En este artículo veremos la posibilidad de reivindicar del usucapiente sin sentencia o su defensa mediante acciones posesorias.
Introducción
Ya en varias oportunidades anteriores, dejamos bien sentado el carácter de juicio petitorio de las acciones reales y, por suyo, de la acción reivindicatoria.
Juicios petitorios donde la discusión principal pasa por establecer cuál de los posibles contendientes cuenta con mejor derecho, derecho real que debe demostrarse, indefectiblemente, con el título suficiente (fundamento artículos 1892, 2247, 2248 CCCN).
Pero es de hacer notar que también puede ser despojado (lesión típica habilitante de la acción reivindicatoria) el que llamo como “usucapiente”, por lo que entonces deviene la necesidad de esclarecer si en tal caso contará con la posibilidad o no de reivindicar.
¿El usucapiente resulta titular de un derecho real?
Ya también hemos referido que la usucapión, como antigua herramienta jurídica heredada del derecho romano, es precisamente un modo originario de adquirir los derechos reales principales ejercibles por la posesión. Lo anterior no significa otra cosa que quien adquiere por medio de usucapión alguno de los derechos reales posibles, contará con la titularidad del derecho real, mas no con un título. A todo evento, recuérdese que la usucapión es un modo unilateral de adquisición de ciertos derechos reales, no confluyen dos voluntades y, por ende, no deviene necesario plasmar un acuerdo de voluntades.
¿Para la adquisición mediante usucapión resulta imprescindible realizar el juicio pertinente?
La usucapión resulta una institución extrajudicial, opera con prescindencia de cualquier tipo de juicio y, por tanto, se configura aun sin haberse realizado o finalizado juicio alguno. Lo anterior lo confirma, ni más ni menos, el propio artículo 1905 CCCN cuando impone al magistrado la obligación de consignar en la sentencia de usucapión la fecha en que se habría operado la adquisición. Es decir, que la adquisición de los derechos reales principales ejercibles por la posesión al cumplimiento del plazo estipulado por la ley en cada caso, con los demás requisitos establecidos, se produce aun sin siquiera haberse judicializado. Es que los juicios de usucapión (erróneamente llamados de “prescripción adquisitiva”) son de neto corte declarativo y no constitutivos, pues el derecho nace antes y fuera de todo juicio.
¿Si los derechos reales se adquieren por usucapión antes del juicio, qué utilidad tiene entonces este último?
Las aclaraciones de los interrogantes anteriores no deben interpretarse como que los juicios de usucapión resultan innecesarios. Todo lo contrario, que un derecho real se adquiera por usucapión no significa que no siga siendo necesario asegurar que cuente con oponibilidad absoluta o efectos erga omnes, lo cual de por sí implica que pueda contar con alguna publicidad de tipo registral. Aclarado lo anterior, el juicio de usucapión en caso de derechos reales inmobiliarios precisamente posibilita que, inscripta la sentencia en el registro de propiedad inmobiliario, pueda alcanzar la mentada publicidad y efecto de oponibilidad. En el caso de derechos reales sobre cosas muebles registrales, especialmente las constitutivas, también se adquieren fuera de todo juicio y registro, y solo accede la sentencia al efecto de la publicidad. La inscripción de tipo constitutiva es para aquellas adquisiciones derivadas (acuerdo de voluntades).
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¿El usucapiente sin sentencia judicial puede reivindicar?
Deben distinguirse para responder este tópico dos situaciones posibles. Si bien no se cuenta con sentencia firme de usucapión, pero sí con los requisitos cumplidos, según algunos autores, sería posible reivindicar debiendo demostrar en tal juicio, también, el cumplimiento de los requisitos de fondo de este instituto (posesión, ánimo de titularidad, ostensibilidad, plazo temporal), debiendo incluso citarse como tercero interesado a quien figure como titular registral. Por el contrario, si no se llegara a considerar configurada la usucapión (es decir, el cumplimiento de los requisitos que la informan), no sería exitosa la reivindicación intentada.
¿Existe jurisprudencia favorable en el sentido anterior?
La misma no es abundante, por cierto, pero uno de los casos más recientes lo es el de los autos “A., D. S. c/ P., A. y otro s/ reivindicación”, Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul – Sala II, Fecha: 13-04-2023, donde sostuvo la sentencia de Cámara que el adquirente por usucapión –no declarado– se encuentra facultado para accionar por reivindicación, ya que adquirió por usucapión y también ha obtenido un título con tanto valor como el de quien ha habido su derecho por un modo derivado. Los camaristas plantean que el adquirente por usucapión tiene título, aun cuando todavía no haya iniciado el trámite judicial. O sea, entienden que tiene título en sentido material y falta el título en sentido formal, mediante la sentencia declarativa.
Conclusiones
Intentar el usucapiente no judicializado o judicializado sin sentencia firme una acción reivindicatoria, si bien resulta discutible jurídicamente, más aun deviene procesalmente peligroso, pues en definitiva importará dejar librado a las resultas de la prueba no solo la desposesión (lesión que moviliza la acción reivindicatoria), sino aun más, su legitimación activa. Por el contrario, este mismo usucapiente sin sentencia que lo declare titular del dominio, tendría a su alcance la acción posesoria de despojo, donde solo deberá demostrar haber tenido la posesión continua en el último año antes de la desposesión. La posesión anterior no necesariamente debe revestir las cualidades que para usucapir, lo cual a las claras evidencia que, de optarse por ejercer la acción posesoria, podría lograr el mismo resultado, pero con una carga probatoria muchísimo menor.
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Antecedentes del Dr. Grilli
El Dr. Antonio Martín Grilli es Doctor en Ciencias Jurídicas (Universidad John Fitzgerald Kennedy) y Abogado (Universidad Mar del Plata). Además, es Miembro del Instituto de Derecho Registral y Notarial (CPACF) y Profesor de Derecho Romano (Universidad FASTA). Cuenta con más de 25 años de ejercicio profesional y es autor de libros técnicos reunidos en la Biblioteca de Derechos Reales.
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