En el artículo anterior asumimos el compromiso de profundizar acerca de la acción reivindicatoria que, desafortunadamente, en los tiempos actuales se puso en boga, dada la conflictividad creciente de desapoderamientos de fundos.
En dicha oportunidad alcanzamos a diferenciar las distintas herramientas procesales en pos del recupero de, principalmente, inmuebles, explicando el sentido y aplicabilidad de cada una de ellas, diferenciándolas claramente de la acción reivindicatoria.
Ahora continuaremos con aristas muy importantes en el ejercicio correcto de esta acción y que, para una mejor ilustración, abordaremos mediante una serie de interrogantes centrales, en la temática más usual en la práctica, cual es la de bienes inmuebles.
Cuestiones de suma atención respecto a la acción reivindicatoria
¿Qué debe ponderarse en primer término cuando nos llega un caso de desapoderamiento o despojo?
Debe establecerse qué tipo de situación reviste ante el bien nuestro cliente desapoderado: ¿es titular de dominio o de cualquier otro derecho real que se ejerce por la posesión? ¿Es locatario? ¿Adquirente por boleto de compraventa? Etc., etc.
Recuérdese que de lo anterior depende el tipo de acción a seguir.
Resultando titular de algunos de los derechos reales que se ejercen por la posesión[1] (dominio, condominio, propiedad horizontal, cementerio, conjuntos inmobiliarios, parques industriales, usufructo, uso, habitación, servidumbre y superficie) y/o acreedor hipotecario (que si bien es un derecho real de garantía que no se ejerce por la posesión, a los fines conservatorios del crédito se le reconoce calidad de reivindicante) tendrá accesible la acción reivindicatoria (art. 2248, 1er párr. CCCN)
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¿Qué es lo primero que debe determinarse si será posible probar?
Sin demasiadas dudas al respecto, debe ponerse mucha atención en la posibilidad cierta de probar la existencia y titularidad del derecho real que se pretende reivindicar; pues precisamente ello es lo que nos habilita a esta acción.
¿Cómo se prueban los derechos reales?
Ya en el artículo anterior explicamos que esta clase de juicios se los denomina “petitorios”[2] precisamente porque se trata de un debate sobre quién de los contrincantes ostenta un mejor título y por tanto derecho de poseer y sabido es que el sistema de adquisición de derechos reales sigue siendo el mismo que plasmara el codificador originario: título y modo suficientes.
Tratándose de inmuebles, el título suficiente es la escritura notarial (art. 1017 CCCN) y el modo, la tradición.
¿Es posible probar el derecho real por otros medios distintos a la escritura pública?
Lamentablemente, en la práctica tribunalicia se observa cómo muchos litigantes pretenden demostrar el derecho real mediante formas impropias, como ser informes de dominio u ofreciendo pedido de informes al Registro Inmobiliario, lo cual técnicamente es un serio y grave error.
Estas informaciones solo, y a lo sumo, pueden dar cuenta de la existencia de un asiento registral, de la llamada realidad registral, pero nunca de lo que sucede fuera del registro.
Debe recordarse que los derechos reales, en nuestro ordenamiento jurídico, nacen fuera del registro y que la inscripción de estos es al solo efecto publicitario (verbigracia: el caso de una escritura pública no inscripta por distintas circunstancias, por lo que el derecho real tiene nacimiento fuera del registro).
De tal modo, sencillamente, se comprende que las inscripciones registrales no son aptas para demostrar la existencia del derecho real, pues muchas veces están desactualizadas (el caso del inmueble enajenado por boleto de compraventa y tradición a favor del adquirente).
Ahora bien, presentar el título en el expediente reivindicatorio crea una fuerte convicción de propiedad y actualidad en el derecho, por ello su preeminencia probatoria.
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¿El reivindicante debe probar, también, la tradición de su antecesor?
Preliminarmente debe aclararse que la tradición (articulo 1892 parrafo 3º CCCN) es aquel acto voluntario por el cual el transmitente pone al adquirente en contacto material con la cosa, por lo que sin tradición, los derechos reales serían solo cáscaras vacías (aforismo robado al ilustre académico Pablo María Corna). Sin tradición no se cumple con el sistema de adquisición (título y modo suficientes) y por tanto, no se puede considerar adquirido el derecho real, por lo que tampoco se estaría habilitado para ejercer una acción reivindicatoria (mal podría pretender recuperar algo que jamás tuve).[3]
En la mayoría de las escrituras se deja constancia notarial de haberse efectuado la tradición, por lo que solo ello basta.
Se observa en escrituras públicas muy antiguas (de principios de siglo pasado) que no se poseía esa práctica notarial de asentar el cumplimiento de la tradición; por lo que alguna corriente doctrinaria y jurisprudencial echó mano a lo que se conoció como “la teoría de la cesión implícita” la cual, en estos casos, consideraba cedida implícitamente la legitimación de su antecesor, esto es la facultad de poder aspirar al recupero de la cosa despojada.
Pero lo cierto es que hay muchos modos para demostrar la realización de la tradición, no resultando el único la misma escritura notarial (verbigracia: manifestaciones de voluntad del transmitente que den cuenta de ello, la prueba de actos posesorios arrojan convicción acerca de que el sujeto se hallaba en posesión de la cosa, etc.).
El derecho real es la llave que abre la puerta de las acciones reales, por lo que hay que poner sumo cuidado en su prueba, mas allá de una serie de presunciones iuris tantum que se establecen en el artículo 2256 CCCN y que son especie de directrices u orientaciones.
¿Se debe demostrar y probar el desapoderamiento de la cosa?
Concebido el despojo como el acto de sustraer toda posibilidad de que el titular del derecho real (o su representante) ejerza la posesión, engloba una serie de conductas y acciones humanas tendientes a tal fin y muy similares con las figuras del derecho penal.
Sin embargo, en la acción reivindicatoria, no tengo que probar, indefectiblemente, el mismo momento en que se me despoja (verbigracia: cuando se afinca el ocupante); solo basta demostrar que una determinada persona se encuentra actualmente en posesión del inmueble y que ello impide el ejercicio del derecho real.
La sola circunstancia de que una persona distinta al titular del derecho real, ejerza una posesión excluyente en el fundo, lo convierte en demandado; pues precisamente la calidad de demandado tiene que ver con quien puede devolver la cosa.[4]
Se visualizan en la práctica numerosos casos donde usurpadores luego ceden onerosamente derechos posesorios del inmueble (es decir que usurpan y luego estafan a los compradores desprevenidos), resultando solo demandables en la reivindicación estos últimos; y en todo caso, los usurpadores por la respectiva acción penal.
No obstante, si en la misma acción reivindicatoria se solicitara un resarcimiento de daños y perjuicios por el despojo, puede también demandarse al autor del despojo.
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Conclusiones
Todo aquel profesional que intente enarbolar una acción reivindicatoria exitosamente, deberá de manera previa, intentar responder favorablemente los interrogantes anteriores, hallando las respuestas afirmativas en el caso que se le someta.
A menudo, se considera que el mayor trabajo jurídico es el desarrollo de todo el proceso, pero el más importante y que sella la suerte final del mismo, es precisamente este estudio previo sintetizado en las preguntas antes analizadas.
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¿Qué es un derecho real? ¿Qué es una relación de poder? ¿Qué diferencias hay entre derechos personales y reales? Elementos de los derechos reales Clasificación de los derechos reales Modos de adquirir los derechos reales Cesión de derechos reales Publicidad registral ¿Tienen contemplada defensa los derechos reales? Extinción de derechos reales ¿La usucapión es un modo de extinción de derechos reales? Los diferentes derechos reales y el numerus clausus El derecho real de dominio El derecho real de condominio Propiedad horizontal Conjuntos inmobiliarios Tiempo compartido Derecho real de cementerio privado Derecho real de superficie Derecho real de usufructo Derecho real de uso Derecho real de habitación Derecho real de servidumbre Derecho real de hipoteca Derecho real de anticresis Derecho real de Prenda
Bibliografía recomendada
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Antecedentes del Dr. Grilli
El Dr. Antonio Martín Grilli es Doctor en Ciencias Jurídicas (Universidad John Fitzgerald Kennedy) y Abogado (Universidad Mar del Plata). Además, es Miembro del Instituto de Derecho Registral y Notarial (CPACF) y Profesor de Derecho Romano (Universidad FASTA). Cuenta con más de 25 años de ejercicio profesional y es autor de libros técnicos reunidos en la Biblioteca de Derechos Reales.
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NOTAS:
[1] KIPER CLAUDIO, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, T X, Director Ricardo Lorenzetti, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2015, p 286: “…para el ejercicio de la acción reivindicatoria es menester la titularidad del derecho real respectivo.
[2] MARIANI DE VIDAL Marina-ABELLA Adriana, “Derechos Reales en el Código Civil y Comercial” Tomo II, Zavalía, Buenos Aires, 2016, p 247 “….a través de un juicio donde se ventila el derecho(ius possidendi), proceso en el cual el actor goza de amplitud de defensa y prueba(conocido como petitorio) y que culmina con una sentencia de carácter definitivo sobre el derecho de poseer…”
[3] ALTERINI Jorge Horacio, “Tratado de Derechos Reales” T I, Editorial La Ley, Buenos Aires, Año 2020, p 688 “…De no existir norma especial como la del art 2256, la acreditación del derecho real del reivindicante impondría la necesidad de probar que tanto en el cómo en sus antecesores confluyeron los requisitos de título suficiente y modo suficiente..”
[4] CLERC Carlos Mario, “Derechos Reales en el Código Civil y Comercial de la Nación”, Errerius, Buenos Aires, Año 2019, p 554 “…si el autor de la desposesión se mantiene el mismo en la posesión del inmueble, el propietario podrá demandarlo por reivindicación…Y si el autor de la desposesión transmite el inmueble a otra persona, el propietario podrá demandar a esta última…”
buenas noches
estando en matrimonio le compramos un terreno a mi ex cuñado nunca hicimos papeles
hace 16 años me separe
hpy pidió divorcio y x lo tanto el hno me quiere desalojar
o cederme unos metros de terreno el cual mide 25 x 47
yo convivo con mi hijo con discapacidad y mi hno con discapacidad
puedo iniciar yo juicio usucampion
Muy claros los conceptos vertidos en el artículo