¿Qué es la afectación de la vivienda? La afectación de la vivienda es un instituto jurídico destinado a proteger la vivienda de las posibles ejecuciones que pudieran generarse por obligaciones debidas a los acreedores con posterioridad a su inscripción.
Para conceptualizarla y atento la similitud con la institución de bien de familia, tomaremos la definición que el Dr. Guastavino ha efectuado sobre éste. El mismo ha sostenido que “el bien de familia es una institución jurídica del derecho de familia patrimonial y, por lo tanto, del derecho civil; concerniente a un inmueble urbano o rural, ocupado o explotado por los beneficiarios directamente, limitado en su valor; el que por destinarse al servicio de la familia-, goza de inembargabilidad, es de restringida disponibilidad, se encuentra desgravado impositivamente y subsiste en su afectación después del fallecimiento del titular del dominio”[1].
La institución de afectación de la vivienda, refleja dos ámbitos, uno es el patrimonial, en tanto limita que los acreedores puedan ejecutar el bien del titular registral y el otro es social, canalizado a través de la protección de la persona humana y el derecho a la vivienda que cualquier persona posee, puesto que pretende que independientemente de la estructura familiar de los beneficiarios de la afectación, éstos permanezcan en ella, ejerciendo sus derechos consagrados en la Constitución Nacional y en los Tratados Internacionales.
Regulación normativa
La afectación de la vivienda, encuentra su regulación normativa en el Capítulo 3, del Título III, del Libro primero del Código Civil y Comercial, entre los art. 244 y 256.
El régimen norma la afectación del inmueble (art. 244), la legitimación activa (art. 245), los beneficiarios (art. 246), el requerimiento de la habitación efectiva (art. 247), la subrogación real (art. 248), el efecto principal de la afectación (art. 249), la transmisión de la vivienda afectada (art. 250), los frutos (art. 251), los créditos fiscales (art. 252), los deberes de la autoridad de aplicación (art. 253), los honorarios (art. 254), la desafectación y cancelación de la inscripción (art. 255) y el inmueble rural (art. 256).
Características de la afectación de la vivienda
Destino
El régimen previsto por la ley 14.394, requería para constituir un inmueble como bien de familia, un destino “familiar”, entendiendo por aquél, el constituido por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente. El régimen actual, tiene como requisito que su destino sea “vivienda”. Ya no se puntualiza en la estructura familiar, sino en la vivienda como derecho humano. Esto excluye la posibilidad de proteger algún bien cuyo destino fuera exclusivamente comercial, industrial o laboral.
Nada dice el Código de fondo de la posibilidad de afectar un inmueble cuyo destino fuera mixto, por ejemplo habitacional y laboral. Muchas veces, cuando una persona es profesional, suele destinar un espacio de su residencia habitual como consultorio o estudio y tener otro en donde viva efectivamente. Observando la finalidad de la norma, creemos que ante el silencio de la misma, el bien debe ser protegido de todas formas.
Eso se condice también con lo dispuesto por el decreto 466/99, reglamentario de la ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el que en su art. 154 admite la constitución como bien de familia siempre que estuviere destinado a vivienda del constituyente o su familia, o cuando, además se desarrolle en el mismo actividad personal y lucrativa por cualquiera de los beneficiarios.
La afectación de la vivienda, no podrá prosperar sobre un inmueble alquilado o dado en comodato, precisamente por no cumplir con el destino “vivienda”, el que requiere de la habitación efectiva del constituyente o mínimamente de alguno de los beneficiarios, salvo en el caso de la locación cuando sólo fuere alquilada una parte del bien.
Ubicación
El artículo 244 del CCCN, no se expresa en relación a la ubicación que debe tener la vivienda, como sí lo hacía la ley 14.394. Ésta expresaba que toda persona podía constituir en “bien de familia” un inmueble urbano o rural.
La norma, no formula ese distingo, poniendo su mirada específicamente en el destino, por lo tanto de la lectura del dicho artículo, no hay limitación alguna a la zona en donde el bien se encuentre.
No obstante, el art. 256 del CCCN, regula específicamente la situación del inmueble rural disponiendo la aplicación de las disposiciones relativas al régimen de afectación de la vivienda en tanto no exceda la unidad económica prevista por la ley.
Valor
La constitución de un inmueble como bien de familia, requería que el valor del bien no excediera las necesidades de sustento y vivienda de su familia, pues si se trataba de un sistema de protección que evitaba la ejecución y embargo del bien, no hubiera resultado justo que el inmueble gozara de características de lujo, lo que habría perjudicado a los acreedores que obtuvieran créditos con posterioridad a la inscripción de la afectación.
No obstante, el decreto 466/99 (reglamentario de la ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto Nº 2080/80), por entonces había admitido la constitución como bien de familia de un inmueble y de las unidades de uso complementario o accesorio ubicadas en el mismo edificio, cualquiera fuera su valuación fiscal[2].
En el régimen actual, la afectación no encuentra límite legal a un monto económico determinado, salvo que se tratare de un inmueble rural, el que se encuentra limitado por la unidad económica antes mencionada, que establece la normativa reglamentaria.
Creemos que la limitación de la afectación a un valor económico máximo o a ciertas condiciones que la caractericen como una vivienda de lujo resulta de utilidad, puesto que si el deudor habitara en una vivienda de gran valor monetario, resultaría abusivo que luego de su afectación, continuara manteniendo ese nivel de vida y contrayendo deudas, cuyos créditos no podrían ser ejecutados por los acreedores, cuando en realidad lo justo sería que el propietario vendiera el inmueble y adquiriera uno de menor cuantía, pudiendo con el remanente enfrentar las obligaciones contraídas.
En ese sentido, Gonzalo Perez Pejcic ha sostenido “La supresión de los límites de valor en el nuevo régimen no obsta a que en caso de una afectación total de un inmueble lujoso, que supere las necesidades del titular o sus beneficiarios y que afecte legítimos derechos (como podría ser el de los acreedores), sea procedente plantear la reducción de la protección a una parte del valor de la vivienda, y no su completa desafectación. Esta solución logra el equilibrio entre los intereses en pugna, razón por la cual -aunque pareciera no tener cabida la fórmula ‘las necesidades de sustento y vivienda’- sigue siendo una pauta de utilidad para que el juez decida si ante un caso dado podría configurarse un supuesto de abuso del derecho”[3].
¿Qué proporción puede ser afectable?
La normativa vigente otorga la posibilidad de proteger un inmueble en todo o en parte. La totalidad de la afectación no encuentra diferencia con el régimen de bien de familia, no obstante la afectación de una parte del valor del inmueble, entendiendo ésta como parte alícuota o indivisa, es incorporada a este régimen como una novedad, protegiendo así a la parte correspondiente a uno de los condóminos y pudiendo el bien ser ejecutado por la parte no afectada.
Se ha dicho que cuando se afectara sólo una parte del valor del inmueble, la ejecución podría realizarse por la parte no afectada, lo que provocaría que se ejecutara todo el inmueble y luego se entregara el valor de la parte que se hubiese afectado, (allí operaría el instituto de la subrogación real), o podría realizarse la venta privada o en subasta pública de la parte indivisa no afectada, lo que generaría un condominio[4], siendo ésta, una alternativa viable, pero menos funcional que la anterior.
Complementariedad
La protección de la vivienda, no excluye a la misma de otras que se concedan legalmente a su favor. Eso significa por ejemplo que si la vivienda debiera ser atribuida a uno de los cónyuges o convivientes y estuviera afectada al régimen de afectación, nada obstará a que la atribución pueda llevarse a cabo.
En el caso ejemplificado, es el juez con competencia de familia quién dispone de la afectación, lo que podrá ocurrir en un juicio de divorcio en el que se atribuya la vivienda o en la resolución que resuelva las cuestiones relativas a la convivencia, cuando hubiere beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
Inscripción de la afectación
A fin de que esta protección genere efectos contra terceros, la afectación debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble de la localidad a la que el mismo pertenezca, según las formas previstas en las reglas locales[5]. A partir de su inscripción, la vivienda no podrá ser ejecutada ni embargada, pero sólo por causas posteriores a dicho acto.
La ley 17.801, del Registro de la Propiedad Inmueble, regula la actividad de los Registros de la Propiedad Inmueble existentes en cada provincia y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
A su vez, el decreto 2080/1980 reglamentó la aplicación de la ley en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (entonces Capital federal), y en el territorio nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, el que posteriormente, fue modificado por el decreto 466/99.
Éste en el Capítulo VI, que aún no fue modificado, dedica la primera sección al Bien de Familia. Sostiene que, condicionada a ciertos requisitos, la inscripción de documentos de afectación de inmuebles al régimen de bien de familia, se realizará por acta registral ante la Dirección del Registro o por escritura pública.
Sin perjuicio de la modificación del régimen, consideramos que en nada puede influir a los efectos de la afectación, la forma de registración, ya sea que se constituya por acta registral o por escritura pública y aun así por oficio o acta judicial cuando ésta fuera requerida por el juez, no obstante, habrá que observar la reglamentación emitida por cada provincia a los fines de determinar si ése es el modo previsto para afectar un inmueble o se ha determinado una modalidad diferente.
El acto de afectación del inmueble como el de su registración pueden o no coincidir. Si se hacen ante el Registro de la Propiedad Inmueble, ambos coincidirán, pero cuando la afectación fuera hecha judicialmente o ante escribano público, la inscripción será realizada en forma posterior.
El antiguo régimen, preveía expresamente el momento en que la constitución del “bien de familia” producía efecto. Ello era a partir de su inscripción en el registro inmobiliario correspondiente. No obstante, doctrinaria y jurisprudencialmente, esta disposición era punto de debate, aun disponiendo la ley 17.801, en su art. 5°, que “las escrituras públicas, con excepción de las de hipoteca, que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contando desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación”.
Al respecto, la Corte Suprema de Justicia de la Nación, sostuvo desde un comienzo, que la afectación de un inmueble al régimen del bien de familia debía tenerse por operada desde el momento en que fuera solicitada por el interesado y no a partir de su inscripción, argumentando que “si bien el art. 35 de la ley 14.394 dispone que los efectos se producen ‘a partir de su inscripción en el registro inmobiliario correspondiente’ una correcta armonización de las normas en juego permite interpretar que la aludida inscripción es consecuencia de un procedimiento previo que también es opinable a terceros (arts. 5to., 9no., inc. b); 17 a 19; 24 a 26 y 40 de la ley 17.801).[6]
El Código Civil y Comercial, no ha determinado expresamente, en el capítulo referido a la vivienda, el carácter constitutivo o declarativo de la inscripción, por lo que aún se discute el momento en que la afectación comienza a regir.
La última parte del artículo 244 del CCCN expresa que “la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario”. En relación a ello, sostenemos la lógica de que se resguarden los derechos de los acreedores que tuvieran registrada una hipoteca o un embargo con anterioridad a la fecha de la afectación del bien, lo que surgirá de los datos que tuviera cada registro inmobiliario, pues si así no fuera, el régimen avasallaría los derechos de cualquier acreedor con derecho a cobrar su crédito, generando un abuso del derecho en forma indefinida.
Unicidad
El Código Civil y Comercial prácticamente transcribe en su art. 244 lo dispuesto por la ley 14.394 en el art. 45, por lo que en presente régimen, no se han presentado modificaciones respecto del anterior.
La norma, sólo permite que se afecte un solo bien del mismo titular. Si alguien resultara ser único propietario de dos o más bienes afectados, éste debe optar por la subsistencia de uno solo, quedando afectado únicamente el primer bien registrado, en el caso de no expedirse en el plazo dispuesto por la autoridad de aplicación.
La contravención a lo dispuesto por el Código Civil y Comercial, habilita la desafectación y cancelación de la afectación del inmueble.
En esta línea ha expresado la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial: “Según el art. 244 del CCCN, un inmueble destinado a vivienda puede ser afectado al régimen de bien de familia por su totalidad o hasta una parte de su valor. No es posible, en cambio (como aconteció en la especie, en contravención incluso al derogado art. 45 de la ley 14.394) afectar más de un inmueble a ese régimen”[7].
En el caso, se había afectado más de un inmueble al régimen de bien de familia en contravención a lo dispuesto por el art. 244 del CCCN, y al derogado art. 45 de la ley 14.394, por lo cual, la Cámara procedió a su desafectación y cancelación de la inscripción -art. 255 del CCCN-, en tanto concluir que no se habían mantenido los recaudos exigidos por la normativa legal aplicable para la permanencia de un inmueble en el marco de ese régimen protectorio.
Legitimación
La afectación del inmueble se encuentra supeditada al pedido de quién se encuentre con derecho para hacerlo (siempre que fuere una persona física). La protección no opera de pleno derecho, sino que requiere una solicitud expresa.
El régimen de bien de familia regulado en la ley 14.394, preveía que la afectación pudiera ser solicitada por el titular registral del bien y por los condóminos que pertenecieran a una misma estructura familiar (que fueran cónyuges o que demás habitantes estuvieran unidos al constituyente por lazos de consanguinidad, por adopción o, en defecto en línea colateral hasta el tercer grado inclusive).
El Código Civil y Comercial, amplía la legitimación, otorgándola además a los cotitulares del inmueble en forma conjunta si éste estuviere en condominio, sin la necesidad de que sean parientes ni cónyuges, y a cualquier beneficiario o el Ministerio Público cuando la afectación hubiera sido dispuesta por actos de última voluntad, incluso legitima al juez para decidirla de oficio, cuando hubiera beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
Recalcamos aquí que la mirada en el titular registral ya no está puesta en su grupo familiar, sino en su persona como individuo propiamente dicho.
Quiénes pueden ser beneficiarios
Los beneficiarios de la afectación, se encuentran expresamente enunciados en la normativa de fondo, ellos son: el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes o en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente[8].
Es aquí donde se visualiza mayormente el cambio de paradigma, al incluir el nuevo régimen la legitimación al propietario constituyente, sin hacer referencia a la pertenencia a un grupo familiar determinado. Nótese también que se incorpora la protección hacia la conviviente y si bien no se han enunciado a los hijos adoptivos, tal como lo hacía la ley 14.394, creemos que ello se debe a una omisión involuntaria del legislador, no condiciéndose con la finalidad de la norma, sobre todo cuanto a partir de 1985, con la sanción de la ley 23.264, se equipararon los efectos dispuestos en el Código Civil derogado, a los hijos matrimoniales, extramatrimoniales y a los adoptados en forma plena.
En relación a los parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente, la norma no hace más que mantenerlos como supletorios, en la medida que el propietario no tuviere cónyuge, conviviente, ascendientes o descendientes.
El Código Civil y Comercial no indica un número determinado de beneficiarios, por lo que no existe un límite a su cantidad. Podrían ser uno o varios, siempre y cuando fueran el cónyuge del beneficiario, su conviviente y sus ascendientes o descendientes o en defecto de ellos, sus parientes colaterales y en la medida que habitaran efectivamente la vivienda.
Efecto principal de la afectación de la vivienda
El efecto principal de la afectación de la vivienda, es la inoponibilidad a los acreedores de causa anterior a dicha afectación[9]. La normativa determina la imposibilidad de ejecutar el inmueble por deudas generadas con posterioridad a la inscripción de la afectación. Podría el inmueble ser embargado por deudas adquiridas por su titular, pero no ser ejecutado, en tanto esas deudas sean posteriores a la inscripción.
A los fines de determinar si la afectación del inmueble resulta oponible o no al acreedor “debe tenerse en cuenta la fecha de nacimiento del crédito emergente. La afectación de un inmueble al régimen de bien de familia debe juzgarse en orden, al tiempo en que se ha generado dicho crédito, circunstancia que debe analizarse en cada caso particular, y todo ello para dilucidar si la afectación del inmueble, en los términos del art. 38 de la ley 14.394 es anterior o posterior al nacimiento del crédito que se reclama para precisar si es -o no- oponible al acreedor (‘Pérez Almada Alfredo Oscar c. Wan Chi S.R.L. y otros s/ Despido’, Sent. Int. Nro. 13601 del 31/10/2012, del registro de esta Sala IX C.N.A.T)”[10].
Aunque el articulado no lo haya mencionado expresamente, los efectos deben extenderse a los muebles que se encuentren en el hogar y que sean indispensables para su funcionamiento.
Nos resulta interesante recalcar la diferencia en la redacción, del régimen anterior, respecto del actual. El primero, impedía la ejecución o el embargo por deudas posteriores a la inscripción del bien que estuviere constituido como bien de familia; el régimen de afectación de la vivienda, imposibilita ejecución por deudas posteriores a su inscripción, pero no de embargo, lo que conlleva a determinar que el bien no pueda ser ejecutado, pero si embargado, resguardando así la preferencia entre los acreedores.
En esa línea se ha sostenido: “la norma prevé una ‘inejecutabilidad’ y no una ‘inembargabilidad’. Esto es: el embargo puede ser trabado perfectamente en el inmueble donde se asienta la vivienda familiar y así se exhibirá en la publicidad registral. El acreedor embargará, pero no podrá ejecutar su crédito y proceder a la realización en subasta pública si no acredita alguna causal de exclusión de dicho beneficio (v.gr. ser acreedor anterior, que la vivienda ya no es familiar, que se trata de acreedor excluido, etc. cfr. Carlos A. Molina Sandoval, LA LEY, 206-E)[11], ello de conformidad con lo dispuesto en el art. 249 del CCCN.
En caso de que se quisiera afectar un inmueble embargado o hipotecado, la afectación del mismo procederá, siendo oponible, lógicamente a los acreedores con derechos adquiridos a posteriori de la registración.
De ser varios los acreedores que pretendan la ejecución del inmueble y tuvieran derechos anteriores a la inscripción, se observará el derecho de preferencia y el orden en que los embargos fueran registrados en el Registro de la Propiedad.
Desafectación y cancelación de la inscripción
La desafectación y cancelación de la inscripción proceden ante distintos supuestos, mediante la debida solicitud ante el Registro de la Propiedad en el que se encontrara radicado el inmueble.
Modo
El modo de desafectar y cancelar la inscripción debe estar previsto en la legislación que cada provincia haya emitido para reglamentar la actividad de los Registros de la Propiedad Inmueble, no obstante traemos aquí el decreto 466/99, reglamentario de la ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el que en referencia al bien de familia, sostiene que la inscripción de la desafectación sólo procede por acta registral, oficio judicial o acta notarial, pudiendo en el último caso, hacerse simultáneamente con actos de transmisión, modificación, cesión o constitución de derechos reales.
Solicitud del constituyente
La desafectación y cancelación de la inscripción, puede ser solicitada por el titular registral de la afectación.
En caso de que éste estuviera casado o viviera en unión convivencial inscripta es necesario el asentimiento de su cónyuge o conviviente, sin distinguir en el primer caso, que se trate de un bien ganancial o propio de uno de los cónyuges.
La una unión convivencial debe encontrarse registrada, no procediendo el requerimiento del asentimiento cuando careciera de inscripción, o estuviera conformada en contravención a lo dispuesto por el art. 510 del CCCN[12].
En caso de oposición o falta del cónyuge o conviviente, o si el mismo fuere incapaz o tuviera capacidad restringida, para lograr la desafectación, el interesado deberá requerir la autorización judicial.
La ley 14.394 establecía que el pedido de desafectación del “bien de familia” y la cancelación de su inscripción se admitiría siempre que el interés familiar no resultara comprometido.
El Código Civil y Comercial, ha suprimido esa condición, por lo que el análisis del perjuicio que pudiera provocar en la familia, quedará únicamente al arbitrio del juez, decidiendo o no la desafectación y cancelación de la inscripción.
Solicitud de la mayoría de los herederos
Otro supuesto que prevé la norma para desafectar y cancelar el la inscripción es la solicitud de la mayoría de los herederos. Éstos sólo se encuentran legitimados, cuando la constitución se hubiera dispuesto por actos de última voluntad.
En el caso de que mediara disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, será el juez el que tenga que resolver la procedencia de la desafectación y cancelación de acuerdo sea más conveniente para el interés de éstos.
El Código Civil y Comercial, conserva lo estipulado en el art. 49 inc. b) de la ley 14.394, considerando la disconformidad de otros sujetos que entonces no se encontraban contemplados en la norma, como ser, el conviviente inscripto, (lo cual resulta lógico porque aún no se encontraban reguladas las uniones convivenciales en nuestro Código de fondo) y los beneficiarios con restricción a la capacidad, ya que anteriormente, sólo se consideraba a los incapaces.
A su vez, la ley mencionada estipulaba que en caso de disconformidad, el juez debía resolver la desafectación y cancelación de su inscripción en el Registro, teniendo en cuenta lo “más conveniente para el interés familiar”, requisito que ha sido reemplazado por la consideración de la conveniencia para el interés de la mayoría de los herederos, del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o de las personas incapaces o con capacidad restringida cuando las hubiere.
Requerimiento de la mayoría de los condóminos
La solicitud de desafectación y cancelación de la inscripción de parte de los condóminos, se encuentra supeditada a que éstos conformen la mayoría, considerando para ello la proporción de sus respectivas partes indivisas.
El articulado alude a los mismos límites expresados en el inciso anterior (a los límites estipulados por el inc. b) del art. 255 del CCCN), lo cual significa decir, que es el juez el que deberá resolver la desafectación y cancelación de la inscripción, en la medida que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
El articulado conserva la esencia del inc. c) del art. 49 de la ley 14.394 agregándole la resolución judicial cuando mediara disconformidad de los interesados.
Solicitud por cualquier interesado o de oficio
Cualquier interesado puede solicitar la desafectación en la medida que no subsistan los recaudos previstos en el capítulo referido a la vivienda o si fallecieren el constituyente y todos los beneficiarios.
También puede desafectarse de oficio en los mismos términos, cuando la autoridad administrativa lo requiriera.
Los mayores interesados en desafectar el inmueble, serán los acreedores que buscarán cobrar sus créditos con el importe obtenido de la ejecución del inmueble.
La norma establece dos condiciones para que la desafectación proceda, que no subsistan los recaudos previstos en el capítulo referido a la vivienda y que fallecieran el constituyente y todos los beneficiarios.
En relación a la primera condición, el inmueble no podrá ser desafectado si por ejemplo, uno de los beneficiarios se encontrara habitando efectivamente el inmueble.
Respecto de la segunda, ésta se encuentra orientada a que ni el constituyente ni ningún beneficiario se encuentren gozando de la afectación conforme los requisitos dispuestos por la norma, puesto que si uno solo de ellos estuviera vivo, ésta no podrá llevarse a cabo.
Esta pauta, ya se encontraba prevista del mismo modo en el régimen anterior, no obstante, se ha visto reforzada al considerar el Código Civil y Comercial la protección de la vivienda, en beneficio no específicamente del núcleo familiar, sino del ser humano como individuo.
Si la improcedencia de la desafectación, cuando no hubieran fallecido todos los beneficiarios, ya se sostenía durante la vigencia de la ley 14.394, el criterio se refuerza con el cambio de paradigma que el plexo normativo ha reflejado.
En esa línea, por el año 2013 la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial refería “aunque técnicamente no subsista el núcleo familiar cuando solo queda uno de sus miembros, como no han fallecido todos, la plural desafectación no procede”[13].
La norma habilita a cualquier interesado a solicitar la ejecución del inmueble, en tanto se cumplimenten los requisitos exigidos por ella. Si aún, aunque sea uno de los beneficiarios gozara de la afectación y se encontrara habitando efectivamente en el único inmueble afectado, entonces no podrá desafectarse, pero si no se encontrara habitándolo y/o no fuese el único bien afectado, el acreedor o en su caso el síndico (doctrina no uniforme), podrá solicitar la desafectación del inmueble, pues más allá de que los créditos adquiridos por ellos sean posteriores a la afectación de la vivienda, para que el inmueble conserve esa calidad, deben mantenerse las exigencias impuestas por el Código Civil y Comercial en todo momento[14].
En caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada
El inc. e) del art. 255 del CCCN, establece: “La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden…e. en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249”.
Antecedentes de la autora
La Dra. Soriano Zothner es Abogada, egresada de la Universidad de Buenos Aires (U.B.A.), Mediadora, capacitada por el Centro de Capacitación Judicial de la Provincia de Santa Fe, especializada en Abogacía del Estado, en la Escuela del Cuerpo de Abogados del Estado (P.T.N.). También es Coach Ontológico Profesional certificada en el E.C.I.D., con aval de la Asociación Argentina de Coaching Ontológico Profesional (A.A.C.O.P.) y de la Federación Internacional de Coaching Ontológico Profesional (F.I.C.O.P.).
Es Prosecretaria en el Juzgado de Primera Instancia de Familia de Casilda, Santa Fe.
Actualmente escribe en coautoría con el Dr. Claudio A. Belluscio, participa en la revista Práctica de Derecho de familia y sucesiones, bajo su dirección y tiene publicados varios artículos jurídicos.
Conocé la Biblioteca Belluscio. Y los videos del Dr. Belluscio en nuestro canal de Youtube (clic para verlos).
NOTAS:
[1] Guastavino, Elías: Derecho de Familia Patrimonial. Bien de Familia, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 1985, p.13.
[2] Art. 154, Dec. 466/99.
[3] Gonzalo Perez Pejcic: comentario al art. 244, en Herrera, Marisa, Caramelo, Gustavo y Picasso, Sebastián (dir.), Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 2015, t. I, p.412.
[4] Gonzalo Perez Pejcic: comentario al art. 244, en Herrera, Marisa, Caramelo, Gustavo y Picasso, Sebastián (dir.), Código… cit., p.410.
[5] Art. 244 del CCCN.
[6] CSJN, 10/09/1985, “Armando Rodríguez c/ José Ángel Carrizo s/ bien de familia- Inscripción en el registro inmobiliario- incidente- juicio ejecutivo- cosa juzgada- sentencia definitiva- recurso extraordinario”, Id SAIJ: FA85000248. Disponible en http://www.saij.gob.ar.
[7] CNCom, Sala D, 18/02/2016, “Corte, Graciela M. c. Bertolone, Julia s/ ejecutivo – incidente de inoponibilidad de bien de familia”. Disponible en: https://informacionlegal.com.ar – TR LALEY AR/JUR/280/2016.
[8] Art. 246 del CCCN.
[9] Art. 249 del CCCN.
[10] CNTrab, Sala IX, 27/06/2014, “L. J. V c. S. S.A. s/ despido”. Disponible en: https://informacionlegal.com.ar – AR/JUR/41371/2014.
[11] CNCom, Sala F, 15/09/2016, “Gómez, Alberto Antonio y otro c. SAMA Explotaciones Agrícolas S.R.L. y otro s/ ejecutivo”. Disponible en: https://informacionlegal.com.ar – TR LA LEY AR/JUR/64918/2016.
[12] Que reconoce los efectos jurídicos a las uniones convivenciales conformadas por dos integrantes mayores de edad, que no estén unidos por vínculos de parentesco en línea recta en todos los grados, ni colateral hasta el segundo grado, que no estén unidos por vínculos de parentesco por afinidad en línea recta, que no tengan impedimento de ligamen ni esté registrada otra convivencia de manera simultánea ni mantengan la convivencia durante un período no inferior a dos años.
[13] CNCom, Sala A, 14/08/2013, “Guaita, Odila c. Chivilo, Amelio s/ ejecutivo”. Disponible en: https://informacionlegal.com.ar – TR LALEY AR/JUR/60596/2013.
[14] A modo de ejemplo, pueden observarse jurisprudencialmente desafectaciones de las viviendas, en los fallos que tratamos a lo largo de este capítulo: “C., G. Y. s/ quiebra s/ incidente de subasta (Av. Bacacay 4224 y Bacacay 4216” y “Bausili, Pablo s/quiebra”, “Corte, Graciela M. c. Bertolone, Julia s/ ejecutivo – incidente de inoponibilidad de bien de familia”.