Cuando por “fuerza mayor” (art 1203 Código Civil y Comercial) el inquilino esté impedido de gozar del inmueble locado, siempre que no haya renunciado a su invocación, podrá resolver la locación antes de cumplido el plazo contractual. También podrá sólo reclamar la cesación de alquileres mientras dure el impedimento, habiendo casos donde por convenio o renuncia, sus facultades resolutorias o reductorias pueden morigerarse, con diferentes efectos según las circunstancias de hecho, tratando este artículo algunas situaciones que podrían darse.
I. Estado de emergencia que afecta el cumplimiento contractual locativo
Debido a la pandemia desatada a nivel mundial por el denominado “Covid-19” que llegó a nuestro país y motivó la sanción de los DNU 260/2020 (Emergencia sanitaria) y 297/2020 (Aislamiento social preventivo y obligatorio) y en el ámbito judicial nacional la Acordada 6/2020 del 20/03/2020 de la CSJN, DNU 320/2020 de congelamiento de alquileres, prórroga de los plazos contractuales y suspensión de desalojos, respecto a ciertas locaciones que enumera en su art. 9º y, cuales corresponden a las provincias, que están produciendo actualmente y a futuro imposibilidades temporarias o definitivas de cumplimiento en relación a los contratos locativos inmobiliarios y sus accesorios, como la fianza, cauciones, depósito de garantía, depósito de muebles y objetos que integran la locación, etc.
Y también ante los drásticos cambios producidos en la economía, que influyen en las relaciones contractuales, produciendo alteraciones extraordinarias de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración del contrato, que tornarán las obligaciones a cargo de una de las partes en excesivamente onerosas, abren las puertas a planteos de resolución o el restablecimiento del equilibrio de las contraprestaciones, a la luz de los institutos del caso fortuito y fuerza mayor (art. 1730 y art 1203 Código Civil y Comercial), la imposibilidad de cumplimiento (arts. 955 y 965 CCyC) y la imprevisión contractual (art. 1091 CCyC), que desembocarán mayoritariamente en la recomposición de las prestaciones en base al esfuerzo compartido, no descartándose por supuesto, aunque en menor medida, en la posibilidad de resolución contractual.
A continuación analizaremos cada uno de los premencionados supuestos, para luego desarrollar los casos prácticos, comenzando por el caso fortuito y fuerza mayor, la imposibilidad de cumplimiento, para luego pasar a la renegociación de las prestaciones motivadas por imprevisión contractual y como último remedio, a la resolución total o parcial del contrato.
II. Caso fortuito (art 1730 CCyC) y fuerza mayor (art 1203 Código Civil y Comercial) en la locación
Noción
Para que un hecho constituya caso fortuito o fuerza mayor debe ser imprevisible, inevitable, actual y ajeno al deudor. El deudor se encuentra eximido de responsabilidad, salvo mora en el cumplimiento de la obligación o pacto en contrario.
Técnicamente, para el art. 1730 Código Civil y Comercial, el caso fortuito y la fuerza mayor son sinónimos y los define como al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. Esto exime de responsabilidad al deudor, salvo pacto en contrario.
En materia locativa, el art 1203 Código Civil y Comercial, establece que si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar del inmueble. O éste no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del alquiler por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Y si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
Principalmente en las locaciones de destino lucrativo el impedimento de uso y goce del inmueble genera ente otras cosas, la imposibilidad de pagar el alquiler. Por ello, conforme al art. 955 CCyC, la imposibilidad de cumplir en el pago del alquiler, debe ser producida por caso fortuito o fuerza mayor. Esto es aplicable tanto a la imposibilidad de cumplimiento definitiva, como temporaria.
En los contratos locativos vigentes, la actual situación de cuarentena obligatoria que imposibilita la realización de determinadas actividades, entre ellas las comerciales, industriales y profesionales, habilitarían al locatario a plantear en base al art 1203 Código Civil y Comercial, la cesación del pago del alquiler durante el tiempo que se vea impedido de usar el inmueble por esas causas de fuerza mayor que son ajenas a su voluntad o a rescindir el contrato no pagando la indemnización contemplada en el art. 1221 CCyC por la rescisión anticipada (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler, García Alonso, Colección Abacacía, Bs. As. 2020, págs. 37, 107 y 108).
Por supuesto, que como quien puede lo más, puede lo menos, el inquilino también estaría habilitado a plantear la reducción del monto del alquiler o la moratoria en el pago (esto último, o sea la moratoria, es lo que estableció el DNU 320/2020).
Supuesto en que al locatario no le convenga rescindir y desee continuar con bonificación total o parcial del alquiler
Este es el caso que se presenta con más frecuencia en las locaciones comerciales o industriales —estén o no amparadas por el DNU 320/2020— y las oficinas o locales con destino profesional, que sí están bajo el DNU 320, conforme al art. 9º, debido —entre otras causas— a contar con clientela en el lugar, lo cual acrecienta el valor de su fondo de comercio, haber realizado conforme al art. 1211 CCyC importantes inversiones en mejoras útiles en el inmueble para adaptarlo a su uso (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, García Alonso, Abacacía, Bs. As. 2018, pág. 131), previsibles gastos de mudanza, honorarios de corredor inmobiliario, costo de habilitaciones, etc. Entonces en estos supuestos, es innegable que al locatario le convendrá arribar a un acuerdo de bonificación total o parcial del alquiler y en este último caso, la rebaja podría ser permanente o temporaria. Todo dependerá de la necesidad que tenga el locador de tener el inmueble ocupado y percibiendo una renta aunque fuere menor a la pactada en el contrato original o del locatario a seguir en la locación.
Esto se resolverá, conforme lo explicamos seguidamente en base al instituto de la imprevisión y de la teoría del esfuerzo compartido, mediante la instrumentación pertinente (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler, García Alonso, Bs. As. 2020, págs. 107, 108, 158 y 159)
Eximición de responsabilidad por caso fortuito
Es habitual incluir en los contratos locativos una cláusula de renuncia del locatario a invocar el caso fortuito o fuerza mayor que contempla el art 1203 Código Civil y Comercial, conforme lo autoriza el art 1730 Código Civil y Comercial, ya que al no ser norma de orden público es perfectamente renunciable (Abatti, Enrique L y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler, García Alonso, Bs. As. 2020, pág. 78). En estos supuestos, el locatario deberá seguir pagando el alquiler aunque no pueda utilizar el inmueble.
De todos modos, siempre tiene la facultad irrenunciable (de orden público) de resolver anticipadamente el contrato conforme al art. 1221 CCyC, pero en este caso especial, habiendo renunciado el inquilino expresamente a invocar el caso fortuito o fuerza mayor, estará obligado igualmente a pagar la indemnización al locador (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, García Alonso, Abacacía, Bs. As. 2018, pág. 45), aunque por convenio especial podría pactarse lo contrario dentro de los términos del art. 958 CCyC, porque aunque el art. 1221 CCyC es norma imperativa, el locador podría renunciar a su facultad de cobrar la indemnización beneficiando a la parte débil del contrato, que es el locatario.
III. Imposibilidad de cumplimiento (arts. 955 y 958 Código Civil y Comercial)
Noción
El art. 955 CCyC, antecedente del art. 956, en relación a la imposibilidad de cumplimiento definitiva establece que:
“La imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y definitiva de la prestación, producida por caso fortuito o fuerza mayor, extingue la obligación, sin responsabilidad. Si la imposibilidad sobreviene debido a causas imputables al deudor, la obligación modifica su objeto y se convierte en la de pagar una indemnización de los daños causados”.
A su vez el art. 956 respecto a la imposibilidad temporaria, expresa que:
“La imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y temporaria de la prestación tiene efecto extintivo cuando el plazo es esencial, o cuando su duración frustra el interés del acreedor de modo irreversible”.
El DNU 260/2020 y su prórroga al ordenar el aislamiento preventivo obligatorio genera una imposibilidad legal absoluta de cumplimiento, basado en causa de fuerza mayor, contra la cual los contratantes nada pueden hacer, ya que están comprometidos intereses superiores de la sociedad, como lo son la salud pública y la vida.
En materia profesional, comercial o industrial, independientemente de estar alcanzado o no por el DNU 320/2020, cuando el locatario no pueda desarrollar su actividad, tampoco podrá pagar los alquileres y esto generará la imposibilidad de cumplimiento de la principal obligación del inquilino, que es el pago en tiempo y forma de los alquileres.
Clases de imposibilidades
Definitiva: Según el art. 955 CCyC, la imposibilidad sobrevenida de la prestación debe ser: a) objetiva, b) absoluta, c) definitiva y además, producida por caso fortuito o fuerza mayor.
Temporaria: Para el art. 956 CCyC la imposibilidad sobrevenida de ser: a) objetiva, b) absoluta, c) temporaria. En este caso la norma no menciona al caso fortuito o fuerza mayor. Sin embargo, consideramos que debe ser incluido, pues la norma general que define al instituto de la imposibilidad de cumplimiento, es el art. 955 CCyC. La imposibilidad es temporaria cuando la prestación es aún posible de ser realizada con posterioridad e idónea para satisfacer el interés del acreedor.
Debemos aclarar que la mera dificultad de cumplimiento, por ej., la complicación en un trámite, no es aplicable al caso, porque el objeto obligacional debe convertirse en irrealizable y, por ej., el pago del alquiler en el período de cuarentena obligatoria del DNU 260/2020, no sería irrealizable, ya que el locatario podría hacerlo mediante transferencia bancaria o pago por tercero, aunque el deudor podría carecer de fondos suficientes en su cuenta bancaria y sí en efectivo.
Un supuesto de imposibilidad absoluta bajo la cuarentena impuesta por el DNU 260/2020 y su prórroga, para el locador sería el caso de la entrega material de la tenencia del inmueble al locatario y para este último, la imposibilidad sobrevendría con la restitución material de la tenencia ante la finalización del contrato o la imposibilidad del pago de los alquileres, especialmente en las locaciones de destino lucrativo.
Prueba
La imposibilidad de cumplimiento debe ser probada por quien la invoca y no bastaría la sola mención del DNU 320/2020 o de las cuarentenas obligatorias, sino que tendrán que ofrecerse, por ej. informes de la AFIP, pericias contables, testigos, etc.
Imposibilidad temporaria de cumplimiento por imperio del DNU 260/2020
La mayoría de los supuestos de incumplimiento en materia locativa originado por este DNU, se presentarán en forma temporaria pudiendo abarcar o no a ambas partes de la relación contractual y podemos distinguir los siguientes casos:
a) Entrega y recepción de la tenencia del inmueble por ambas partes: Se trata de una real imposibilidad temporaria para ambas partes, ya que durante la vigencia de la prohibición de transitar ninguna de las partes pueden cumplir sus respectivas obligaciones, la del locador de entregar materialmente la tenencia y la correlativa del inquilino de recibirla.
Esta situación podría plantearse ante el caso de haberse suscripto el contrato locativo antes de la entrada en vigencia del DNU, habiéndose diferido la entrega de la tenencia para una fecha que coincidió luego con la imposibilidad de transitar.
Esta imposibilidad temporaria no habilita a alguna de las partes a rescindir el contrato, salvo que se tratare de una locación para el cumplimiento de finalidad determinada (art. 1199 “in fine” CCyC, Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, García Alonso, Abacacía, Bs. As. 2018, p. 41) y esa finalidad ya no podría cumplirse con posterioridad, una vez finalizado el impedimento, en cuyo caso, la imposibilidad sería definitiva. En ambos casos, conforme al art. 955 CCyC las partes están eximidas de responsabilidad.
b) Imposibilidad del locatario de pagar los alquileres: Tal como manifestamos supra, la imposibilidad del inquilino de pagar los alquileres durante el período de aislamiento, no es absoluta, ya que existen medios para realizarlos puntualmente, como las transferencias bancarias, más allá de si el locatario posee o no cuenta bancaria con fondos suficientes o no le conviene hacerlo por razones impositivas, ya que incluso podría realizarlos mediante terceros (art. 881 CCyC).
Esto se refiere a la imposibilidad de hecho, pero también es atendible en las locaciones de destino lucrativo la invocación de imposibilidad de pagar derivada de la falta de posibilidad de desarrollar la actividad debido a la cuarentena obligatoria.
c) Imposibilidad temporaria del locador de realizar mejoras obligatorias o refacciones en el inmueble: Si el locador está obligado legal o convencionalmente a efectuar refacciones o mejoras en el bien locado, el período de cuarentena del DNU le impone la imposibilidad sobrevenida absoluta y temporaria de materializarlas.
Pero debemos hacer un distingo, si ya el locatario lo había intimado a efectuarlas antes de la entrada en vigencia del DNU y el locador no cumplió, una vez desaparecida la causa del impedimento, debe realizarlas y además asumir los daños y perjuicios causados.
IV. Imprevisión (art. 1091 Código Civil y Comercial)
Noción
La mayor onerosidad como impedimento para el deudor de cumplir su prestación no puede ser invocada como un supuesto de imposibilidad de cumplimiento en los términos de los arts. 955 y 956 CCyC, sino bajo las disposiciones del art. 1091 CCyC o sea, del instituto de la imprevisión.
Una permanente inflación y sucesivas devaluaciones monetarias han llevado a las partes de los contratos conmutativos —especialmente de tracto sucesivo y larga duración— a incluir cláusulas que las resguarden de dichos efectos negativos que destruyen el necesario equilibrio de las contraprestaciones, ya sea a través de mecanismos indexatorios —cuando estos estaban permitidos— o mediante la referencia a la moneda extranjera, cuestión que con la actual redacción del art. 765 del CCyC (que la trata como “cosa”), es más compleja que con la legislación anterior —arts. 617 y 619 del Cód. Civ. velezano— (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, García Alonso, Colección Abacacía, Bs. As., 2019, p. 19).
Desde el advenimiento de la pandemia originada por el denominado “Covid-19”, que motivó la sanción de los DNU 260/2020 y 297/2020, se ha producido una nueva causa de generación de desequilibrio en las contraprestaciones a cargo de los locatarios, especialmente en los contratos de locación inmobiliaria con destino comercial, oficinas y galpones, que afecta la posibilidad de pago por el escalonamiento pactado contractualmente en tiempos normales en el valor de los alquileres, que los descolocan en relación al valor de plaza, que tiende a la baja por el decrecimiento de la actividad económica en general.
Así el art. 1091 del CCyC establece que:
“Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato o su adecuación. Igual regla se aplica al tercero a quien le han sido conferidos derechos o asignadas obligaciones, resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación se torna excesivamente onerosa por causas extrañas a su alea propia.”.
Tanto la “onerosidad excesiva” como el hecho desencadenante que debe ser “extraordinario e imprevisible”, quedan librados al arbitrio judicial. Pero llevado esto a la situación actual, como todo tiene un límite y, ese tope lo establece el principio de razonabilidad, la enorme devaluación producida entre mayo y septiembre de 2018, sí puede encuadrarse perfectamente en imprevisión contractual, porque el buen hombre de negocios —salvo el muy bien informado— jamás podría haber previsto semejante depreciación de la moneda local frente al dólar y ahora, ante esta tragedia mundial de pandemia, que tampoco era previsible por persona alguna, han derivado en una alteración del mercado locativo, que ante la depresión de la actividad económica, también disminuyeron los montos de los alquileres especialmente de destino comercial, galpones y oficinas.
El art. 1091 del CCyC no menciona expresamente la mora ni la culpa. Pero requiere que la alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración, sobrevenga por causas ajenas a las partes. Esta expresión abarca el concepto de culpa. La alteración extraordinaria no será ajena a la parte si está incursa en culpa.
Pero la culpa —a más de obstar al carácter de “ajenidad” en la producción del evento desequilibrante— también pone en cabeza de quien actuó con culpa las consecuencias del caso fortuito. Quien actuó con culpa responde por las consecuencias fortuitas en los términos del art. 1733, inc. d), del CCyC.
Por otro lado la mora hace al deudor responsable también del caso fortuito, que en la excesiva onerosidad sobreviniente es el evento imprevisto que altera gravemente la ecuación económica del contrato, a no ser que esa mora sea indiferente para la producción del daño —art. 1733, inc. c), del CCyC—. Es decir que sea irrelevante, v. gr., por ser posterior a la producción del evento imprevisible (Leiva Fernández, Luis F. P., en Rivera, Julio César -dir., “Código Civil y Comercial de la Nación“, t. III, La Ley, Bs. As., 2014, comentario al art. 1091, p. 704).
En realidad, también es importante ponderar la posibilidad de las partes —dada su profesión u ocupación— de haber podido prever la probabilidad de producirse un acontecimiento extraordinario ajeno a su voluntad que altere el equilibrio de las contraprestaciones en un negocio que las vincule, porque a mayor especialidad o especialización o conocimiento, por ej. de un mercado determinado relacionado con la negociación de que se trate, mayor deber de diligencia y menor posibilidad de invocar la imprevisión.
El art. 1091 CCyC, prevé dos soluciones ante la excesiva onerosidad, la resolución total o parcial del contrato o su adecuación a las circunstancias actuales o sea la renegociación tendiente al reajuste equitativo de las contraprestaciones, a fin de evitar el enriquecimiento sin causa de una parte a expensas de la otra.
Invocación de la imprevisión por el locatario. Adecuación y readecuación.
Cuando el alquiler queda desfasado respecto a los precios de mercado por haber utilizado un método de fijación, por ej. referido al dólar u otra cosa que por efecto de la inflación o de la devaluación cuando se trata de productos o insumos importados, lo eleven notoriamente, el locatario podrá intentar la solución de la imprevisión.
Desde luego, que la solución más fácil para él y que no cuenta para el locador, sería la resolución unilateral del contrato conforme lo autoriza el art. 1221 CCyC, pero tendría que indemnizar al locador con los montos allí previstos, según si la opción la ejerza antes o ya transcurrido el primer año de vigencia contractual.
Pero puede suceder que al inquilino no le interese o convenga rescindir el contrato porque por ej. ha realizado importantes mejoras en el inmueble locado que según lo disponga el contrato, podrían quedar al locador sin costo alguno para él y el locatario no las ha podido disfrutar el tiempo que tenía previsto. Esto es frecuente en los locales comerciales. Entonces, al locatario le convendrá en este caso, plantear la imprevisión y peticionar la adecuación del precio a la realidad del mercado.
También podría presentarse el caso que en un contrato con alquileres escalonados con una alta inflación al momento de su suscripción, luego con el tiempo, el fenómeno inflacionario disminuya y, el precio supere al de mercado. Entonces el inquilino podrá plantear la imprevisión para adecuar el alquiler a las circunstancias imperantes. Luego, si por circunstancias extraordinarias otra vez se generara una notoria inflación que desactualice el nuevo alquiler fijado en menos, será el locador quien planteará su readecuación a la realidad del mercado.
Debe priorizarse el reajuste equitativo de las prestaciones por sobre la resolución contractual
Nos pronunciamos —hechas las precedentes salvedades— por el principio de conservación del contrato (art. 1066 del CCyC), que tiene su antecedente legal en el art. 218, inc. 3° del Código de Comercio derogado, viabilizable mediante la readecuación de las prestaciones, lo cual conduce a una aplicación funcional del derecho (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, Abacacía, Bs. As., 2019, p. 106).
El art. 1068 del CCyC, respecto a las expresiones oscuras en los contratos, cambiando la regla del favor debitoris (esto es que las cláusulas ambiguas debían interpretarse a favor del deudor) y el art. 218, inc. 7° del Código de Comercio derogado, establecía que si el contrato es a título gratuito, debe interpretarse en el sentido menos gravoso para el deudor y, si es oneroso, en el sentido que produzca un ajuste equitativo de los intereses de las partes, imponiendo el principio del favor debilis, sin distinguir si se trata del deudor o del acreedor, ya que no siempre es el deudor la parte débil del contrato. Con lo cual vemos que otras disposiciones del CCyC, con criterio lógico, nos remiten también al principio del reajuste equitativo de las contraprestaciones.
Principio de buena fe contractual
También hay que tener en cuenta la vigencia del principio rector de la buena fe establecido en el art. 9º CCyC respecto al ejercicio de los derechos, como buena fe, lealtad que es fuente de obligaciones contractuales de origen legal y se relaciona con el deber ser esperable en la actuación de las partes en una relación contractual y, de la buena fe contractual que presupone que debe ser una conducta continua entre los contratantes que comienza desde las tratativas contractuales (art. 991 CCyC), prosigue en la celebración del acuerdo (art. 961 CCyC) y en su interpretación (art. 1061 CCyC), con el aditamento introducido por el nuevo código, que obliga a las partes con los alcances en que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor (art. 961 últ. pte. CCyC).
Principio de conservación del contrato
Es importante no perder de vista el principio de conservación del contrato (art. 1066 CCyC) y cuando se presenten dudas, se irá al significado de las palabras (art. 1063 CCyC) y al contexto como se desarrolla la redacción de las cláusulas teniendo en mira su conjunto (art. 1064 CCyC) y cuando todo ello no es suficiente, se deberán considerar las circunstancias de cómo fue celebrado el acuerdo, incluyendo las negociaciones preliminares, conducta de los contratantes, incluso la posterior a su celebración y, la naturaleza y finalidad del convenio (art. 1066 CCyC).
Y por último, cuando existan expresiones oscuras que generen dudas, si el contrato es a título gratuito, se interpretará en el sentido menos gravoso para el obligado y, si lo es a título oneroso, en el sentido que produzca un ajuste equitativo de los intereses de las partes (art. 1068 CCyC).
Situaciones prácticas que se plantearán a locatario y locador por causa del Dec. 260/2020. Cursos de acción.
Cuando el alquiler quede desfasado respecto a los precios de mercado por haber utilizado un método de fijación, por ej. referido al dólar u otra cosa que por efecto de la inflación o de la devaluación cuando se trata de productos o insumos importados, lo eleven notoriamente, el locatario podrá intentar la solución de la imprevisión (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, García alonso, Colección Abacacía, Bs. As., 2019, p. 133). Desde luego, que la solución más fácil para el inquilino y que no cuenta para el locador, sería la resolución unilateral del contrato conforme lo autoriza el art. 1221 CCyC, pero tendría que indemnizar al locador con los montos allí previstos, según si la opción la ejerza antes o ya transcurrido el primer año de vigencia contractual.
a) Locatario plantea readecuación del alquiler en vez de resolución: Puede suceder que al inquilino no le interese o convenga rescindir el contrato porque por ej. ha realizado importantes mejoras en el inmueble locado que según lo disponga el contrato, podrían quedar al locador sin costo alguno para él y el locatario no las ha podido disfrutar el tiempo que tenía previsto. Esto es frecuente en los locales comerciales. Entonces, al locatario le convendrá en este caso, plantear la imprevisión y peticionar la adecuación del precio a la realidad del mercado.
b) Locatario o locador plantean readecuación del alquiler: También podría presentarse el caso que en un contrato con alquileres escalonados y una alta inflación al momento de su suscripción, luego con el tiempo, el fenómeno inflacionario disminuya y, el precio supere al del mercado. Entonces el inquilino podrá plantear la imprevisión para adecuar el alquiler a las circunstancias imperantes. Luego, si por circunstancias extraordinarias otra vez se generara una notoria inflación que desactualice el nuevo alquiler fijado en menos, será el locador quien planteará la readecuación del mismo a la realidad de mercado.
c) Locatario plantea readecuación de alquiler fijado por valor producto (art. 1133 CCyC): En los contratos de destino comercial es frecuente fijar el monto del alquiler en base al valor de uno o más productos, conforme lo autoriza el art. 1133 CCyC (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, García Alonso, Colección Abacacía, Bs. As. 2018, págs. 29, 119, 129) o sea, en la cantidad necesaria de pesos para adquirir x cantidades de litros de nafta premium de x marca o x cantidades de botellas de agua mineral de 2 lts. de x marca, etc. y el monto del alquiler se fija cada semestre en base a los precios de esos productos.
En este caso, puede suceder que esos productos aumenten desmesuradamente y coloquen al alquiler en un valor muy superior al de plaza, cuestión que se agrava cuando por circunstancias ajenas a las partes y a las que tuvieron en mira al formalizar el contrato locativo, como la actual pandemia y sus consecuencias ruinosas para la economía, hagan que la obligación del locatario respecto al monto del alquiler se torne en excesivamente onerosa.
Esto lo habilita conforme al art. 1091 CCyC a peticionar la resolución del contrato o la readecuación del alquiler de acuerdo al precio de mercado.
Contratos de larga duración (art. 1011 Código Civil y Comercial)
a) Noción. Son aquellos en los cuales el tiempo en general prolongado, es esencial para el cumplimiento del objeto. Tener en cuenta los principios arriba expresados, es de suma importancia a la hora de establecer la adecuación de los contratos, principalmente en los de tracto sucesivo y los de larga duración (art. 1011 CCyC), como lo serían las locaciones de destino comercial que pueden extenderse hasta 50 años conforme lo prevé el art. 1197 CCyC (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, García Alonso, Colección Abacacía, Bs. As. 2018, p. 36), porque las partes pudieron haber asumido un riesgo al momento de contratar, como la constante inflación y depreciación de la moneda, que es normal en nuestra economía, pero cuando se producen alteraciones extraordinarias que no pudieron preverse ni siquiera con los pronósticos más sombríos, como lo fue la descontrolada escalada inflacionaria del año 2018 (no así la del 2019, que ya era previsible), ello amerita la invocación de imprevisión contractual para peticionar la resolución o la recomposición de los términos del contrato. Por supuesto, que si el contrato fue acordado en plena crisis inflacionaria o cambiaria, estas circunstancias no podrían ser invocadas eficazmente. En consecuencia, será preciso analizar cada caso en especial, teniendo en cuenta sus particularidades y las reglas interpretativas arriba mencionadas.
b) Obligación legal de renegociar, previo a la rescisión.
El art. 1011 CCyC en su último párrafo establece una especie de “deber de renegociar” el contrato en la forma siguiente: “La parte que decide la rescisión debe dar a la otra la oportunidad razonable de renegociar de buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de los derechos”. El texto abre muchos interrogantes: ¿de qué rescisión se trata? ¿qué implica dar a la otra parte “una oportunidad razonable de renegociar de buena fe”?
La incorporación de una obligación de recomponer los términos del contrato ya celebrado a través de la renegociación constituye una significativa modificación en materia de contratos. La renegociación implica modificar una noción de contrato profundamente arraigada en el consentimiento expresado por las partes y aparentemente indiferente por la obtención de la finalidad económica esperada por los contratantes perseguida a través del negocio. Implica una conducta contractual tendiente al encauzamiento de una relación ya establecida, afectada por la modificación de circunstancias sobrevinientes a cuales son ajenas las partes (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, García Alonso, Colección Abacacía, Bs. As., 2019, págs. 90/91).
Esta norma parecería que obliga al afectado por la excesiva onerosidad, previo a resolver el contrato, a intentar renegociarlo, aunque el art. 1091 CCyC no establezca esta prelación.
V. Esfuerzo compartido. Readecuación en base al esfuerzo compartido.
Concepto
El “esfuerzo compartido”, también denominado por la doctrina “sacrificio compartido” es el resultado de una negociación donde ambas partes contratantes (vendedora-compradora; locadora-locataria; dadora-tomadora; mutuante (acreedora)-mutuaria (deudora); arrendadora-arrendataria; aparcera dadora-aparcera tomadora; etc.), ante una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de la contratación, generada por causas ajenas a ellas o al riesgo que razonablemente pudiera haber sido asumido por la afectada, torna excesivamente gravosa la obligación a cargo de una de ellas y, por qué no, de ambas, según el tipo de contrato de que se trate, resignan parte del beneficio que les corresponde, por eso básicamente, podría considerarse como una transacción (art. 1641 CCyC).
Este tipo de negociación muy frecuente durante la crisis económica del 2002, fue instaurada por la Ley de Emergencia Pública y de Reforma del Régimen Cambiario 25.561 del 06/01/2002 y los decretos posteriormente dictados en consecuencia, 214/02, 762/02 y 1.242/02, aplicables exclusivamente a los contratos originariamente pactados en moneda extranjera. El art. 11 de la ley 25.561, se refiere expresamente al “esfuerzo compartido” y el art. 8º del Dec. 214/02 habla de “reajuste equitativo” de las contraprestaciones, abriendo las puertas a la acción directa por reajuste ante imprevisión contractual, que no contemplaba el art. 1198, pte. 2ª, del Cód. Civ. velezano hoy derogado.
En ese entonces, el “esfuerzo compartido” estaba más dirigido hacia el perjudicado por el acontecimiento extraordinario de la pesificación (1 dólar igual a 1 peso), que era el acreedor (vendedor, mutuante con garantía hipotecaria, locador, dador, etc.). Pero nada impide que en ciertas ocasiones sean ambas partes del contrato perjudicadas por el acontecimiento extraordinario e imprevisible, que lo tornan excesivamente oneroso para ellas y las pone en posición de peticionar la resolución total o parcial o la readecuación en los términos y condiciones del art. 1091 CCyC. Entonces —si ambos contratantes optan por conservar el contrato—, podrían utilizar el mecanismo del esfuerzo compartido, resignando cada una de ellas algo en igual o distinta medida, según sea el resultado de la negociación, conforme los parámetros de los arts. 958, 961 y conc. del CCyC (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, García Alonso, Colección Abacacía, Bs. As., 2019, p. 80).
Situaciones posibles
Cuando la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa por las circunstancias que contempla el art. 1091 CCyC, ese contratante obviamente podrá peticionar la resolución o la adecuación. Sin embargo, según el contrato y circunstancias de que se trate, eso le será posible o no, porque no es lo mismo en una locación donde el alquiler pactado, por efecto de una descontrolada inflación queda minorado respecto al precio de mercado y, el locador podrá pedir el reajuste equitativo o accionar por rescisión, que en una compraventa inmobiliaria en dólares (permuta en los términos del art. 765 CCyC, ya que la moneda foránea es “cosa”), donde, a pesar de una gran devaluación, el precio del mercado inmobiliario en la moneda pactada sigue siendo el mismo, especialmente en los inmuebles en propiedad horizontal de uno o dos ambientes, porque en este supuesto, si el comprador pretendiera una disminución del precio por haberse tornado excesivamente oneroso para él, se enriquecería sin causa, en detrimento del vendedor. Es por ello, que debe merituarse cada caso y situación en particular, para lograr una solución y, en último caso tratar de lograrla apelando al “esfuerzo compartido”, si ambas partes están de acuerdo en la pervivencia del contrato (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, García Alonso, Colección Abacacía, Bs. As., 2019, ps. 80/81).
Las soluciones a aplicar serían la quita o la espera e incluso el pago a mejor fortuna (art. 889 CCyC), remisión de deuda (art. 950 CCyC) o la renuncia al derecho de cobro de alquileres (art. 944 CCyC).
a) Diferimiento de pago a locatario comercial que no puede pagar el alquiler por disminución de ventas. La imposibilidad de pagar el alquiler puede ser total o parcial. Con la aplicación del esfuerzo compartido, la solución pasaría por suscribir un convenio dividiendo el alquiler en porciones, por ej. el 50% y diferir el pago, incorporando cada porcentual al pago de los alquileres futuros. En este acuerdo no es necesaria la participación del fiador. Se puede o no incluir intereses.
b) Adecuación del alquiler al precio de mercado. La solución más justa será adecuar el alquiler a los precios reales de mercado.
c) Quita en el alquiler a locatario comercial por disminución de ventas. Podrá convenirse rebajas temporales (ej. por 2 ó 3 meses) y luego retomar el monto original. En este acuerdo no es necesaria la participación del fiador.
d) Remisión de deuda. Ante situaciones extraordinarias donde al locador no le convenga perder a su locatario, podrá pactarse la remisión total o parcial de alquileres adeudados (art. 950 CCyC). El locador debe entregar al locatario el recibo o un instrumento que acredite la remisión. Esto sería como un “borrón y cuenta nueva”. Conforme al art. 953 CCyC, si el fiador hubiere pagado parte de la deuda antes de la remisión, no podrá repetir el pago contra el acreedor (locador).
e) Renuncia al derecho de cobro de alquileres. Conforme al art. 944 CCyC, el locador podrá renunciar al derecho a cobrar los alquileres que le confiere la ley (arts. 1208 y 1209 CCyC) y el contrato locativo. El locatario deudor debe aceptar la renuncia (art. 946 CCyC).
f) Pago a mejor fortuna. Aunque no es un medio que se emplee habitualmente, nada impide su articulación mediante un convenio. Se utiliza en general entre familiares o amigos. Conforme al art. 889 CCyC, locador y locatario pueden acordar que este último pague cuando pueda o mejore su fortuna.
Ámbitos de aplicación del esfuerzo compartido
a) Convenio privado. Se acuerda privadamente entre ambas partes mediante negociaciones previas, con o sin asesoramiento de peritos tasadores, plasmándose en instrumento privado o público.
b) Acuerdo de mediación. El acuerdo, que básicamente es una transacción, ya que las partes se hacen concesiones recíprocas, se formaliza por mediación judicial previa y tiene la ventaja que al realizarse ante el mediador, podrá ejecutarse judicialmente sin necesidad de homologación (art. 1642 CCyC).
c) Acuerdo transaccional en juicio. Cumplido en un proceso judicial, conforme al art. 308 el CPCCN, debe existir controversia judicial previa y el juez, como forma de finalización del proceso, dictará el auto homologatorio del acuerdo transaccional arribado por las partes, el cual, ante el incumplimiento de alguna de ellas, se ejecutará.
Rol del fiador
Es importante la notificación al fiador del planteo de imprevisión, a efectos de que no quede desobligado, ya que se modificará un elemento esencial del contrato, cual es el alquiler y necesariamente deberá contarse con su consentimiento en caso de aumento del monto de los alquileres por un procedimiento no contemplado contractualmente.
Conclusión fáctica
Serán las partes quienes evaluarán a la luz de estos institutos de la imposibilidad de pago, imprevisión y readecuación en base al esfuerzo compartido, los caminos a seguir, en general y en aras de mantener el principio liminar de la buena fe contractual y procurando que no se produzca un enriquecimiento sin causa de una parte a expensas de la otra, alejando el aprovechamiento de la situación de emergencia imperante. Y a tales fines habrá que analizar cada caso en particular.
Acerca de los Dres. Abatti y Rocca
Abatti y Rocca (h) constituyen garantía de prestigio como autores. Sus más de 50 obras doctrinarias y prácticas son prueba de ello, además de la difusión de sus conocimientos en medios masivos y de su destacado rol profesional como asesores y letrados.
Baste citar como ejemplo la modernización de los códigos procesales de la provincia de Buenos Aires, Santiago del Estero y Mendoza, que incorporaron la figura del “desalojo abreviado”.
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Bibliografía recomendada
