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Facultad resolutoria anticipada del locatario inmobiliario

SUMARIO DEL ARTÍCULO “FACULTAD RESOLUTORIA ANTICIPADA DEL LOCATARIO”: I. – Introducción. II. – Legislación aplicable. III. – Requisitos. IV. – Resolución y deudas locativas. V. – Adeudando alquileres ¿es ineficaz la resolución? VI. – Notificación fehaciente. VII. – Aviso simple de resolución. VIII. – Mejoras al tiempo de la resolución. IX. – Prórrogas menores y resolución. X. – Notificación anticipada: ¿60 días o 2 meses? XI. – La resolución no pueden limitarla pactos. XII. – Las indemnizaciones por resolución sólo admiten morigerarse. XIII. – Resolución y rescisión, sus efectos distintos. XIV. – Resolución y “alquileres diferenciados”. XV. – Resolución y “alquileres escalonados”. XVI. – Reintegro de la finca con faltantes o averías. XVII. – Con la resolución cesan los devengamientos. XVIII. – Resolución y fiadores. XIX. – Bibliografía.

I. – Introducción.

Las locaciones inmobiliarias permiten al inquilino, luego de los primeros seis meses, resolver el contrato notificando con sesenta días de anticipación al locador e indemnizándolo hasta el primer año de locación con un mes y medio de alquileres y con un mes pasado el año.

Otorga al locatario el régimen de locaciones urbanas, la facultad finalizar el contrato, sin causa o incausadamente, cuando ya hubiere transcurrido o estuviera cumplido el primer semestre de iniciado o vigente, así podrá resolverlo o discontinuarlo con una notificación por medio fehaciente de esa decisión y reintegrar y desocupar la finca, en un plazo mínimo de sesenta días posteriores a recibida la notificación por el locador , indemnizando al rentista en el primer año de vigencia de la relación locativa, con la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al día de desocupar el inmueble y con un sólo mes si el inquilino resolviera ya pasado el primer año.

II. – Legislación aplicable.

Dice la ley 23.091 o Ley de Alquileres, que regula las locaciones urbanas: ARTÍCULO 8º — Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un sólo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. ARTÍCULO 29 BIS. — La disposición contenida en el artículo 8º resulta aplicable a los restantes destinos locativos previstos en la presente ley. ARTÍCULO 29. — Vigencia. Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden público, rigiendo a partir de su fecha de publicación en el Boletín Oficial (en la segunda parte del artículo sigue una disposición transitoria).

III. – Requisitos.

La Ley de Alquileres impone la resolución anticipada del contrato en favor del locatario, tanto para la vivienda (art. 8º), como para los restantes destinos (art. 29 bis), después de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del contrato y con una prenotificación por medio fehaciente al locador, con sesenta días de antelación a la fecha de desocupación y reintegro de la finca.

IV. – Resolución y deudas locativas.

Aunque podría sostenerse que para ejercer su facultad resolutoria anticipada el locatario tendría que estar “al día” en pago de alquileres y cumplido todas las demás obligaciones a su cargo, emanadas del contrato y de la ley (conf. art. 1201 CC), esta facultad resolutoria del locatario no puede ser cercenada, aunque deba alquileres o tenga otras obligaciones impagas. Al tratarse de una disposición imperativa (de orden público) y ser norma especial, está vedado a las partes modificarla y rige en toda su extensión. Y, así como el locatario no puede ser compelido a pagar una indemnización contractual mayor a la reglada en el art. 8º de la ley, tampoco perderá la facultad resolutoria por adeudar alquileres, expensas, tasas o impuestos, consumos, averías, etc.. El inquilino podrá resolver el contrato, entregar la finca (propiedad inmueble) y luego el locador acreedor podrá reclamarle las deudas u otras obligaciones impagas.

V. – Adeudando alquileres ¿es ineficaz la resolución?

Aunque creemos equitativo que el locatario debería tener derecho a resolver anticipadamente estando “al día” en sus obligaciones no sólo de alquileres sino también en las demás cargas, es innegable que su resolución no puede limitarse de modo alguno y sólo podría modificarse en absoluto beneficio del locatario, como reduciéndole las indemnizaciones o los plazos de notificación y reintegro.

VI. – Notificación fehaciente.

Como para el aviso de resolución al locador la ley impone el requisito de “fehaciencia”, para que la comunicación sea eficaz habrá de cumplirse la exigencia: debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador”. Por lo tanto para que la notificación sea válida deberá cursarse por algún medio que la otorgue fehaciencia y como tales pueden ser: la carta documento, el telegrama colacionado, el telegrama con copia certificada y aviso de entrega, todos del Correo argentino; la notificación notarial por escribano y podríamos agregar un acta o carta privada con certificación notarial de las firmas del locador y locatario.

VII. – Aviso simple de resolución.

Por la imposición sobre que la notificación sea en “forma fehaciente”, habrá que desechar entonces la posibilidad de un intercambio de cartas entre locador y locatario, uno resolviendo y otro aceptando la resolución. También se excluirá la celebración de un convenio o acta privada de resolución para cumplirlo más adelante, porque si desechando el requisito de forma fehaciente se optara igual por formalizar la resolución con los simples documentos precedentes, se estará en la incertidumbre de que el locatario a la fecha de desocupación no reintegre el inmueble y continúe en la locación, amparado en no haberse cumplido los requisitos legales.

VIII. – Mejoras al tiempo de la resolución.

Al fenecer la locación por resolución ‑arts. 8º y 29 bis de ley 23.091‑, la indemnización máxima a cargo del locatario es la tarifada y podrían darse con las mejoras diversas circunstancias de hecho: a) mejoras obligatorias del locador cumplidas; b) mejoras obligatorias del locador incumplidas; c) mejoras no obligatorias del locador cumplidas o incumplidas; d) mejoras obligatorias del locatario cumplidas; e) mejoras obligatorias del locatario incumplidas; f) mejoras no obligatorias del locatario cumplidas o incumplidas; g)mejoras obligatorias del locador o locatario cumplidas parcial o defectuosamente.

Las diferentes situaciones:

a) las mejoras obligatorias del locador cumplidas: aunque el locador hubiese debido cumplir con cuantiosas mejoras que amortizaría en un amplio plazo locativo, para que el inquilino pueda aprovechar la finca, la indemnización máxima persiste;

b) las mejoras obligatorias del locador incumplidas: si el locador se obligó a mejoras que no cumplió y el locatario resuelve, podrá exigir el resarcimiento de los daños que el incumplimiento del locador le generó en el período de ocupación;

c) las mejoras no obligatorias del locador cumplidas o incumplidas: al ser voluntarias no tienen relevancia a los efectos de la indemnización resolutoria;

d) las mejoras obligatorias del locatario cumplidas: como integran el alquiler, deberían valuarse prorrateándolas por todo el plazo contractual para calcular cuál será el monto mensual del alquiler con cual se indemnizará;

e) las mejoras obligatorias del locatario incumplidas: al integrar el alquiler, se valuarán prorrateándolas por todo el plazo contractual para calcular el monto mensual del alquiler o precio mensual de la locación a indemnizar;

f) las mejoras no obligatorias del locatario cumplidas o incumplidas: al ser voluntarias no tendrán relevancia a los efectos de la indemnización resolutoria si estuvieren prohibidas contractualmente o en beneficio al locador desde construidas, pero en contrario podrían ser indemnizables al locatario.

g) las mejoras obligatorias del locador o locatario cumplidas parcial o defectuosamente: tanto locador como locatario podrá exigir el total o correcto cumplimiento o ejecutar la cláusula penal si se previó o reclamar los daños y perjuicios.

IX. – Prórrogas menores y resolución.

De resolver antes de los 8 meses ¿corresponde indemnizar y preavisar?: En principio no están contemplados por la ley estos casos como supuestos especiales, por tanto, consideramos justo que se prorratee la indemnización al locador de acuerdo al plazo de prórroga y la fecha de anticipación de la resolución, en consecuencia cuando el locatario resolviere una prórroga por 6 meses a los 3, tendría que pagar el 25% de un mes de alquiler y el plazo de preaviso creemos que no podrían ser más de 15 días de anticipación, todo esto tomado desde una visión equitativa, porque sería un despropósito para un locatario que prorrogó por 6 meses y decide restituir anticipadamente pasado 2 meses de prórroga, pagar un mes de indemnización y preavisar con 60 días.

X. – Notificación anticipada: ¿60 días o 2 meses?

Como la norma especial (art. 8º ley 23.091) exige sólo 60 días, proviniendo de una ley imperativa (de orden público) no puede exigirse al locatario un preaviso que se transforme en 2 meses, auque venza ese plazo algún día de un mes en curso, aún cuando los 60 días culminaren un día 8 de un cualquier mes, el último alquiler a pagar por el locatario, serán los 8 días de ese mes. Así en el contrato se hayan vedado los alquileres por fracciones de mes y pactado estrictamente los alquileres por mes completo, prevalecen los 60 días por ser un derecho irrenunciable.

XI. – La resolución no pueden limitarla pactos.

Por ser un derecho amparado por una norma de orden público, la resolución anticipada no podrá limitarse en su extensión de modo alguno, tachándose de nulidad la estipulación que reduzca este derecho del locatario, recordamos que sería eficaz una alteración si fuera en favor del sujeto amparado (inquilino).

XII. – Las indemnizaciones por resolución sólo admiten morigerarse.

Por ser un derecho a favor del locatario, aunque plasmado por una norma de orden público, podrán limitarse las indemnizaciones a favor del locador y estas morigeraciones para el locatario tendrán que hacerse al suscribirse el contrato original o en sus prórrogas o por convenio separado o en adenda al contrato original. Por otra parte creemos ineficaz que mediante una compensación de derechos pueda “negociarse” la facultad resolutoria del locatario, así desechamos bajar la indemnización y extender el plazo de habilitación de la facultad resolutoria a más de seis meses o disminuir este lapso aumentando la indemnización al locado. Tampoco sería oficioso incrementar la indemnización resolutoria al locador, ni se podrá ampliar el plazo de 60 días para la restitución de la finca locada.

XIII. – Resolución y rescisión, sus efectos distintos.

Consideramos mal nominada a la resolución anticipada del art. 8º (ley 23.091), porque la resolución tiene efectos retroactivos y la que surge del art. 8º claramente no los tiene, por tanto creemos que se trata de una típica rescisión unilateral.

XIV. – Resolución y “alquileres diferenciados”.

Se trata de locatarios que resuelven durante el período de media y baja temporada con alquileres menores, con un inquilino con contrato comercial trienal en zonas de turismo o temporada (Bariloche, Calafate, Cariló, Cerro Bayo, Caviahue, Copahue, Chapelco, La Cumbrecita, Las Grutas, Las Leñas, Los Penitentes, Mar del Plata, Merlo ‑SL‑, Miramar, Monte Hermoso, Necochea, Pinamar, Puerto Madryn, San Martín de los Andes, Villa Alpina, Villa Berna, Villa Gesell, Villa Grl. Belgrano, Villa Pehuenia, etc.), que pueden tener alquileres diferenciales para las temporadas alta, media y baja. Cuando el locatario resolviera el contrato durante los periodos con alquileres menores; la indemnización que correspondería al locador debería fijarse sobre el promedio de los alquileres de todo el plazo contractual, para calcular el monto del mes o mes y medio a pagar, porque en contrario se consumaría un abuso del derecho (art. 1071 CC) o un enriquecimiento incausado del locatario a expensas del locador.

XV. – Resolución y “alquileres escalonados”.

La filosofía de los alquileres escalonados se plasma en que no se trata de repotenciación de alquileres, sino en que estos alquileres mensuales surgen de la suma total de arriendos del plazo contractual completo, sólo que pagables en montos (alquileres) diferentes, que podrían ser tanto crecientes (la mayoría) como decrecientes. En consecuencia la indemnización resolutoria a pagar estará reflejada por la cantidad de meses de indemnización (uno o mes y medio), dividido por el monto total del contrato o sea, se dividirán los alquileres totales por la cantidad de meses de plazo (mínimos 24 o 36 meses) y se resarcirá con uno o mes y fracción, según el plazo locativo ya cumplido.

XVI. – Reintegro de la finca con faltantes o averías.

Consideramos que igualmente el locador tiene que recibir la finca, aunque en el “acta de restitución” a suscribir por ambas partes debe consignar todos los elementos que falten y las averías que visualmente se presenten con un examen minucioso. Si luego de recibido el inmueble encontrase averías inadvertidas, deberá inmediatamente certificarlas y reclamar al locatario inmediatamente. También en el acta de restitución podrán insertarse reservas que amplíen o reduzcan los plazos para reclamar pérdidas o averías inadvertidas o que tarifen o morigeren las indemnizaciones pertinentes.

XVII. – Con la resolución cesan los devengamientos.

Las nuevas obligaciones por alquileres y otros gastos, tales como expensas de la propiedad horizontal, tasas, impuestos, servicios, contribuciones, etc. cesarán a partir de cumplirse el plazo de 60 días de la resolución eficazmente notificada y entregada la finca al locador. También cuando ante la ausencia o negativa del rentista fue “puesta a su disposición” mediante una consignación eficaz, sea judicial o notarial, aunque esta última tendría mayores requerimientos, como un acta de desocupación de la finca y declaración de retiro de sus cosas por el locatario más la entrega de las “llaves”. Este beneficio del locatario excluye los intereses, multas o penalidades que estén devengándose en favor de terceros por incumplir el inquilino deberes locativos anteriores al reintegro, sean “expensas”, tasas, impuestos, servicios, contribuciones, etc., máxime cuando rechazan el pago parcial o sólo de las últimas, habiendo alguna obligación anterior impaga.

XVIII. – Resolución y fiadores.

Todas las eventuales obligaciones subsidiarias de los fiadores por nuevos incumplimientos del locatario tendrán “de pleno derecho” las mismas causas de cesación que las de ellos, al responder con sus garantías por idénticas obligaciones.

Libros de los Dres. Abattti-Rocca:

https://garciaalonso.com.ar/atributo/autor/enrique-l-abatti-ival-rocca-h/