En esta nueva oportunidad nos abocaremos al tratamiento de lo referente a la escrituración, entendido a priori como la formalización de los derechos reales que tienen que ver con inmuebles y también con ciertos muebles registrables (buques, aeronaves, etc.) [1], para luego desembocar en todo lo relativo a la escritura traslativa de dominio.
Nuevamente, como de costumbre, en esta primer entrega se desarrollaran conceptos básicos para luego, en un segundo artículo, profundizarlos.
¿Qué es la escrituración?
La acción de escriturar consiste en dar fe pública a ciertos actos jurídicos o contratos a requerimiento de los particulares y con la debida intervención de un oficial competente como lo son los notarios públicos.
A su vez hay fe pública cuando una afirmación contenida en un instrumento se tiene como verdad frente a todas las personas, y la fe pública más conocida es la notarial. Sin embargo, no es la única, pues también existe la fe pública administrativa y la judicial.
Es decir que la fe pública viene siendo una calidad de ciertos documentos e instrumentos, que provoca que los mismos sean considerados auténticos e irrefutables, y que por tanto no puedan ser negados por ninguna persona.
Entonces la escrituración importa el proceso para dotar de esa calidad a ciertos documentos.
¿Qué es la escritura pública?
Es el documento o instrumento público por excelencia, en tanto es emitido por un funcionario con la capacidad de dar y otorgar fe pública, usualmente el notario público o escribano y que se vuelca en un libro especial llevado al efecto y denominado protocolo (artículo 299 CCCN).
Las escrituras públicas pueden tener lugar en un sinnúmero de situaciones a los fines de dotar de fe pública todo tipo de actos que los particulares en definitiva tengan voluntad de así realizar, pues rige en nuestro ordenamiento legal el principio de libertad de formas (artículo 284 CCCN); siempre y cuando la propia ley no imponga una forma determinada como requisito de validez de un acto determinado, pues en tal caso no se lo tiene como concluido y por tanto no produce sus efectos propios (artículo 285 CCCN).
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¿Qué es la escritura traslativa de dominio?
Tradicionalmente se escucha asiduamente hablar de escritura traslativa de dominio, pero lo cierto es que no es el único tipo de escritura pública posible, pues el dominio solo es uno de todos los derechos reales contemplados en nuestro ordenamiento jurídico (Véase artículo 1887 CCCN). Así, por ejemplo, al momento de constituir una hipoteca (típico derecho real de garantía) y como esta se asienta sobre un inmueble (artículo 1017 inc. a CCCN), debe efectuarse la mentada escritura pública.
Pero a decir verdad, influye también que la compraventa de bienes inmuebles suele ser la operatoria más común, por lo que muy seguido escuchamos hablar de “escritura traslativa de dominio”.
Es que nuestro sistema nacional exige para la adquisición y transmisión de derechos reales, que confluya título y modo suficientes (artículo 1892 CCCN). Tratándose de inmuebles el modo es la tradición (artículo 1892 párrafo 3º CCCN) es decir la entrega material de la cosa por parte del transmitente. El título suficiente se refiere a la causa plasmada en un instrumento y que por disposición expresa del mismo artículo 1017 inc. a CCCN tal instrumento debe ser en forma pública (escritura pública) cuando se trata de inmuebles.
Por todo lo anterior, escritura traslativa de dominio no es otra cosa que el título suficiente en aquellos derechos reales sobre inmuebles, la causa de la transmisión plasmada en un instrumento público y que dicha causa puede consistir en una compraventa, donación, etc.
Es que desde los albores de la humanidad se consideró a los inmuebles como la fuente de expresión de la riqueza de un país, a la vez que involucran a la soberanía nacional; lo que provoca que se imponga la forma pública en la instrumentación de todo tipo de derechos relacionados a tales bienes.
¿Qué diferencia hay entre el boleto de compraventa y la escritura traslativa de dominio?
Preliminarmente puede decirse que el boleto de compraventa es el contrato mismo de compraventa, mas no el título suficiente que posibilita la transmisión del derecho real de dominio.
El boleto de compraventa suele ser un acuerdo escrito y suscripto entre partes, un instrumento privado, sin mayores formalidades que las previstas por el artículos 313 y ss CCCN (forma escrita, firma y fecha cierta) y como tal no da fe pública, no resulta indubitable por sí mismo como los instrumentos públicos.
Por ello mismo es que, el solo boleto de compraventa, aun cuando se hubiere realizado tradición del inmueble, no es apto para transferir el derecho real de dominio, pues no reviste la calidad de título suficiente conforme antes se explicara.
Solo puede ser tomado como un derecho personal en cabeza del adquirente, el derecho a adquirir el dominio, escrituración mediante, pudiendo exigir la correspondiente escritura traslativa de dominio.
Téngase presente que la propia ley define a la compraventa como aquel contrato donde una parte se obliga a transferir la cosa a la otra parte y esta última a pagar un precio (ver artículo 1123 CCCN); es decir que la escritura traslativa de dominio sucede en tiempo posterior, no es algo instantáneo ni contemporáneo a la venta, la implementación del acto notarial mismo, irroga una serie de recaudos previos que demoran tiempo y que hacen casi impracticable la escritura el mismo día en que comprador y vendedor logran un consenso (boleto).
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¿Pueden existir otros instrumentos previos a la escritura traslativa de dominio?
Por supuesto que sí y ello depende, en realidad, de las distintas circunstancias que confluyan en cada caso de compraventa.
Así, muchas veces la compraventa se realiza por medio de intermediarios (corredores y/o martilleros públicos), quienes suelen recibir ofertas de compra en condiciones distintas a las inicialmente recomendadas por el vendedor. Entonces así, seguramente, podrán tomar la oferta mediante una “seña ad referéndum” de la aceptación del vendedor.
En otras ocasiones, no existen diferencias en las condiciones, pero si requiere el futuro comprador (a veces incluso el vendedor mismo) un tiempo mayor para suscribir el contrato de compraventa (boleto); entonces como recaudo de mayor seguridad, suele implementarse una “reserva” por un plazo previamente determinado, durante el cual no podrá enajenarse a otra persona el inmueble.
Y también, luego, normalmente el boleto de compraventa, para concluir en el perfeccionamiento mediante la escritura pública traslativa de dominio; aclarándose que todos los instrumentos mencionados suelen tener la forma privada a excepción, claro está, de la referida escritura pública.
Como estamos frente a un campo del Derecho donde rige el principio de autonomía de la voluntad, nada impide que las partes acuerden celebrar una seña y pasar directamente a la escritura traslativa de dominio; por lo que no siempre y en todos los casos, deberán celebrar indefectiblemente un boleto de compraventa.
¿En qué situaciones debe acudirse al juicio de escrituración?
Habitualmente comprador y vendedor acuden a un escribano público elegido por el comprador (pues en definitiva será el beneficiario y portador de la escritura traslativa de dominio) y formalizan la compraventa, título mediante.
Pero en ciertas situaciones devienen discrepancias entre las partes de forma previa a la escrituración, lo cual provoca que no se concrete en el tiempo pactado.
Otras veces, por razones varias, el comprador deja transcurrir años y cuando se decide a escriturar, el vendedor hubo fallecido, debiéndose entender con los herederos de este, quienes muchas veces se muestran renuentes.
También, a veces, en el tiempo previo a la escrituración suelen recaer medidas cautelares que impiden momentáneamente la escrituración (embargo sobre el inmueble o inhibiciones sobre el titular del fundo) y que producen desavenencias y desacuerdo entre las partes.
En resumidas cuentas, no siempre puede acudirse al procedimiento habitual, a la escrituración notarial, por lo que antes de iniciarse un proceso de escrituración deberá tenerse presente si confluyen ciertos recaudos de admisibilidad de tal acción.
¿Qué es lo primero que debe verificarse antes de iniciar un juicio de escrituración?
Quien se encuentre en la necesidad de demandar judicialmente la escrituración, debe saber que, en definitivas, reclamará el cumplimiento de una obligación personal. Por ello, indefectiblemente, deberá determinar previamente:
- Si la obligación de escriturar se encuentra bien instrumentada (es decir si fue asumida y contraída por quien resulta el titular registral del inmueble).
- Si el futuro demandado se encuentra en mora (lo cual es sencillo cuando en algunos de los instrumentos previos se pactó una fecha determinada para concurrir a las escribanía designada o bien se la comunicó de manera fehaciente (carta documento); practicándose un acta notarial dando cuenta de la inasistencia injustificada del vendedor. Otras veces, existe un intercambio epistolar previo donde el vendedor manifiesta su resistencia a escriturar; lo cual de por sí, demuestra su incumplimiento).
- Si la acción de escrituración no está prescripta (deberá estarse, en primer lugar, si a la situación se le aplica el plazo decenal del código anterior o quinquenal del actual código unificado <articulo 2560 CCCN>. Ello lo determinará la fecha pactada para la escrituración, pues configura la consecuencia pendiente, es decir si ella debía tener lugar en vigencia del código actual se le aplicará el plazo decenal, caso contrario el de cinco años. Asimismo y más allá de las causales de suspensión e interrupción del plazo de prescripción; el articulo 2545 CCCN establece la interrupción de la prescripción cuando el comprador tiene posesión del inmueble).
- Para el caso del boleto sucesivamente cedido, debe corroborarse que el primer firmante en carácter de vendedor resulte el titular registral del fundo, y que las cesiones sucesivas posean fecha cierta (artículo 317 CCCN).
Conclusiones
Así como en oportunidad de referirnos a la acción reivindicatoria recomendamos poner énfasis en el estudio previo del caso, ello también resulta aplicable al juicio de escrituración, donde el análisis previo de la vigencia y exigibilidad de la obligación de escriturar resulta primordial.
El Derecho no nació ni en las universidades, ni mucho menos en las bibliotecas, sino entre las piedras, donde hombres sentados en ellas trataban de encontrar mejores soluciones a sus problemas de convivencia social.
Por ello, no debe perderse de vista que demandar es, ante todo una forma o intento de solucionar un entuerto o litigio, a través de una acción procesal que da vida al Derecho mismo.
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Antecedentes del Dr. Grilli
El Dr. Antonio Martín Grilli es Doctor en Ciencias Jurídicas (Universidad John Fitzgerald Kennedy) y Abogado (Universidad Mar del Plata). Además, es Miembro del Instituto de Derecho Registral y Notarial (CPACF) y Profesor de Derecho Romano (Universidad FASTA). Cuenta con más de 25 años de ejercicio profesional y es autor de libros técnicos reunidos en la Biblioteca de Derechos Reales.
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NOTAS
[1] Ver el artículo 25 “in fine” del decreto N° 4907/73 (reglamentación del Código Aeronáutico) que concede, solamente a la escritura pública el importante beneficio del cierre registral, implícitamente reconociendo así a ésta como único documento que por su eficacia asegura la plenitud de los derechos que instrumenta.)