En este artículo analizaremos los errores frecuentes en juicios de usucapión. Examinaremos el predominio del orden público en estos juicios y por qué es fundamental comprenderlo para obtener resultados favorables.
Además, abordaremos la necesidad de realizar un examen exhaustivo del derecho real a usucapir antes de presentar la demanda y su relevancia en el proceso.
Asimismo, veremos el papel crucial que desempeña la intencionalidad de los actos posesorios en el éxito de un caso de usucapión y también exploraremos las complejidades relacionadas con la carga probatoria.
Introducción
A menudo, los juicios de usucapión resultan a primera vista muy sencillos de comprender; sin embargo, ello es un espejismo más de los tantos que abundan en lo referente a la materia de los derechos reales.
No parece difícil entender que el ejercicio de actos posesorios con ánimo de dueño durante el lapso de tiempo previsto por la ley puede ocasionar la transmisión de un derecho real determinado. Pero, en rigor de verdad, el juicio de usucapión es mucho más complejo que ello y, precisamente de allí, suelen cometerse en la práctica tribunalicia errores que suelen resultar fatales e irreversibles.
A continuación desentrañaremos las principales complejidades que presenta este proceso especial y así poder anticiparse a verdaderos problemas.
PRINCIPALES TÓPICOS A DESENTRAÑAR
a) No saber el predominio del orden público en este tipo de juicios puede desembocar en serios problemas
El juicio de usucapión es un proceso civil que, a diferencia de los restantes, predomina fuertemente el orden público, lo que lleva a descartar la eficacia de ciertas posibilidades procesales.
En efecto, todo lo atinente a los derechos reales, al estar involucrada en cierta medida la riqueza de un país, incumbe al orden público inmanente y, por lo tanto, la mayoría de las veces, no resultan posibles ciertas conductas subjetivas.
Así, la rebeldía del demandado, el allanamiento, la mediación extrajudicial previa, la conciliación intentada en audiencias preliminares o acuerdos transaccionales, ninguna virtualidad ni eficacia tienen en este tipo de procesos.
Por lo anterior, pase lo que pase en la etapa de trabar litis, el actor siempre debe probar los extremos a su cargo, priorizándose en principio la prueba de naturaleza objetiva (documental, pericias, informes, etcétera) a la exclusivamente subjetiva (confesional, testimonial).
b) No examinar previo a la interposición de la demanda el derecho real a usucapir, a menudo desemboca en resultados negativos e insalvables
Como adelantamos, el juicio de usucapión no se resume en algo tan sencillo como “ejercicio de actos posesorios prolongados en el tiempo”, y usualmente, si bien siempre se enfoca en el derecho real de dominio, cierto es que pueden prescribirse todos aquellos derechos reales principales que se ejercen por la posesión (que son la mayoría, con excepción de hipoteca, prenda, anticresis, derecho real de superficie).
Atento a la diversidad de derechos reales usucapibles, cuanto más y mucho antes de impetrar la demanda, se debe determinar en qué consiste el derecho real que se pretende prescribir, pues en función de este, solo serán útiles determinados actos posesorios ejercidos por el poseedor, pero no otros.
¿Acaso podría ser un acto posesorio útil para usucapir el derecho real de usufructo de un inmueble la realización de construcciones de gran envergadura? ¿O tal acto, en comparación con el uso del mismo inmueble para pastoreo permanente de ganado, aclara lo antes expuesto? Debe entenderse que, según el artículo 2129 CCCN, el usufructo se caracteriza precisamente por otorgar la facultad de uso de una cosa sin alterar su sustancia. Por lo tanto, el primer acto posesorio no sería propio de dicho derecho real, ni tampoco sería útil demostrarlo en el consecuente juicio de usucapión.
Por ello, es muy importante realizar estas diferenciaciones, con más lógica que teoría, pues el Derecho, ante todo y principalmente, es sentido común y raciocinio.
Entonces, así se puede visualizar que no concebir y delimitar bien al inicio el derecho real a usucapir provocará problemas sobre la elección de los actos posesorios útiles a demostrar en tal proceso.
En el curso asincrónico de Juicio de Usucapión, se brinda la posibilidad de ejercicios combinados que permiten afianzar estas temáticas de suma importancia.
👉 Leé también: Cómo ganar un juicio de usucapión
c) Establecer de antemano cuál será la intencionalidad necesaria de los actos posesorios a demostrar, también evita equivocaciones insalvables en la marcha del proceso
Algo similar puede decirse respecto al llamado extremo o requisito de fondo “animus domini”, pues precisamente no se demostrará el mismo en todos los derechos reales posibles de prescribir o bien, la intencionalidad de los actos posesorios no será la misma necesariamente en todos los derechos reales.
Confunde también que se utiliza el aforismo latino en todos los casos, cuando en realidad el mismo solo hace referencia al derecho real de dominio y sus vinculados (condominio).
Pero lo cierto es que la intencionalidad requerida no será la misma en todos los derechos reales posibles de usucapir. Así, habrá una propia del derecho de propiedad horizontal, o condominio, o usufructo, etc., etc.
En realidad, la intención necesaria y útil radica en comportarse como titular del derecho real que se pretenda usucapir, es decir, ejercer actos posesorios típicos del derecho real a usucapir y con la característica de reconocer en otra persona la misma calidad.
Entonces, de lo anterior, necesariamente resulta que, verbigracia, construir en un inmueble de destino agrícola no será un acto posesorio útil para usucapir el derecho real de usufructo, pero sí en cambio si se tratara del derecho real de dominio.
De modo similar, pastar ganado sin permitir que otros hagan lo mismo demostrará la intencionalidad útil para prescribir el derecho de usufructo. Pastar ganado y consentir que otro realice edificaciones en el mismo inmueble también implica claramente la intencionalidad útil del usufructo. Pastar ganado y permitir que otros hagan lo mismo, privándome por momentos de ese uso, no revelará la intencionalidad necesaria para usucapir este derecho real.
En resumidas cuentas, cada derecho real cuenta con una tipología propia a la que necesariamente deben acomodarse los actos y conductas que pretendamos probar en el proceso de usucapión.
d) No comprender cabalmente el funcionamiento y dinámica de la prueba en estos procesos, así como tampoco asimilar correctamente la llamada prueba compuesta, a menudo acarrea no poder demostrar los extremos de procedencia de la acción, lo que resulta en el rechazo de la demanda.
Como en numerosas oportunidades puse de manifiesto, el objeto procesal y probatorio de los juicios de usucapión suele ser uno de los más extensos de todos los procesos civiles (solo basta imaginar el requisito temporal que exige la ley).
Por ello, muchas veces resulta muy difícil y complicado contar con medios de prueba directos sobre cada uno de los actos posesorios con ánimo de titular de derecho real en cada uno de los años de la franja temporal exigida por la ley.
En otras ocasiones, un solo medio probatorio no será suficiente para demostrar integralmente un acto posesorio útil determinado, debiendo recurrir a varios.
Además de todo lo anterior, tanto el artículo 24 de la Ley 14.159 como la mayoría de los digestos rituales del país establecen que la sentencia de usucapión no podrá basarse exclusivamente en prueba testimonial, lo cual claramente constituye un reaseguro del legislador para evitar que los particulares manipulen o ficcionen algo tan importante como la transmisión de los derechos reales de manera unilateral (como es el caso de la usucapión).
Por todo lo explicado, es que la jurisprudencia nacional ha admitido la llamada “prueba compuesta”, que de alguna manera tiende a resolver todas las complejidades probatorias anteriores y que consiste en la unión de ciertos medios probatorios semiplenos que, en conjunto, forman una convicción eficiente sobre los extremos a probar.
Veámoslo con un ejemplo:
– Boleta de consumo de energía eléctrica a nombre del usucapiente… prueba documental…, pero que por sí misma implica un acto posesorio ambiguo, ya que cualquiera que no desee ser titular de un derecho real también puede realizarlo (como es el caso de aquellos que solo buscan un fin pasajero y de esparcimiento).
– Informe de la prestataria del servicio eléctrico donde se informa que el tipo de consumo del poseedor-usucapiente era con fines industriales, indicando la fecha de inicio del consumo… prueba informativa… que si bien da más sentido a la anterior, no llega a precisar si efectivamente el poseedor llevó a cabo actividades industriales.
– Declaración bajo juramento de una persona que afirma que el usucapiente, desde una fecha determinada hasta la actualidad, se dedicó a producir en serie ciertos repuestos de automotores en el inmueble objeto de usucapión… prueba testimonial… que da más sentido a los medios de prueba anteriores, concordando armónicamente.
Lo cierto es que los dos primeros medios probatorios, de manera aislada, no resultan eficientes para demostrar todos los extremos de fondo (acto posesorio + ánimo titular derecho real + tiempo), al igual que el último, de manera exclusiva, debido a la prohibición legal.
Por ello, es de vital importancia comprender también la funcionalidad probatoria en esta clase de juicios, ya que lo no probado no existe y la mayoría de las veces conduce al rechazo de la demanda.
e) No poner énfasis en la demostración del primer acto posesorio por medios de prueba objetiva acarreará que resulte muy difícil dar por comprobado el lapso temporal de ejercicio posesorio, pudiéndose considerar el mismo incompleto y, por ende, desembocando en el rechazo de la demanda.
Sabido es que tanto doctrinal como jurisprudencialmente se ha admitido la llamada prueba intercalada, por la que se exime de probar los extremos de fondo en todos y cada uno de los años que componen el requisito temporal de la usucapión (20, 10 o 2 años, según el caso). No obstante, resulta harto lógico y primordial demostrar el primer acto posesorio ejercido con ánimo propio del derecho real a usucapir, pues de lo contrario, en la mayoría de los casos, se corre serio riesgo de considerarse incompleto este extremo y, por ende, será el magistrado quien lo ubicará al momento de dictar sentencia, momento definitivo e insalvable.
Por lo anterior, resulta más que recomendable que el primer acto posesorio sea demostrable por medios de prueba de naturaleza objetiva (documental, informativa, pericial, etc.), para así no correr riesgo alguno.
Esta temática es desarrollada en el Curso asincrónico de Juicio de usucapión, con desarrollo de casos combinados, que permiten un mejor entendimiento.
f) Sobredimensionar las llamadas presunciones posesorias, confiando en que aliviarán la actividad probatoria, a menudo acarrea sorpresas irreparables
Sabido es que nuestro ordenamiento de fondo contempla una serie de presunciones que admiten prueba en contrario (iuris tantum) y que de alguna manera sirven para resolver situaciones dudosas y también como tópicos orientadores en los distintos temas posesorios que se susciten (acciones posesorias, juicios de reivindicación, etc).
Así, por ejemplo:
– Presunción de posesión o servidor de posesión (1911 CCCN): salvo que exista prueba en contrario, se presume que todo aquel que ejerce una relación de poder sobre la cosa lo hace como poseedor.
– Presunción de fecha y extensión (1914 CCCN): mediando título se presume que en la fecha contenida en el mismo comenzó la relación de poder y que su extensión también es la consignada en el mismo.
Cabe destacar que aquí la palabra “título” no tiene significación de “título suficiente” de adquisición de derechos reales, sino como lo explicara Vélez Sarsfield en la nota del antiguo artículo 3999 CC, tiene que ver con la palabra “causa” u origen. Entonces bien podría tratarse de un boleto de compraventa en formato privado. Por último, cuando se refiere a la extensión, da cuenta de si lo es sobre toda la cosa o solo una parte.
– Presunción de legitimidad (1916 CCCN): ante la duda se presumen legítimas.
– Presunción de buena fe (1919 CCCN): la buena y la mala fe se presumen.
La buena fe en todos los casos se presume.
La mala fe se presume en ciertos casos:
* Título de nulidad manifiesta.
* Cuando se adquiere de personas que habitualmente no hacen tradición de esa clase de cosas y no tenía medios para adquirirlas.
* Cuando recae sobre ganado marcado y la señal está registrada a nombre de una persona distinta a la que lo transmitió.
– Presunción de continuidad (1930 CCCN): quien está en posesión actual de la cosa y prueba haberla poseído también en momento anterior, crea una presunción a su favor de haberla poseído en el tiempo intermedio.
A menudo, el litigante confía en que la aplicación de alguna de estas presunciones (especialmente la última) cooperará de alguna manera a “rellenar” los espacios vacíos en la intercalación de pruebas a realizar; lo cual no siempre resulta de esta manera.
Es que no solo resultan presunciones que admiten prueba en contrario, sino que también debe tenerse bien presente que así como existen presunciones que confirman los requisitos de fondo de la usucapión, existen otros que precisamente la niegan.
Solo basta imaginar al respecto que en el lapso de tiempo entre dos actos posesorios alegados por el usucapiente, el demandado probara haber contratado a un parquero.
Por ello, resulta más que aconsejable al inicio de la demanda idear un despliegue probatorio útil y vasto para los extremos de fondo y, en todo caso, que al sentenciar, el magistrado utilice y seleccione las presunciones que considere menester.
Conclusiones
Es sabido que el Derecho no es una ciencia exacta, lo cual no implica que se halle desprovisto de lógica y sentido común. En dicha inteligencia, debe ante todo razonarse los diferentes institutos jurídicos, como es el caso de la usucapión, pues la doctrina y jurisprudencia circundante solo proporcionan pautas y principios rectores, para que en definitiva el razonamiento los pueda encauzar de manera eficiente y armónica.
El conocimiento teórico de manera aislada no resulta suficiente para resolver los distintos casos que se presentan en la cotidianidad, pues para ello es necesario también tener la oportunidad de apreciarlos en su dinámica.
Por ello, la asimilación razonada de los principales principios vectores de la materia permite dimensionar correctamente la dinámica de este instituto tan particular como lo es la usucapión.
👉 Leé también: Modelo de demanda de Usucapión según el Código Civil y Comercial
Errores frecuentes en juicios de usucapión: resumen
- El juicio de usucapión presenta complejidades que pueden llevar a errores fatales e irreversibles.
- El predominio del orden público en estos juicios implica que ciertas posibilidades procesales no son efectivas.
- Es importante examinar previamente el derecho real a usucapir para evitar resultados negativos.
- La intencionalidad de los actos posesorios y la prueba requerida varían según el derecho real en cuestión.
- La prueba en los juicios de usucapión puede ser extensa y se requiere comprender su funcionamiento y la prueba compuesta.
- Es crucial demostrar el primer acto posesorio y poner énfasis en la prueba objetiva.
- No se debe sobredimensionar las presunciones posesorias, ya que pueden acarrear sorpresas irreparables.
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Antecedentes del Dr. Grilli
El Dr. Antonio Martín Grilli es Doctor en Ciencias Jurídicas (Universidad John Fitzgerald Kennedy) y Abogado (Universidad Mar del Plata). Además, es Miembro del Instituto de Derecho Registral y Notarial (CPACF) y Profesor de Derecho Romano (Universidad FASTA). Cuenta con más de 25 años de ejercicio profesional y es autor de libros técnicos reunidos en la Biblioteca de Derechos Reales.
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