proteccion de la vivienda familiar en la union convivencial dr. claudio belluscio

Disposición de la vivienda familiar en la unión convivencial


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En este artículo trata sobre la disposición de la vivienda familiar en la unión convivencial, de acuerdo a lo normado por el Código Civil y Comercial.

Asentimiento para la disposición de la vivienda familiar en la unión convivencial (art. 522 CCyC)

El artículo 522 del Código Civil y Comercial señala: “Si la unión convivencial ha sido inscripta, ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer sobre los derechos de la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de la vivienda. El juez puede autorizar la disposición del bien si es prescindible y el interés familiar no resulta comprometido. Si no media esa autorización, el que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo conocido, y siempre que continuase la convivencia. La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la inscripción de la unión convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro”.

El contenido del art. 522 del Código de fondo refiere a la protección de la vivienda familiar durante la unión convivencial, siendo de aplicación este precepto mientras se mantenga la normal convivencia de las partes[1].

El criterio seguido por la norma transcripta da respuesta a una cuestión que se había planteado tanto en la jurisprudencia, en los supuestos de condominio de la pareja conviviente.

La precitada norma tuitiva tiene como finalidad la protección del inmueble familiar, no siendo indispensable que niños, niñas o adolescentes habiten ese inmueble familiar para que proceda tal protección, ya que lo que se resguarda es a la familia en su totalidad.

Dado que la protección de la vivienda familiar está concebida como un resguardo de toda familia, la misma debe comprender, también, situaciones en las que los miembros de la misma no tengan hijos de la unión.

Lo enunciado en el art. 522 viene a dar solución a planteos judiciales que solicitaban que se extendiera la protección de la vivienda conyugal (art. 1277 del Código Civil ya derogado) a las uniones convivenciales.

Planteos que habían sido rechazados por parte de la jurisprudencia de aquel entonces, dando lugar a algunas peticiones de que se declarara la inconstitucionalidad del art. 1277 precitado por no hacerlo extensivo a este tipo de uniones.

Necesaria inscripción en el Registro de Uniones Convivenciales

Como se desprende de la norma transcripta hay un requisito previo impuesto por la norma, para que resulte aplicable la protección de la vivienda familiar, en los términos y alcances de la misma: debe estar inscripta la unión convivencial en el Registro de dichas uniones (creadas de conformidad a la establecido en el art. 511 del CCCN).

Dicha protección comienza a regir a partir de la inscripción en el Registro de Uniones Convivenciales respectivo hasta el cese de la convivencia[2].

En primer lugar, no se entiende la fundamentación para que, en materia de vivienda, el art. 522 mencionado requiera la inscripción en el Registro precitado y no se la requiera en los restantes artículos del Código Civil y Comercial de la Nación que traten el tema de la vivienda familiar en las uniones convivenciales

Por otra parte, como sostiene Solari[3], surge claramente la contradicción de ambas disposiciones legales (arts. 511 y 522 del CCCN) y así lo explica.

“Desde el punto de vista sustancial, parece desatinada la solución consagrada en el art. 522 del CCCN al requerir la inscripción de la unión convivencial, pues el derecho humano a la vivienda familiar, en las condiciones de la norma, no puede estar condicionada a su registración”.

“Sin embargo, el art. 522 CCyC determina que el derecho a la protección de la vivienda familiar a que refiere la norma solamente será aplicable para las uniones convivenciales registradas”.

“Dicho de otra manera, el derecho a la vivienda contemplado en el precepto requerirá su debida registración”.

“Surge claramente la contradicción de ambas disposiciones legales”.

“Desde el punto de vista sustancial parece desatinada la solución consagrada en el art. 522 CCyC, al requerir la inscripción de la unión convivencial, pues el derecho humano a la vivienda familiar, en las condiciones de la norma, no puede estar condicionada a su registración”.

“La protección y el reconocimiento del derecho humano a la vivienda familiar debiera ser en su condición de familia”.

“El derecho humano a la vivienda y su debida protección familiar no puede estar supeditada a la inscripción de dicha unión convivencial sino que, en todo caso, tuvo que haberse previsto un Registro especial de inscripción para tales situaciones si se quería proteger la situación jurídica”.

“En consecuencia, a los fines de la protección de la vivienda familiar, durante la convivencia, se distingue entre las uniones convivenciales registradas y las uniones convivenciales no registradas. Solamente la primera de ellas tendrá cobertura legal”.

Sin embargo, el profesor Azpiri[4] opina que cuando el mentado art. 522 habla de inscripción se está refiriendo, en realidad al Registro de la Propiedad Inmueble respectivo.

Asevera el prestigioso doctrinario[5] precitado que si bien esta norma legal exige la inscripción no aclara dónde se debe realizar esa inscripción.

Por lo tanto, dado que la inscripción en el Registro de Uniones Convivenciales, que contempla el art. 511 del CCCN, es opcional y sólo a fines probatorios, este Registro no guarda relación alguna con la protección de la vivienda familiar[6] .

En consecuencia, Azpiri[7] concluye que la inscripción debe hacerse en el Registro de la Propiedad Inmueble respectivo “a fin de que sea oponible a terceros y que la afectación del bien como vivienda familiar pueda ser verificada por las personas intervinientes en el pretendido acto de transmisión”.

Concluye Azpiri[8] diciendo que “esta inscripción de la unión convivencial en el Registro de la Propiedad Inmueble le confiere la publicidad necesaria al destino de la vivienda de tal manera que no pueda ser desconocida”.

Para cierta doctrina, el tema de la registración para las uniones convivenciales en cuanto a la protección de la vivienda familiar no es menor y marca la diferencia en este tema entre uniones convivenciales y uniones matrimoniales.

Al respecto, se sostiene que existen diferencias sustanciales entre la regulación del régimen primario del matrimonio con la protección de la vivienda familiar de las uniones convivenciales.

En ese sentido, Solari sostiene que: “En el matrimonio quedan comprendidos ambos cónyuges; en la unión convivencial, solamente aquellas que se encuentren registradas. Los convivientes no registrados no están amparados por la manda legal. En el matrimonio el asentimiento se exige tanto durante la normal convivencia de los cónyuges, como durante su separación de hecho. En tanto que en la unión convivencial la exigencia del asentimiento rige mientras exista plena comunidad de vida; cesada esta, por cualquier circunstancia, ya no será necesario dicho asentimiento. Finalmente, cuando se hubiere realizado el acto sin el correspondiente asentimiento, la acción de nulidad prevista por la ley en el matrimonio el cónyuge no titular tendrá la legitimación activa, cualquiera fuere la situación de los cónyuges con posterioridad al acto (esto es, que mantengan la normal convivencia; se separen de hecho o soliciten el divorcio). En cambio, para que el conviviente no titular se encuentre legitimado para la acción de nulidad del acto, se exige la vigencia del vínculo, pues la norma otorgará acción “siempre que continuase la convivencia.”[9]

Actos que se contemplan

Los actos que se contemplan en la norma que estamos tratando son los de disposición.

Es decir, que quedarán comprendidos los actos de enajenación, de constitución de hipoteca, usufructo, uso, habitación, servidumbre y todo otro derecho que impliquen una restricción a la posibilidad de seguir habitando ese inmueble[10].

Asentimiento del otro conviviente

Respecto del asentimiento que determina el art. 522 transcripto se lo contempla respecto del conviviente no titular del bien para disponer del mismo, con la finalidad de la protección de la vivienda familiar, sede del asiento del hogar común.

En consecuencia, el conviviente no titular del bien tiene que prestar la conformidad para la realización del acto, a los fines de que el conviviente titular pueda efectuarlo.

Es una protección similar a la que se contempla para las uniones matrimoniales en protección de la vivienda familiar[11].

Por lo tanto, en el Código Civil y Comercial de la Nación la protección de la vivienda, que constituye la sede del hogar común, la tienen tanto los cónyuges como los convivientes, garantizando el derecho constitucional a la vivienda familiar.

Como bien lo hace notar Azpiri[12], si bien no hay una remisión expresa en el art. 522 que estamos analizando, es evidente que los recaudos que debe reunir la disposición del inmueble sede del hogar convivencial son similares a los que se exigen para el asentimiento en la unión matrimonial.

Por lo cual, el asentimiento debe recaer sobre el acto en sí mismo y sobre sus elementos constitutivos.

Conforme lo señala destacada doctrina[13] el conviviente no propietario podrá otorgar un mandato a un tercero para que preste el asentimiento en su nombre, debiéndose tratar de un mandato especial.

En cuanto a la posibilidad de que ese mandato sea otorgado al conviviente titular del inmueble, Azpiri[14] entiende que ello no es posible dado el paralelismo que se hace con el asentimiento del art. 456 del mismo cuerpo legal (en caso de uniones matrimoniales) y la prohibición que determina el art. 459 en ese sentido.

Nulidad del acto

Si el acto de disposición del bien inmueble se hubiere realizado sin el debido asentimiento del conviviente o, en su defecto, sin la correspondiente autorización judicial, el conviviente no titular tendrá acción para demandar la nulidad del acto dentro del plazo de seis meses de haberlo conocido y siempre que continuase la convivencia.

Dicho plazo de caducidad pone certidumbre a la misma, estableciendo un período razonable para proteger la vivienda familiar. Más allá del mismo, carecería de sentido dejar abierta la acción de nulidad[15].

Cabe advertir un requisito fundamental que introduce la disposición para que el conviviente no propietario tenga habilitada la acción de nulidad prevista por la ley: la continuidad en la convivencia.

En efecto, tendrá dicha acción “siempre que se continuase con la convivencia”, lo que lleva a que si el conviviente propietario luego de realizado el acto, en contra de la disposición legal, decide en forma voluntaria y unilateral poner fin a la convivencia ello le hará perder a su conviviente la legitimación activa[16].

Por lo tanto, aunque se encuentre dentro del plazo de seis meses, si al momento de ejercerse la acción hubiere cesado la unión el conviviente no estará legitimado para demandar la respectiva nulidad del acto[17].

Deudas contraídas con terceros

En principio, se establece que la vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraías con terceros y con posterioridad a la inscripción de la unión convivencial.

De esta forma, el inmueble sede de la vivienda familiar queda excluido de la garantía que tienen los acreedores del conviviente titular, cualquiera sea la deuda contraída.

Sin embargo, la vivienda familiar estará alcanzada por dichas deudas cuando, a pesar de estar inscripta la unión convivencial, la misma hubiere sido contraída con terceros por ambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro.

Asentimiento para disponer de los muebles indispensables de la vivienda y para transportarlos fuera de ella (art. 522 CCyC)

Por su parte, el art. 522 del Código Civil y Comercial, en su parte pertinente, señala:

“Si la unión convivencial ha sido inscripta, ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer sobre los derechos de la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de la vivienda…”.

Por lo tanto, la protección (como en el caso de las uniones matrimoniales) recae no sólo sobre la vivienda familiar sino, también, sobre los bienes muebles indispensables que se encuentren en ella.

A diferencia de lo que sucede con el inmueble asiento de la vivienda familiar, en lo relativo a los muebles indispensable que se encuentren en ella el art. 522 no sólo prohíbe los actos de disposición sino, también, que sean transportados fuera de esa vivienda sin el asentimiento del otro conviviente.

La inclusión de los muebles indispensables que integran el inmueble es acertada, porque dicha protección no debe quedar reducida al inmueble solamente sino —también— a los muebles indispensables, pues de lo que se trata es de garantizar la sede del hogar común en situaciones de habitabilidad, lo que no se hallaría satisfecho garantizando solamente el respectivo bien inmueble.

Pero, pueden presentarse inconvenientes en aplicación de la norma para determinar qué bienes muebles tienen el carácter de “indispensables” y cuáles no.

Para determinar ello, habrá que esperar a lo que establezca la jurisprudencia.

Por otra parte, debe tratarse de actos de disposición o de actos que impliquen sacar los muebles indispensables de dicho inmueble.

Señala Solari[18] que si se trata de un inmueble de titularidad de un tercero, si bien la norma no será aplicable con relación al inmueble que constituye la sede del hogar común, la previsión podría ser aplicable respecto de los muebles indispensables que integran el referido inmueble.

Autorización supletoria judicial (art. 522 CCyC)

Si el conviviente titular del bien inmueble no puede obtener el correspondiente asentimiento del otro conviviente, podrá recurrir a la vía judicial y obtener la autorización judicial supletoria el referido asentimiento.

Se determina que el juez dará la autorización para la disposición del bien cuando éste no fuera imprescindible y no afecta el interés familiar[19].

La carga probatoria para restringir la disposición del bien se halla en cabeza del conviviente no titular que niega el correspondiente asentimiento[20].

Para Azpiri[21] dado que el art. 522 no estipula los casos en que el conviviente titular puede recurrir a la venia supletoria del juez, es posible integrar aquella norma legal con el art. 458 del mismo cuerpo legal.

Por lo cual, a criterio de este destacado profesor es aplicable lo que determina el art. 458 del CCCN para las uniones matrimoniales, a saber: la autorización judicial podrá tener lugar cuando el conviviente que deba otorgar el asentimiento esté ausente es incapaz o tiene capacidad restringida o está transitoriamente impedido de expresar su voluntad o su negativa no está justificada por el interés familiar[22].

Concluye Azpiri[23] señalando que quedará habilitada la autorización judicial supletoria cuando hubiere una imposibilidad de hecho o de derecho de otorgar el asentimiento o la negativa sea injustificada.

Pero, cuando el conviviente no propietario acredite que la vivienda familiar fuese imprescindible o que el interés familiar se encuentre comprometido el juez no podrá otorgar la autorización supletoria, conforme lo establece el propio art. 522.

Renuncia

Si bien en las uniones convivenciales reina el principio de autonomía de la libertad entre las partes y, en principio, de no sujeción a normas de orden público (como sucede en las uniones matrimoniales), la protección entre convivientes del art. 522 respecto de la vivienda no es susceptible de renuncia.

Fundamentamos esta postura en lo preceptuado en el art. 513 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Al respecto, cabe recordar que esta protección que establece el art. 522 del CCyC no puede ser dejada de lado por parte de los convivientes en el pacto que suscriban puesto que forma parte del piso mínimo obligatorio de toda unión convivencial.

Es que el art. 513 explícitamente prohíbe que por pacto entre convivientes se deje sin efecto la protección de la vivienda familiar que establece el mentado art. 522 del CCyC.

Bibliografía recomendada

Sobre el autor

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El Dr. Belluscio es Abogado, egresado de la Universidad del Salvador (USAL) y especializado en Derecho de Familia, en la Universidad Nacional de Rosario (UNR). Se dedicó a la investigación, interpretación y divulgación de dicha especialización, y publicó más de treinta libros.

Actualmente escribe manuales de práctica profesional del Derecho de Familia y es docente en el posgrado de especialización de familia en la UBA y otras Universidades de Argentina. Viaja frecuentemente y da conferencias en todo el país.

A través de sus Grupos de Facebook difunde el Derecho de Familia y comparte con más de veinte mil abogadas y abogados de todo el país las novedades más relevantes de la materia.

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Notas

[1] Solari, Néstor E.: Derecho de las familias, 2da. ed. act. y ampl., Ed. La Ley, Buenos Aires, 2017, p. 319.

[2] Solari, Néstor E.: Derecho…, cit., p. 319.

[3] Solari, Néstor: Curso (on line) “Vivienda familiar”, Facultad de Derecho, UBA, 2019.

[4] Azpiri, Jorge O.: Uniones convivenciales, en: Bueres, Alberto (direcc.), Código Civil y Comercial de la Nación y normas complementarias, t. 2, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2016, p. 323.

[5] Azpiri, Jorge O.: Uniones convivenciales…, cit., p. 323.

[6] Azpiri, Jorge O.: Uniones convivenciales…, cit., p. 323.

[7] Azpiri, Jorge O.: Uniones convivenciales…, cit., p. 323.

[8] Azpiri, Jorge O.: Uniones convivenciales…, cit., p. 323.

[9] Solari, Néstor, “La vivienda familiar”, LL del 15/8/2019, pág. 1.

[10] Azpiri, Jorge O.: Uniones convivenciales…, cit., p. 325.

[11] Solari, Néstor E.: Derecho…, cit., p. 321.

[12] Azpiri, Jorge O.: Uniones convivenciales…, cit., p. 324.

[13] Azpiri, Jorge O.: Uniones convivenciales…, cit., p. 324.

[14] Azpiri, Jorge O.: Uniones convivenciales…, p. 324.

[15] Solari, Néstor E.: Derecho…, cit., p. 322.

[16] Solari, Néstor: Curso (on line) “Vivienda familiar”, Facultad de Derecho, UBA, 2019.

[17] Solari, Néstor: Curso (on line) “Vivienda familiar”, Facultad de Derecho, UBA, 2019.

[18] Solari, Néstor E.: Derecho…, cit., p. 321.

[19] Solari, Néstor: Curso (on line) “Vivienda familiar”, Facultad de Derecho, UBA, 2019.

[20] Solari, Néstor: Curso (on line) “Vivienda familiar”, Facultad de Derecho, UBA, 2019.

[21] Azpiri, Jorge O.: Uniones convivenciales…, cit., p. 325.

[22] Azpiri, Jorge O.: Uniones convivenciales…, cit., p. 326.

[23] Azpiri, Jorge O.: Uniones convivenciales…, p. 326.

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