convenios de desocupacion

Los riesgos de elegir mal un contrato. Caso de los convenios de desocupación


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Con el nacimiento del nuevo Código Civil y Comercial y la derogación de otras normas legales civiles y comerciales, se suprimieron algunos instrumentos de uso común. Uno de ellos es el trámite que permitía la homologación de los convenios de desocupación, instrumento que evitaba el tedioso trámite del desalojo, resolviendo rápidamente el problema de la ocupación indebida de un inmueble locado o dado en comodato. 

Los convenios de desocupación ya no son homologables

Con la entrada en vigencia del nuevo Código este práctico instrumento desapareció, dado que se derogó la Ley 21342 (con excepción del art. 6) que contenía en su art. 47 el tan difundido trámite, que estaba extendido también en el mundo inmobiliario; y ninguna norma del Código prevé un trámite similar.

Enterarse cuando es tarde

El convenio de desocupación, desde su nacimiento, tomó vida propia y pocos recuerdan que nació de la ley 21342 –que dicho sea de paso es una vieja normativa cuyo objeto fue normalizar las locaciones urbanas allá por la década del 70-, por lo que su derogación podía no asociarse puntualmente con la muerte de ese trámite. El problema es enterarse cuando es tarde y el trámite es rechazado in limine por el juez de primera instancia y confirmada la resolución por la Cámara de Apelaciones.

Un fallo a tener en cuenta sobre convenios de desocupación

En un fallo de la Sala A de la Cámara Nacional en lo Civil, y con relación a un trámite de homologación de acuerdo de desocupación celebrado con posterioridad a la derogación de la ley 21342, se explicó que la vía procesal prevista en la mencionada norma dejó de existir y la pretensión homologatoria de un convenio de desocupación no se encuentra comprendida dentro de ninguna otra normativa que la habilite, razón por la cual, el trámite resulta imposible.

Un disgusto evitable

¿Cómo le explicamos a un cliente que le recomendamos otorgar un acto jurídico inútil –cuanto menos para los fines que fue creado, homologación y lanzamiento- y nos encontremos que luego de hacer la demanda, pagar la tasa, completar el formulario de inicio, comprar el bono, hacer la fila y esperar el primer despacho, el trámite es rechazado in limine?

¡Qué bueno hubiera sido haber sabido que el trámite de homologación de convenio ya no existe, antes de expresarle sus extintas bondades al cliente!

¿Sabés qué otros conocimientos ya dejaron de ser herramientas para el ejercicio de tu profesión? ¿Sabés cuanto nuevo hay en materia de contratos?

Sobre la Dra. Schvartz

La Dra. Liliana Schvartz es abogada (UBA, 1979). Fue docente invitada en la materia “Tendencias actuales en el Derecho del Consumidor” (UBA, 2003 a 2007).

Es autora de libros jurídicos. Ha obtenido los premios Accesit Concurso “Manual de Educación Legal Popular – Derechos del Consumidor-, organizado por el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal; 2001 y Accesit “Concurso CPACF año 2001 Especialidad Derecho Procesal” con el trabajo “Amparo, Recurso Extraordinario, Habeas Corpus, Hábeas Data”, 2001. Lleva más de 30 años ejerciendo la profesión de manera independiente.

Bibliografía recomendada

Estrategias para trabajar con contratos complejos. Sugerencias prácticas 1Estrategias para trabajar con contratos complejos. Sugerencias prácticas 2Estrategias para trabajar con contratos complejos. Sugerencias prácticas 3

 

 

 

 

 

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22 comentarios en “Los riesgos de elegir mal un contrato. Caso de los convenios de desocupación”

  1. Buenas tardes, en caso de una persona que ocupa un inmueble sin ningún contrato, sino a modo de uso, en acuerdo verbal, y el dueño necesita la restitución del mismo. Se puede hacer directamente un convenio de desalojo con plazo?
    M gracias

  2. Un concubino (o conviviente) se quedo en la casa despues del fallecimiento de la señora. Los hijos pueden hacer un convenio de desocupación? porque en este caso no hay contrato de locación. Gracias

  3. Buenas tardes, soy inquilina hace 14 años del mismo departamento , al vencer el 1er contrato, los siguientes fueron CONVENIOS DE DESOCUPACION, hasta el 30 de abril de 2021 y la dueña reclama el inmueble y $ 2000 diarios por demora, en mayo abone el alquiler ya sin contrato y todos los servicios incluyendo expensas, el tema es que estoy demorada en conseguir donde mudarme por los tiempos de COVID, igual reclama su departamento sin margen de plazo. Me puede sesalojar en 24 horas??? ES LAGAL ???

  4. Graciela Cisera

    Hola Dra,que la dueña del Dto donde vivo hace 10 años , pidio en enero del 2020 a que preparara el contrato , el tema es que nunca vino a firmarlo venceria diciembre 2021 , resulta que ahora quiere que firmemos un contrato de desocupacion al que yo no tendria problema pero no firmamos el 1ero y pone en este ultimo 100 dolares por xada dia de atraso osea si no me fuera en la fecha indicada

  5. Hola una pregunta. Tengo un convenio de desocupacion firmado el 10/05/2019. Me atrase 1 mes de expensas y me intima a pagarla dando a entender que nos va a echar. Se puede ?

  6. Buenas noches Dra., respecto a la extincion del Convenio de Desocupacion como herramienta rápida, en caso de no restitucion del bien al la extincion del contrato, que otra herramienta se puede utilizar para ese fin?

  7. AFRIANA CETROLI

    Buenos días DRA, mi consulta es si el Convenio de Desalojo funciona dentro de la figura del COMODATO cuando el Comodatario no restituye en término la cosa dada en comodato, x ej un galpón.
    O sea las partes firman el Comodato y el Convenio de Desocupación para el caso en que el Comodatario no restituye la cosa

  8. Hola, buenos dias.
    La consulta es si tampoco es valido firmar un convenio de desocupacion como manera de prorrogar el contrato de locacion , vinculandolo al mismo, obviamente.
    Gracias

    1. Dra. Liliana Schvartz

      Buenos días,
      El problema no es la validez en si misma del convenio de desocupación, sino que se derogó el sistema que permitía que se homologara y en consecuencia se ordenara el lanzamiento en forma inmediata. Al suprimirse el trámite,la figura quedó huérfana de acción legal para su efectivización inmediata. Si se firma una prórroga, deberá instrumentarse como tal y en consecuencia tendrá que promoverse un desalojo para su efectivización, aun cuando dentro del texto se haya redactado una cláusula que determine la fecha de desocupación. Atentamente.Liliana Schvartz

  9. silvia edith latorraca

    Pensaba que seguìa vigente el convenio de desocupaciòn, en el caso que el inquilino no tenga garantìa propietaria cual serìa para el propietario la seguridad de alquilar su propiedad sin riesgos.

    1. Dra. Liliana Schvartz

      Hola Silvia:

      Los convenios de desocupación, tal como estaban legislados en la Ley 21342, estaban previstos para una relación locativa iniciada, y no para ser suscriptos conjuntamente con el contrato a los fines de que el locador tuviera una herramienta distinta al desalojo, en el caso que el locatario no pagara el alquiler. En esa inteligencia, los jueces no otorgaban validez a los convenios de desocupación suscriptos el mismo día de la celebración del contrato. Para evitar ese problema, empezó la costumbre de hacerle firmar al inquilino, el convenio de desocupación en blanco. Actualmente, al estar suprimida la figura (porque la ley que lo legislaba se derogó -al menos respecto al articulado que se refería a los convenios de desocupación-) no existe ningún otro instrumento en su reemplazo, por lo que si un locador alquila sin garantía propietaria, toma a su cargo el riesgo, y deberá transitar por el trámite del juicio de desalojo. Igualmente tenemos la figura del art. 684 bis CPCCN que brinda la posibilidad de solicitar el lanzamiento anticipado, previa caución real.
      Saludos. Liliana Schvartz

      1. Hola. Entiendo que la figura de convenio de desalojo está extinto al estar derogada la ley que lo regula, en ese sentido, si el propietario ahora quiere que suscriba igual un convenio, cabe acotar que quiere que suscriba el contrato de arrendamiento con fecha de hace un mes sin haberme mudado ahí y sin colocar fecha cierta de culminación del contrato, que podría decirme al respecto? Gracias

        1. Dra. Liliana Schvartz

          En respuesta a su inquietud, no aconsejo firmar un contrato en esas condiciones. El contrato de locación tiene un plazo mínimo de dos años, por lo que debe tener fecha de inicio y terminación, Espero haber interpretado adecuadamente la inquietud. Saludos. Liliana

    2. PODES PEDIR UN SEGURO DE CAUCION EN EL BANCO NACION , Y ESTAS PROTEGIDO CON LOS ALQUILERES QUE NO PAGASEN Y O EXPENSAS .

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