El régimen de las mejoras al inmueble locado en el nuevo Código Civil y Comercial admite prever una serie de situaciones que modificarán la ecuación económica del contrato, según las previsiones tomadas al concertar la relación y en este artículo se desarrollan algunos supuestos que pueden servir para resguardar los futuros alquileres.
Concepto
Por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), vigente desde el 1/8/2015, el locatario está facultado –salvo convenio en contrario– a realizar en el inmueble arrendado ciertas mejoras, las cuales según su clase, puede exigir del locador el reembolso de los gastos que le demanden.
El principio general es que el inquilino puede ejecutar todas aquellas que fueran para su utilidad o comodidad, siempre que no alteren la forma del inmueble o que no resulten nocivas o cambien su destino o que estuvieren prohibidas por convención, ya que en contrario, el locador podrá rescindir el contrato, impedirlas o exigir su demolición si ya fueron efectuadas o pedir que al final de la locación se le restituya el inmueble en igual estado y tal cual como lo entregó al inquilino.
Mantenimiento de la cosa en buen estado. Reparación de averías: Si la cosa es inmueble, el locatario tiene a su cargo las mejoras de mero mantenimiento. Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador, dándole aviso previo (art. 1207 CCyC).
Pago de mejoras: El locador deberá pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario al inmueble locado, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resolviera sin culpa del locatario, excepto cuando sea por destrucción de la cosa (art. 1202 CCyC).
Obligación de reembolso por el locador
El locador deberá reembolsar al inquilino las mejoras entre otros en los casos siguientes:
a) si en el contrato o posteriormente lo autorizó a realizarlas y se obligó a pagarlas, comprometiéndose o no el locatario a hacerlas;
b) si lo autorizó para hacerlas y luego de hechas se obligó a pagarlas;
c) si fuesen reparaciones o gastos a su cargo (locador), que el inquilino hiciese en caso de urgencia;
d) si fueren necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa;
e) en el caso de las voluntarias, si por culpa del locador se resolviese el contrato;
f) en la locación por tiempo indeterminado, si el inquilino fue autorizado para realizarlas y no pudo disfrutarlas por haberle exigido el locador la restitución del inmueble.
Clases
Podemos clasificar las mejoras al inmueble locado en el nuevo Código Civil y Comercial en naturales y artificiales: entre las artificiales, provenientes de hecho del hombre, distinguimos las necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias (art. 751 CCyC).
Las mejoras necesarias, son aquellas sin cuales el inmueble no podría ser conservado; las útiles, son cuales no siendo indispensables para la conservación del inmueble, sin embargo resultan provechosas para el locatario o el locador; las de recreo o suntuarias, son las realizadas en beneficio exclusivo de quien las hizo.
Las mejoras pueden ser naturales o artificiales. Las artificiales, provenientes de hecho del hombre, se clasifican en necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias (art. 751 CCyC).
Es común estipular en los contratos locativos que todas las mejoras quedarán en beneficio de la propiedad y sin cargo para el locador; esto sin embargo tiene variables para el locador o el locatario porque no es materia de orden público y por tanto es transable entre ellos, con una cláusula adecuadamente redactada que libere al locador del pago de toda mejora, incluidas las urgentes y necesarias (ver Abatti-Rocca –h-, 1500 Modelos de contratos…, Colec. Abacacía, t I, 13ª ed.).
Facultades de retención por el locatario
También debe tenerse en cuenta que si la locación no continúa, el locatario puede ejercer facultad de retención para asegurarse el cobro de las mejoras, gastos u otras deudas del locador (art. 1226 CCyC) y este derecho-facultad es renunciable por el beneficiario, ya que no afecta disposiciones de orden público (es una norma supletoria).
Dice el CCyC, Art. 1226.- Facultad de retención. El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida.
Las mejoras en la locación e importancia de su apropiación
Puede tener consecuencias muy diferentes sobre el valor del inmueble locado y en consecuencia en el precio de la locación (alquiler), acordar de quién serán las nuevas mejoras de la locación y desde cuándo, porque muy distinto es calcular el valor locativo con o sin ellas, cuando en muchos contratos se prevé recurrir a la tasación del alquiler por inmobiliarias, para nuevos períodos corrientes y los de prórroga o renovación.
Tanto al renegociar, como en la fijación convencional, arbitral o judicial del valor locativo de una finca con “mejoras”, será apreciable para determinar ese “quantum”, saber cuándo han sido construidas, por quién y de quién son más desde cuándo. Porque si son del locador cuando construidas, al constituir su propiedad desde ese instante, consecuentemente, la finca debe tasarse con ellas, casi siempre aumentando su valor. Pero si la incorporación o apropiación se ha convenido como es de práctica común al finiquito, cuando se valúe el inmueble durante el decurso contractual para la fijación de los próximos alquileres, pendiente el plazo (ej. en una renegociación), las mejoras no se computarán y, el inmueble se tasará sin ellas, por tanto el alquiler será inferior (ver cláusula pertinente en Abatti, E.L. y Rocca, I(h), 400 Modelos de contratos del nuevo Código Civil y Comercial, Col. Abacacía, Bs. As. 2015, pág. 150, punto “VI- Mejoras”).
Práctica contractual. Modelos de cláusulas
A continuación mencionamos algunas cláusulas sobre las mejoras al inmueble locado en el nuevo Código Civil y Comercial que podrán pactarse:
a) el locador carga con todas las mejoras, incluso las de “mero mantenimiento” (cuales el CCyC impone al locatario) si superaran un límite dinerario máximo.
b) el locador toma a su cargo todas las mejoras, incluso las de “mero mantenimiento” (cuales el CCyC impone al locatario).
c) el locatario asume todas las mejoras que se debieren realizar en el inmueble locado, liberando al locador.
d) el locatario asume, luego transcurrido un breve término de prueba, todas las mejoras que se debieren realizar en el inmueble locado, liberando al locador.
e) el locatario carga con las mejoras necesarias (cuales el CCyC impone al locador).
f) el locatario dejará las mejoras introducidas al inmueble locado “desde construidas” en beneficio del locador, reservando éste rechazarlas en un término con antelación al finiquito.
g) el locatario dejará las mejoras introducidas al inmueble en beneficio del locador desde construidas.
h) el locatario pagará las mejoras necesarias (cuales el CCyC impone al locador), salvo que superaran un límite dinerario máximo.
Conclusión sobre las mejoras al inmueble locado en el nuevo Código Civil y Comercial
El régimen impuesto por el nuevo CCyC, para el tema que nos ocupa –las mejoras en la locación inmobiliaria se vislumbra no tan casuístico como cual imperaba con el derogado Código Civil de Vélez Sarsfield y deja más abierta la eventualidad de acuerdos interpartes, aflorando un abanico de posibilidades, que se encuentra casi sólo delimitado por la capacidad inventiva de los contratantes.
Aunque con algunas reservas sobre algunas cuestiones de fondo sobre cual comentamos, aplaudimos la consolidación de códigos y leyes con vigencia nacional, porque fatídicamente y aunque nuestra República es un solo país, tenemos una legislación enmarañada por las anarquizadas instituciones que lo componen, como múltiples fuentes de normas jurídicas que “desimpatizan” entre sí y, convierten en extraños a ciudadanos de las tantas distintas jurisdicciones que integran Argentina, conformando un sistema que hoy harto conspira contra su vigorización y desarrollo.
Legislación sobre las mejoras (CCyC)
Mejoras en general
ARTÍCULO 751.- Mejoras. Concepto y clases. Mejora es el aumento del valor intrínseco de la cosa. Las mejoras pueden ser naturales o artificiales. Las artificiales, provenientes de hecho del hombre, se clasifican en necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias.
ARTÍCULO 752.- Mejora natural. Efectos. La mejora natural autoriza al deudor a exigir un mayor valor. Si el acreedor no lo acepta, la obligación queda extinguida, sin responsabilidad para ninguna de las partes.
ARTÍCULO 753.- Mejoras artificiales. El deudor está obligado a realizar las mejoras necesarias, sin derecho a percibir su valor. No tiene derecho a reclamar indemnización por las mejoras útiles ni por las de mero lujo, recreo o suntuarias, pero puede retirarlas en tanto no deterioren la cosa.
Mejoras en la locación
ARTÍCULO 1202.- Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.
ARTÍCULO 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble. Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.
ARTÍCULO 1211.- Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.
ARTÍCULO 1212.- Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.
ARTÍCULO 1224.- Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias. El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno. El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.
Mejoras en la posesión y tenencia
ARTÍCULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por: a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado; b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado; c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa; d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa; e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria; f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.
ARTÍCULO 1938.- Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables.
ARTÍCULO 1938.- Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables.
Sobre los Dres. Abatti y Rocca
El Dr. Enrique Luis Abatti es Abogado (UBA). Presidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA). Profesor de Contratos en Universidad del Museo Social Argentino (UMSA). Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados (FACA) y de la International Law Association. Colaborador de: “Ámbito Financiero”, “Atlas del Sud”, “Clarín”, “Doctrina Judicial”, “El Cronista”, “El Derecho”, “Infobae”, “Jurisprudencia Argentina”, “La Doctrina”; “La Ley”, “La Nación”, “La Prensa”, “La Razón”, “Mercado Inmobiliario”, “Enciclopedia Jurídica Omeba”, “Reunión de Administradores”.
El Dr. Ival Rocca (h) es Abogado (UBA). Ex Asesor Jurídico “ad honorem” del C.N.I.I. Vicepresidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados (FACA). Director del periódico “El Liberal de San Isidro”. Vocal de Asoc. “Ciudadanía Solidaria”. Colaborador de: “Ámbito Financiero”, “Clarín”, “Doctrina Judicial”, “El Cronista”, “El Derecho”, “Infobae”, “Jurisprudencia Argentina”, “La Doctrina”; “La Ley”, “La Nación”, “La Prensa”, “La Razón”, “Mercado Inmobiliario”, “Enciclopedia Jurídica Omeba”, “Reunión de Administradores”.
Leé otros artículos de los Dres. Abatti y Rocca: https://garciaalonso.com.ar/author/abatti-rocca/
Leé otros artículos de Locaciones acá: https://garciaalonso.com.ar/cb/locaciones/
Hola buen dia, mi consulta es la siguiente, el departamento que alquile hace 5 meses tiene dos habitaciones con alfombras llenas de acaros lo que nos produjo un monton de alergias, tratamientos remedios, limpieza de alfombras y le pido al propietario que las cambie porque no tienen remedio, van a volver. Puedo exigirles que lo hagan?? o lo puedo hacer yo y descontarselo del alquiler. Igual el contrato esta en negro, no quisieron sellarlo. Puedo iniciar algun tipo de accion legal?? Ya no damos mas mi hijo y yo. Gracias
Hola, buen día! Creo que el tema de los gastos de mantenimiento sigue confuso. La ley 27551 modificó el art. 1201 del CCC y en el primer párrafo pone a cargo del locador “conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario”.
Primera duda: ¿que significa concretamente “deterioro en su calidad o defecto”? ¿Será por un lado “deterioro en su calidad” y por otro “deterioro en su defecto”? ¿Como es el deterioro de un defecto, se va deteriorando hasta que deja de ser un defecto? O tal vez debe interpretarse que están a cargo del locador el deterioro de la CALIDAD de las cosas. Esto también es incongruente porque la calidad no se deteriora, puede haber un objeto de alta calidad que está deteriorado, sin que deje de ser un objeto de alta calidad.
Segunda duda: ¿cual es concretamente “la cosa locada”? Un inmueble que tiene termotanque, cocina, puertas con cerraduras, ventanas con cortinas de enrollar, etc., ¿esos elementos accesorios dentro del inmueble forman parte de “la cosa locada”?
Si es así, entonces el mantenimiento de TODO está a cargo del locador. ¿Si no es así que cosas quedan excluídas del concepto “cosa locada”?
Por otro lado y en clara contradicción a lo expuesto, la ley 27551 no modificó el art. 1207 de CCC, donde respecto de las obligaciones del locatario dice que las mejoras de mero mantenimiento están a su cargo.
Entonces, si por el nuevo art. 1201 de la ley 27551 todo está a cargo del locador, ¿cuáles son las “mejoras de mero mantenimiento” a cargo del locatario?
Muchas gracias por la atención y tolerancia a mis ironías. Es que ante la duda siempre termina pagando todo el locador.
Hola que tal,
Queria saber si con la ley vieja la compra de un nuevo aire acondicionado (dado que el que estaba en el departamento al momento de alquilar -y funcionó correctamente durante un tiempo- se averió permanente) es a costa del propietario o del inquilino. Gracias
Hola Luciano;
Antes de la ley 27.551 (1/7/2020), prevalecía lo acordado por las partes al respecto y ahora, si cumplió su vida útil, la reposición sería a cargo del locador.
Slds.
Hola Dres, hay alguna obra de su autoría que trate el tema mejoras y reparaciones o mejoras de mero mantenimiento sobre inmuebles en detalle con ejemplos de casos concretos etc?
Hola Francisco:
Fuera del artículo en comentario, no conozco algún otro específico de los Dres. Abatti y Rocca.
Slds.
Buen día , en diciembre de 2021 se termina un contrato comercial por el cual instale un local gastronómico , no va a haber renovación, en el contrato asumí a mi costo y cargo los cambios para adecuar el local , ( no tenía conexión de luz ni de gas) y el contrato dice que las mejoras de cualquier índole quedan para el local ( lo cual entiendo que la conexión y tendido quedan en beneficio pero que pasaría con las luces y decoración en gral , eso serían mejoras ? el local tampoco tenía puerta en su vidriera (el contrato no especifica que debería poner una puerta , e inclusive se adosaron varias fotos del estado del local entregado donde se ve claramente que no hay puerta ) , la cuestión es que he colocado una puerta de estilo antiguo que ya quedó asociada en la imagen de mi marca , la pregunta es , la puerta es una mejora? Calculo q no es mejora necesaria ya q el local tiene persiana y puerta de acceso de costado Si antes de terminar contrato me llevo la puerta de esa vidriera para instalarla en otro local le debo colocar otra a su favor ? . Tiene derecho el propietario a no dejarme modificar y o retirar la decoración si no le modifica la estructura del local mientras el contrato esté vigente? muchas gracias!
Hola Miguel:
El caso de sus mejoras debería estar bien definido en el contrato, porque tal como lo plantea no está claro cuáles deben quedar, aunque al no estar discriminadas serían todas (inclusive la decoración e iluminación). Igual intentando otra forma de interpretación más restrictiva, sería que puede quitar aquellas que no dejen rastros o marcas que luego deban ser reparadas y aquellas que sean propias de su marca y/o logotipo.
Slds.
Buen día,
Es posible hacer un contrato de locación fijando en lugar de pago de un canon en dinero, que el locador se quedara con las mejoras que el locatario haga en el predio durante el tiempo de duración del contrato (incluirá alguna construcción)?
Muchas gracias!
Hola Verónica:
Para que haya locación el precio o alquiler debe ser en dinero.
El CCyC dice: ARTÍCULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.
Slds.
Buenas tardes doctores.
Les consulto por un inconveniente que estoy teniendo con la mochila del baño. Contrato nuevo, iniciado en Julio de este año 2021. Desde que ingresé, la mochila pierde constantemente inunando todo el baño. Ya vino un plomero a “emparcharlo” varias veces, pero sigue sin llegar a una solución final.
Estoy insistiendo al dueño que pongan una mochila nueva, él insiste en seguir haciendo arreglos provisiorios. Dando previo aviso, puedo efectuar el cambio por mi cuenta y descontarlo del próximo pago de alquiler?
Gracias.
Hola Matías:
Dice el CCyC, ARTÍCULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.
En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
<<>>
Slds.
Buenos días Doctores, en mi caso la propiedad se quedo sin agua en febrero, a consecuencia de un caño roto de la empresa de agua. El dueño de la casa, no hizo los reclamos pertinentes, y jamás se acerco a llevarnos al menos agua potable, bidones o un tacho para poder almacenar agua. Siendo que uno cuando alquila, el inmueble debe tener las condiciones y servicios indispensables de agua, luz y gas. Ante la situación incurrimos en gastos de agua potable, tachos para almacenar agua, manguera y una bomba, ya que el vecino de al lado nos brindaba agua por encima de la medianera conectando la manguera a una bacha del patio. La propiedad estuvo 25 días sin agua. Pedimos nos reconocieran parte de los gastos ocasionados, dentro de ellos la bomba de agua, la consulta es si al reconocer el gasto de la cosa (la bomba), pasa a ser del propietario?
Cabe mencionar que a raíz de la situación, y mediante averiguaciones constatamos que el propietario tiene inscripto un terreno con dos casas construidas, y un solo registro de agua. Cuando debería estar separado, o al menos en la entidad del agua , generar dos facturas por cada propiedad. El ‘vecino’ que no debía tener agua por que el único ingreso era, el que estaba roto, si tenia agua mediante una conexión clandestina.
Hola Marina:
Si el locador paga la bomba entonces adquiere su propiedad.
Slds.
Buenos dias Dres.
quisiera alquilar un terreno a alguna empresa para que edifique y hagas las mejoras necesarias. Este tipo de contratos por cuantos años se realiza, y como esta legislado.
Muchas gracias
Hola Ivana:
Debe aclarar su pregunta.
Slds.
Buenas noches. Quisiera hacer una consulta. Alquile un local. Hice mejoras en la iluminación y el techo colocando durlock. En estos días vence el contrato. Quiero retirar los materiales de las mejoras, dejando el local en las mismas condiciones iniciales. Necesito los materiales para acondicionar otro lugar. El el contrato ley 26994 de noviembre de 2019 dice”las mejoras que el locatario hiciere quedarán a beneficio de la propiedad sin remuneración alguna”. Entiendo que si las dejo no obtendré remuneración. Pero, podré quitar las mejoras si no cambio la estética del local como se me entrego? Muchas gracias
Hola Gloria:
Si en su contrato se insertó que las mejoras deben quedar y sin pago, el pacto es válido.
Slds.
Hola Dres Abatti – Rocha
Soy propietaria hace 2 meses alquile un local el cual funcionaría para comidas rapidas. La instalación eléctrica estaba nueva pero ellos aludían que les saltaba la térmica del pilar y no la del local, la inmobiliaria a cargo me dice que tenía que llevar un electricista el cual cambio la térmica. El punto es que se prendió fuego el local por una de las 3 heladeras que tenían y me responsabilizan por lo ocurrido y me piden la indemnización o devolución de lo pagado al ingreso y rescindir contrato. Consulté a otro agente inmobiliario y me dice que era responsabilidad del inquilino acondicionar la parte eléctrica de acuerdo a su consumo. Necesito su asesoramiento para saber que hacer porque me dicen que me van a mandar una carta documento desde ya muchas gracias.
Hola Celia:
Su caso es complejo e influirán las prevenciones insertadas en el contrato y cuestiones “de hecho”, por otra parte su pregunta excede el pequeño comentario sobre locaciones que se ofrece aquí.
Slds.
Buenas noches, desde abril que se me llueve el techo y se lo notifiqué al propietario, que puso membrana pero se sigue lloviendo hasta que la semana pasada entró en corto circuito con la luz y me saltó la térmica. Vino, sacó la luz del techo y quedaron los cables colgando y quedó goteando agua, que atajo con un trapo de piso y que esquivo al pasar hace más de una semana, y por lo tanto quedó sin luz ese pasillo.
El propietario me dice que para arreglarlo tiene que romper todo el techo de ese pasillo y de la habitación, por lo que necesita que yo me vaya temporalmente para poder realizarlo. Tiene el departamento de atrás en obra, que me dice que cuando termine ese, me mude ahí hasta que arreglan eso entre varios otros daños que tiene el inmueble que no son responsabilidad mía (humedad, rajaduras de paredes, problemas en caños, etc). El tema es que hace bastante que se viene postergando la fecha de finalización y yo sigo en estas condiciones. Le pedí llegar a un acuerdo y no me quiere bonificar este mes de alquiler, pero a su vez me dice que él me ofrecía el otro departamento de favor, que si quiero me mude a otro lado mientras tanto. Ahora bien, corresponde que yo que pago un alquiler me tenga que hacer cargo de dos mudanzas y de conseguir otro lugar, por que el departamento que él me alquiló se está destruyendo? Tiene legalmente alguna obligación de hacerse cargo de los gastos que me genere tener que dejar el inmueble para reparaciones? muchas gracias
Hola Naara:
En el caso planteado es el locador quien debería responder por esos daños y arbitrar los medios para que pueda disfrutar de la locación. Si fuera necesario el retiro temporario tendría también que pagar los gastos.
Todo lo que resuelvan debe ser acordado por escrito y con la firma de ambas partes, para que después no pueda ser desconocido.
Slds.
Hola una consulta alquile un departamanto y tiene cables viejos por ende no puedo utilar las cosas electricas al mismo tiempo, ej lavarropas y no puedo colocar el aire acondicionado se niegan a rreglar la instalacion, la cocina q tenia la cambiaron por una cocina usada no funciona correctamente hay perdidads de agua en el baño, etc hace 20 dias que alquile quiero rescindir y que me devuelvan los honorarios inmobiliarios que hago??gracias
Hola Evangelina:
Las averías que menciona debería reclamarlas por carta documento al locador, dándole un plazo de 10 días para repararlas, bajo apercibimiento de hacerlas reparar y descontar su monto de los alquileres a vencer.
Slds.
Estimados buenas tardes, consulta. Estoy por renovar contrato, anteriormente tuve problemas por unas cañerías, de plomo, que fueron cambiadas y que la locadora tardo mucho en responder sobre el arreglo. Hoy al renovar me pone una cláusula donde ella desliga de todo tipo de manteniendo de la casa, desde caños de agua, gas, luz, techos y todo lo que rodee la casa, siendo yo el inquilino que debería hacerme cargo de todo tipo de mantenimiento, esto sería legal, esta bien esa cláusula?
Hola Ignacio:
Si renovó su contrato entonces se aplica la nueva ley 27.551 (ver infra) que impone mayores obligaciones al locador sobre la reparación de averías.
Slds.
Dice el CCyC, reformado por la ley 27.551:
ARTÍCULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.
En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
ARTÍCULO 1206.- Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.
ARTÍCULO 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.
Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.
Hola, quisiera saber por favor que hacer si acabo de firmar un alquiler y al momento de ir a limpiarlo aparecen filtraciones de agua adentro de los placares, moho y humedad general. Además la calefacción no funciona y el agua caliente tampoco. Puedo rescindir el contrato si dice que se entregaba el bien en buenas condiciones?
Hola Paola:
Debería enviar una carta documento al locador, reclamando por las anomalías e intimándolo a realizar las reparaciones pertinentes en los siguientes 10 días, bajo apercibimiento de rescisión del contrato y accionar por los daños y perjuicios.
Slds.
Buenas Noches! Consulto lo siguiente: alquilo un departamento de 2 ambientes pequeño que me entregaron nuevo,baño, cocina, piso, todo nuevo, luego de 8 meses me comunican que deben romper el baño por una filtracion que afecta al piso de abajo y me dejaran sin el unico baño sin funcionamiento y que sera por 6 dias maximo, y que mientras debo usar el baño de otro departamento en otro piso, vivo con mi esposo y un niño pequeño, y en caso de negarme me multaran con un importe mensual en las expensas. Que puedo hacer en este caso?
Hola Ana:
El administrador puede judicialmente obligarla a que permita el arreglo de las cañerías dañadas. Sobre la multa en las expensas lo consideramos discutible.
Slds.
buen día, alquilo casa hace 5 años, el propietario previo un pedido de autorizacion verbal con migo, comenzo a construir una vivienda en la planta alta. Con todo lo que ello trajo aparejado, ruidos, golpes, gritos, vibracion, agrietamiento, humedad etc . como puedo seguir o estar previsto con todo lo comentado? No se si la propedad antigua tolerara el peso de la obra de arriba. El me comento que seria tipo liviano industrializado y ahora esta construyendo un edificio de material tradicional
Hola Luis:
Debería conversar con su locador sobre el cambio unilateral en la construcción “liviana” aceptada por Ud. y si se negara, enviarle una carta documento para que paralice la obra y retrotraiga todo al estado anterior, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales.
Slds.
Hola que tal quisiera hacer una consulta yo alquilo una propiedad hace 4 años, el 30 de junio se me termina el contrato , había perdida de gas en el inmueble se hicieron todas las conecciones nuevas que nos hicimos cargo de pagar en un arreglo pactado con la dueña ella devolvería la plata descontando del alquiler pero solo se quiere hacer cargo de la mitad de la deuda y no del total , que debo hacer ya que me da dos meses para irme del inmueble alegando que esos dos meses no pague el alquiler pero si los servicios y con eso saldría su deuda , pero yo me quiero ir finalizado en contrato y que me reintegre la plata pero se rehúsa que debo hacer
Hola Sandra:
Cuando hicieron el acuerdo de los arreglos deberían haberlo documentado, ya que ahora sólo le quedaría enviarle una carta documento (onerosa) reclamando el reintegro de lo gastado (que ella rechazará), bajo apercibimiento de iniciarle juicio (costoso y de resultado incierto).
Slds.
hola que tal? tengo un problema
alquile con la ley vieja de alquileres y la verdad no tuve problemas nunca hasta este año; mi contrato vencia el 01/08/2021 … y en enero la intermediaria de la dueña me dice que no va a renovar con quien siempre interactue pues la dueña es mayor de 90 años, a los meses me indica que la dueña quiere volver lo antes posible si es viable que yo me mude antes me dice esto en febrero y yo le indico que si que ya busco, en mayo le indico que encontre alquiler y la intermediaria me dice que debo pagar multa por rescindir antes; a lo que le explico que ella fue la que me lo pidio… como todo siempre fue de palabra le dije que a lo sumo le doy la mitad del deposito pero no todo como multa… ella accede. pese a que no me corresponderia
luego de esto durante el periodo alquilado yo le avise en persona que la puerta de la alacena estaba pegada con scotch y logicamente se cayo antes del primer mes viviendo a lo cual ella me dice que “no sabe” y yo lo deje pasar pero le deje en claro que no habia sido yo…
despues en el edificio se cayeron muchos azulejos en varias unidades en el mismo sector cocina; le informe y me dijo que le avise al señor del consorcio el cual nunca tomo atencion… ahora dice que debo pagar yo al estar con la ley vieja debo entregar el depto en las mismas condiciones pero esto es un daño estructural me corresponde pagarlo a mi???
ya le di las llaves pero no firmo entrega y dice que si no arreglo todo pagandolo yo me va a cobrar un mes mas !! pues no firmamos nada porque ella no quiso firmar la entrega de llaves
Hola Fran:
Debería enviarle una carta documento del Correo Argentino a la locadora o su apoderada (quien figure en el contrato), reclamándole por no haberle firmado la restitución del inmueble a pesar de haberlo recibido sin observaciones en fecha … y por el reintegro del depósito de garantía en el plazo de 10 días.
Slds.
Buenas: quería consultarles, se le otorga vivienda a un familiar a modo de préstamo por un tiempo de dos o tres años, claramente no medio contrato escrito. El habitante se comprometió a pagar los gastos de conservación e impuestos. Sin requerir autorización, comenzó a realizar mejoras útiles y de mero lujo en el interior. Cuando se le requirió la restitución del inmueble respondió con CD que haría uso del derecho de retención hasta que se le abonen las mejoras realizadas! Cual sería la solución viable..? muchas gracias
Hola Ariel:
La ocupación se consideraría a título de comodato (arts. 1533 a 1541 CCyC) y como carece de plazo puede reclamarse en cualquier momento. Por tanto, previa intimación a desalojar en 10 días, le deberían iniciar juicio de desalojo y desconocer las mejoras por inautorizadas y superfluas (v. infra CCyC).
Slds.
Dice el CCyC: ARTÍCULO 1538.- Gastos. El comodatario no puede solicitar el reembolso de los gastos ordinarios realizados para servirse de la cosa; tampoco puede retenerla por lo que le deba el comodante, aunque sea en razón de gastos extraordinarios de conservación. ARTÍCULO 1540.- Obligaciones del comodante. Son obligaciones del comodante: a) entregar la cosa en el tiempo y lugar convenidos; b) permitir el uso de la cosa durante el tiempo convenido; c) responder por los daños causados por los vicios de la cosa que oculta al comodatario; d) reembolsar los gastos de conservación extraordinarios que el comodatario hace, si éste los notifica previamente o si son urgentes.
Buenas, Una pregunta, mi exconyuge está solicitando propiedad de una casa que está a nombre de mi mamá, lo que pasa es que mientras vivimos allí casados se realizó unas mejoras (piso, pintura, enchape, techo) por mutuo acuerdo con mi mamá y no le pagamos arriendo solo se hizo la mejora en forma de retribuirle. Ahora mi exesposa está solicitando propiedad de la casa o pago de la mejora realizada (ella no puso dinero ni hay facturas a su nombre). Es esto viable? Muchas gracias.
Hola Joe:
Si logra probar que las mejoras fueron incorporadas por la sociedad conyugal tendría derecho a un resarcimiento compensatorio proporcional.
Slds.
Excelente material, claro y especifico, muchas gracias por acompartirlo
Buenas tardes, soy inquilina de un galpón hace 3 años y el propietario me está exigiendo que pague la pintura y mano de obra de la fachada, del exterior de dicho inmueblex ya que por cuestiones del paso del tiempo se fue despintando . Me corresponde hacerlo?
Hola Maca:
Si en el contrato no está especialmente asumida esa obligación entonces no corresponde.
Slds.
Hola muchas gracias por toda la info quedan, quería consultarles si existe algún límite monetario para la renovación de contrato (fijar nuevo valor mensual al inmueble), resulta que vengo de un contrato con la ley anterior de 2 años y en febrero iniciariamos un nuevo contrato ya con la ley nueva de 3 años y el propietario nos pide de alquiler en el nuevo contrato un 50% mas de lo que veníamos pagando hasta hoy. Es cierto que ahora él pagaría los impuestos de la propiedad pero de igual manera me parece mucho. Vale aclarar que ambas partes estamos interesados en renovar el contrato.
Muchas gracias!
Hola Matías:
En los nuevos contratos no hay límites en los alquileres. Es una negociación entre las partes.
Slds.
Hola, los trabajos de reapración de gas naturales son considerados una mejora necesaria? puede alguno de los condominos negarse y poner instalaciones electricas en su lugar?
Hola Marta:
Si se trata de una Propiedad Horizontal se decide por asamblea y es obligatoria la decisión. Aunque si ya estaba en funcionamiento y aparecieron problemas, en principio la obligación sería de repararlo
Slds.
buenas tardes quisiera saber como puedo cobrar los impuestos a una persona que se le alquilo un departamento pero no pago alquiler y genero gastos de impuestos por su estadia en el departamento .que via legal puedo utilizar para el reintegro de los valores pagados en cosepto de impuestos ..
Hola Fabián:
La única vía legal para cobrar alquileres o tasas, impuestos u otras obligaciones del locatario, es la judicial, con intervención de abogado.
Slds.
Buen día. Estoy por alquilar un local comercial con notables problemas de humedad. Realizaré las reparaciones necesarias, pero considero que el locador debería reconocerme, aunque sea en parte, tales refacciones por tratarse de una mejora necesaria. El locador se opone a ello. Qué opina usted doctor?
Gracias
Hola Alejandra;
En la etapa de negociaciones se trata de una cuestión de conveniencia en la operación. Lo que sí deben detallarse las humedades en el contrato.
Slds.
una pregunta en caso de que el locador adeude mejoras necesarias cabe la posibilidad de que un tercero interesado las pague por el? y si es así me podrían dar ejemplos en que ese contexto sea posible , muchas gracias
Hola Tobías:
Podría tratarse de un deudor del locador que saldara su deuda o parte de ella con éste, pagando las mejoras necesarias a cargo del locador. Para salvar el posible rechazo de la deuda por el locador, debería pedirle el tercero su anuencia antes de pagar.
Slds.
Tengo alquilado un local, en su momento me pagaban el alquiler mitad en efectivo y mitad por un pagaré. Hace meses que por el problema actual de la pandemía, sólo me pagan la parte del efectivo. Puedo cobrarme los pagarés, del deposito en garantía. Del comienzo del arrendamiento?
Hola María:
Para poder responder tendría que conocer el contrato.
Slds.
Hola, buenos días: Deseo saber si esta contemplado en la ley la posibilidad de ajustar el valor del alquiler por mejoras realizadas (en este caso instalación completa de gas inmueble de 89 m2) mejoras abonadas por el locador. atte.
Hola Sergio:
La ley no contempla esa posibilidad, tendría que haber hecho un convenio con el locatario antes de hacer las mejoras.
Slds.
Buenas tardes, queria consultarles. Mi ex conyuge, esta viviendo en mi casa (de mi propiedad) con mis dos hijos fruto de nuestra relacion. Si bien yo accedi a que ella se quede por el bienestar de mis hijos menores de edad, esta haciendole mejores a la propiedad, la cual no me dijo nada ni me solicito autorizacion para ello. Quiero saber que puedo hacer para que ella se abstenga de hacer esas mejoras. Gracias
Hola Ornella:
Debe notificarle por carta documento su rechazo a realizar construcciones en su inmueble, bajo apercibimiento de desalojo (aunque en la práctica será muy difícil lograrlo, más pensando en el bienestar de los hijos).
Slds.
Buenas: quería consultarles, se le otorga vivienda a un familiar a modo de préstamo por un tiempo de dos o tres años, claramente no medio contrato. El habitante se comprometió a pagar los gastos de conservación e impuestos. Sin requerir autorización, comenzó a realizar mejoras útiles y de mero lujo en el interior. Cuando se le requirió la restitución del inmueble respondió con CD que haría uso del derecho de retención hasta que se le abonen las mejoras realizadas! Cual sería la solución viable..muchas gracias
Hola!
Estoy alquilando un departamento con balcón. Un mes después de mudarme comenzaron a hacer reparaciones en la fachada del edificio (rompieron todos los balcones y deben hacerlos nuevamente). Además del ruido ser extremadamente insoportable, al punto que me tuve que ir del departamento ya que era imposible trabajar y estar durante el día (también trabajan y hacen ruido los fines de semana), no puedo hacer uso del balcón. Está estipulado que durante unos meses más la situación continuará igual. Dado que yo alquilé un departamento con balcón, ya que quería hacer uso del mismo y no voy a poder hacerlo por un tiempo y considerando que tengo que irme durante el día por ruidos molestos. Puedo solicitar reducción del valor del alquiler? La inmobiliaria se desentiente.
Espero rta.
Muchas gracias
Hola Daniela:
Si en el contrato no estaba previsto que se harían estos trabajos y si se la priva de gozar del balcón, más los ruidos, podría reclamarle al locador una disminución temporaria del alquiler. Respecto a la inmobiliaria, su relación como locataria es con el locador.
Slds.
Estimado, tengo un departamento con pérdidas de caños y desagües importantes, que producen filtraciones en la unidad de abajo y humedades importantes. El locatario no está de acuerdo con que se realicen dichas reparaciones y no deja ingresar a los plomeros. Es cierto que el trabajo es importante y llevará como mínimo unas dos semanas de obra. El consorcio y la dueña del departamento me insisten en que se haga y yo quiero llevarlo a cabo y pagarlo de mi bolsillo. Es legal que el inquilino se niegue? No hay cláusula específica obligándolo a tener que hacer pasar a los plomeros en el contrato. Gracias por la respuesta desde ya, Saludos, Manuela.
Hola Manuela:
El inquilino debería dejar hacer las reparaciones y si se niega, sólo queda la vía judicial, previa intimación por carta documento.
Slds.
¡Muy buenas!
Consulta: Resulta que quiero colocar una puerta reja en el depto que alquilo y el propietario me dice que no hay problema pero que los costos corren por cuenta mia ya que a el le es imposible en este momento realizarla y por esa causa el me tiene que firmar una autorizacion ya que al dejar el inmueble yo deberia retirarlas dejando el departamento en las mismas condiciones en las que estaba antes de colocarlas.
Yo quisiera saber que autorizacion debe firmar o sea, ¿tiene ud alguna para yo completarla? Muchas gracias.
Hola Darío:
El documento a firmar por el locador debe describir la reja, autorizar su colocación en el inmueble y el posterior retiro al finalizar el contrato.
Nuestro asesoramiento no incluye modelos.
Slds.
Estimado, lo consulto como Locadora de una Oficina Comercial. Quiero incluir el mantenimiento de las Tres Unidades Split Frío Calor, en perfecto estado y Supervisados por Instalador al momento. A cargo del Locatario, que lo argumenta. He tenido pésimas experiencia por mal uso y falta de mantey en contratos anteriores en lo cuales no se especificaba. De que modo puedo incluirlo? Saludos y gracias
Hola Franca:
Debe prever en el futuro contrato la cláusula especial pertinente cual la encontrará en algún libro de modelos de contratos. Aunque con el nuevo régimen (ley 27.551), podría considerarse a cargo del locador (ver infra)
Slds.
Dice el nuevo CCyC: ARTÍCULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
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hola, estoy por alquilar un departamento el cual es a estrenar y no tiene luces, tampoco portalamparas, solo los cables, la realidad es que no se colocar los portalamparas, eso corre por mi cuenta o el propietario me debe dar el departamento, con los portalamparas para que yo pueda colocar la lampara de luz?, ya que si lo tengo que hacer yo, deberia llamar a un electricista, eso tengo que informarlo para que lo pongan en el contrato? muchas gracias.
Hola Carlos:
No es obligación del locador entregar el inmueble con portalámparas, salvo que en el contrato se lo estipule.
Slds.
Estimados Dres
Tengo un “amigo” que me pidio un departamento que tengo en alquiler a cambio de arreglos en el mismo
No llega6a hacer contrato por su negativa a hacerlo
Sin embargo conbinamos que, de buena fe, hiciera los cambios que necesitara para su conveniencia.
Lastimosamente cambio su situación económica en medio de los arreglos y dejo el departamento a medias y con muchas imperfecciones y otras sin terminar
Ahora me pide el total de los gastos vertidos en los arreglos para retirsrse
Le corresponde?
Hola Horacio:
Este acuerdo con su amigo sobrepasa lo que legalmente puede aplicarse, igualmente habría que evaluar la magnitud de los arreglos, con el tiempo que disfrutó del inmueble, para ver qué hacer. La letra fría del acuerdo verbal relatado diría que no correspondería el reclamo de su amigo porque se compensó.
Slds.
Buen dia. Mi consulta es si puede actualizarse un contrato anualmente por el Indice de la construccion. Muchas gracias!
Hola Cristina:
Con la legislación vigente (ley 23.928, 25.561) están prohibidas las indexaciones o ajustes referidos a índices de los contratos de locación.
Slds.
Buenas tardes.
Alquilamos un departamento, se descubrió perdida de gas en el troncal de nuestro departamento, piso 11, estamos sin gas desde principio de año. Puedo plantear una reducción de costos de alquiler por esta situacion?
Saludos y gracias
Hola Martín:
Si no renunció en el contrato a ese reclamo, podría exigir la inmediata reparación y una reducción del alquiler por los trastornos que la situación le causa.
Slds.
Hola doctores alquiló un inmueble al cual se calló el silorrazo de u a pieza y se debio poner amiplaz lo cual ae siguio lloviendo el techo, y se decidio poner chapas ya q antes tenia tejas. Y se cambio la canaleta q tambien estaba toda podrida por ese motivo se rompia la loza y se filtro y callo el silorrazo. En el contraro de alquiler expecifica q el locador no se hace cargo de ninguna refaccion q se deba hacer en el inmueble. Pero segun por lo q lei el articulo 1211 1934 y 1938 donde son mejoras necesiaras si puedo reclamar el reembolso de lo gastodo con actualizacion al dia de hoy del gasto q se tuvo en la reparación. Muchas gracias.
Hola Gerardo;
Si intimó al locador para realizar las reparaciones necesarias, bajo apercibimiento de hacerlas Ud., sin resultado y, si en el contrato el locador sólo se eximía de las refacciones en general y no especialmente de las “necesarias”, entones podría reclamar su reembolso.
Slds.
Estoy estudiando temas sobre leyes de Propiedad Horizontal y necesitaba aclarar algunas dudas sobre Mejoras en Inmuebles : así pude encontrar este artículo tan valioso, que me permite comprender un poco mas este tema.
Les agradezco mucho su publicación
Raul Bamonte
Hola, buen día:
Encantado, muy buenas las indicaciones, los consejos con criterios jurídicos muy a mi gusto.
Mis preguntas:
1) Se puede consultar siempre por este medio
2) Se escanean los documentos y se les envía
3) Cual es aproximadamente los honorarios según los casos
4) Se puede enviar transferencia bancaria por honorarios.
En este caso tengo problema con un local (BAHI ABLANCA) pero ya se lo di a un abogado.
Un gusto haber conocido Su estudio.
Juan Ricardo Reyes
+5494424849
reyesjuanricardo@gmail.com
Hola Juan:
1. En realidad las consultas a evacuar deben estar referidas a nuestras obras o publicaciones.
2. No revisamos documentos.
3. Este servicio es gratuito.
4. Idem anterior.
Slds.
Hola, soy coheredera de un inmueble del cuál me hago cargo hace 10 años; por cuestiones edilicias tuve que realizar mejoras; ejemplo se hundió el pozo negro y debí hacerlo nuevamente, también se estaba hundiendo la casa y necesité calzar paredes entre otros; ahora el bien x falta de acuerdo se va a remate y yo necesito me paguen las mejoras realizadas, hubo un comodato q sólo tuvo vigencia de un año, el resto de los años ocupé el bien como administradora, (acuerdo tácito) y ahora piden pague alquiler lo que me rehuso completamente ya que me ocupe por años de la casa, cómo puedo hacer valer mis derechos. Quedo a la espera. MUCHAS GRACIAS.
Hola María de los Ángeles:
Habrá que evaluar cuánto se reconoce como comodato y cuánto como administradora, porque si ocupó el inmueble por tanto tiempo, podrían compensarse las mejoras que hizo con el uso de la casa. Por otra parte, para reclamar los gastos extraordinarios irrogados sobre el inmueble, la ley exige que hayan sido previamente notificados a los comodantes (coherederos) o que sean urgentes (ver infra).
Slds.
Dice el CCyC: ARTÍCULO 1540.- Obligaciones del comodante. Son obligaciones del comodante: a) entregar la cosa en el tiempo y lugar convenidos; b) permitir el uso de la cosa durante el tiempo convenido; c) responder por los daños causados por los vicios de la cosa que oculta al comodatario; d) reembolsar los gastos de conservación extraordinarios que el comodatario hace, si éste los notifica previamente o si son urgentes.
Hola Soledad:
Si la persona que impide el acceso es un simple ocupante debería el propietario desalojarlo judicialmente (no está claro en la pregunta).
Igualmente debería enviarle una CD del tenor (1), adaptada al caso y personas.
Slds.
(1) ADMINISTRADOR INTIMA A CONSORCISTA PERMITIR ACCESO PARA REPARACIONES URGENTES.__ …(remitente y domicilio; destinatario y domicilio) Señor Propietario: 1- Como Administrador del consorcio …, INTÍMOLO que por su calidad de propietario de la unidad funcional … y, en el plazo perentorio de … (…) libre acceso a los operarios de la empresa …, para que procedan a constatar y luego a reparar las averías …, que provienen presumiblemente de …, y que afectan la unidad funcional contigua …, más las partes comunes …, bajo apercibimiento que en caso negativo o silencio y dada la urgencia por peligro de daños mayores, incoare las acciones judiciales que correspondan. 2- A todos los efectos responsabilízolo por los daños y perjuicios que su proceder causa al Consorcio y/o a los demás propietarios. QUEDA/N FORMALMENTE NOTIFICADO/S. …(lugar, fecha, nombre/s y apellido/s del/los remitente/s, tipo/s de documento/s de identidad y número/s y firma/s) <<>>
Buenos día! Consulta que tipo de medida o intimacion puedo realizar a un inquilino que no deja ingresar al dueño al inmueble a terminar unas refacciones ( se rompió un caño de agua q a el no lo afecta, sino al q vivía abajo de su depto, primero nos dejó pasar sin problemas, rompemos el piso cambiamos el caño pero después no nos dejó ingresar a terminar los caños quedaron al aire y hay menores q pueden lastimarse si caen sobre el sumado a q no es seguro para nadie) que medida puede tomar el picador. En un principio se le dio un depto más chico para q permanezca en el hasta q se termine la obra pero ahora ya no se quiere mover y dice q no lo dejara pasar a arreglar ni le pagará el alquiler. Les agradezco su información!
Hola! Gracias por su orientación profesional.
Quisiera saber sobre distintas cuestiones. Soy locataria hace 1 año.
1) El contrato no está sellado.
2) El locador no verifica estado del lugar y pide de favor los arreglos de mantenimiento.
3) La tarifa de gas es comercial (no de residencia), aunque son viviendas. Puso titularidad a nombre del inquilino de turno para evadir responsabilidad deudora.
4) No exige condiciones de abandono de locación (ni le importan) y quedan mascotas en el predio abandonadas sin intervenir sobre ello.
5) En Municipalidad figura como terreno baldío por no presentar finalización de obra y existe un embargo judicial por falta de pago en rentas. Somos 4 duplex en situación de inestabilidad sobre el tema expuesto.
6) No se brinda ningún recibo oficial.
7) Realiza gestión mediante inmobiliaria que tampoco responde ante la cosa.
8) El mantenimiento del predio afirma es a cargo de los locatarios aunque no figura en contrato.
9) Se solicitó normas de convivencia para los espacios comunes, etc, y brindó uno descargado de internet que no se ajusta a la situación del lugar.
10) A mismos mts2 (bungalows todos iguales) los precios son dispares.
Dónde puedo asesorarme en contexto de Aislamiento obligatorio (Pandemia).
Muchas gracias.
Bariloche/abril/2020
Hola Andrea:
Le contesto en igual orden:
1) Puede intimar al locador a sellarlo, pagando ambos el monto y la multa (salvo que el locador haya retenido el sellado).
2) En lo que no esté previsto a cargo del locatario deberá responder el locador.
3) Puede exigir pasarlo a la categoría residencial y a su nombre.
4) Debe intimarlo a que retire del predio los animales domésticos abandonados.
5) La deuda tributaria es del propietario y si generara problemas al locatario deberá responder el locador por los daños y perjuicios al locatario.
6) Puede exigir recibo oficial bajo normas de la AFIP y luego de intimado al respecto dejar de pagar sin recibo.
7) Si no está autorizada en el contrato. la inmobiliaria carece de injerencia.
8) Si no está claramente asumido por el locatario entonces es a cargo del locador.
9) Para regir un reglamento de convivencia debe ser referido en el contrato de locación y estar firmado por los locatarios.
10) Los precios o alquileres pueden ser distintos y no hay obligación de igualdad.
11) Sobre la pandemia Rigen las normas nacionales, provinciales y municipales y lo mejor es averiguar en el municipio.
Slds.
Buenos días, mi consulta es que tipo de contrato realizar a mi inquilino que en este momento esta sin contrato ,que es albañil, yo acorde con él unas reformas en otra propiedad para lo cual él se mudara alli y realizara las reformas y yo le pagarìa con el alquiler de esa vivienda o dicho de otro modo el abonaria el alquiler con su mano de obra los materiales los pongo yo , las reformas son por etapas ya que a esa propiedad la estoy transformando y dividiendo en tres departamentos, va a ser un trabajo bastante largo. Quisiera instrumentar bien el contrato y tener tranquilidad. yo habia pensado en hacerle contrato temporario ya que esta en villa Carlos paz la propiedad ,cada tres meses , o cada mes. Y si trabajando en esa reforma sufriere algun accidente como me protejo. Desde ya muchas gracias, saludos y feliz año.
Hola Laura:
Nuestra especialidad no es la laboral, pero igualmente mezclar la relación de inquilino con el trabajo podría tener sus peligros. Por otra parte, hoy no existen contratos de locación a tres meses, por más que se plasmen en algunos lugares de veraneo (ver ley 27.221) y el plazo mínimo son dos años.
Slds.
CCyC, ARTÍCULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a: a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines (*); c) guarda de cosas; d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
(*) El inciso b) fue reformado por la ley 27.221 (Locación de inmuebles), sancionada el 25/11/2015 y promulgada el 21/12/2015, que dice: ARTÍCULO 1° — Los contratos de locación de inmuebles que se celebren con fines turísticos, descanso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres (3) meses conforme lo establecido en el inciso b), del artículo 1199, del Código Civil y Comercial de la Nación, se regirán por las normas aplicables al contrato de hospedaje.
Buen dia, gracias por el servicio prestado, me es de gran utilidad.
Quería consultarles qué sucede en caso de que, contrario a lo que dice anteriormente en los artículos, el inquilino SÍ realice reformas que modifiquen la estructura y demás. Ya que no se especifica cuales serían las consecuencias.
En mi caso, la inmobiliaria me dijo que podria realizar las modificaciones que quiera, que tienen buen trato con el propietario.
Pero como tuvimos que tirar algunas paredes y agregar ventanas porque era muy oscuro, si el dia de mañana el propietario no estuviere de acuerdo me gustaría conocer a qué consecuencias deberé enfrentarme, ya sea multa o restitución de la propiedad en el estado en que se encontraba.
Desde ya, muchas gracias
Saludos cordiales
Hola Alejandra:
Ante todo hay que ceñirse al contrato y sus prohibiciones y multas. Haber tirado paredes y abierto ventanas son reformas mayores para realizarlas sin autorización, máxime que el locador puede aprovecharse de la situación, aunque le sirvan. En principio el locador podría reclamar la vuelta al estado original, los alquileres caídos en el lapso de reconstrucción y las multas previstas en el contrao.
Slds.
Buenas tardes doctores,
Tenemos contrato con un inquilino por un local comercial de 66 m2, aunque las medidas no están explícitas en el contrato. Hace casi un año, se le dio al inquilino autorización verbal para que “utilice la terraza”. Para ello, tuvo que hacer el ingreso a través del hormigón, y la escalera.
Como ya ha transcurrido un año durante el cual el inquilino utilizó la terraza para fines comerciales (100 m2!), asumí que era momento de actualizar el monto del alquiler; está pagando por 66 m2 y está utilizando 166 m2.
Pero como no se establecieron las condiciones en su debido momento, ni escritas ni orales, ahora el inquilino no se aviene a ninguna actualización en el monto, porque aduce que el techo forma parte de lo que alquiló.
Se puede elevar el reclamo a alguna instancia judicial?
Muchas gracias
Hola Luis: Si no hay limitaciones de m2 ni de espacios en el contrato locativo y las mejoras hechas por el locatario para acceder al “techo” o azotea (que integra el inmueble locado) y utilizarlo, fueron autorizadas (verbalmente) y luego toleradas por Ud. como locador (un año) sin rechazarlas, consideramos que mientras el contrato esté vigente sería poco factible poder actualizar el alquiler por la mayor superficie brindada. Se trataría de un largo litigio con resultado incierto. Sí cabría al renovar el contrato.
Slds.
Buenos días Doctores. Quisiera preguntarles cual es la responsabilidad del propietario de un inmueble en el caso que un obrero sufra un accidente en la obra que se está realizando sobre el inmueble alquilado. El inquilino es el que realiza la obra y el que firma el contrato de obra con la constructora, sobre el inmueble alquilado con la autorización del propietario. Muchas gracias.
Hola Adrián:
Si el inquilino y el constructor fueran insolventes, por más resguardos que tuviera el contrato de locación respondería el propietario, quien es el que debe requerir el permiso municipal de obra.
Slds.