todo sobre el juicio de escrituracion

Cómo tramitar un juicio de escrituración


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En un artículo anterior desarrollamos las nociones generales de la escrituración; esbozando un concepto general y llegando, inclusive, a tratar lo relativo al inicio de un juicio de escrituración, su antesala, los motivos variados por los cuales resultaría inevitable transitar este proceso.

En esta ocasión intentaremos referirnos a los principales aspectos a tener en cuenta para poder encaminarlo y desarrollarlo de manera segura y exitosa, especialmente lo referente a la obligación de escriturar y supuestos especiales, tales como el fallecimiento del vendedor, su inhibición y/o estado de insolvencia.

La obligación de escriturar

¿Qué características cabe señalarle?

Sin dudas, la obligación de escriturar es una obligación de tipo personal, que implica una obligación de hacer, una obligación típicamente accesoria y que solo puede tener como origen una fuente convencional y/o contractual.

Específicamente en la compraventa, conforme lo señala el artículo 1123 CCCN, el objeto de este contrato no es otro que transmitir la propiedad de una cosa a otra persona; lo cual conjugado con aquella premisa que los derechos reales nacen fuera de los registros (al menos en nuestro sistema legal), no significa otra cosa que la escrituración resulta una obligación accesoria, pero esencial, pues importa el llamado “título suficiente” para la adquisición del derecho real (ver artículos 1017, 1892 y ss CCCN).

¿Qué implica que escriturar resulte una obligación?

Ni más ni menos que como toda obligación deban arbitrarse una serie de condicionamientos genéricos, como ser que el ejido contractual de origen resulte válido (verbigracia: una causa licita, una cosa dentro del comercio, que no resulte contrario a la moral y buenas costumbres, etc), que el vendedor se encuentre en mora (resultando necesario la interpelación previa fehaciente cuando no se hubiere fijado una fecha expresa y precisa y/o pactado la mora automática o de pleno derecho -articulo 1088 CCCN-) y que, por supuesto, el acreedor de la misma no opte por la resolución contractual y persiga, sí, su cumplimiento.

¿Qué circunstancias pueden obstaculizar el cumplimiento de dicha obligación?

Pueden ser muy variadas pero, principalmente, pueden nombrarse: la muerte o fallecimiento del vendedor, el estado falencial del vendedor (concurso preventivo o quiebra), liquidación cuando el vendedor es una persona jurídica, gravámenes en el inmueble vendido o anotaciones personales del vendedor, etc.

¿Cómo se procede ante el fallecimiento del vendedor?

Si el vendedor revistió a su vez la calidad de titular registral del inmueble enajenado (recuérdese que según el artículo 1132 CCCN es posible la venta de cosa ajena), deberá interpelarse previamente a los herederos del mismo a iniciar el juicio sucesorio, bajo apercibimiento de hacerlo el adquirente (acreedor de la obligación de escriturar).

En caso de que la sucesión se halle iniciada, solo bastará que el adquirente se presente en los mismos y efectué una petición de legítimo abono, lo cual, llegado el caso, podrá canalizarlo mediante un incidente. De una u otra manera se trata de que los herederos se avengan al cumplimiento de la obligación de escriturar, pues sabido es que continúan de pleno derecho la persona del causante.

Algunos notarios, exigen una orden judicial del magistrado del sucesorio que habilite a la escrituración, lo cual a nuestro entender resulta erróneo e innecesario, pues precisamente la cosa fue transmitida en vida, por lo cual no compone el acervo hereditario, ni mucho menos debiera tributar las cargas de estilo (tasa, sobretasa de justicia, etc.).

¿Cómo cabe actuar cuando el vendedor es una persona jurídica extinta?

En principio cabe aclarar que la verdadera extinción de las personas jurídicas ocurre con la cancelación registral. Antes de ello se produce la disolución y liquidación, pero en estas etapas hay vida societaria o personalidad jurídica; por lo cual es posible y exigible la obligación de escriturar que hubiere regularmente contraído con antelación la sociedad.

Sin embargo es muy discutida esa posibilidad con posterioridad de la cancelación registral de la persona jurídica, pues comúnmente antes de ello, y como recaudo, se publicita por edictos para que todo el que se considere con algún derecho pudiera hacerlo valer, es decir que hubo oportunidad suficiente de manera previa.

¿Es posible escriturar cuando el inmueble presenta un embargo o bien el vendedor esta inhibido?

Normalmente, de manera previa a la firma de un boleto de compraventa (cuando las partes pactan la obligación de escriturar posteriormente) se recaba información registral sobre el inmueble y la persona del vendedor, pues en eso consiste precisamente la buena fe del comprador o adquirente, en cerciorarse previamente de la inexistencia de obstáculos, como también de la titularidad del bien.

Por lo anterior, es muy difícil que luego al momento de escriturar, donde el notario solicita sus propios certificados, aparezcan tales restricciones. A veces, entre la firma del boleto y la escrituración transcurre mucho tiempo (por diversas razones personales), entonces sí podría darse la existencia de embargo y/o inhibiciones.

Si tales restricciones son posteriores a la firma del boleto y este tiene fecha cierta, el adquirente buena fe y se abonó como mínimo el 25% del precio, podrá solicitarse el levantamiento de las mismas conforme lo prevé el art 1170 CCCN.

Aspectos procesales de importancia

¿Qué resulta vital demostrar en un juicio de escrituración?

  • La existencia de la obligación de escriturar
  • Que el obligado se encuentra legitimado por la ley para otorgar escritura al adquirente (es decir que es el titular registral del bien o al menos acreedor de este).
  • Que el futuro demandado se encuentra en mora.
  • Que la obligación de escriturar es de posible cumplimiento.

¿Cómo opera la prescripción de la obligación de escriturar?

Dependerá si al caso se le deba aplicar las disposiciones del Código Civil anterior (artículo 4023 plazo decenal) o las del actual (artículo 2560 CCCN plazo quinquenal), en un todo de acuerdo al principio de irretroactividad contenido en el artículo 7 CCCN, es decir, qué sistema estaba vigente cuando correspondía escriturar.

No obstante, en aquellos casos que con la firma del boleto se hubiere realizado entrega de la posesión al adquirente, ello conforme lo dispone el articulo 2545 CCCN importa una causal de interrupción del plazo de prescripción, situación mucho antes concebida jurisprudencialmente (Ver fallo “Barbosa Jose c/Racosta Alberto s/Escrituracion” Cámara Apelaciones San Isidro 7/10/2014).

¿Cuál será el contenido de una sentencia de escrituración exitosa?

Como antes aclaramos, se trata de una obligación de hacer, por lo que la sentencia condenará a escriturar al demandado en un plazo de 30 días de quedar firme la sentencia, bajo apercibimiento de hacerlo el magistrado a su costa, mediante expedición de testimonio respectivo.

Conclusiones

El juicio de escrituración obliga a conjugar los conocimientos básicos de las obligaciones, los contratos y los derechos reales, amén de las normas procesales involucradas. Por ello implica un juicio con muchas y variadas aristas y como también lo hicimos en las restantes acciones (reivindicatoria, acciones posesorias, etc.) recomendamos un estudio completo previo al enarbolamiento de la acción, analizando cuidadosamente si existe y es válida la obligación de escriturar, como también si ella se encuentra vencida.

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Acerca del autor

dr martin grilli

El Dr. Antonio Martín Grilli es abogado, especialista en derecho inmobiliario, con más de 25 años de ejercicio profesional en los derechos reales.

Autor de numerosos artículos jurídicos sobre la especialidad y libros de la materia.

Autor de la tesis doctoral “Nuevo paradigma de la posesión inmobiliaria”.

Autor de los libros Juicio de escrituraciónAcción reivindicatoria y Acciones posesorias.

Hacé clic para ver videos de capacitación gratuita en nuestro canal de YouTube

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