diversas acciones posesorias

¿Cuáles son las diversas acciones posesorias?


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En este artículo nos ocuparemos de las diversas acciones posesorias y sus características más importantes.

Ya en nuestro artículo anterior presentamos un panorama general sobre las acciones posesorias, poniendo acento en la diferenciación con otro tipo de acciones civiles.

Acción posesoria de adquirir ¿Es realmente una defensa posesoria?

El artículo 2239 del Código Civil y Comercial explicita: “Un título válido no da la posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales”.

Se infiere de manera sencilla, del propio texto del artículo 2239 CCCN, que no es una defensa posesoria, pues todo aquel que según un título suficiente tenga un derecho a la relación de poder se encuentra legitimado activamente, pudiendo provenir ese derecho de una extensa gama de contratos que, principalmente, una de las prestaciones consistan en la puesta en contacto con una cosa (compraventa, donación, comodato, locación, prenda simple, anticresis), como también todos aquellos en que se transmitan o constituyan derechos reales que se ejercen a través de la posesión (dominio, condominio, propiedad horizontal, etc.).

De manera casi correlativa, todo aquel que estuviera obligado a entregar una cosa a otro, será legitimado pasivo en esta clase de acción, siempre y cuando se encuentre legitimado, también, sustancialmente para ello.

Precisamente, porque con la acción posesoria de adquirir se trata de adquirir una posesión que nunca se tuvo, resulta imposible catalogarla como defensa posesoria y sí, en cambio, como una acción de naturaleza más contractual.

¿Existen diferencias sustanciales entre la acción de adquirir posesión y el interdicto de adquirir?

El artículo 601 Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires dispone que “para que proceda el interdicto de adquirir se requerirá: 1°) Que se presente título suficiente para adquirir la posesión con arreglo a derecho. 2°) Que nadie tenga título de dueño o de usufructuario o posea los bienes que constituyen el objeto del interdicto. Si otro también tuviere título o poseyere el bien, la cuestión deberá sustanciarse en juicio ordinario. Cuando alguien ejerciere la tenencia de los bienes, la demanda deberá dirigirse contra él y se sustanciará por el trámite del juicio sumarísimo.”

Con lo cual cabe concluir que las diferencias entre ambas tienen que ver con lo procesal (el interdicto importa una vía sumarísima y no sumaria como las acciones posesorias) y no con lo sustancial.

¿En qué consisten la acción posesoria de manutención y el interdicto de retener?

Dos son las normas involucradas: el artículo 2242 del Código Civil y Comercial y el artículo 604 del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires.

El artículo 2242 CCyC la prevé y define de la siguiente manera: “Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto. Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundante de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de un obra. La sentencia que haga lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adopta las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia”

Por su parte el artículo 604CPCCBA dispone: “Para que proceda el interdicto de retener se requerirá:1°) Que quien lo intentare se encuentre en la actual posesión o tenencia de un bien, mueble o inmueble.2°) Que alguien amenazare perturbarle o lo perturbase en ellas mediante actos materiales.”

Es decir que ambos remedios o acciones proceden ante la TURBACIÓN, que no es otra cosa que la realización de actos materiales que impiden el normal ejercicio de la acción de poder, que implican molestias y obstáculos, tales como la invasión esporádica y provisoria del inmueble, la agrimensura de un fundo ajeno, etc.

Resulta más explícita la norma del código de fondo, por cuanto aclara el verdadero fundamento de estos remedios, que es impedir un desapoderamiento futuro, pues muchas veces se comienza con pequeñas molestias, para luego consumar el despojo. Por ello mismo se mencionan como actos turbatorios, incluso, la amenaza de desapoderamiento o el inicio de una obra de manera inminente (que abarque total o parcialmente el fundo ajeno).

Es decir que no existen diferencias sustanciales entre la acción posesoria y el interdicto respectivo, solo procesales.

¿Qué son la acción posesoria de recupero (o despojo) y el interdicto de recobrar?

Resulta de especial interés el artículo 2241 del Código Civil y Comercial, que en una misma norma engloba todos los embates o acometidas a la posesión de los que derive la exclusión del poseedor o tenedor, provengan estos ataques de actos o hechos de un tercero o de una obra nueva realizada en la cosa sobre la que se ejerce la posesión o tenencia.

Consecuentemente, la acción de despojo (única acción posesoria judicial de recobrar que nos brinda el Código) tiene por finalidad recuperar la posesión o tenencia de una cosa o de una universalidad de hecho, y su esfera de aplicación la proporciona el acto de desapoderamiento.

Debe entenderse por despojo los actos materiales que producen la exclusión del titular de la relación de poder, de una manera absoluta.

El artículo 2241 del CCyC dispone en forma expresa “Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad. Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.”

Por su parte el artículo 608 del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires dice: “Para que proceda el interdicto de recobrar se requerirá: 1°) Que quien lo intente, o su causante, hubiere tenido la posesión actual o la tenencia de un bien mueble o inmueble.2°) Que hubiere sido despojado total o parcialmente del bien, con violencia o clandestinidad.”

Entre ambos remedios sí existe una diferencia sustancial, pues si bien ambos proceden ante el DESPOJO, en el interdicto solo cuando el mismo se produjo con violencia y/o clandestinidad y no así, en caso de hurto, abuso de confianza, estafa (ver artículo 1921 CCyC), situaciones sí comprendidas en la acción posesoria respectiva.

A todo evento, y de manera muy genérica, el DESPOJO implica a todos aquellos actos materiales que tienen como efecto excluir total o parcialmente el poderío sobre la cosa que ostentaba el titular de la relación de poder (posesión o tenencia), es decir excluirlo.

Como circunstancia paradójica, y que suele ser una de las cosas que más cuesta entender a los principiantes, se aclara que aun el despojo ocasionado por el titular del derecho real torna procedente estas acciones; pues en todos los casos jamás se tolera la justicia por mano propia y a todo evento, se trata de mantener la paz social.

La obra como medio comisivo de la turbación y/o despojo ¿guarda algún emparentamiento con el interdicto de obra?

Tanto en las acciones posesorias de manutención como de despojo se contempla como posible medio comisivo de la turbación o el desapoderamiento la modalidad de construcción de una obra, en grado de inminencia para que sea considerada un acto turbatorio y acaecida para considerarse un supuesto de desapoderamiento.

A su vez el artículo 613 del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires establece: “Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, su poseedor o tenedor podrá promover el interdicto de obra nueva. La acción se dirigirá contra el dueño de la obra y, si fuere desconocido, contra el director o encargado de ella. Tramitará por el juicio sumarísimo.”

Si bien pareciera lo mismo, pues en todo caso se trata de una edificación o construcción, la diferencia sustancial es que en las acciones posesorias antes nombradas (manutención y despojo) la obra comienza en un fundo y abarca (o amenaza hacerlo) todo o una parte del fundo ajeno (del futuro afectado).

Muy por el contrario, el interdicto de obra nueva se trata de una edificación y/o construcción totalmente erigida en un fundo ajeno, pero que produce amenaza cierta de afectar el normal ejercicio de la posesión del vecino (verbigracia cuando la obra deja avizorar que ocupara buena parte del espacio aéreo del fundo colindante).

A todo evento, no debe tratarse de una obra finalizada, pues de lo contrario deberá enarbolarse la acción contemplada en el artículo 617 bis CPCCBA (“Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervención de autoridad administrativa por el mismo motivo…”), también conocido como “interdicto de obra vieja”.

Conclusiones

Las acciones posesorias e interdictos procesales en varias situaciones parecen superponerse, es decir que se activan ante lesiones posesorias similares. Sin embargo existen y pueden darse ciertas situaciones intermedias con diferencias muy delgadas y tenues que producen a menudo dificultades al momento de elegir la vía adecuada.

Así aquellas situaciones donde se activan ante amenazas o inminencia de lesión, pues los actos materiales en dicha instancia pueden resultar confusos o ambiguos.

No obstante lo anterior, conforme lo dispone el artículo 2244 CCyC o artículo 617 CPCCN, se permite la conversión de acciones o interdictos iniciados por turbación si durante el transcurso se desemboca en el despojo.

En estos casos posesorios poco nítidos, recomendamos de manera previa auxiliarse con la casuística jurisprudencial de la materia, que brinda pautas útiles.

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Acerca del autor

dr martin grilli

El Dr. Antonio Martín Grilli es abogado, especialista en derecho inmobiliario, con más de 25 años de ejercicio profesional en los derechos reales.

Autor de numerosos artículos jurídicos sobre la especialidad y libros de la materia.

Autor de la tesis doctoral “Nuevo paradigma de la posesión inmobiliaria”.

Autor de los libros Juicio de escrituraciónAcción reivindicatoria y Acciones posesorias.

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