Como ganar un juicio de usucapión

Cómo ganar un juicio de usucapión


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Hoy me preguntaron cómo ganar un juicio de usucapión. Enseguida corregí, que en todo caso podríamos referirnos a, cómo ganar por posesión y tiempo, la prescripción adquisitiva y hacerla valer en un juicio.

Introducción

Según el art. 1897 del Código Civil y Comercial (CCyC): La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

Por consiguiente la prescripción adquisitiva de dominio constituye uno de los medios de adquisición de la propiedad que requiere para su configuración (y, tal como decíamos arriba, hacerla valer en un juicio), dos elementos:

  1. posesión y
  2. tiempo fijado por ley.

En cuanto a la posesión, el Código Civil y Comercial (CCyC) la regula dentro de las relaciones de poder que comprende la posesión y la tenencia.

El Artículo 1909 señala que hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

Mientras el Art. 1910 señala que hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

Por eso como se puede apreciar la tenencia no será suficiente para adquirir un derecho real, lo que sí es posible a través de la figura de la posesión.

La posesión puede ser incluso de mala fe, pero no clandestina porque para usucapir el legislador requiere que la posesión sea ostensible es decir pública no clandestina. De esta manera el titular dominial tiene la posibilidad de conocer la posesión que se ejerce sobre un bien que le pertenece y puede oponerse a ella.

Clases de prescripción

Hay dos clases de prescripción:

1) la larga, que requiere la posesión durante el plazo de diez años (10 años) o de veinte años (20 años) y

2) la breve, en la que el plazo es de diez años (10 años) o de dos años (2 años) y además en este caso se necesita contar con justo título y buena fe.

Entonces se puede decir que “la prescripción adquisitiva es un modo de adquirir el dominio (prescripción larga) o de consolidar una adquisición hecha (prescripción breve), por la posesión durante el tiempo y con los requisitos exigidos por la ley.[1]

Las vías procesales

El CCyC dispone:

ARTICULO 2551.- Vías procesales. La prescripción puede ser articulada por vía de acción o de excepción.

Por consiguiente la prescripción se puede hacer valer por dos vías procesales: como acción, por vía de una acción declarativa (Ley 14.159 artículos 24 y 25) es decir, en el Juicio Declarativo de Usucapión; o como la excepción, es decir como defensa planteada ante la promoción de una acción.

Cuando la usucapión se hace valer por vía de acción, se inicia un juicio contra el titular de la cosa a fin de que se declare que el dominio se ha adquirido por parte del poseedor mediante este modo de adquisición de los derechos. El artículo 24 de la Ley 14.159 detalla los requisitos necesarios para hacer valer la prescripción larga por esta vía.

Cuando la prescripción es articulada como excepción, es el deudor quien deberá oponer la prescripción frente a una demanda promovida por el acreedor así es como el poseedor con usucapión consumada puede oponer la excepción de prescripción adquisitiva frente a la acción reivindicatoria deducida por el propietario en su contra. Es decir que frente a una demanda de reivindicación por parte del propietario, el poseedor que ha cumplimentado el tiempo y los requisitos de la prescripción opondrá a esta defensa de prescripción.

En este último supuesto no necesita cumplimentar los requisitos de la Ley 14.159 así lo dispone el artículo 24 en su segunda parte, porque en definitiva la prescripción adquisitiva opuesta como defensa solamente es factible en un juicio de reivindicación.

Acerca del juicio declarativo de prescripción

Como principio general, el juicio declarativo de prescripción tiene por objeto la declaración de una prescripción (adquisitiva o liberatoria) que se afirme producida y tramita por el procedimiento declarativo que corresponda.

Entonces la demanda contiene una pretensión meramente declarativa cuyo objeto puede ser:

La declaración de que la prescripción adquisitiva (usucapión) ha ocurrido (declaración positiva)

La declaración de que un vínculo jurídico se ha extinguido por prescripción liberatoria (declaración negativa)

En ambos casos la sentencia tiene autoridad de cosa juzgada.

Todo esto porque en el caso de la acción declarativa de la usucapión larga se produce la adquisición del derecho real de dominio por parte del poseedor quien, sin título alguno se transforma en dueño. Tal como expresa Highton[2] el efecto de la usucapión es adquisitivo y ese efecto se produce de pleno derecho en el sentido de que el dominio nace en cabeza del usucapiente desde el momento mismo del cumplimiento del plazo, independientemente de sentencia alguna que lo declare.

Sin embargo este titular de dominio carece de título, que acreditar su condición, por lo que su situación frente a terceros no será tan cómoda como la del dueño que lo tiene. Por otra parte siempre está sujeto a la eventual acción de reivindicación por parte de quien tiene todavía el título, pese haber dejado de ser propietario en virtud de esta adquisición por prescripción. Su posición, en consecuencia, está todavía sujeta al riesgo de tener que demostrar que, efectivamente es el dueño por haber adquirido por el modo usucapión.

Por consiguiente quien ha adquirido dominio por usucapión necesita de una sentencia que reconozca su derecho real, lo provea de un título y ordene la inscripción registral del mismo cancelando simultáneamente la del anterior propietario. La sola orden de prescripción del nuevo título implica automáticamente la cancelación del anterior. La sentencia declarativa constituirá el título del dominio.

Requisitos para iniciar un juicio de usucapión de inmuebles

En este caso rigen, además de las normas del código procesal local, las del Código Civil y Comercial y las leyes que gobiernan la materia como lo es la Ley 14.159, específicamente en Título VI “La Prescripción Adquisitiva de inmuebles” (Arts. 24 y 25):

ARTICULO 24.- En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos (art. 4015 y concordantes del Cód. Civil), se observarán las siguientes reglas:

a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se procederá en la forma que los códigos de Procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas;

b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción;

c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión;

d) En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con el representante legal de la Nación, de la provincia o de la Municipalidad a quien afecte la demanda.

Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por posesión treintañal no se plantea en juicio como acción, sino como defensa.

Serán asimismo subsidiarias del régimen especial a que puede someterse por leyes locales, la adquisición por posesión de inmuebles del dominio privado de la Nación, provincias o municipios.

ARTÍCULO 25.- El precedente artículo se tendrá por incorporado al Código Civil y se aplicará de inmediato a todos los juicios de adquisición de inmuebles por prescripción, en los que aún no se haya dictado sentencia con autoridad de cosa juzgada.

En conclusión, a la cuestión de cómo ganar un juicio de usucapión, reitero que, con propiedad debe referirse a cómo la posesión y el tiempo legal, hace posible la prescripción adquisitiva y su posibilidad de hacerla valer en un juicio. Y, en consecuencia, he brindado un elemental panorama en este artículo.

[1] Highton Elena. Dominio y Usucapión. Parte 1. Editorial Hammurabi, 1983. Pág.135

[2] Highton Elena. Dominio y Usucapión. Parte 1. Editorial Hammurabi, 1983. Págs.197-198

Bibliografía recomendada

Cómo ganar un juicio de usucapión 1

Antecedentes de la autora

dra carina vanesa suarezLa Dra. Carina Vanesa Suárez es abogada egresada de la UCA (1996).

Es autora de más de quince libros técnicos de práctica profesional, entre los que se destacan: Cómo plantear, resolver y argumentar un caso195 Demandas y contestaciones para todo el CCCNCómo demandar y contestar una demanda200 modelos de actuaciones procesalesLa prueba en los procesos civiles y comercialesLey de Contrato de Trabajo ComentadaDespido laboral – teoría y práctica.

Es también autora de artículos, trabajos y comentarios a fallos judiciales, así como responsable del dictado y diseño curricular de cursos de práctica profesional.

Participante en medios de comunicación social. Fundadora y autora del sitio web orientacionlegalparatodos.com

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26 comentarios en “Cómo ganar un juicio de usucapión”

  1. Hola buenas tardes como puedo comunicarme con ustedes, mi papa esta viviendo en una casa hace 17 años ya, quisera saber si es posible que el se quede con la propiedad. Gracias

  2. Hola quiero adquirir un terreno que dice tener medidas preparatorias para usucapion este esta ubicado en Alta Gracia Pcia de Cordoba .Juzg.Civil.Comerc.Conc.Fam. 2da Nom. Sec4 Alta Gracia .Expediente 7083603 con fecha de inicio 10/04/2018 . Me gustaria para efectuar la compra que debo tener en cuenta donde el vendedor y yo comprador debemos obrar de buena fe para que el dia de mañana no surgan problemas .Quiero decir hacer al vendedor responsable que vende algo dentro de la ley .Gracias

  3. Tengo un terreno en el oeste en cual estoy hace 5 años con un papel de cesión de derechos ante escribano, pusimos la luz, el agua y el pozo del baño y una pequeña construcción. pero hace un mes apareció una persona que dice ser el dueño con un plano y un poder y estamos averiguando con abogado pero no sabemos que hacer y este hombre amenazo con desalojo si pueden asesorarme ya que invertimos mucho y esta nuestra única vivienda gracias

  4. Hola , mi problema es que el padre de mi hijo le eredo un inmueble que está todavía en Infonavit, este inmueble fué un traspaso y todavía se deben 10 años ,puedo realizar un juicio de usucapion aunque se deba? Llevamos ya viviendo aquí y pagando 8 años

    1. Debe iniciar un juicio sucesorio por su padre fallecido, y al momento del inventario y avalúo, manifiestan que el bien del fallecido (causante), se limita en los derechos y acciones del catastro XXX con tramite ante el Instituto XXX. Porque con la declaratoria de herederos y las operaciones de particion y adjudicacion ya pueden presentarse en el Instituto de la Vivienda ,que uds. reemplazarán a su padre en la inscripcion, incluyendo la viuda, si la hay./// Luego, inscriben en la Dirección de Inmuebles (o como se llame en su provincia) el inmueble a nombre de los herederos.

  5. Buenas Tardes, tengo una inquilina hace doce años y como mensualmente pagaba, nunca le renove el contrato de alquiler. Ahora me pide la documentacion del inmueble, y yo tengo una cesion de derechos hereditarios presentada en la sucesion. Mi pregunta seria, puede haber hecho la regularizacion dominial de la ley 24374? Espero su respuesta.
    Muchas gracias.

    1. Graciela Loredo

      Buenas noches, mi situación es la siguiente…Las escrituras del terreno están a nombre de mis papás, pero hace unos 17 años mi padre dejó a mi madre, se salió de la casa y se fue con otra persona, mi madre fallece, él se entera y quiere sacarnos de la casa, es por eso que quisiera saber si puedo iniciar un juicio de usucapio.

  6. Hola Doc!!!! quisiera saber si es muy engorroso hacer un juicio de usucapión. Ya que soy dueño o mejor dicho tengo la posesión del dicho lugar hace 28 años pagando siempre, el dueño falleció.
    Desde ya gracias por leerme. A la espera de una respuesta a la brevedad. Un saludo cordial::::Alberto-

  7. Hola, quisiera saber si puedo hacer usupcapion en este caso.
    Estoy desde hace 10 años viviendo en una casa, el dueño murió hace 3 años.hubo q pagar deuda del abl xq iban a embargar la casa.

  8. Hola, quisiera hacer una consulta…Hace mas de 50 años mi suegro compro junto a sus socio unos terrenos, con libretas y boleto de compra y venta, loa cuales fueron entregadio aun escribano que fallecio en el año 2014.
    Por lo tanto solo tenemos un papel firmedo por el escribano que recibió esa documentación.Al dia de hoyno hay rastro de esa documentación debemos hacer por lo que me dijeron un juicio por Usucapión.Tenemos ese papel firmado por el escribano algunos impuestos pagos de aquella época.
    Comenzamos con un agrimensor…no sabemos como seguir.
    Agurdo sus comentarios.
    Saludos.
    Alejandra

  9. Buenas noches, tengo la escritura de dos terrenos en la isla que son de mi abuelo, ya fallecido, mi madre única heredera aún vive. Tengo los impuestos de Arba al día y los municipales con facilidades de pago.
    Resulta que mando a una persona a limpiarlos y se encuentra con que uno de los terrenos ha Sido usurpado, agreden físicamente a esa persona y cuando vuelve se encuentra con que también usurparon el otro terreno.
    Las personas que allí viven esgrimen tener “derechos” pero yo poseo la escritura y los recibos de impuestos pagos sin poder hacer posesión de los mismos.

  10. Buenas noches, quería consultar acerca de un terreno en el que vive mí padre hace 21 años quería saber si es posible hacer el juicio por usucapión. El paga la luz solamente ningún otro servicio. Gracias! Espero su respuesta

  11. Quiero saber si puedo mi padre o yo hacer un juicio de prescripción adquisitiva en una mitad de un inmueble que está en sucesión si llevo viviendo ahí 20 años de su vida pero en los últimos 5 años dejo la vivienda pero cerrada y esta sin habitar. Puedo hacer uso de algún derecho como hija y hacer un juicio contra los herederos que jamás aparecieron para esa sucesión es de mis bisabuelos. Que documentación necesito ? Los impuestos municipales y provinciales deben estar pagados a pesar de ser de todo el inmueble? Mi padre tenía la luz y el agua a nombre suyo. Pero el ahora tiene otro lote donde contruyo y vive ahí. Pero quiero vivir con mi familia en este. Ayuda por favor. No tengo casa. Mi padre se volvió a juntar con alguien y no me permite vivir ahí.

  12. Inicie juicio de prescripción adquisitiva,tengo boleto de compraventa ,hace 22 años que vivo y esa fecha tiene el boleto,pago los impuestos,mi abogado me preciosa para arreglar pero no tengo la plata,el vendedor murió quedaron los herederos,cuando me vendio el fallecido no tenía hecha la sucesión.Gracias

  13. HOLA COMPRE LA VIVIENDA Q POSSEO Y FUI ENGAÑADA Y NO ME DIERON EL TITULO TENGO BOLETO Y TODXS LXS FACTURAS DE LOS PAGOS Y ARREGLOS Q TUVE Q REALIZAR PARA PODER VIVIR ALLI SON TENGO 13 AÑOS DE ESTAR ACA QUISIERA TRATAR MI SITUACCION CON PROFESIONAL COMPETENTE EN LA MATERIA

  14. Cómo proceder cuando se es propietario de la mitad de un inmueble (se tiene el título de propiedad) y la otra mitad era propiedad de una señora que murió y que no dejó herederos? se promueve Usucapión de la forma habitual por esa mitad del inmueble?

  15. Yo tengo ya un juicio de usucapión en la casa que estoy viviendo, ya lleva aproximadamente 10 años. Hace año y medio que estamos esperando una respuesta del juzgado de lomas de zamora y como no contestan, estamos demorados con la resolución del juez. Como podemos destrabar esta situación?

  16. Buen día! Vivo en un Ph con 2 unidades funcionales. Soy propietaria de una de ellas. La otra unidad se encuentra ocupada por una señora a quien he realizado 5 denuncias penales por amenazas a mis hijos menores, daños y hostigamiento constante. Esta señora se encuentra realizando el trámite de usucapión para adjudicarse la unidad funcional cuya herencia es vacante. Hay alguna manera de frenar este trámite? Gracias!

  17. Bonada Delma Giselle

    Muy didactico. Concreto. Aprovecho para consultar por no contemplarse en lo explicado que sucede con un heredero de inmuele con registro en La Plata. Ellos
    tuvieron

    4 hijos (a la fecha todos fallecidos)y los nietos somos 8 pero solo reclama que se “pague” su parte, uno de ellos. Soy una de las nietas, vivi con mi madre y mis abuelos desde marzo de 1978 hasta el diade hoy. Soy soltera,nuncatuveotra propiedad, tengo mis seis hijos nacidos , nunca deje de habitarla. Los otro nietos estarian dispuestos a una cesion de su derecho hereditario y a que yo pague su parte a lanieta que la reclama. Puedo hacer eso? Que me ampara?. Se contemplarian los 42 años que llevo viviendo yhabitando la casa de mis abuelos para usucapir? No hay ni hubo nunca reclamo o demanda formal o ante la justicia por parte de ninguna de las otras partes. Espero respueta que meorie te a la bre edad. Muchas gracias!

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