La acción de reivindicación, sin dudas, es una de las acciones que mas concretan la defensa del derecho constitucional de propiedad privada, protegiendo el derecho de dominio en su pleno reconocimiento. En este artículo, abordaremos los tópicos centrales para implementar correctamente esta acción heredada del Derecho Romano.
Introducción
La reivindicación es una acción que en los últimos años ha sido necesaria implementarla más seguido en los tribunales, debido a acontecimientos y situaciones de toma de inmuebles, usurpaciones, estafas consistentes en vender inmuebles sin ningún tipo de derecho, etc.
Pero lo cierto es que no es la única acción judicial apta para el recupero de cosas y habitualmente escuchamos de interdictos, acciones posesorias, desalojos, acción penal por usurpación, lo que nos obliga cuanto menos a poder diferenciarlas correctamente, para así poder decidir con acierto el camino y vía procesal correcto en cada caso.
Por razones de extensión, no podremos tratar en este artículo todos los ribetes relevantes de la acción reivindicatoria, pero sí, cuanto menos, proporcionar los elementos básicos que permitan conceptuarla y diferenciarlas de las restantes.
En todo caso, queda el compromiso asumido, para que en otra futura entrega, podamos abordar tópicos de vital importancia, verbigracia: la prueba, la legitimación pasiva, etc.
¿Qué significa reivindicar?
En una primera aproximación podemos decir que reivindicar es reclamar o pedir con vehemencia y firmeza una cosa a la que se tiene derecho y de la cual ha sido desposeído o está amenazado de serlo; por lo que bien podríamos asimilarlo al verbo recuperar.
Pero lo cierto es que la definición anterior es aplicable tanto a créditos (obligaciones personales por excelencia) como también a cosas (derechos reales principalmente).
Por ello, es más claro el concepto legal, el art 2248 del CCCN define la acción reivindicatoria del siguiente modo: “La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento”
No obstante lo anterior, prefiero definirla como “aquella acción que tiene por finalidad recuperar la posesión de bienes muebles y/o inmuebles, hacer cesar el desapoderamiento del titular de uno o más derechos reales sobre la misma cosa y, eventualmente, reclamar el resarcimiento de los daños resultantes”.
Precisamente se afirma que el objeto es defender la existencia del derecho real que confiera posesión, pues cuando un tercero despoja al titular, en realidad le está desconociendo el derecho mismo.
¿Qué se puede reivindicar?
Resultan reivindicables:
-Todos aquellos derechos reales que se ejercen por la posesión (excepto las servidumbres) y también la hipoteca, que si bien es un derecho real de garantía y que no confiere a su titular la posibilidad de poseer la cosa, a título de medida conservatoria se le confiere esta acción al acreedor hipotecario, pues precisamente la cosa es la misma garantía de su crédito[1].
Es decir que quedan comprendidos el dominio, condominio, propiedad horizontal, usufructo, uso, habitación, cementerios privados, conjuntos inmobiliarios, parques industriales, superficie e hipoteca.
-Indistintamente opera tanto contra bienes inmuebles como muebles (registrales o no); pero lo cierto es que como regla general solo son reivindicables las cosas, en el sentido del articulo 16 CCCN y no así los bienes, a excepción de las energías y fuerzas de la naturaleza al servicio del hombre (verbigracia energía eléctrica).
-No obstante lo anterior, algunos autores admiten la posibilidad de derechos reales sobre bienes o derechos, como ser el crédito instrumentado en la prenda, el derecho de superficie cuando aún no se plantó, construyó o sembró[2]. Jorge Alterini sostiene que existen derechos reales que indistintamente pueden tener como objeto tanto cosas como derechos (por ejemplo el tiempo compartido, el usufructo, la hipoteca, la anticresis, el uso, la habitación y la servidumbre; y como “derechos reales que recaen exclusivamente sobre cosas”, el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, el cementerio privado, la superficie, el uso, la habitación y la servidumbre)[3]. Lo cierto es que si tiene como objeto un bien y no una cosa, por tanto, también, podría reivindicarse en caso de resultar necesario.
-Tanto se trate de cosas individuales o universalidades de hecho (verbigracia una biblioteca).
-Sea sobre el todo o una parte material de la cosa sobre la que se ejerce alguno de los derechos reales antes enunciados.
Diferenciación de la reivindicación con otras acciones
Como dije antes, diferenciar las distintas acciones, resulta un tema muy importante, pues como todo litigante sabe, errar la vía procesal, se traduce sencillamente en la pérdida del juicio.
Debe tenerse en cuenta que cada una de las acciones antes nombradas lo son para proteger una faceta determinada del derecho constitucional de propiedad, que en sentido amplio no abarca solo los derechos reales, sino también las relaciones de poder (posesión, tenencia, por ejemplo), los derechos personales patrimoniales y como también solo simplemente la posibilidad de uso de una cosa. Entonces dependerá ante el despojo de un cosa, qué faceta o dimensión de la propiedad tenga derecho el damnificado, para saber cuál acción resultara la adecuada.
Así entonces:
– La acción de desalojo:
Resulta aplicable cuando una persona mediante un vínculo contractual (escrito o verbal) concedió el uso y goce de una cosa y en algún momento el ocupante se niega a restituírsela (locación, comodato, etc.). Es decir que existe un acuerdo previo por el cual el futuro demandado entró en contacto con la cosa, y de manera más o menos determinada, asumió la obligación de devolverla.
-La acción posesoria de recupero:
Procede cuando el damnificado resultaba titular de la posesión o tenencia de la cosa, sea en virtud de un derecho real, o personal o un simple poseedor (es decir escindido de derechos, el que posee por el solo hecho de poseer).
-El interdicto de recupero:
Resulta viable en los mismos casos de la acción posesoria anterior, pero es una defensa otorgada por los códigos de procedimiento provinciales, es decir una defensa procesal y no como muchos creen, la regulación procesal de las acciones posesorias.
-En la acción reivindicatoria:
Como ya se dijo, se trata de restaurar la existencia del derecho real mismo, es decir que solo su titular registral puede acceder a la misma.
Visto hasta ahora lo desarrollado, cabe de manera obligada, dos preguntas a saber:
-¿Es posible que el titular de un derecho real sobre una cosa despojada pueda enarbolar cualquiera de las acciones anteriores y no necesariamente la acción reivindicatoria?
Resulta posible y hasta usual que dicho titular registral opte por la acción posesoria de recupero o llegado el caso del correspondiente interdicto, siempre y cuando demuestre haber sido despojado, pues debe tenerse en cuenta que mientras la acción reivindicatoria es de naturaleza ordinaria, la acción posesoria sumaria y el interdicto sumarísimo, por lo que bien podría privilegiar al momento de decidirse por la celeridad de la vía procesal.
No obstante, siempre que deba tomarse este tipo de decisiones, resulta necesario no solo ponderar las ventajas, sino también las desventajas y en tren de ello, cierto es que la reivindicatoria (como todas las acciones reales) resulta imprescriptible, mientras que la posesoria y el interdicto contemplan la anualidad como plazo de caducidad.
Incluso, a tenor de las previsiones de los artículos 2269, 2271 y 2273 del CCCN podría el titular registral desapoderado iniciar la acción posesoria de recupero y finiquitada esta con resultado adverso y satisfechas las costas; luego iniciar la reivindicación, pues en la primera no se discuten los títulos, solo la posesión y en la segunda, por su tramitación ordinaria, asegura una mayor posibilidad de conocimiento y prueba.
-¿Es factible que una persona distinta al titular registral de una cosa despojada intente su recupero judicial?
Claro que si y para ello podrá acudir a las acción posesoria, el interdicto de recupero o el juicio de desalojo, según el caso. Por ejemplo la persona que esta usucapiendo un inmueble si es despojada, como aun no logro sentencia y por ende el derecho real de dominio, no podrá reivindicar, pero si seguro enarbolar la acción posesoria de recupero o el interdicto de recobrar. Tambien el caso del sujeto que compro por un boleto de compraventa de un inmueble, se le hizo entrega de la posesion del mismo y antes de llegar a escriturar es despojado.
Leé también: La escritura traslativa de dominio
¿Por qué se llama también a la reivindicación “juicio petitorio”?
Porque en las acciones reales (la reivindicación solo es una de ellas, la destinada al recupero de la cosa precisamente), son juicios donde el tema central es quién posee mejor derecho de propiedad o dominio, un juicio donde el estudio de los títulos involucrados resulta central.
Por ello quien pretenda enarbolar una acción reivindicatoria deberá, inexorablemente, demostrar su derecho real lesionado mediante el título correspondiente.
En cambio, en los juicios posesorios, solo se discute lo relativo a las relaciones de poder (posesión y tenencia) y por ende no resulta necesario poseer título alguno, menos probarlo.
Conclusiones
No todos los individuos que sufren el despojo de una cosa resultan titulares de derechos reales, por ello pueden acceder a acciones posesorias, interdictos o el juicio de desalojo (según las circunstancias de cada caso).
Aun el titular de un derecho real que se ejerce por la posesión cuando fuera desapoderado de la cosa, puede optar por la acción posesoria de recupero o el interdicto.
En todos los casos de despojo de cosas, deberá primero establecerse cuáles acciones resultan viables y luego realizarse un balance sobre las ventajas y/o desventajas de cada una, verbigracia: la acción reivindicatoria, si bien ordinaria y de mayor duración, irroga menor actividad probatoria, amen que es imprescriptible; y viceversa, la acción posesoria (sumaria) y el interdicto (sumarísimo), si bien de trámite mas acelerados, contemplan plazos más exiguos (un año según el art 2564 inc b CCCN).
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¿Qué es un derecho real? ¿Qué es una relación de poder? ¿Qué diferencias hay entre derechos personales y reales? Elementos de los derechos reales Clasificación de los derechos reales Modos de adquirir los derechos reales Cesión de derechos reales Publicidad registral ¿Tienen contemplada defensa los derechos reales? Extinción de derechos reales ¿La usucapión es un modo de extinción de derechos reales? Los diferentes derechos reales y el numerus clausus El derecho real de dominio El derecho real de condominio Propiedad horizontal Conjuntos inmobiliarios Tiempo compartido Derecho real de cementerio privado Derecho real de superficie Derecho real de usufructo Derecho real de uso Derecho real de habitación Derecho real de servidumbre Derecho real de hipoteca Derecho real de anticresis Derecho real de Prenda
Bibliografía recomendada
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Acerca del autor
El Dr. Antonio Martín Grilli es abogado, especialista en derecho inmobiliario, con más de 25 años de ejercicio profesional en los derechos reales.
Autor de numerosos artículos jurídicos sobre la especialidad y libros de la materia.
Autor de la tesis doctoral “Nuevo paradigma de la posesión inmobiliaria”.
Autor de los libros Juicio de escrituración, Acción reivindicatoria y Acciones posesorias.
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NOTAS:
[1] Kiper, Claudio, Manual de Derechos Reales,, 2ª ed actualizada, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2018, pág 649: “La acción reivindicatoria compete, en los supuestos de desapoderamiento, a los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión (todos menos la servidumbre) y al acreedor hipotecario.”
[2] Kiper, Claudio, Manual Derechos Reales, ob ya citada, p 18
[3] Alterini, Jorge, “Tratado de los Derechos Reales”, tomo I, Editorial Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, año 2020. P 129/130
Buenas noches. Estoy por la demandada. La hermana inicio acción reivindicatoria del inmueble que mi cliente ocupa desde hace 10 años aprox. (de común acuerdo entre ella, mi cliente y la madre de ambos). La escritura propiedad esta a nombre de ellas dos (madre y parte actora).Mi consulta es si puedo reconvenir con una acción de usucapión?.
No le asistiría esa posibilidad, pues debería contar con 20 años de ejercicio posesorio con ánimo de titular de derecho real e interversión de título inicial(art 1915 CCCN)
Buenos dias: mi cliente tiene una propiedad y posee escritura, pero hace 18 años que esta viviendo su hermana con su marido. Ahora quiere recuperar la propiedad y mi pregunta es si inicio una Accion Reinvindicatoria o un desalojo por comodato?
si el comodato ya está vencido o bien es precario, iniciaría desalojo
Si quien realiza una compra de un inmueble lo escritura sin haber tenido el título original en la mano, y solo lo hizo con la fotocopia de un título expedido para la acreedora hipotecaria que tomó de un juicio de ejecución hipotecaria, sin embargo la escribana realizó la inscripción el el registro sin haber tampoco solicitado la autorización a juez competente por haber deuda pendiente. Las preguntas son:1) puede alegar buena fé? 2) tiene un título suficiente? 3) Puede iniciar la acción de reivindicación? 4) quien es poseedor de más de 30 años con un contradocumento firmado a favor del poseedor por quien le vendió el inmueble al indicado en la pregunta 1, puede oponer a quien reivindica la excepción de usucapión, al tiempo de alaegar título insuficiente y modo insuficiente porque nunca tuvo posesión del bien. Prospera la defensa? Muchísimas gracias
Estimado, estas preguntas exceden lo logico de un chat, pues son propias de una consulta profesional. No obstante ello, se responden de manera sencilla, pues ud mismo ha nombrado todas las posibles defensas /cuestionamientos de todos los supuestos involucrados. La accion reivindicatoria podra ser instada sea por el adquirente, sea por el acreedor hipotecario y en todo caso si se superposieran estos ultimos en algun momento, el acreedor podria alegar inoponibilidad de la escritura de compra a su titulo de garantia. Asimismo, la prescripcion adquisitiva vicenal(asi corresponde denominarla cuando se utiliza como defensa y usucapion como accion) sera posible siempre que se reunan y demuestren los llamados requisitos de fondo, aun cuando los titulos en danza fueran perfectamente validos.
buenas tardes,el heredero de bs adquiridos en subasta donde no se realizo la escritura del bien pero si se lo adjudico la posesion del bien ante juez de paz. puede iniciar accion reinvindicatoria contra un poseedor reciente?¡puede solicitar interlocutorio?
El comprador en subasta con posesión adquiere el derecho real y su título será el testimonio judicial respectivo. La subasta judicial es una forma derivada de adquisicion. por tanto,el heredero de este comprador, podrá iniciar la acción Reivindicatoria. En algunas provincias se exige que este tipo de acciones tramiten en la cuidad cabecera del departamento judicial y no así en el juzgado de paz letrado
Buenas tardes doctor:Le cuento hace 22 años le vendí un terreno a un conocido,con un boleto compraventa borrador,entregando quizás por ignorancia o por error,la escritura del terreno,pero con las condiciones que esa persona,tenia que ir a una escribanía y hacer el cambio de nombre de la escritura,pero nunca hizo esos tramites.
-y vendió el terreno a un amigo suyo,con la escritura del terreno a mi nombre
-y la persona que le compró el terreno,construyó en el lugar y además hizo un boleto compraventa hipócrita usando mis datos personales y falsificando mi firma.
-ahora esa persona me íntima con una abogada,a que yo firme una escritura por ese terreno.
-pero yo no accedi a su pedido,y ahora quieren hacer el pedido de prescripción,porque hace 20 años que ya están ahí.
-Mi consulta es: me estan reclamando el terreno con un boleto hipócrita,y por otro lado quieren presentar también el pedido de prescripción.:(se quieren quedar con el terreno a todas costa)
pueden hacer las dos cosas a la vez ante la justicia..(querer lograr tener el terreno ya sea con un boleto falso o por un pedido de prescripción.(hay mala fe ahí o no) ..gracias…saludos.
Buenas tardes. Seguramente entendieron que era más seguro demostrar la posesión veinteañal(usucapion) que la veracidad del boleto(escrituración). A menudo el juicio de usucapion cumple una función residual, permitiendo la adquisición del derecho real, aún cuando existieran irregularidades formales en las transmisiones
Estoy por la demandada en una accion reivindicatoria. Puedo reconvenir con una accion de usucapión?
en muchas jurisdicciones no permiten la reconvención por usucapion, por resultar de trámites distintos. Pero puede oponerla como excepción y ofrecer la prueba pertinente
Puede un heredero del titular registral iniciar la reivindicacion?
Si, por supuesto y para ello no necesita la declaratoria de herederos si es un heredero forzoso(bastará con que adjunte el certificado que acredite el vínculo) y el título del derecho real que pretenda reivindicar. La sucesión es una forma de transmisión a título universal y los herederos toman posesión de la herencia de pleno derecho
Hola Martin,
Quería consultarte, en los casos donde se plantea mal la acción rehivindicatoria (no se acredita la calidad e propietario) y existe cosa juzgada, es posible volver a intentar la acción? Ya que el derecho de propiedad no se pierde.
Sería posible sortear la cosa juzgada?
Saludos.
Estimado, si el juicio se perdió por no haberse demostrado la legitimación activa, eso no impide reeditarlo; siempre y cuando, claro está, el poseedor no haya llegado en el interin, a completar los requisitos de la usucapion. La reivindicacion desestimada no interrumpe la prescripción adquisitiva
Buenas tardes… les denomina pequeña consulta.
2 boletos de compra venta, uno real y el otro no.
Si el falso toma posesión del terreno, construye y el boleto es de meses antes que el boleto verdadero… puede el del boleto verdadero escriturar el terreno sin tener la posesión luego con la escritura en mano hacer una reivindicatoria y así recuperar el terreno con la construcción?
Puede ocurrir asi.En todo caso que el futuro demandado en la reivindicacion debera demostrar que su ahora actor, nunca tuvo tradicion ni posesion y por ende, no pudo adquirir el derecho real que pretende reivindicar. Sin derecho real no hay legitimacion activa, y si ella, no deberia obtener una sentencia satisfactoria