino pagó 20 mil al inicio de la locación, el inquilino debe devolverle 40….
Hola. de un contrato anterior se puede hacer una prorroga por 24 meses y indexar cada seis meses?
Hola Arturo:
Se puede hacer la prórroga pero no indexar, porque con el régimen anterior estaba prohibido y con el nuevo sólo anual y con el índice del Banco Central (vivienda).
Slds.
Hola, mi consulta es, pueden retenerme el deposito (previa nueva ley de alquileres) alegando que deben pintar el departamento? Era un dpto a estrenar, y que habité solo 2 años. Solo alguna mancha. Gracias
Hola Gisela:
Si el estado a la restitución respondiera a un “uso cuidadoso” del inmueble y al “transcurrir del tiempo”, no podrían, salvo que en el contrato se estipule restituirlo “recién pintado”.
Slds.
Buenas tardes… perdón que insista necesito aclarar algunas dudas.. La Prorroga la puedo repetir año tras año hasta 20 años como Ud. me dice en la pregunta anterior?
La prorroga puede tener un aumento a los 6 meses? o poner el importe mayor 2° semestre y hacer una bonificación?
Hola Javier:
Puede repetir la prórroga hasta los 20 años del plazo inicial y sin modificar el contrato, salvo el monto del alquiler y respetando el método de su fijación.
Slds.
Buenas tardes… se vence el contrato del inquilino y quiero hacer una prorroga por un año… Cuantas prorrogas puedo hacer si se quiere quedar mas tiempo?
En ese año de prorroga puedo aumentar a los 6 meses? un 15% y como debería decir la clausula?
muchas gracias
Hola Javier:
Se puede prorrogar el mismo contrato (el plazo máximo y total en vivienda son 20 años), si sólo se modifica el alquiler (ver infra).
Slds.
Dice el CCyC: ARTÍCULO 1197.- Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.
Buenos días hago la siguiente consulta.
Tenía alquilado un departamento el 15/03/2019 y finalizaba el contrato el 31/03/2021 – la inmobiliaria me pidió dos meses de garantía para la fecha, por indicarme la inmobiliaria que si iba a renovar contrato me iba a dar el monto nuevo de alquiler un mes antes de finalizar el contrato procedí a buscar otro departamento, al conseguir otro departamento le avisé que le iba a entregar, haciéndole entrega de las llaves y las facturas correspondiente al mes de febrero pagas el 8/03/2021 ojo le dije que le entregaría el 15 de febrero pero me dijo que estaba de viaje que recibía la fecha en mension, en vista de esto le pregunto por el depósito de garantía y me dice que la pierdo por haber incumplido el contrato que es como una indemnización ( ojo el monto del depósito eran 19.000$ y el mes de alquiler 14.500), pero resulta que llega las facturas del mes de abril y me indica que tengo que pagarlas ?? Habiendo ya entregado las llaves y quedándose con el depósito de garantía !!!… Estaría en lo correcto que tengo que pagar las facturas que llegaron en abril ? No sé cubriría con el depósito lo correspondiente al mes de indemnización y las facturas que llegaron mucho después de la entrega del inmueble ??? Espero su ayuda gracias !!!
Hola Raul Ricardo:
Las facturas que le corresponden pagar son las del período de ocupación del inmueble (que llegan al mes siguiente). Por otra parte, si restituyó el inmueble antes del vencimiento del plazo, entonces correspondería indemnización un mes de alquiler y ambos gastos (consumos e indemnización se descuentan del depósito de garantía y si queda un resto deben reintegrárselo.
Slds.
Hola quisiera consultar. Se vence este mes el contrato de alquiler, hay una cláusula para pedir prorroga por unos meses mas mientras busco otro departamento, ya que no quieren renovar en el actual.
Gracias
Hola Juan:
La ley no contempla su caso. Debe tratar de acordarlo con el locador.
Slds.
Hola. El contrato terminó el 31 de marzo y páctamos la entrega de la llave con acta el día 1/4, no me devolvieron el depósito, (el dpto quedó con todo pago hasta la fecha ) y me dicen que del depósito se van a cobrar las facturas que vengan en abril, por lo consumido y en compensación por haber hecho uso del decreto. Cuando dije que no me pasaría justo porque yo no adeudo nada, en compensación de que? Me dijeron que entonces ellos deberían cobrar un mes de alquiler porque la llave se está entregando el día 1 y no el 31. Puedo enviarle la carta documento pidiendo la devolución del depósito? Gracias
Hola Rosalía:
Si en el contrato no estaba prevista la retención de todo el depósito, entonces sólo podrían retenerle un monto igual al de las facturas consumidas (gas y luz) del último período, a rendir cuentas. Si pactaron la entrega del inmueble para el 1/4 y se cumplió, no tendrían que descontarle por ese rubro. Debería enviarle carta documento al locador esclareciendo los hechos y reclamando devuelva el resto del depósito.
Slds.
Hola! entrega la propiedad en perfecto estado y ahora el dueño no quiere devolverme el deposito de garantia, directamente no responde llamadas o mensajes y no da motivos tampoco. Yo al momento de entregar el inmueble hice que su hija ( quien recibio la llave) me firme un comprobante que aclara que recibio el inmueble en perfectas condiciones y sin deudas y que de su parte adeudan el deposito de garantia, ya paso mas de un mes y no tengo novedades. Donde se puede denunciar o como debo proceder desde ahora? Gracias
Hola Berenice:
Debe enviarle una carta documento al locador intimándolo a devolver el depósito en el plazo de 3 días, bajo apercibimiento de denunciarlo penalmente y accionar judicialmente por daños y perjuicios.
Slds.
El 31 entrego departamento,ya lo visito y está en perfectas condiciones,le presente una carpeta con todos los recibos de los dos años de luz gaz Arba expensas ect que fueron pagados rigurosamente, ahora me sale con que trámite libre deuda? Esto es correcto?
Hola Alba:
Sólo podrá exigir “libre deuda” si está especificado en el contrato, en contrario bastan los recibos.
Slds.
Hola, me estan solicitando como mes de deposito el valor igual al ultimo mes del contrato (es decir el alquiler de acá a 3 años). Esto es legal? Hay alguna forma bajo la ley de exigir otra cosa?
Hola Paula:
En locaciones habitacionales no se puede exigir al locatario como depósito de garantía más del monto del primer alquiler.
Slds.
Dice la ley 27.551 ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
hola quiero renovar contrato por el mismo inmueble , di un deposito en garantia al entrar de 12000 pesos ahora al momento de renovar que pasa con ese deposito?
saludos
Hola Mari:
El depósito se debería imputar a los valores del último alquiler, como depósito de garantía de la nueva locación (si se dio un mes de depósito, se imputará como un mes a los nuevos valores).
Slds.
El locador recibe las llaves em el local alquilado. Y deudas de servicios ya saldadas. Vencidos los 60 dias se niega a devolver deposito aduciendo arreglos. Nunca lo demostro antes de los 60 dias. Intimo a la devolucion y se niega. Corresponde un juicio por daños y perjuicios. Hice el penal por retencion indebida.
Hola Sandra:
Convendría incoar juicio por cumplimiento de contrato, salvo que pueda probar un perjuicio grande, ya que el juicio de daños y perjuicios es bastante largo.
Slds.
Hola. Estoy por renovar contrato de locación de vivienda por 3 años. Acordamos con el dueño realizar un contrato privado (debido a que me encuentro en otra provincia por motivos laborales y ante la pandemia se dificulta trasladarme casi 3000 km), y a su ves me envió un pagaré de garantía a la vista sin protesto, donde sólo figura la fecha de emisión, el monto y mis datos personales. El locador me pide sólo ponga la firma. Y que deje en blanco los lugares asignados al vencimiento del mismo, y demás partes que conforman el cuerpo. Es recomendable firmar en esos términos?
Hola Adrián:
No aconsejamos librar documentos en blanco y sin recibo.
Slds.
hola buenas tardes quiero saber cuanto seria el proporcional de expensas que tendría que pagar del departamento que lo entregue el día 11/12/2020 cuanto serian por esos once días que en si yo me fui del inmueble el día 30 de noviembre gracias.
Hola Darío:
Debería dividir el monto mensual por 30 y multiplicarlo por 11, si es que el contrato carecía de prevenciones respecto al sólo devengamiento mensual de los alquileres y gastos.
Slds,
Buenas tardes, tengo que renovar el contrato pero sin reintegrar el deposito, dado que se estaría cubriendo gran parte de las deudas del inquilino. Veo que ustedes han puesto modelos varios, para la devolución del depósito, yo necesitaría uno donde el colador se quede con ese depósito y solicite uno nuevo, podrían facilitarmelo?
Hola Adrián:
En este blog sólo hacemos comentarios de los temas publicados y no ofrecemos modelos.
Slds.
Consulta tengo un inquilino que firmó contrato como garante y otro como titular locador, este último desapareció, venció en contrato se fueron todos y ahora debo devolver el dinero de garantía pero me lo pide y el garante y el locador no aparece, tengo miedo que se lo doy a uno y un día aparezca el titular…puedo dársela igual?
Hola Pabla:
El depósito de garantía sólo debe reintegrárselo al locatario (inquilino) y si está “al día”.
Slds.
Hola Buenas!
Termino mi contrato y acabo de pedir el reintegro del deposito del pagare que hice por mi alquiler y me dicen que lo que me devuelven no es dinero, sino un documento. Es así esto? Mi alquiler empezo en 2018 y finalizo en 2020 Gracias
Hola Joel:
Si lo que dejó como depósito de garantía no fue dinero en efectivo, sino sólo un pagaré, entonces es éste lo que le tienen que devolverle.
Slds.
Hola le consulto y disculpe que me meta por acá, yo no finalice el ingreso a la casa, pero di el depósito, la señora no me quiere regresar el dinero, nunca habite el lugar u pasaron 5 días
Hola Yheny:
Luego de firmado, recién después de pasados los primeros seis meses se puede resolver el contrato y pagándole indemnización al locador.
Slds.
Hola! Les hago una consulta, yo rescindi el contrato de alquiler y el lugar tiene algunas manchas y desperfectos (que no han sido mi culpa). Mi pregunta es la siguiente: puede el dueño exigirme más dinero si es que el depósito no es suficiente para abarcar los gastos de las reparaciones?
Hola Jesica:
Si los daños le corresponde pagarlos y no alcanza con el depósito, el locador puede exigirle la diferencia.
Slds.
Buenos tardes,
Tengo una consulta sobre la devolución del deposito en garantía del alquiler de una casa que entregué el 30 de Octubre pasado. La casa que alquilé sufrió filtraciones en todas las ventanas de los dormitorios y goteras en el baño en el año 2019. Dichas filtraciones y la gotera fueron solucionados en dicho momento pero las paredes de los dormitorios quedaron arruinadas. Por culpa de la humedad ocasionada por este tema a mi se me arruinaron muchísimas cosas desde ropa, zapatos, carteras y hasta muebles. El problema de la humedad continuo y “supuestamente” para el dueño se volvió a solucionar pero nunca el propietario pintó nuevamente las paredes dejándolas en perfectas condiciones. Ahora que finalizó el contrato el propietario quiere cobrarme la pintura de todas los dormitorios ya que alega que la causa de que la casa tiene moho y hongos es porque no la ventile olvidándose que nunca volvió a pintar los dormitorios por las filtraciones que tuve. El tema es que ahora el vuelve a vivir en la casa y entonces decidió pintarla por fuera y en un WhatsApp que reconoce que lo hace para evitar que siga entrando agua por las filtraciones. Esto lo hace no lo hace en beneficio mío sino en beneficio propio durante mi estadía (es decir antes de que finalice el contrato mandó a pinta la casa por fuera, entro a la casa a tomar medidas infinidad de veces, vino con el arquitecto para diseñar remodelaciones, vinieron a tomar medidas empresas de cerramientos, etc.). Es correcto lo que quiere hacer el propietario? El puede disponer del deposito en garantía como le plazca? Tengo derecho de reclamar facturas por lo que dice que gasto en pintura y mano de obra aunque el presupuesto que me envía es como para pintar la casa completa? Cuando termino el contrato el propietario alego tener COVID-19 y envió al vecino a hacer la recepción de la casa quien reviso todos los puntos que el propietario le pidio que verifique y no reclamo nada en ese momento pero no firmamos ningún documento. En el contrato de alquiler se especifica que el propietario tiene 30 días para la devolución del deposito y el reclamo con el listado infinito de cosas que tengo por pagar se entrego pasados esos 30 días.
Holaq Carmella:
Sin entrar a considerar su caso particular, el depósito de la locación es para responder por daños al inmueble o deudas, cuales deben estar perfectamente comprobadas y reclamados en tiempo y forma. Por lo que por la descripción que Ud. hace, no sería su caso, por lo tanto debería remitirle una carta documento intimando al reintegro del depósito bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales.
Slds.
Hola Carmella
En principio, si las humedades de las paredes fueron causadas por las filtraciones y goteras preexistentes, entonces no estarían a su cargo. El problema para requerir ahora es que no surgen claramente sus constancias de reclamos escritos y los consecuentes daños y consecuencias. Además hay que saber lo previsto en el contrato. El locador debe probar los gastos que descuente del depósito de garantía.
Slds.
Hola, mi consulta es la siguiente. Estoy sin gas desde enero, por cortes de metrogas, en abril renové en el mismo lugar, pues me habían prometido que iban a arreglarlo cuanto antes, y no fue así . Hoy 2/12 sigo sin gas. avise que iba a rescindir el contrato con causa ya que 11 meses sin gas, no me hicieron descuento de alquiler ni nada parecido, y que no iba a pagar la multa ya que leí que la ley me amparaba en este caso. El dueño me confirmó telefónicamente que el depósito no me lo va a devolver, ya que le dije que no lo iba a pintar. En fin. Estoy en lo cierto de no tener que pagar la multa? Y para rescindir el contrato deben déjamelo por escrito? Muchas gracias
Hola Catalina:
Si el locador incumple sus obligaciones respecto al gas y hay constancias sobre los reclamos y que estaba en mora, entonces el locatario podría rescindir el contrato con causa y sin indemnización. Siempre conviene exigir constancia del locador de restitución del inmueble.
Slds.
Hola. Renuevo contrato y el propietario me pide que se actualice el monto del depósito, ya que el valor fue el que le aboné hace 2 años. Según la nueva Ley 27551, el artículo 1.196 dice lo siguiente:
Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler.
Sin embargo en esta nota ustedes dicen que “el actual régimen del Código Civil y Comercial (arts. 1187 a 1226), no impone al locador devolver el depósito de garantía de la locación al locatario ajustado al último alquiler vigente”.
Entiendo que la nota se escribió antes de la aprobación de la nueva Ley de alquileres, y puede estar desactualizada…
La consulta en resumen es: la diferencia a actualizar es en base al último mes de alquiler, y no al monto que yo deposité originalmente, no? O dicho de otra manera: el propietario me debería devolver el monto del depósito por el valor del último mes de contrato y yo luego realizar un nuevo depósito con la suma del alquiler actual?
Gracias.
Hola Pablo:
Como su contrato es anterior a la ley 27.551, se rige por el sistema viejo, en cual no se actualizaba el monto del depósito, por tanto en el nuevo contrato pueden exigirle la actualización del depósito y al finalizar en este sí lo deberán actualizar al reintegrárselo.
Slds..
Hola tengo q renovar un contrato de una vivienda y me avisan que el alquiler aumento un 120% de lo que estaba pagando…. Quisiera saber si está bien y tambien si tengo que pagar depósito al renovar…
Hola Ale:
El porcentaje de aumento en el nuevo contrato lo fijan de común acuerdo las partes, no hay límites legales. El depósito puede ser de hasta un mes del nuevo alquiler y se debe tomar a cuenta el del contrato vencido.
Slds.
Buenas. En la Clausula Fianza según nueva Ley 27551, se puede tomar como garantía una propiedad a nombre de la misa persona q va a ser LOCADORA, es decir la Locadora presenta como Fianza un inmueble q esta a su nombre y de un pariente en partes iguales. Firmaría como LOCADORA y FIADORA junto a su pariente? Seria asi?
Gracias!
Hola Leo:
Si, la LOCATARIA (no la locadora) podrá afectar la propiedad a la garantía firmando ésta y la pariente que tiene la mitad restante.
Slds.
Buenas tardes quería hacerles una consulta, mi contrato con el locador termina en noviembre, llegamos a un acuerdo de palabra de que hasta fines de febrero nos quedábamos (ya sin contrato)abonando mes a mes la misma suma de noviembre.
Ahora uno de los dueños nos informa que ya que no nos aumenta en esos meses, corresponde quedarse con el depósito!
Diciéndonos que cuando cuando uno se va antes o después del cierre de contrato la ley dice que se pierde el depósito.
Lo cual no creo que sea así.
Me informan en caso de ser correcto..cual es la ley que informa eso?gracias.
Aguardo respuesta cuanto antes.
Muchas gracias
Hola Vanesa:
El contrato finalizado se prorroga mes a mes (art. 1218 del Cód. Civil y Comercial) cuando el locador cobra el alquiler y emite el recibo y no hay norma alguna que lo autorice por prorrogar a retener el depósito o que se pierda.
Slds.
Hola, alquile un departamento con contrato de locación desde el 1/9/2016 hasta 31/8/2018, el contrato finalizó correctamente y se entregó llave en mano a dueño. Al día de la fecha no me ha devuelto el deposito de garantía luego de varios reclamos (nada formal), he decido ir por la vía legal ¿Aun puedo reclamar la deuda?¿Hay un tiempo limite para el reclamo de la devolución del deposito?
Muchas gracias.
Hola Emiliano:
Estimo que corre la prescripción genérica de cinco años (ver infra).
Dice el CCyC: ARTÍCULO 2560.- Plazo genérico. El plazo de la prescripción es de cinco años, …
Buenos días. Mi nombre es Carolina. Muy bueno y explicativo el post! Quisiera hacer una consulta. Alquile un depto en agosto del corriente año. Por cuestiones laborales, debo mudarme y rescindir el contrato en noviembre. Además de abonar la multa correspondiente, la inmobiliaria aclara que perdemos el depósito (debido a que nos vamos antes). La ley no lo dice. Es realmente así?
Muchas gracias
Hola Carolina:
Para resolver anticipadamente el contrato, deben haber transcurrido 6 meses del plazo (ver infra) y si no han pasado habría que pagar los meses que restan para completarlos.
Slds.
Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
Hola, les hago la siguiente consulta:
El día 5 de Febrero de 2020 he alquilado un departamento en forma temporal Hasta 05 de Noviembre del 2020 (Contratos de 3 meses). Dejando el departamento el dia 26 de septiembre del 2020 por razones de fuerza mayor e imposibilitado de abonar el alquiler del mes de Octubre.
El día 01/10/2020 se solicito a los propietarios via mail y whatsapp la devolución del Deposito de Garantía ya que me encuentro privado de mi fuente de ingreso.
Ademas el contrato tenia clausula que en el caso de rescindir el presente antes del plazo convenido se pierde el deposito en garantía
El mismo día , me responden invocando a dicha clausula y realizando una lista de daños via whatsapp quedando en claro que no habra devolución del Deposito
Debido a la situación actual que afecto la actividad económica ¿Se puede reclamar el monto del deposito de garantía? Ya que estamos en una situación extraordinaria.
Hola Tomás:
El depósito de garantía es para responder por daños al inmueble y deudas de la locación y, si no existieran esos daños ni deudas y tampoco indemnización por resolución anticipada, se lo deberían reintegrar.
Slds.
Hola Soy Daniel. Mi contrato de alquiler termino el 31/08, el departamento de pinto y se dejó tal como se recibió, pero ahora el dueño quiere cobrarme $6500 por mano de obra y materiales por un pequeño salpicado de color azul celeste en el techo del cuarto, aparte cobrarme una mesada nueva de la cocina por $7500, cuando hay fotos y notificaciones al dueño del mal estado del mismo, sumando a todo eso los gastos pendientes de Luz, agua y AYSA. Todo eso supera el importe del depósito y tendría que dar Plata de más! Es correcto eso?
Hola Daniel:
Si hay cosas recibidas en mal estado y está ello documentado y reclamado desde el principio, entonces no corresponden. Pero las deudas por daños existentes (salpicado del techo) o servicios, sí corresponde descontarlas del depósito y si no alcanza agregar el saldo..
Slds.
Hola yo tengo un inquilino que se va anticipadamente sin motivo , se que me tiene que pagar un mes mas por que hace un año que alquila pero le tengo que devolver el deposito? el codigo no dice nada al respecto y no encuentro la ley completa 23091. gracias
Hola Graciela:
El inquilino tiene que pagar un mes de alquiler como indemnización por su resolución anticipada y se le debe reintegrar el depósito de garantía, si no ha deudas ni daños.
Slds.
Hola. Mi nombre es Cecilia. Tengo contrato de alquiler de un departamento el cual me queda aun un año. Pero desde mayo estoy teniendo problemas de inundación con cloacas dentro del departamento y no obtengo respuesta de solución. Si quiero rescindir el contrato, porque se inunda cada 24 hs es imposible vivir así seria con justa causa verdad? El deposito fue de 400 dólares. Me lo tienen que devolver verdad?
Gracias
Hola Cecilia:
Si la rescisión es con causa y sin deudas ni daños, el depósito de garantía debería restituirse.
Slds.,
Buenos días, Quisiera realizar una consulta, debo rescindir un contrato de alquiler por no gozarlo como corresponde, la devolución del depósito deber realizarse igual no?.
Gracias!
Hola Ailin:
No se vislumbra bien la causal de rescisión. El depósito de garantía es para responder por daños al inmueble o cosas inventariadas, o por deudas (alquileres, expensas, servicios, etc.).
Slds.
Como estás
te planteo la siguiente pregunta o inquietud.
Alquiler de consultorio médico. Desde el año 1994 hasta 30 de septiembre de 2020 se alquilo mediante contratos de locación de 3 años, siempre consecutivos. Septiembre de 2020 se decide no renovar.
En el primer contrato (contrato del 94 al 97) se entregó depósito de 1100 dólares. Se volvió a reiterar que existía dicho depósito en la siguiente renovación (97 al 2000).
A partir, del 2000 en adelante, desde que se hizo cargo una inmobiliaria, no se mencionó más el depósito originalmente entregado.
Ahora cuando se extinga el contrato de locación, se eviten las penalidad, por entrega en perfectas condiciones, solicitar la restitución del depósito, sería moralmente correcto, porque rige un principio de continuidad.
Pero al percatarnos que nunca más nombraron al depósito (después del 2000), puede ser este un motivo de prescripción de la acción civil para reclamar la restitución debida?
Cual es la costumbre que rige en este tipo de locaciones.
Muchas gracias
saludos cordiales
Hola Patricio:
Si desde hace aproximadamente veinte años se hicieron nuevos contratos sin mencionar el depósito, jurídicamente estaría perdido, aunque como Ud. dice reclamarlo sería “moralmente” correcto.
Slds.
Entiendo que el deposito en garantia se usa para cubrir pagos de servicios no cubiertos por el locatario y daños en el inmueble, quisiera saber especificamente a que tipo de daños se refieren y como se puede esto diferenciar del deterioro normal por uso del inmueble?
Hola Nelson:
El depósito de garantía responde por todas las obligaciones del locatario, si no se lo restringe. La cuestión de por cuales daños responde, es por los efectivamente causados por el locatario, sin incluir el desgaste por el uso normal y si se presenta la situación en un litigio, será una cuestión de prueba.
Slds.
Es cierto que la devolución del depósito en garantia no está legislada? De ser asi, el propietario no esta obligado a devolverlo?
Hola Nelson:
La devolución del depósito se pacta en los propios contratos de locación y la “retención indebida” es delito del Código Penal.
Slds.
Buen día: Consulta tengo un local comercial alquilado, pero por la pandemia el inquilino no me paga desde el mes de abril 2020, ahora me dice que me va ir pagando un poco de lo que me debe, ejemplo el alquiler es de 35000, me paga 10000, yo facturaria esos 10000 aclarando que es a cuenta del alquiler de abril, ya que debo pagar de eso el iva, esta bien? tengo que hacer alguna nota además de que me va ir pagando de cuenta?
Hola Cele:
Jurídicamente está bien aclarar en las facturas que son “a cuenta del alquiler de $…”. Respecto al alcance impositivo, deberá consultarlo con su contador.
Slds.
El día 12/10/2020 finalizo mi contrato de alquiler, el día 11/10/2020 deje el departamento entregando las llaves el día 12/10. El depósito me tenía que ser devuelto en el término de 60 días. Al día de la fecha no se ha hecho efectivo. Cómo debo actuar?
Hola, estoy por firmar un contrato con la siguiente clausula. Quiero saber si es legal:
Se deja establecido que al finalizar el contrato y proceder a la liquidación del depósito dejado en garantía, se procederá de la siguiente forma: ,a- para los servicios que resten periodos por facturar, se tomara para cada factura, una cifra que surja del promedio de las últimas dos boletas y se la multiplicara por dos, b- las expensas se multiplicara la última por 1, 5, C para los deterioros y/o roturas ajenas al” buen uso y paso del tiempo” , Se establecen los siguientes precios de referencia.( se detallan debajo solo algunos de manera enunciativa), que se ajustaran por el mismo índice que el valor del alquiler, en caso de ser necesario al momento de reintegrar la unidad
– Metro cuadrado de pintura $ 800
– Metro cuadrado de pulido y plastificado $ 900
– Enlozado bañera $ 8.000
– Mesada de granito de 2 x 1 metro $ 15.000
– Metro cuadrado de Cerámica/baldosa/azulejo $ 700
– Metro cuadrado vidrio $ 600
A los sesenta (60) días, que se podrán prorrogar por otros treinta(30) en caso de que no se pueda practicar la liquidación de finalizar el contrato y reintegrar “La Locataria” la propiedad completamente desocupada y a entera satisfacción de “La Locadora”, previas las deducciones a que hubiere lugar, le será devuelta esta suma
Hola Yesica:
El locador no puede cobrar por daños sumas estimativas impuestas unilateralmente, se deberán reparar a los precios “de mercado” y tampoco puede elongar el plazo de restitución del depósito de garantía (ver infra).
Slds.
Dice el CCyC, ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: … b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas; …
Hola.
Muy interesante el post, además de claro y explicativo.
Me sorprendió la aclaración de la prescripción de la acción civil de dos años para reclamar la restitución del depósito de garantía.
Me encuentro con este problema y por lo que averigüé y consulté el plazo de prescripción sería de cinco años.
Frente a la diferencia encontrada ¿podrían explicar la prescripción de dos años o la normativa en la que se funda?
Muchas gracias.
Saludos.
Hola Franco:
Se trata de un error, prescribe a los 5 años.
Slds.
Hola, alquilaba un galpón comercial y el contrató se terminó el 31/7. Ante las dificultades para sacar mis pertenemcias por la cuarentena, el dueño me dejó quedarme hasta el 15/8 con la única condición que le pague los servicios de esos días. El 15/8 le entregué las llaves correctamente y firmamos un acta dinde dice que el galpón está en buenas condiciones y que quedan pagar los servicios y tasas hasta ese día. El otro día me dijo que debía pagarle el ABL y los servicios de todo el mes, a lo cual le dije que no era lo que hablamos. Por esa razón me está demorando la entrega del depósito, y a todo esto la inmobiliaria no aparece. Que puedo hacer? Gracias
Hola Hernán:
Si firmaron un documento donde consta que los servicios y tasas se pagan sólo hasta la restitución del inmueble y el locador ahora pretende más sin derecho y no le reintegra el depósito, debe enviarle carta documento intimando la devolución bajo apercibimiento de denuncia por retención indebida y acción por daños y perjuicios.
Slds.
Hola! Estoy terminando mi contrato de alquiler de 2 años, alrededor de 4 meses antes de la fecha de finalización. Ahora por esto tuve que pagar indemnización de un mes y ahora quisiera saber el tema del deposito. Hablé con el dueño por unos daños en un mueble y quedamos en que no cobraría el depósito y le pagaría un monto adicional hasta llegar a la reposición del mueble, ya que me hice cargo de mi responsabilidad. Además el inmueble desde mi ingreso tuvo siempre muy mal estado del piso, levantado, etc. Si me quisiera hacer pagar por esto tmb, ya que el contrato no señala condición del piso.. en juicio, ¿podría de manera certera con fotos viejas u otro medio asegurar que así recibí el inmueble? Me está costando un ojo de la cara salir del dpto.. gracias!! muchas gracias!!
Hola Zulma:
Es muy difícil que un juez resuelva en su favor cuando recién al finalizar el contrato invoca los daños preexistentes. Por otro lado el locador tiene obligación de recibir el inmueble como esté (inclusive con deudas) y después podrá litigar por los daños que considere, haciendo las reservas pertinentes.
Slds.
La verdad que en el contrato no describía daños y el piso está en muy mal estado.. voy a tener que apelar a la buena fe que parece que no tener.. muchas gracias!
Buenas tardes,
Quisiera consultarles sobre lo siguiente, donde vivo actualmente realicé un depósito el cual dividí 50% y 50% con mi compañero de alquiler. Esta persona hace ya unos meses se fue del departamento y me avisó 1 semana antes que se iba a vivir a otro lado, ahora pasado unos meses me está cobrando el 50% del depósito que originalmente hicimos. Legalmente ¿debería darsélo, si aún este depósito está en manos de la arrendadora?
Gracias,
Saludos
Hola Gabriel:
El locatario que resuelve anticipadamente un contrato de alquiler debe indemnizar al locador. Si en este caso su colocatario se fue sin su anuencia y lo dejó con toda la carga del alquiler, como mínimo debería esperar a que termine el contrato, por no decir que compensa con su depósito parte de la diferencia en más que ahora tiene que pagar Ud.
Slds.
Hola como están? Mi nombre es Melody se me termino el contrato el día 31/7 y al día de la fecha aun no me devuelven el deposito realizado por que dicen que aun la dueña no fue a verlo pero que desde la inmobiliaria si lo vieron y esta perfecto. Que puedo hacer?! Todas las semanas me dijieron “ahora lo resolvemos” y aun nada. Muchas gracias
Hola Melody:
Si en el contrato no estaba previsto un plazo de restitución, debe intimar por carta documento al locador a restituir el depósito, en el plazo de tres (3) días, bajo apercibimiento de denunciarlo penalmente por el delito de “retención indebida” (ver infra) y daños y perjuicios.
Slds.
Dice el Código Penal de la Nación: ARTÍCULO 172. – Será reprimido con prisión de un mes a seis años, el que defraudare a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida, abuso de confianza o aparentando bienes, crédito, comisión, empresa o negociación o valiéndose de cualquier otro ardid o engaño. ARTÍCULO 173.- Sin perjuicio de la disposición general del artículo precedente, se considerarán casos especiales de defraudación y sufrirán la pena que él establece: 1. El que defraudare a otro en la substancia, calidad o cantidad de las cosas que le entregue en virtud de contrato o de un título obligatorio; 2. El que con perjuicio de otro se negare a restituir o no restituyere a su debido tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se le haya dado en depósito, comisión, administración u otro título que produzca obligación de entregar o devolver; …
Hola, quería saber sobre el deposito en garantía. El contrato de alquiler se venció el 31/7, entregue el inmueble y se firmo la entrega que estaba en condiciones y decía que tenían 60 días para devolverme el deposito, el cual lo hice en U$ y dice el contrato que la devolución es en U$.
La inmobiliaria me dice que en 10/15 días llame por el deposito, llamo y ellos me dice que los dueños no tiene los dolares que me quieren dar pesos y que los llame yo a ellos. Me comunico con los dueños y no me quieren devolver los dolares, solo pesos al dolar oficial.
Que debo hacer en este caso? Gracias
Hola Claudia:
Debe intimar al locador a restituir el depósito en la misma moneda recibida y en el plazo perentorio de cinco días bajo apercibimiento de denuncia penal por “retención indebida” y demandar por daños y perjuicios.
Si igualmente el locador no devuelve el depósito, necesitará los servicios de un abogado.
Slds.
Hola! Se puede agregar alguna leyenda en el contrato para que quede bien claro que si deje el deposito el dólares billete el mismo se debe devolver en la misma moneda? o no es necesario? Gracias!
Hola Agustina:
Conviene aclararlo detalladamente.
Como según el art. 765 CCyC el dólar es una “cosa” y no dinero, se tratará de un depósito regular, y se debe devolver entregando la misma cosa.
En caso de tener que utilizarse el depósito en garantía constituido en dólares, el locador deberá recurrir a una entidad bancaria habilitada y cambiar al tipo de cambio oficial y, llegado el momento rendirle cuentas al locatario de qué hizo con ese depósito, debiendo presentarle los ticket de cambio que emite el Banco.
Otro tema es que como el monto de la garantía en los alquileres con destino habitacional no puede superar el equivalente al 1er mes de locación, entonces habrá que calcular el monto de la garantía en función al tipo de cambio oficial.
Slds.
Hola, afip reglamento los pasos a seguir para subir los contratos de alquiler ? ya uqe se hicieron varios contratos con la nueva ley y no se como subirlos?
Los contratos de alquiler en CABA, se paga el sellado?
Gracias!!
Hola Naty:
Aunque no son nuestra especialidad los temas impositivos, creemos que todavía no se reglamentó.
Las locaciones que pagan sellado en CABA son los contratos de locación y sublocación de inmuebles en cuales se desarrollen actividades comerciales y los de viviendas con muebles que se arrienden con fines turísticos.
Slds.
Muchas gracias!!
Otra consulta la alicuota de sellao por el alquiler de oficina y cochera es de 0,50%.
Muchas gracias!!!
Buenas Noches, Mi inquilino de alquiler temporario me exije el deposito en garantia a la restitucion del inmueble y saldar la cuenta en el momento, en el contrato que ellos firmaron dice que el deposito se devolvera a los 20 dias de restituido el inmueble. Que debo hacer? Me encanta la pagina!! gracias
Hola Loli:
Si el contrato se celebró vigente la nueva ley 27.551 (1/7/2020) el depósito se debe reintegrar con la entrega del inmueble, salvo deudas del locatario. Si se celebró antes, rige lo convenido en el contrato.
Slds.
Hola, mi situacion es la siguiente: rescindi contrato de alquiler con causa justificada el 23/3 y al dia de la fecha aun no se me ha devuelto el deposito en garantia y el dueño sigue poniendo trabas para ello. Quisiera saber si puedo agregar intereses punitorios o por mora o compensatorios al valor del deposito ya que superó por 4 meses el plazo legal para la devolución. Muchas gracias.
Hola CP:
Debería intimar su devolución (con intereses) por carta documento y bajo apercibimiento de denunciar “retención indebida” (delito penal) y demandar daños y perjuicios.
Sls
Buen día doctores en relación con la devolución del depósito de garantía, surge del contrato de alquiler que el locador procederá a su devolución, luego de comprobarse el pago de la totalidad de las obligaciones del locatario dentro del plazo de sesenta días. La pregunta es la siguiente ¿corresponderá en ocasión de la devolución del inmueble locado hacer firmar un nuevo documento relacionado con dicha devolución dentro de los sesenta días, o es suficiente con la indicación en el contrato y si se intimará si acercándose el cumplimiento de dicho término no se ha hecho devolución del mismo? gracias.
Hola Ernesto:
En el acto de restitución convendría firmarse una constancia del estado del inmueble y de los medidores de gas, electricidad, etc. y que está pendiente la devolución del depósito, aunque si esto último no se pusiera bastaría lo insertado en el contrato.
Slds.
Soy locadora de un local comercial, desde octubre del 2019 y por causa de la pandemia reduje a mi inquilino el 50% de los alquileres de abril, mayo, junio y julio; importes que los cobrare del depósito de garantía en U$, equivalentes al valor del alquiler del ultimo mes del contrato, (cuyo vencimiento opera en setiembre 2021), pactado al inicio del contrato. Dicho deposito queda en 0.
Para volver a conformar el depósito, la locataria librará y entregara como deposito varios PAGARES
La pregunta, pueden ser en dólares? DE no ser factible, como puede preservar el importe en pesos con la inflación esperada. Que me recomienda?
Hola Silvia Alejandra:
Podrían ser en dólares, aunque podrá cancelarlos en su equivalente $ al cambio oficial y, sobre esa base debería hacer el cálculo.
Slds
Buenos días.
Hace un mes dejé la vivienda que alquilaba con un problema de filtración en un balcón techado, el mismo era pre-existente (anterior a que ingresara en el departamento, solo que me dí cuenta casi 2 semanas despues, en medio de una fuerte lluvia).
En su momento notifiqué sobre la situacion a la inmobiliaria, pero ellos decían no conseguir a nadie para solucionarlo. Así que lo dejé pasar porque no usaba esa parte del departamento.
Mi consulta es: en caso de que quieran descontarme parte del depósito por la pintura de esas paredes, o el arreglo de las filtraciones, sería legal?
Lo único que tengo, como comprobante de que no fuí el causante, es un video que grabé con las goteras 10 días despues de iniciado el contrato.
Por otra parte aparecieron manchas de humedad en el techo, que se originó por la cañería del vecino de arriba. La administración no arregló pero, al momento de abandonar el inmueble, no se había responsabilizado para pintar el techo.
Eso podría ser usado como excusa del locador para descontarme dinero de lo depositado?
Muchas gracias.
Hola Carlos:
Los daños que refiere serían responsabilidad del locador, aunque ello no garantiza que igual pretenda descontarlos del depósito, máxime que en su momento Ud. no los reclamó por carta documento al mismo locador.
Slds.
Hola Dres. cómo están? les hago una consulta, alquilé durante 8 años un inmueble en caba para casa habitación. En enero de este año devolvimos el departamento. El contrato decía que debíamos dejar pintado del inmueble, lo que hicimos casi en su totalidad, no pintamos el techo de una de las habitaciones porque estaba muy deteriorado, se había caído casi toda la pintura como si tuviese humedad, era un gasto muy grande. Además luego de 8 años dicen que rompimos el distribuidor de la ducha y la grifería de la cocina y también lo agregan a la cuenta (no eran nuevos al momento de ingresar, y no los rompimos, los usamos solamente y es probable que estén deteriorados pero por el paso del tiempo y el uso normal. El depósito era de $ 16.500 y dicen que les debemos por arreglos unos $ 40.000, nos parece una locura, podemos defendernos de alguna manera? es muy injusto. Nos envían esta cuenta luego de 6 meses. Por otro lado nunca nos hicieron una factura B/C, sólo recibos de la inmobiliaria, y siempre pagué por transferencia. Debería contratar a un abogado para evitar esta injusticia? gracias. Saludos.
Hola Diego:
Si el locador iniciara juicio deberían defenderse con un abogado. A la restitución del inmueble se debería haber labrado un Acta de Restitución simple, consignando el estado. No podemos evaluar a quién le corresponde la razón en cuestiones de hecho.
Slds.
Buenos Dias,
Mi propietario mete “excusas tontas” para no devolverme la totalidad de la garantia, mi postura es no aceptarle menos plata, lo justo es el deposito completo. Mi pregunta es, una vez finalizado el contrato, y al no querer devolverme completamente el deposito, debo quedarme con las llaves del domicillio? puedo seguir usandolo hasta que se me reintegre el deposito? Gracias, y me sirvio de mucho este sitio.
Hola Diego;
Debería enviar una carta documento al locador intimándolo a reintegrar íntegro el depósito de garantía en el plazo perentorio de tres días bajo apercibimiento de retener el inmueble locado y denunciarlo por retención indebida del depósito (ver infra).
Slds.
Dice el Código Penal: Estafas y otras defraudaciones ARTICULO 172. – Será reprimido con prisión de un mes a seis años, el que defraudare a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida, abuso de confianza o aparentando bienes, crédito, comisión, empresa o negociación o valiéndose de cualquier otro ardid o engaño. ARTICULO 173.- Sin perjuicio de la disposición general del artículo precedente, se considerarán casos especiales de defraudación y sufrirán la pena que él establece: … 2. El que con perjuicio de otro se negare a restituir o no restituyere a su debido tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se le haya dado en depósito, comisión, administración u otro título que produzca obligación de entregar o devolver;
Hola! hay q volver a pagar un deposito de garantia para renovar un contrato? si es asi q pasa con el deposito anterior?
gracias
Hola Simón:
El depósito de garantía anterior, si no hay deudas ni daños, se debe acreditar en el nuevo contrato.
Slds.
Hola, terminé mi contrato de locación el 24/04/2020, con todos los meses de alquiler al día. Con la cuarentena de por medio, recién nos reunimos para la entrega del inmueble a mediados de mayo y en ese momento no me quisieron dar el acta de entrega que firmé, me dijeron que pasara a buscarla por la oficina así de paso cancelaba los últimos servicios. Cuando voy me encuentro con que habían agregado arriba de mi firma que el horno no andaba (que no anduvo nunca y ya lo sabían desde que inicié la locación) y ahora no me devuelven el pagaré que entregué como depósito en garantía hasta que les pague la pintura y mano de obra del arreglo por el desgaste que sufrió el baño luego de una gran tormenta que hubo en el mes de febrero y que ya habíamos hablado con la dueña para que se hiciera cargo, porque obviamente que no fue mi culpa que se lloviera el baño, es más, se cayó un pedazo de techo y me rompió un secarropas que jamás quisieron reconocerme.
Les envié una carta documento intimando a que me devuelvan el pagaré y pongan a mi disposición las boletas de los últimos servicios que me corresponden abonar y me dijeron por whatsapp que no me lo van a devolver hasta que pague el gasto de la pintura.
Realmente ya no sé que mas hacer, que me aconsejan?
Gracias
Hola Eliana:
Si ya le envió al locador una CD reclamando el pagaré y rechazando los agregados al acta y aclarando lo del techo y lo del horno, cabría iniciar una acción judicial por restitución del pagaré.
Slds.
Buenas,
Estoy por enviar carta documento de devolucion del inmueble pero segun el contrato dice que tiene que ser notificada a los 30 dias, yo no sabia porque no tenia una copia del contrato que incluso falto por firmar mi pareja que tambien aparece. La notificacion la estoy haciendo a los 23 dias, eso puede ocasionar un problema?
Tambien tengo la duda, el deposito fue dado en dolares pero la dueña me dijo que lo cambio a pesos, puedo aunque sea exigir que me de la cantidad del deposito a precio del ultimo alquiler actualizado.
De antemano gracias por la respuesta.
Hola Carla:
A la resolución anticipada del locatario no se la puede agravar con más obligaciones (ver infra art. 1221 del CCyC). Por otra parte, si el depósito se integró en US$ y consta en el contrato, se debe reintegrar en la misma moneda.
Slds.
Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.
Hola, ¿cómo va? Antes que nada, muy útil está página. Alquilo un local, con vencimiento del contrato el 31/03/20 (se terminó en plena pandemia). Nos mandaron el contrato por mail, con el nuevo valor. Al día de hoy, nos escribieron para que paguemos el monto del depósito (2 meses de alquiler). Es importante aclarar que por motivo de la pandemia, tenemos el local cerrado. Estoy pagando mes a mes el local, según el nuevo valor del contrato, a pesar de no tener ingresos. Tengo empleados, y priorizo sus sueldos. ¿Hay algo para hacer? ¿O sólo negociar entre las partes? Muy amable
Hola Carla:
Si de hecho ya comenzó con el nuevo contrato, debería atenerse al mismo. Si estaba comprendida entre los casos del art. 9 del DNU 320/20 (ver infra), podría haber prorrogado el contrato hasta el 30/9/20 con el alquiler congelado y luego evaluar qué hacer. O haber planteado que ante la imposibilidad de explotar a abrir el local por prohibición legal (afectando el local mismo) le redujeran o eximan del alquiler. Igualmente siempre lo mejor es negociar.
Slds.
Dice del DNU 320/20: ARTÍCULO 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:
1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).
Hola, alquilo un departamento de uso profesional y la dueña dejo cosas suyas que no figuran en el contrato y nunca se las quiso llevar. Yo ahora necesito sacarlas si o si. Mi contrato vence el mes que viene y quiero renovar pero no con sus cosas. Que puedo hacer?
Hola Lucía:
Ahora podría intimarla a retirar sus cosas, bajo apercibimiento de enviarlas a un depósito privado y a costa de ella. En el caso de la renovación debería condicionar la firma al retiro de sus cosas.
Slds.
Hola, Buenas Tardes, Me toca renovar el contrato este mes, hace dos años di un deposito de 700 usd, (700 usd hace dos años era equivalente a un mes de alquiler del ultimo semestre de contrato), Vamos a renovar el contrato por dos años mas, en la renovacion un mes de alquiler del ultimo semestre de contrato equivale a 400 usd aproximadamente.
La inmobiliaria debe reintegrarme la diferencia?
Gracias.
Hola Michell:
Si el plazo es de dos años el locador puede pedirle hasta dos meses de alquiler como depósito de garantía (ver infra). Si arreglan con un mes sólo, deberían reintegrarle la diferencia.
Slds.
Dice el CCyC: ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.
Hola te consulto si a fin de mantener actualizado el depósito de garantía puedo pedir dos documentos en U$S firmados por el garante por un monto total equivalente en dolar oficial a 3 meses de contrato (se alquila a 3 años una casa grande con fines de vivienda y a la vez Comercial, se puede hacer esto?). Y la otra consulta es que fecha se pone en los pagares, una es la de expedición , pero en estos casos que fecha se pone para el día de Pago, o se deja en blanco??
Desde ya Muchas Gracias.
Slds.
Hola Ricardo:
La locación mixta (comercial y habitacional) se rige por las reglas de locación de vivienda (ver infra), que permite pedir un mes de depósito por año de contrato (ver infra). Los pagarés deberán cumplir con el impuesto de sellos y respecto a la fecha de vencimiento “en blanco”, estamos inhibidos de recomendarlo.
Slds.
Dice el CCyC: ARTÍCULO 1194.- Destino de la cosa locada. El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato. A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza. A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional. ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.
Muchas Gracias por la pronta Respuesta!
Slds.
Buenas tardes, se firmó un contrato de alquiler por 3 meses del 1° de diciembre de 2019 a 1° de marzo de 2020. Se entregaron las llaves a los pocos días de finalizado el contrato. Como deuda había expensas de febrero y marzo, último mes de luz y último mes de agua. El locador no quiso deducir esas deudas del depósito en garantía, está bien eso? Finalmente el locatario ante la insistencia del locador de pagar esas deudas, se pagaron aparte. Corresponde la devolución de la garantía? Muchas gracias.
Hola Leonor:
La deducción podría haberse hecho si el contrato no preveía otra solución. Ahora, si no quedaron deudas ni hubo daños al inmueble, se debe devolver el depósito.
Slds
Hola buenas noches, tengo una duda. Me mude hace poco y me pidieron 3500 de “llave” y 3500 el mes de alquiler. Cual es el concepto de “llave”? Es lo mismo que deposito? El dueño de la casa me pidió que me busque otro lugar. A él le corresponde devolverme esos 3500 de “llave”?
Hola Gianfranco:
En las locaciones habitacionales está prohibido (ver infra) pedir “llave”, que es un concepto mercantil y que involucra transmitir clientela, prestigio, “fondo de comercio”, etc. La devolución de la llave correspondería a quien la cobró.
Slds.
Dice el CCyC; ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.
Entonces no me tuvo que cobrar nunca la llave. Que puedo hacer yo en esta circunstancia si el dueño no me quiere devolver el dinero? Yo tengo un recibo escrito por el donde cuando ingrese me cobro el deposito al mismo valor que el mes pero arriba de donde dice que le pague el deposito dice “llave” es ilegal que me cobre la llave. Yo lo puedo denunciar por eso? Y un dato importante, no hay un contrato legal, fue un acuerdo de palabras.
Hola Gianfranco:
Como no se trata de un delito penal, debe iniciarle juicio para reclamar la devolución de la “llave” y el recibo es la prueba de la locación.
Slds.
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Les consulto, vencio el contrato y entregue el dpto que alquilaba el 15/01/2020 entregando las llaves y mostrando al dueño el estado impecable en q lo restituia. Desde ese dia quede con el locador q nos reuniamos para q yo entregara el libre deuda de todos los servicios e impuestos del inmueble y el me restituia el deposito q fue dado en dolares. Desde entonces fue dandome diferentes excusas para no darme el deposito, sus vacaciones, mucho trabajo, la cuarentena etc. Que hago? Muchas gracias
Hola Claudia:
Le debería enviar una carta documento del Correo Oficial, intimándolo a restituirle el depósito más el costo de la CD, en el plazo de cinco días especificando lugar …(domicilio y hora), bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales por retención indebida (delito penal ver infra art. 173 Cód. Penal) y daños y perjuicios.
La retención del depósito de garantía, cuando no hay indemnización, deudas o daños a compensar, es delito penal (ver infra) y debería denunciarse cuando se configura o se conoce el hecho.
Slds.
Dice el Código Penal: Estafas y otras defraudaciones ARTICULO 172. – Será reprimido con prisión de un mes a seis años, el que defraudare a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida, abuso de confianza o aparentando bienes, crédito, comisión, empresa o negociación o valiéndose de cualquier otro ardid o engaño. ARTICULO 173.- Sin perjuicio de la disposición general del artículo precedente, se considerarán casos especiales de defraudación y sufrirán la pena que él establece: … 2. El que con perjuicio de otro se negare a restituir o no restituyere a su debido tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se le haya dado en depósito, comisión, administración u otro título que produzca obligación de entregar o devolver;
Buenos días:
Mi contrato de alquiler vencio el 30/4/2018 con la obligación de devolucion del deposito en garantia a los 30 dias. Mi pregunta es cuando prescribiría la acción judicial para reclamar la misma?
Hola Esteban:
La retención del depósito de garantía, cuando no hay indemnización, deudas o daños a compensar, es delito penal (ver infra) y debe denunciarse cuando se configura o se conoce el hecho.
La acción civil prescribiría a los dos años.
Slds.
Dice el Código Penal: Estafas y otras defraudaciones ARTICULO 172. – Será reprimido con prisión de un mes a seis años, el que defraudare a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida, abuso de confianza o aparentando bienes, crédito, comisión, empresa o negociación o valiéndose de cualquier otro ardid o engaño. ARTICULO 173.- Sin perjuicio de la disposición general del artículo precedente, se considerarán casos especiales de defraudación y sufrirán la pena que él establece: … 2. El que con perjuicio de otro se negare a restituir o no restituyere a su debido tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se le haya dado en depósito, comisión, administración u otro título que produzca obligación de entregar o devolver;
Hola.
Muy interesante el post, además de claro y explicativo.
Me sorprendió la aclaración de la prescripción de la acción civil de dos años para reclamar la restitución del depósito de garantía.
Me encuentro con este problema y por lo que averigüé y consulté el plazo de prescripción sería de cinco años.
Frente a la diferencia encontrada ¿podrían explicar la prescripción de dos años o la normativa en la que se funda?
Muchas gracias.
Saludos.
Buenas tardes
Quisiera saber como debe indemnizarse a un locatario cuando un locador le pide anticipadamente un inmueble
Gracias
Hola Susana:
El locador no puede rescindir anticipadamente, salvo con causa, por incumplimientos graves del locatario.
Por lo tanto lo único que puede hacerse es negociar.
Slds.
Buenas tardes. Tengo una consulta. Alquile un inmueble de mi propiedad con destino para el comercio. El contrato comenzó el 01/08/2018 y debería finalizar el 01/08/2021. Cuestión que la locataria en el día de ayer me aviso que quería rescindir el contrato y me pidió el deposito en garantía. Mi pregunta es la siguiente, debo devolver el deposito o no?
Hola Pablo:
Para resolver anticipadamente el contrato, el locatario debería notificar por medio fehaciente y pagar un mes de alquiler como indemnización. Si no hubieren daños ni deudas el depósito se debe reintegrar.
Slds.
Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.
Buenas tardes. Tengo una consulta. Alquile un inmueble de mi propiedad con destino para el comercio. El contrato comenzó el 01/08/2018 y debería finalizar el 01/08/2021. Cuestión que la locataria en el día de ayer me aviso que no quería rescindir el contrato y me pidió el deposito en garantía. Mi pregunta es la siguiente, debo devolver el deposito o no?
Hola buenas noches:
Finalice contrato el dia 31/01/2020 fue el dia que entregue las llaves y el departamento en condiciones recien pintado, y atodos los arreglos en las paredes causadas por el paso del tiempo del departamento que no me correspondian. En la ultima semana de febrero mediante whastapp con la inmobiliria consulte cuando iba a estar el deposito, a lo que respondio que el propietario se encontraba de vacaciones y que las primeras semanas de marzo seria devuelto. La ultima semana de marzo que ya vencia el plazo de los 60 dias segun contrato me vuelvo a contactar con la inmobiliria a para recordar que ya vencia el plazo y necesitaba el dinero. A lo que la inmobiliria responde que por la pandemia no podia ser abonado, asi mismo les facilite mi cuenta bancaria para que sea depositado el dinero y luego que termine la cuarentena podiamos arreglar los papeles, como se nego, entonces le dije que iba a regirme con las mismas pautas que se me aplicaron a mi, que si yo no pagaba el alquiler en los 10 dias se cobraba el 1% por dia de retraso. Luego de 21 dias de retraso me avisan que esta el deposito pero se niegan a pagar el interes por mora. Tuvieron 60 dias para pagar el deposito y la cuarentena no es excusa, yo cumpli con el contrato y ellos lo infringieron. Como puedo hacer?
Hola Camila:
Aunque no se haya previsto en el contrato (mejor si así fuera), Indudablemente usted tiene derecho a cobrarle intereses por la mora en el reintegro del depósito, para lo cual debería enviarle una carta documento del Correo Argentino (costo $645) intimando el pago (consignar monto) desde (fecha) y estableciendo el lugar de pago (consignar cuenta bancaria -CBU- y domicilio), bajo apercibimiento de denuncia penal por el delito de retención indebida (art. 173, inc. 2 Cód. Penal -ver infra-) por el capital y demandarlo civilmente por los intereses.
Slds.
Dice el Código Penal de la Nación: ARTÍCULO 172. – Será reprimido con prisión de un mes a seis años, el que defraudare a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida, abuso de confianza o aparentando bienes, crédito, comisión, empresa o negociación o valiéndose de cualquier otro ardid o engaño. ARTÍCULO 173.- Sin perjuicio de la disposición general del artículo precedente, se considerarán casos especiales de defraudación y sufrirán la pena que él establece: 1. El que defraudare a otro en la substancia, calidad o cantidad de las cosas que le entregue en virtud de contrato o de un título obligatorio; 2. El que con perjuicio de otro se negare a restituir o no restituyere a su debido tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se le haya dado en depósito, comisión, administración u otro título que produzca obligación de entregar o devolver; …
Hola, alquilé un depto el 12/03/2020.
Por causas de fuerza mayor por esta Pandemia, mis Ingresos se han reducido y debo rescindir el contrato. Entiendl que esto es posible de acuerdo al código civil y se puede hacer sin necesidad de hacerme cargo de la penalidad de 1 mes y medio ni de los meses que faltan hasta cumplir los 6 meses acá.
Cómo debo notificarlo?
Y el depósito en garantía como solicito su devolución?
Gracias
Hola Gabriel:
Para poder resolver anticipadamente el contrato (se debe enviar carta documento del Correo Argentino), deben pasar los primeros 6 meses (o abonar los) restantes y pagar la indemnización, a pesar de la pandemia.
El depósito de garantía se puede compensar con el monto a pagar.
En muchos casos se logra un acuerdo con el locador reduciendo las cargas.
Hola , entiendo que hay 2 artículos del código civil que indican que por caso de fuerza mayor o fortuito se puede rescindir anticipadamente. Eso está claro.
El tema es como se procede y como se solicita la restitución del depósito?
Hola Gabriel:
El régimen de locaciones del CCyC tiene 2 arts.* que tratan el caso fortuito y la fuerza mayor (son sinónimos para el CCyC) y ambos inaplicables a su caso.
Igualmente puede esgrimir la figura de “fuerza mayor” como causal de rescisión de las obligaciones, por vía judicial y con patrocinio letrado..
Extrajudicialmente puede intentarlo enviándole una carta documento (costosa) al locador invocando los arts. 955, 1730 y 1733 del CCyC..
*Dice el CCyC: (LOCACIONES) ARTÍCULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes. ARTÍCULO 1206.- Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces. Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.
Hola, quería saber si al depósito de garantía aún no devuelto por la inmobiliaria o propietario le corresponden intereses. Ya han pasado los 60 días más otros 20 días y aún no han hecho la devolución. Ya se hizo la entrega de la propiedad en tiempo y forma. Existe algo que se pueda hacer para que me hagan la devolución?. Es la cuarentena una excusa suficiente para no hacer la devolución?. La propietaria dice no tener cuenta bancaria y por lo tanto no hace la transferencia.
Gracias
Hola Patricio:
Si no está previsto algo mayor en el contrato, debería pagar intereses desde que venció el término de restitución. Puede intimar a reintegrarlo por carta documento del Correo Argentino indicando dónde, cual es costosa.
La cuarentena más la falta de cuenta bancaria podría ser causa de impedimento.
Slds.
<buenas!!
yo termine mi contrato de alquiler hace 2 meses y un poco más, y la dueña me da vueltas con el deposito de garantia. Mi duda es si el deposito ese se devuelve actualizado o reajustado al ultimo precio del alquiler. Empece pagando 8500 el alquiler, el mismo monto fue el deposito en garantia y terminie pagando 12500 la ultima cuota. Cuanto es el monto del deposito que tienen que devolverme? Vi en la ley de alquileres que tiene que ser ajustado
Hola César:
El actual régimen de alquileres no impone la actualización del depósito de garantía a su reintegro. Por otro lado hay que ver lo previsto al respecto en su contrato de locación.
Lo único que trata el régimen de locaciones sobre el depósito de garantía es lo que dispone el CCyC, ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.
Slds.
Hola, alquilé un depto el 12/03/2020.
Por causas de fuerza mayor por esta Pandemia, mis Ingresos se han reducido y debo rescindir el contrato. Entiendl que esto es posible de acuerdo al código civil y se puede hacer sin necesidad de hacerme cargo de la penalidad de 1 mes y medio ni de los meses que faltan hasta cumplir los 6 meses acá.
Cómo debo notificarlo?
Y el depósito en garantía como solicito su devolución?
Gracias!
Hola Gabriel:
Para poder resolver anticipadamente el contrato (se debe enviar carta documento del Correo Argentino), deben pasar los primeros 6 meses (o abonar los restantes) y pagar la indemnización, a pesar de la pandemia.
El depósito de garantía se puede compensar con el monto a pagar.
En algunos casos se logra un acuerdo con el locador reduciendo las cargas.
Buenas tardes, tengo una duda: yo soy inquilina tengo un contrato por 2 años el cual necesito extinguir por fuerzas mayores, en dicho contrato dice que tengo que cumplir con 6 meses de alquiler y además pagar un monto correspondiente a un mes y medio de alquiler. Mi duda es: entendiendo que yo entrego el depósito en perfectas condiciones, que pasa con el depósito de garantía?
Hola Luciana:
Si lo restituye en perfectas condiciones y sin deudas, deben devolverle el depósito de garantía íntegro y en el mismo acto o directamente descontarlo de la indemnización a pagar..
Slds.
Buenas noches
Alquilè un departamento en CABA venció el 31-12-2019, se prorrogó por un año hasta el 31-12-2020 se modificó el precio y se dejó constancia que para todo lo demás vale lo estipulado en contrato original, en ese contrato dice que se puede rescindir pasados los seis meses avisando con 60 días de anticipación y pagando la multa . Dice también que el deposito en garantia se devolverá al finiquito y contra total cumplimiento de sus obligaciones. El 5 de febrero de 2020 me avisó que se iba. Pagó febrero y marzo 2020. Corresponde pagar la multa? cuánto, un mes, un mes y medio? Se fue antes de los seis meses de firmada la prórroga, desocupó el departamento el 29 de febrero. Es incumplimiento de contrato. Se reintegra el depósito? Muchas gracias
Hola Marta:
El inquilino puede resolver el contrato porque los 6 meses se toman desde el inicio del contrato original y no desde su prórroga. Tendrá que pagar de indemnización 1 mes de alquiler. Respecto al depósito de garantía, si el locatario (inquilino) está “al día” corresponde reintegrárselo, en contrario descontar cuanto adeude.
Slds.
Buenos Días, quería consultarle si en el caso que el domicilio que figura en el DNI de un fiador de un candidato a inquilino no coincida con su domicilio real, ya que también alquila y no lo tiene actualizado ¿Puedo solicitarle una declaración jurada del mismo y hacerla constar ese domicilio en el contrato de locación, además de comprometerlo a informarme si vuelve a cambiar de domicilio, ya que así podría al fiador notificarlo fehacientemente en su domicilio en caso de algún incumplimiento de pago del locatario?
Hola Alejandro:
Sí, pero en vez de en una “declaración jurada”, hacer constar en la cláusula de fianza el domicilio real (donde alquila) y la obligación de notificar todo cambio de domicilio. Además hacerle constituir domicilio especial en el inmueble cuyo contrato afianza. Conviene igualmente exigir fotocopia del DNI del locatario y del fiador.
Slds.
Dice el CCyC:
ARTÍCULO 73.- Domicilio real. La persona humana tiene domicilio real en el lugar de su residencia habitual. Si ejerce actividad profesional o económica lo tiene en el lugar donde la desempeña para el cumplimiento de las obligaciones emergentes de dicha actividad.
ARTÍCULO 74.- Domicilio legal. El domicilio legal es el lugar donde la ley presume, sin admitir prueba en contra, que una persona reside de manera permanente para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones. Sólo la ley puede establecerlo, y sin perjuicio de lo dispuesto en normas especiales: a) los funcionarios públicos, tienen su domicilio en el lugar en que deben cumplir sus funciones, no siendo éstas temporarias, periódicas, o de simple comisión; b) los militares en servicio activo tienen su domicilio en el lugar en que lo están prestando; c) los transeúntes o las personas de ejercicio ambulante, como los que no tienen domicilio conocido, lo tienen en el lugar de su residencia actual; d) las personas incapaces lo tienen en el domicilio de sus representantes.
ARTÍCULO 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan.
ARTÍCULO 76.- Domicilio ignorado. La persona cuyo domicilio no es conocido lo tiene en el lugar donde se encuentra; y si éste también se ignora en el último domicilio conocido.
ARTÍCULO 77.- Cambio de domicilio. El domicilio puede cambiarse de un lugar a otro. Esta facultad no puede ser coartada por contrato, ni por disposición de última voluntad. El cambio de domicilio se verifica instantáneamente por el hecho de trasladar la residencia de un lugar a otro con ánimo de permanecer en ella.
ARTÍCULO 78.- Efecto. El domicilio determina la competencia de las autoridades en las relaciones jurídicas. La elección de un domicilio produce la prórroga de la competencia.
Hola H2O:
Este tipo de declaración jurada no tiene efectos especiales en las relaciones privadas. Sí, debería consignar en el contrato ambos domicilios, explicando el porqué y retener fotocopia de los DNI de los firmantes (locatario y fiador).
Slds.
Buenos Días, quería consultarle si en el caso que el domicilio que figura en el DNI de un fiador de un candidato a inquilino no coincida con su domicilio real, ya que también alquila y no lo tiene actualizado ¿Puedo solicitarle una declaración jurada del mismo y hacerla constar ese domicilio en el contrato de locación, además de comprometerlo a informarme si vuelve a cambiar de domicilio, ya que así podría al fiador notificarlo fehacientemente en su domicilio en caso de algún incumplimiento de pago del locatario?
Hola Alejandro: Sí, pero en vez de en una “declaración jurada”, hacer constar en la cláusula de fianza el domicilio real (donde alquila) y la obligación de notificar todo cambio de domicilio. Además hacerle constituir domicilio especial en el inmueble cuyo contrato afianza. Conviene igualmente exigir fotocopia del DNI del locatario y del fiador.
Slds.
Dice el CCyC:
ARTÍCULO 73.- Domicilio real. La persona humana tiene domicilio real en el lugar de su residencia habitual. Si ejerce actividad profesional o económica lo tiene en el lugar donde la desempeña para el cumplimiento de las obligaciones emergentes de dicha actividad.
ARTÍCULO 74.- Domicilio legal. El domicilio legal es el lugar donde la ley presume, sin admitir prueba en contra, que una persona reside de manera permanente para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones. Sólo la ley puede establecerlo, y sin perjuicio de lo dispuesto en normas especiales: a) los funcionarios públicos, tienen su domicilio en el lugar en que deben cumplir sus funciones, no siendo éstas temporarias, periódicas, o de simple comisión; b) los militares en servicio activo tienen su domicilio en el lugar en que lo están prestando; c) los transeúntes o las personas de ejercicio ambulante, como los que no tienen domicilio conocido, lo tienen en el lugar de su residencia actual; d) las personas incapaces lo tienen en el domicilio de sus representantes.
ARTÍCULO 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan.
ARTÍCULO 76.- Domicilio ignorado. La persona cuyo domicilio no es conocido lo tiene en el lugar donde se encuentra; y si éste también se ignora en el último domicilio conocido.
ARTÍCULO 77.- Cambio de domicilio. El domicilio puede cambiarse de un lugar a otro. Esta facultad no puede ser coartada por contrato, ni por disposición de última voluntad. El cambio de domicilio se verifica instantáneamente por el hecho de trasladar la residencia de un lugar a otro con ánimo de permanecer en ella.
ARTÍCULO 78.- Efecto. El domicilio determina la competencia de las autoridades en las relaciones jurídicas. La elección de un domicilio produce la prórroga de la competencia.
Hola. Que sucede si un posible inquilino me ofrece pagar un año de alquiler todo junto y como no tiene garantía propietaria, dejar un depósito de U$S 5000??? Puedo aceptarlo??? Como lo debería encuadrar en el contrato??? Porq tengo entendido que no puedo exigir ni pagos por adelantado ni depósitos de garantía mayores al equivalente de un mes por año de contrato. Pero si yo no lo exigiera y lo propusiera el inquilino de propia voluntad??? Sería posible??? Sería viable el contrato???
Hola Gastón:
Efectivamente, la prohibición rige para el destino habitacional (vivienda), no así para el comercial y es una norma de orden público o sea imperativa, cual no puede modificarse por la voluntad de las partes. Por tanto que así fuera el locatario quien ofreciese pagar adelantado o integrar un depósito mayor, cabría igualmente la prohibición.
Slds.
Dice el CCyC, ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.
Si me encuentro alquilando un Local Comercial, el cual se rescinde transcurrido mas de las 3/4 del tiempo estipulado por contrato, y en el medio existieron ajustes convenidos por voluntad de las partes dado que el contrato establecía una suma en dolares que se acordó pesificar, sin volcar lo en ninguna Adenda.
Puede el Locador invocar el incumplimiento del contrato como argumento para no devolver el Deposito en Garantía?
Hola Darío:
Si el locador cobró los alquileres pesificados y no insertó reserva alguna en los recibos ni hay otra documentación de protesta al respecto, no podría invocar incumplimiento.
Slds.
Buenos días! Estoy por alquilar un dpto por un valor de $ 7500 con un contrato a 2 años, el locador ya estipula un valor del 40% más para el 2° año y me pide en garantía 1 mes de alquiler en efectivo ( se que puede pedirme hasta 1 mes por año de contrato ) ó 1 pagaré por el equivalente a 4 meses de alquiler. Es legal esto último? Desde ya muchas gracias!
Hola Marcelo:
Todavía no habría prohibición para el caso del pagaré; sí está prohibido en el nuevo Régimen de Alquileres con media sanción de Diputados. Hay que ser cauteloso al momento de librarlo por tratarse de un título abstracto y autónomo. Sólo librarlo a la orden del locador y contra recibo detallando en cuáles casos podrá ejecutarse.
Slds.
Hola! Estoy por alquilar un local comercial y el dueño me pide que el deposito sea del valor del ULTIMO alquiler ( es un contrato a 4 años) puede hacer eso? El monto que solicita termina sumando mas de dos mensuales y medio del valor de alquiler actual. Gracias
Hola Yanina:
Con el actual régimen en el destino comercial no tiene el locador limitaciones legales en cuanto al depósito que puede exigir y, podrá pedir más o menos según la oferta y demanda del local. Usualmente el máximo requerido es un mes de depósito por año de contrato.
Slds.
Hola. Alquilé un departamento con destino habitacional. El contrato rige del 2/10/19 al 30/9/21. Decidí rescindirlo anticipadamente por motivos de fuerza mayor. Di preaviso a la inmobiliaria. No solo quieren cobrarme la indemnización/penalidad de un mes y medio, sino que también quieren retenerme el depósito. Entiendo que no corresponde. Esto es así? Muchas gracias por su ayuda.
Hola Viviana: Si no hay deudas ni daños el locador debe reintegrar el depósito íntegro, en contrario puede descontarlos. Slds.
Hola! Una vez vencido el contrato, el inquilino me pide una prorroga de 6 meses. mi duda es: sigue en vigencia el último contrato que está debidamente sellado y le hago firmar solo al locatario la prorroga?? o tienen que firmar nuevamente los garantes también?? muchas gracias por compartir sus conocimientos y asesorarnos…
Hola Elizabeth:
Luego de vencido el plazo original el garante queda liberado. Si prorroga el contrato debe sellar o timbrar el documento de prórroga y también firmarlo el garante o fiador pues de lo contrario queda liberado. Slds.
hola buenas tardes Dres. poseo un Departamento de Alquiler temporal en la costa atlantica, quiero saber si existe un modelo de deposito de Garantia y si corresponde cobrarlo y en que porcentual con relacion al alquiler que cubra los daños ocacionales de la propiedad y de su mobiliario. muchas gracias
Hola Daniel:
Casi todos los contratos de locación para turismo o veraneo contienen cláusula de depósito de garantía para responder por daños, consumos (electricidad, gas, telefonía, internet, restitución tardía, etc.). En nuestro libro “Contratos Inmobiliarios del nuevo Cód. Civil y Comerc.” 2da. edición, Editorial García Alonso (modelo 299 –cláusula XII-, de pág. 326), puede consultarlo (ver también nota de advertencia al final del modelo).
Es díficil que el depósito de garantía pueda cubrir daños graves a la propiedad o su moblaje, pero se puede requerir el monto de entre uno a dos alquileres totales (semana, quincena, mes), según los valores en juego y la oferta y demanda.
Slds.
Muchas gracias por la respuesta, saludos
Buen dia, soy propietario de un local comercial en CABA, lo alquilé, contrato de por medio, abono el primer mes (septiembre/19) mas el mes de deposito y a la fecha no pagaron el mes de octubre y noviembre, mas gastos de expensas, abl, aysa, Edesur. El local no fue ocupado por la locataria y no responde a los llamados telefónicos. Con fecha 19 de este mes se le envió carta documento a los fiadores e inquilino. Mi pregunta es la siguiente, luego de reclamar el pago, puedo pedir el desalojo del local? que debo hacer?, muchas gracias.
Hola Rubén:
Adeudándosele dos meses de alquiler puede el locador rescindir el contrato y reclamar la restitución del inmueble locado por vía extrajudicial (CD) y en contrario lo tendrá que reclamar judicialmente (juicio de desalojo por falta de pago).
Slds.
hola soy inquilina quiero rescindir el contrato de un depto necesito saber si el dueño debe reintegrarme el deposito que di en garantia gracias
Hola Patricia:
Si no hay daños ni deudas y se paga la indemnización por resolución anticipada, el locador debe restituir el depósito íntegro.
Slds.
Hola, tengo un contrato de locacion habitacional que deje como deposito en garantia Mil Dolares, en el contrato quedo establecido en Pesos, ahora el propietario y la inmboiliaria dicen que lo gastaron y que lo devolveran en Pesos a lo que fue en su momento, a todo esto fue una suma muy superior a un mes de alquiler.
que se puede hacer?
Hola María:
Usted tiene derecho a reclamar la suma que se insertó en el contrato como recibida, sea en pesos o en dólares. Slds.
Hola, buenos días. Mi consulta es la siguente: Quien debe resguardar el deposito en garantía durante el período del contrato: el administrador (inmobiliaria) o el propietario?
Muchas gracias!
Hola Nicolás:
El depósito de garantía debe tenerlo el locador (propietario), salvo que en el contrato se prevea otra alternativa, aunque nunca podrá irresponsabilizar al locador.
Slds.
Hola, que tal? Mi consulta es la siguente: el deposito en garantia por un contrato de locación esta gravado por el impuesto al valor agregado?
Hola Ariel:
El depósito de garantía no está gravado por el IVA.
Slds.
Buenas tardes, en el caso de que el contrato se encuentre vencido y el locatario continuo abonando el alquiler durante dos años mas con recibo de pago del canon locativo y ahora que la idea es formalizar un nuevo contrato y aumentar el alquiler el inquilino quiere dejar el departamento y solicita la devolución del depósito que entregó con el primer y único contrato.
La pregunta es: Corresponde la devolución de ese depósito?
Muchas gracias.
Hola Adriana:
Si el locatario nada adeuda y el contrato vencido fue prorrogándose mes a mes, bajo recibo, correspondería devolver el depósito, porque cualquiera de las partes puede rescindirlo sin indemnización (art. 1218 CCyC).
Slds.
Hola, quisiera saber como instrumento un pagare en forma de deposito, para que el inquilino no pague en efectivo y solo generarle cobraele el deposito si no entrega la propiedad en las mismas condiciones que se la alquilo. No se si se usa un pagare de talonarios o se desarrolla uno nuevo. ayuda por favor!
Hola Darío:
Se debe usar un pagaré común, a la vista, mejor con “cláusula sin protesto”, sin imputación, aunque en el contrato locativo se detalle cuándo o cómo se lo utilizará y se otorgue su recibo.
Slds.
un millón de gracias! entonces hacemos un pagare común de talonario congreso sin protesto con vencimiento al fin del contrato y solucionado el tema. Convendría poner al garante de aval en pagare también verdad? me encanto el blog, ya me hago usuario.
Hola Darío:
Mejor con avalista.
Slds.
Hola estoy por alquilar un departamento con un contrato a dos años!
Me exigen de depósito en garantía un mes de alquiler del segundo año el cual tiene un 30% de aumento como me resguardo yo de la inflación y Si es viable solicitar que la garantía sea el valor actual y no el valor locativo del 2 do año..
El mes de depósito debe integrarse al alquiler vigente al momento de su entrega porque se está adelantando a la inflación por venir y al reintegro el locador debería devolverlo al valor del último alquiler.
Hola buenas tardes tengo un contrato de 24 meses y se me vence el 21/08 y quiero irme ahora en julio, tengo que pagar el mes de agosto en este caso? ademas el contrato tiene una clausula que dice que el deposito no me lo devuelve, aunque yo le deje la casa en condiciones y sin deudas. Esto es asi?
Espero su respuesta! Gracias!!
Hola: Notificando por medio fehaciente la resolución en julio y entregando el inmueble en el mismo mes no pagaría agosto, pero igual tendría que indemnizar al locador por su resolución anticipada. Es anulable la cláusula de apropiarse del depósito sin causa.
Slds.
Buenos días,
Hace 2 meses deje el inmueble donde alquilaba, aún no me devolvieron el deposito.
Hasta cuando debo esperar?
Debo tomar acciones legales?
Hola: Si en el contrato no hay un plazo mayor para el reintegro, debe intimarlo por carta documento bajo apercibimiento de iniciar litigio.
Slsa.
Quisiera saber como se resuelve lo siguiente, el contrato del inquilino finaliza el 30 de Junio del año 2019 , no renueva, pero si piso una prorroga de 2 meses para dejar la propiedad, tengo entendido que sus garantes expiran ese mismo dia, ahora que resguardo debo tomar para que en un caso eventual este señor se quede y no me pague?, tengo que hacer firmar pagares?, y por ultimo el tiempo que se quede debe pagar un importe mayor al que venia pagando? que porcentaje o debo aplicar lo que dice el contrato ?
Para que continúe la fianza los fiadores deberían suscribir la prórroga, en contrario cesa la garantía. La firma de pagarés no aumenta la solvencia del inquilino. El alquiler a cobrar durante la prórroga es el que libremente acuerden las partes o el “de plaza”.
Slds. Cdls.
Hola !!! una solo pregunta en una prorroga de contrato que se va a hacer por periodos de dos meses, se refuerza el deposito de garantia?..
Mil gracias y les mando mis saludos cordiales, Teresa Van Pamel –
Hola Teresa:
Sin haber una norma que obligue, si el depósito es en pesos y quedó muy desactualizado, entonces cabría su actualización. Recordar que si no renueva su garantía en cada prórroga, el fiador queda liberado.
Slds.
Hola !
Tengo una duda. Hace dos años alquile un inmueble. Para entrar me pidieron: 1 mes de deposito + 1 mes adelantado + comision de 4,15%.
Mi duda es la siguiente, ahora quiero renovar, pero me dicen que tengo que actualizar el deposito. Me estan diciendo que la actualizacion corresponde a 2 meses de alquiler (siendo que para entrar habia sido 1). Es decir, dos meses de deposito pero me “descuentan” el valor del primer mes.
Primer deposito: $6000. Renovacion: $20000 (dos meses de alquiler). Descuento primer deposito: $6000 – pago final para renovar el alquiler: $14000
Es correcto esto? Esta bien que para una renovacion de contrato tenga que pagar esto por concepto de deposito? l
Hola Florencia:
Si en el contrato figura que el depósito no se actualizará ni generará intereses y se trata de una suma nominal, el locador podrá imputarlo al valor de origen.
Para la renovación puede pedir un mes de depósito por año de contrato (prórroga).
Slds.
Dice el Cód. Civ. y Com. que regula las locaciones:
ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.
Hola !
Tengo una duda. Hace dos años alquile un inmueble. Para entrar me pidieron: 1 mes de deposito + 1 mes adelantado + comision de 4,15%.
Mi duda es la siguiente, ahora quiero renovar, pero me dicen que tengo que actualizar el deposito. Me estan diciendo que la actualizacion corresponde a 2 meses de alquiler (siendo que para entrar habia sido 1). Es decir, dos meses de deposito pero me “descuentan” el valor del primer mes.
Primer deposito: $6000. Renovacion: $20000 (dos meses de alquiler). Descuento primer deposito: $6000 – pago final para renovar el alquiler: $14000
Es correcto esto? Esta bien que para una renovacion de contrato tenga que pagar esto por concepto de deposito?
Hola Florencia:
Si en el contrato no se pactó que el depósito equivaldría a un mes del último alquiler, se computa entonces a su valor nominal.
Por otra parte el locador habitacional puede exigir hasta un mes de depósito por año de contrato.
Slds.
El locatario de un local informa que resciende el contrato finalizado el 6° mes pero no lo informó fehacientemente dos meses antes. Corresponde devolverle el mes de depósito?
El locatario no tiene obligación legal de preavisar, pero no con dos meses de anticipación, salvo que así se haya acordado expresamente en el contrato, invocando la autonomía de la voluntad.
Dice el Cód. Civil y Com. ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;…
Slds.
Hola, si el inquilino recinde el contrato a los 5 meses de firmado. Deber pagar multa por un mes y medio. El deposito de garantia corresponde se le devuelva?
El locatario puede resolver el contrato luego del 6to. mes o sea si lo hace antes (5to.), tendía que pagar ese mes y también la indemnización (1 mes y medio), por ser durante el primer año de contrato y se la puede descontar (si alcanza) del depósito de garantía.
Slds.
Dice el CCyC (régimen de locaciones): ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.
Buenos días, les comento mi situación, soy propietaria de un inmueble en la provincia de Cordoba por lo cual tengo un administrador ya que vivo en Bs. As. El administrador me acaba de cobrar un 10 % de honorarios sobre la suma del deposito en garantía, para mi no corresponde, quisiera saber si hay alguna reglamentación para que pueda mostrarsela. Muchas gracias!
Para cobrar honorarios sobre el “depósito de garantía” de la locación, debería estar especialmente estipulado en las condiciones de administración fijadas entre las partes, ya que no se trata de una ganancia sino de una caución.
El contrato de administración se rige por las reglas del “mandato” del CCyC. (arts. 1319/1334), que prevé su onerosidad pero no fija las pautas.
Slds.
Hola, termine mi contrato al año y 1 mes, y el dueño me dice que no puede devolverme el deposito por ley, por que no termine el contrato, quiero saber si es asi.
Hola Sabrina:
Si resolvió el contrato anticipadamente y pagó la indemnización de un mes de alquiler y canceló los impuestos y/o servicios convenidos a su cargo (ej.: electricidad, gas, ABL, AySA), el locador debe reintegrarle el depósito íntegro.
Slds.
Dice el CCyC: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …
Buenos días, soy propietaria de un inmueble en la provincia de Cordoba por lo cual tengo un administrador ya que vivo en Bs As. El administrador me acaba de cobrar un 10 % de honorarios sobre la suma del deposito en garantía, para mi no corresponde, quisiera saber si hay alguna reglamentación para que pueda mostrarsela. Muchas gracias!
Para cobrar honorarios sobre el “depósito de garantía” de la locación, debería estar especialmente estipulado en las condiciones de administración fijadas entre las partes, ya que no se trata de una ganancia sino de una caución.
El contrato de administración se rige por las reglas del “mandato” del CCyC. (arts. 1319/1334), que prevé su onerosidad pero no fija las pautas.
Slds.
quiero adquirir un libro que me actualice una demanda por desalojo y una demanda por una hipoteca no paga, a partir del septimo mes de constituida. Gracias.
Estr. Celso:
El proceso de desalojo está en el “Manual de Alquileres de Cód. Civil y Com.” de Abatti-Rocca (h), Ed. García Alonso, 2018.
Slds.
Est. Natalia:
El ejercicio de la facultad de resolución anticipada del locatario, pagando la indemnización prevista el el art. 1221 del Cód. Civil y Com. (de orden público), según se trate del primero o segundo año, no puede ser restringida por cláusula alguna del contrato.
Slds.
El CCyC, dice: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; …
Buenas tardes, soy inquilina, deje el depto hace 3 meses, alquile durante 7 años con un contrato y 5 prórrogas, nunca se actualizo el deposito. El dueño se comunica ahora luego de 3 meses reclamando diferencia del deposito ya que no cubre los servicios que llegaron luego. Corresponde? Como debo manejarme? Gracias
Hola Celeste:
Como la devolución del depósito actualizado no está legislada como de “orden público” (obligatorio), habrá de cumplirse lo estipulado en el contrato y si éste nada prevé si podría exigirse la devolución al valor del último alquiler devengado. De darse este último supuesto y ser mayor la deuda al depósito actualizado, debería la diferencia, o si fuera menor cabría a Ud. exigirla.
Slds.
Buenos dias consulto como locatario, en enero de 2019 se vence mi contrato de alquiler de vivienda, la locadora quiere devolverme el deposito porque aduce que lo abonado al inicio del contrato no le alcanza para pintar el departamento, y pretende que lo haga pintar, es dable aclarar que el mismo tiene vicios ocultos de construccion y las paredes estan con humedad, y algunas señaladas.
Mi pregunta, es legal que me haga cargo del pago de los gastos para pintar la pared? pense que el deposito inicial era para cubrir esos gastos.
En la clausula del contrato dice que se devolvera el departamento pintado, con eleccion del pintor por parte del locador.
gracias….
El “depósito de garantía” sirve para pagar todo o parte de las obligaciones del locatario al finiquito del contrato y de ser mayores las deudas debe pagar esa demasía.
La obligación de pintura es legal, aunque abusiva en cuanto a la elección del pintor y en cumplirla en el plazo locativo, porque estaría restando días al goce del inmueble.
Las humedades debería haberlas reclamado al conocerlas, para que las reparen y descuenten alquileres por impedimento de goce.
Slds.
Hola
El locatario me pide que desaloje el inmueble en solo 4 días. Hace 7 años le alquilo y en su momento pagué el mes de depósito. Le pagué un mes anticipado (mes de enero 2019) y no solo me quiere desalojar en 4 días sino que me quiere devolver solo la mitad del mes que le adelante aduciendo que la casa necesita pintarse. Yo le contesté que para eso le habia pagado el mes de depósito. Hay un contrato que no tiene tiempo de alquiler (libre) y no esta legalizado tampoco. Qué debo hacer?. Desde ya muchas Gracias por su respuesta.
Para poder contestarle seriamente debería ver el contrato y el recibo de alquiler de enero/19. En principio cada nuevo contrato tiene un plazo mínimo de 2 años, pero si vencido el contrato sigue cobrándose el alquiler, se prorroga de mes a mes (art. 1218 CCyC). En la PBA. se debe sellar el contrato de vivienda, en la CABA no. De todos modos Ud. tiene derecho a exigir recibo legal. Si tiene recibo de pago por enero/19, no puede intimarlo a que desaloje antes que expire ese mes. Respecto a la pintura, hay que ver lo que prevé el contrato, en contrario si sólo estuviera envejecida por el tiempo, no correspondería. Slds.
muy bien explicado y contemplado las distintas fuguras referidas al Deposito en Garaantia lo que no hace mencion o no he visto sobre el caso de la rescision de contrato de Alquiler, si procede la devolucion del Deposito en Garantia.-
El DdeG está para responder por daños o incumplimientos del locatario. Ahora, en caso de ejercicio por el locatario de su facultad de resolución anticipada (art. 1221 CCyC), podrá retener el locador la indemnización que le corresponda. Slds.
(CCyC), ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.
Hola. Quería saber si se rescinde anticipadamente el contrato de locación comercial, pasado los 12 primeros meses y cumpliendo con la entrega en condiciones del bien, ¿el locatario tendrá derecho a recibir la devolución del depósito en garantía? En el contrato no está especificado.
Al rescindir pasado el primer año, se debe indemnizar al locador con el equivalente a un mes de alquiler. El depósito de garantía se devolverá íntegro si no hubiera deudas o roturas.
Slds.
Dice el CCyC, ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.
Hola, quisiera saber si continúa vigente la condición que el depósito de garantía es un mes por cada año de contrato. Si se hubiera modificado por ley, le agradecería me indicara cuál es y a partir de cuándo entró en vigencia. Muchas gracias.
Efectivamente en locación de vivienda el máximo es el equivalente a un mes por año de contrato , vigente desde el 1/8/2015. Anteriormente regía la ley 23.091 de Alquileres, con iguales parámetros. Slds.
ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.
hola queria consultar en que articulo dice que puede devolver deposito del alquiler?
gracias.
El tema se trata en nuestro artículo “Depósito de garantía de la locación según el Código Civil y Comercial”. Slds.Cdls.
Ver entrad
Me decís en idioma criollo, si el depósito que puse en pesos al inicio del contrato, me lo tiene que devolver actualizado el locador? Y si hubiera recontratación al finalizar el alquiler?
Hola Esteban:
El locador debe reintegrar el depósito en el equivalente al último mes de alquiler. Asó si el último mes pagó $10.000 y debe reintegrar un mes de depósito, deberá devolver $10.000.
Slds.