La acción de división de condominio, aunque no se ajusta estrictamente a la definición tradicional de acciones reales según el artículo 2247 del CCCN, es una herramienta jurídica esencial en el ámbito de los derechos reales.
Aunque su aplicación principal es al derecho real de dominio y condominio, el artículo 1984 CCCN permite su uso subsidiario en otros supuestos de comunión, ampliando así su alcance más allá del derecho de condominio.
En el artículo completo, se abordarán en detalle las diferencias entre comunidad y cotitularidad, así como la aplicabilidad de esta acción a otros derechos reales y las implicancias prácticas de su ejercicio.
Introducción
Comúnmente escuchamos decir que las acciones reales tienen por objeto, al decir de nuestro artículo 2247 CCCN, restaurar la existencia, libertad y plenitud de los derechos reales principales ejercibles por la posesión, nombrando la acción reivindicatoria, negatoria, confesoria y deslinde.
Sin embargo, las nombradas no son las únicas acciones reales que contempla nuestro ordenamiento jurídico, hallándose otras que no se ajustan a esa denominación normativa.
Así es el caso de la acción de división de condominio, una acción de tipo real cuyo ejercicio no procura el restablecimiento ni la defensa en juicio de la existencia, libertad o plenitud de ningún derecho real.
A su vez, hay que reconocer que, debido a una mala formación de la práctica, también se suele denominar como división de condominio a situaciones que en realidad se tratan de división de cosas comunes[1].
Todas estas vicisitudes nos obligan a efectuar un desarrollo en tal sentido para poder desentrañar las dudas que a menudo suelen tejerse en torno a esta temática.
¿Por qué si la acción de división de condominio no se ajusta a la definición del artículo 2247 CCCN, cabe considerarla igualmente como una acción de tipo real?
Cada vez que me toca explicarlo, digo que la naturaleza de las cosas no depende de lo que diga la ley o prevea un artículo determinado, sino de la esencia particular de cada una de ellas.
Un elefante no dejará de serlo por más que alguna norma en el futuro diga lo contrario.
Por ello, esta especie de discordancia entre la definición legal y la acción de división de condominio solo cabe achacarlo a una desprolija técnica legislativa.
Reafirmo que la diferencia distintiva de las acciones reales no es en sí que protejan cierta clase de derechos reales, sino y sobre todo que posibiliten ejercerla aun contra personas que en ningún momento previo hayan estado relacionadas jurídicamente con el accionante.
Piénsese, entonces, por ejemplo, el caso de que un condómino venda su parte indivisa a un tercero. Este último adquirente, seguramente, nunca antes mantuvo vínculo jurídico con los condóminos no enajenantes, pero sin embargo, en caso de querer dividir el condominio, igualmente podrá ser demandado.
¿La acción en estudio solo se aplica al derecho real de condominio?
Así es cierto, pues solo el derecho real de dominio y condominio (que es el más extenso de todo el decálogo del art. 1887 CCCN) contienen el llamado “ius abutendi” (es decir, la potestad de disponer material o jurídicamente de la cosa sobre la cual reposa el derecho real).
Los copropietarios en la propiedad horizontal no tienen ese derecho sobre las llamadas partes comunes; algo similar ocurre en los conjuntos inmobiliarios y los tiempos compartidos.
Pero es de hacer notar que, de acuerdo con el artículo 1984 CCCN, estas normas de división de condominio también pueden aplicarse subsidiariamente a todo supuesto de comunión de otra clase de derechos reales o bienes.
Lo anterior reafirma que la regla general es que esta acción solo tiene operatividad en el derecho de condominio y, ante la ausencia de reglas específicas, puede inspirar situaciones de comunidad de cualquier índole, más allá de la real.
¿La comunidad y la cotitularidad son lo mismo?
Técnicamente importan conceptos diferenciables, situaciones distintas, que no siempre coinciden; más allá de que autores como Gatti[2] llegaron a admitir, a modo excepcional, “derechos reales comunitarios”, cosa que no compartimos.
La cotitularidad refiere a aquellas situaciones en que más de una persona, de manera contemporánea, resultan titulares de un mismo derecho o facultad, sea real o personal. En todo caso, deberá analizarse si tal o cual derecho se materializa o no en algún momento y cuáles serán las reglas que coordinen el ejercicio por todos de ese mismo derecho.
En cambio, la comunidad refiere a aquellas situaciones donde se engloban cosas o bienes, en favor de varias personas al mismo tiempo, aun cuando no resulten cotitulares de un derecho real[3].
Es decir que el concepto de comunidad es mucho más amplio y abarcativo que el de condominio o copropiedad, pues también incluye a aquellas personas que, por determinada situación jurídica, temporalmente, se ven implicadas a sobrellevar una situación común.
Resulta sencillo comprender la diferenciación realizada en el condominio (donde hay pluralidad de personas que ejercen el mismo derecho sobre una misma cosa al mismo tiempo); aquí se da un caso de cotitularidad y de comunidad al mismo tiempo.
En el caso de los herederos indivisos, no necesariamente existe condominio u otro derecho real, tampoco muchos bienes cosas (y sí bienes como, por ejemplo, cuando el causante era accionista de una sociedad de responsabilidad limitada), pero sí una situación de comunidad por efecto propio de la ley.
Ambos casos (cotitularidad y comunidad) comprenden una pluralidad de personas, pero la comunidad no siempre se origina de un derecho real o personal, sino que a veces de simples hechos jurídicos (el caso del fallecimiento).
Lo anterior lleva a concluir que no siempre convergen cotitularidad con comunidad, mucho menos cotitularidad de derecho real con comunidad.
¿Es posible aplicar la acción de división de condominio a otros derechos reales?
Sí, por supuesto, lo determina el ya citado artículo 1984 CCCN, pero solo porque sus reglas también resultan adecuadas a cualquier otro caso de cosas comunes, ya sea en derechos reales o personales.
Así, por ejemplo, supongamos el caso de quien adquirió por boleto de compraventa (que, tanto en el libro de acción reivindicatoria como de acciones reales, establecimos que importaba un derecho personal); al fallecer, importará ello un caso de comunidad sin derecho real.
Y en el caso de cotitularidad de otros derechos reales distintos al dominio, se aplicarán estas reglas de la división de condominio, obviamente adaptadas en cada caso.
En el derecho real de un conjunto inmobiliario (el caso de un country o barrio cerrado, por ejemplo), seguramente podría, por acuerdo, aplicarse la modalidad de división en especie (si el predio, por ejemplo, permitiera la subdivisión material, aun incluyendo las partes de uso común).
En el caso del derecho real de tiempo compartido, como además hay una limitación temporal, que es parte de la misma modalidad de este derecho real, seguramente no sería muy factible esta división en especie, y sí la venta total y distribución de lo obtenido según porcentajes asignados.
Lo que sí debe tenerse en cuenta es que, en el ámbito de los derechos reales, solo serían aplicables a aquellos que se denominan “sobre cosa propia” (dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempos compartidos), pero no en aquellos “sobre cosa ajena”, especialmente aquellos que implican la facultad de uso (el caso del usufructo, uso, habitación y ciertas servidumbres).
Conclusión
En varias oportunidades he señalado que a menudo en el mundo jurídico aparecen ciertos “espejismos”, situaciones que no son lo que creemos a primera vista o análisis.
Que a una situación determinada se le apliquen las reglas de la división de condominio no significa necesariamente que estemos en presencia de una comunidad, ni tampoco que anteceda un derecho real, ni mucho menos que debamos impetrar una acción de condominio. Confundir esto último puede traer varios problemas.
La acción de división de condominio, como toda acción real, es imprescriptible; no hay un plazo determinado para ejercerla (el caso de dividir el derecho real de condominio sobre un inmueble).
Sin embargo, existen situaciones de comunidad originadas en un derecho personal donde la acción involucrada sí está sujeta a plazo de prescripción (el caso de la rendición de cuentas contra el socio en un negocio o emprendimiento común), a la que se le aplica el plazo genérico quinquenal y que puede implicar la existencia de una comunidad.
Si pensáramos que todas las situaciones de comunidad ameritaran la acción de división de condominio, en muchas de ellas probablemente perderíamos la acción, en la falsa creencia de la imprescriptibilidad.
Bibliografía recomendada
NOTAS
[1] MARIANI DE VIDAL, Marina; ABELLA, Adriana. Derechos Reales, T. I. Editorial Zavalia, p. 191.
[2] GATTI, Edmundo. Derechos Reales. Teoría General. Editorial Lajouane, p. 166. “…Los derechos reales son exclusivos o no exclusivos, según que admitan o no admitan la pluralidad de titulares sobre el mismo objeto… Esta clasificación se relaciona también con la teoría de la comunidad de los derechos reales, que se dará siempre que dos o más personas aparezcan como titulares de un mismo derecho real, que por su contenido solo admite su ejercicio por una sola persona, en cuyo caso habrá que considerar, o bien que se está en presencia de un derecho real distinto del exclusivo o bien que queda configurada una situación especial de ese derecho real exclusivo…”
[3] KIPER, Claudio. Manual de Derechos Reales. Rubinzal-Culzoni, p. 257. “…El condominio tiene por objeto una o más cosas, mientras que otros estados comunitarios recaen sobre otra clase de bienes, bienes, derechos personales y cuentan con sus propias regulaciones. Así, por ejemplo, la herencia comprende todos los derechos y obligaciones del causante. El matrimonio general un régimen patrimonial especial…”
Antecedentes del Dr. Grilli
El Dr. Antonio Martín Grilli es Doctor en Ciencias Jurídicas (Universidad John Fitzgerald Kennedy) y Abogado (Universidad Mar del Plata). Además, es Miembro del Instituto de Derecho Registral y Notarial (CPACF) y Profesor de Derecho Romano (Universidad FASTA). Cuenta con más de 25 años de ejercicio profesional y es autor de libros técnicos reunidos en la Biblioteca de Derechos Reales.
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