Editorial García Alonso
 
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Información del autor


Dr. Enrique Luis Abatti

Abogado (U.B.A.).

Presidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH).

Presidente de la C谩mara de Propietarios de la Rep煤blica Argentina.

Miembro de Secci贸n Derecho Civil de la Federaci贸n Argentina de Colegios de Abogados y de la International Law Association.

Colaborador de: 脕mbito Financiero", Atlas del Sud", Clar铆n", Doctrina Judicial", El Cronista Comercial", El Derecho", Infobae", Jurisprudencia Argentina", La Doctrina"; La Ley", La Naci贸n", La Prensa", La Raz贸n", Mercado Inmobiliario", Omeba" Enciclopedia Jur铆dica, Reuni贸n de Administradores".

 

Libros del autor (10)


 

Artículos de doctrina del autor


Imprevisi贸n y la acci贸n directa por reajuste en el nuevo C贸digo Civil y Comercial. Nueva perspectiva que otorga el art. 1091. Innecesariedad de accionar por resoluci贸n
SUMARIO: I.- Sistema del art. 1198 del derogado C贸digo Civil. Antecedentes. II.- Din谩mica de la imprevisi贸n. III.- Acontecimientos que habilitan su aplicaci贸n. IV.- Aplicaci贸n excepcional. V.- Seguridad jur铆dica y moralidad. VI.- Circunstancias impedientes. VII.- Eficacia de la renuncia anticipada a la imprevisi贸n. VIII.- Contratos a t铆tulo oneroso y gratuito. IX.- 驴Resoluci贸n o rescisi贸n? X.- Contratos en moneda extranjera. XI.- Resoluci贸n parcial del contrato. XII.- Acci贸n directa por reajuste. Seguir leyendo »  
Inembargabilidad de la vivienda 煤nica en prov. de Buenos Aires
El vigor de las fianzas de personas f铆sicas domiciliadas en la Prov. de Bs. As. con 煤nica vivienda y de ocupaci贸n permanente, ha quedado supeditado en cuanto a estas fincas, a la renuncia del fiador y su conviviente al beneficio universal (bonaerense) de inembagabilidad e inejecutabilidad sobre ese inmueble, hecho que ante diversas interpretaciones jurisprudenciales posibles y, dada la falta de reglamentaci贸n, puede tornar ilusorias las posibilidades de algunos locadores de resarcir sus acreencias por deudas locativas garantizadas con esos bienes de los individuos amparados. Hay varios e intrincados requisitos por cumplir para tornar eficaces estas fianzas. Aqu铆 nuestros autores desarrollan el tema y tratan de aclarar los segmentos confusos de la nueva ley y fieles a su practicidad, ofrecen tambi茅n un modelo de renuncia al beneficio. Seguir leyendo »  
Las locaciones tur铆sticas de viviendas amobladas
Desde anta帽o locadores y locatarios dan o toman en locaci贸n tur铆stica inmuebles amoblados sin mayores prevenciones, aunque son cada vez mayores los riesgos que se corren y aqu铆 se tratan de desarrollar algunos resguardos y soluciones para mitigar los posibles problemas que se presentan o puedan acaecer a cualesquiera partes de estas relaciones locativas Seguir leyendo »  
La facultad resolutoria anticipada del locatario inmobiliario
El inquilino puede resolver la locaci贸n antes de cumplirse el plazo contractual, para ello tiene algunos requisitos de notificaci贸n y entrega de la finca que podr谩n desobligarlo anticipadamente, pero tambi茅n hay casos donde, por convenio, sus deberes resolutorios pueden morigerarse y adem谩s existen diferentes efectos seg煤n las circunstancias de hecho, volc谩ndose en este art铆culo diversas situaciones que podr铆an suscitarse. Seguir leyendo »  
El convenio de desocupaci贸n locativo inmobiliario
Muchos convenios de desocupaci贸n" son rechazados por la justicia al plasmarse sin respetar presupuestos b谩sicos, como posterioridad al contrato, estar el inquilino ya gozando del inmueble (adentro"), obtenci贸n de un beneficio" por el inquilino, etc. Aqu铆 nuestros autores ofrecen algunas premisas b谩sicas para llegar a convenios eficaces. Seguir leyendo »  
Desalojos por falta de pago o vencimiento de contrato
El nuevo art铆culo 684 bis del CPCCN prev茅 la entrega anticipada del inmueble al accionante (aunque el juicio -sumar铆simo u ordinario- siga su curso), en algunas causales de desalojo (falta de pago y vencimiento de contrato). Ahora, para su viabilidad se exige un reconocimiento judicial" (art. 680 ter) del inmueble, acto careciente de l贸gica jur铆dica que puede demorar bastante el desalojo sin brindar alg煤n resultado pr谩ctico. Los Dres. Abatti y Rocca (h) proponen un escrito que, con argumentos s贸lidos, pide eximir del reconocimiento previo" para acelerar el proceso y menguar en parte los perjuicios al accionante. Seguir leyendo »  
La fianza en la locaci贸n y resguardos
En nuestro intrincado sistema jur铆dico, el fiador locativo" aumenta el resguardo del locador contra riesgos por locacionar" su inmueble, peligros que acrecer谩n o decrecer谩n seg煤n circunstancias y valores en juego; podr铆a haber destrozos (mamposter铆a, instalaciones, etc.), aver铆as o p茅rdidas (moblaje), intereses y ejecuciones (alquileres, expensas, impuestos), que ante un inquilino moroso o insolvente el locador reclamar谩 al garante. Desmenuzando los diversos problemas de la garant铆a, sea activa como pasiva, aqu铆 Abatti y Rocca (h) marcan principales cuestiones a considerar, al tiempo de aceptar o suscribir la fianza en la locaci贸n inmobiliaria. Seguir leyendo »  
Alquileres comerciales nuevos y resguardos
Dada la alta inflaci贸n actual y la falta de medios que la neutralicen, al momento de fijar alquileres para el mediano plazo, ser谩 primordial nuestro intento de estabilizar para el futuro los alquileres comerciales a pactar, aunque rige todav铆a la exclusi贸n de reajustes y deviene un flanco oficial reformista, que descartar铆a la moneda extranjera como precio de la locaci贸n. En este art铆culo, los Dres. Abatti y Rocca (h) describen f贸rmulas diversas en pesos, algunas cuotativas" y otras sin extirpar todav铆a los d贸lares, para que el procontratante las adapte mejor a su locaci贸n por celebrar y guarezca los alquileres, permitiendo as铆 nuevas locaciones, que despierte un so帽oliento y amesetado" mercado Seguir leyendo »  
El dep贸sito en garant铆a de la locaci贸n
El dep贸sito en garant铆a" constituye una de las cl谩usulas del contrato plasmadas para resguardar al locador y lo rigen en parte algunas normas de orden p煤blico y otras supletorias. Su finalidad es facilitar el resarcimiento inmediato de sumas dinerarias adeudadas por un locatario moroso, aunque por lo general su exiguo monto no alcanzar谩 con aquellos inquilinos con atrasos en varios meses de alquiler o que producen destrozos considerables en el inmueble; un dep贸sito en garant铆a" mal constituido puede perjudicar a quien deber铆a proteger. Seguir leyendo »  
Contratos inmobiliarios en d贸lares, restricciones cambiarias y propesificaci贸n (contratos en d贸lares y cepo cambiario)
El cepo cambiario" implantado contrar铆a claras normas vigentes del C贸digo Civil que imponen pagar en d贸lares si as铆 se pact贸, al negar muchas veces y sin respuestas adquirir moneda extranjera. Con los dos proyectos pesificadores" de congresistas, silenciosas" modificaciones del PEN al Proyecto de nuevo C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n m谩s confusas declaraciones del Ministro de Justicia (Alak), las autoridades acrecentaron extraordinariamente la incertidumbre sobre "qu茅 hacer" o "c贸mo cumplir", olvidando innumerables contratos vigentes a cancelar en d贸lares o euros y, afectando nuestra ya fr谩gil econom铆a, hoy casi sustentada en el campo y en la inversi贸n inmobiliaria. Ante el caos legisferante y de declaraciones contrapuestas, Abatti y Rocca (h) presentan un comentario jur铆dico de los hechos y aportan algunas propuestas formales para resguardar precios" en contratos a la hora de convenir, considerando que rige el C贸digo Civil y sus actuales arts. 617 y 619. Seguir leyendo »  
El alquiler comercial en canon o pacto cuotativo (canon cuotativo versus inflaci贸n)
Con diversas designaciones la doctrina nomina al pacto de alquileres (o precio de la locaci贸n) comerciales o "canon cuotativo", consistente en oblar el monto dinerario resultante de multiplicar el valor de las unidades de una o varias cosas (por esencia productos), espec铆fica y previamente convenidos por ambas partes, para fijar en cada lapso locativo, el monto a sufragar como alquiler por el per铆odo que se devengue. Seguir leyendo »  
Es nula la cl谩usula de renegociar alquileres durante el plazo m铆nimo legal
Debe advertirse sobre la incompatibilidad de insertar cl谩usulas que dejen indeterminado el alquiler durante el plazo m铆nimo locativo (2 a帽os vivienda y 3 para los restantes destinos), tales como: las partes cada X meses conversar谩n sobre el alquiler a aplicarse" o el alquiler ser谩 fijado por dos o tres inmobiliarias de acuerdo al precio vigente de plaza", etc. Porque con ello lo 煤nico que se lograr谩 es poner al locador en una situaci贸n de riesgo y terminar en un juicio impetrado por el inquilino, para fijaci贸n de monto del alquiler o por nulidad de la cl谩usula. Seguir leyendo »  
Los contratos inmobiliarios en d贸lares y las restricciones cambiarias
La infortunada decisi贸n de instalar el cepo cambiario" por medio de una resoluci贸n de la AFIP que impone al BCRA. restricciones a la venta de moneda extranjera, ha generado la imposibilidad de cumplir una variedad de contratos vinculados al 谩mbito inmobiliario (compraventa, locaci贸n, leasing, fideicomiso) cuya moneda de pago es primordialmente el d贸lar estadounidense. Seguir leyendo »  
Para alquilar oficinas y locales comerciales amoblados no rige el plazo m铆nimo de 3 a帽os
La Ley de Locaciones Urbanas (23.091) regla como plazo m铆nimo para las locaciones de vivienda con o sin muebles dos a帽os y tres para los restantes destinos (salvo las contadas exclusiones del art. 2潞, ap. 3, incs. a" hasta e") . Al escapar de la casu铆stica normativa, podemos afirmar que los 谩mbitos amoblados, por ej. el alquiler de locales u oficinas, no est谩n comprendidos por los plazos m铆nimos, ya que la ley 23.091, cuando se refiere a locaciones con destino a vivienda con o sin muebles" y fija el plazo m铆nimo, en su tipificaci贸n no se refiere a los alquileres con destino lucrativo y amoblados. Seguir leyendo »  
Nuevo desalojo abreviado en prov. de Buenos Aires (art. 676 ter CPCCBA)
Acaba de sancionarse mediante ley 14.220 del 2/XII/2010, promulgada por Dec. 2765/10 del 23/XII/2010, publicada en el B.O. (Bs. As.) el 14/I/2011, la reforma al CPCCBA (Provincia de Buenos Aires) que incorpora al Cap. del Desalojo" el art. 676 ter, estableciendo un procedimiento abreviado para el desalojo de inmuebles por las causales de falta de pago" o vencimiento del contrato" Seguir leyendo »  
Alquileres y reajustes: La justicia anul贸 "cl谩usula de renegociar" durante el plazo m铆nimo legal
Sumario: I. Introducci贸n. II. La estabilizaci贸n de alquileres residenciales y comerciales. III. El fulminante fallo "Kuschniroff vs. Mandelbaum". IV. Los alquileres escalonados. V. Locaci贸n sin plazo m铆nimo y con alquiler variable. VI. Bibliograf铆a. Seguir leyendo »  
La exclusi贸n del plazo m铆nimo legal en locaciones con muebles e instalaciones destinadas a comercios, industrias o profesionales
Aunque en general el plazo m铆nimo obligatorio para la locaci贸n comercial, profesional o industrial es tres a帽os, hay una excepci贸n que no es muy conocida ni ha sido suficientemente difundida y es, que cuando los 谩mbitos locados cuentan con muebles e instalaciones, quedan fuera del referido plazo m铆nimo y, es posible pactar per铆odos locativos diarios, semanales, mensuales, etc., por ejemplo, alquilar oficinas por lapsos horarios, locales por plazos de seis o doce meses, talleres industriales por uno o dos a帽os. Seguir leyendo »  
Prohibici贸n de extensi贸n de la fianza en los contratos de locaci贸n
Con r茅gimen anterior de fianzas locativas, los garantes se "engrillaban" al contrato y aunque el propietario e inquilino lo prorrogaran sin su venia, aqu茅llos respond铆an hasta l铆mites escandalosos, ahora la reforma limita la garant铆a al plazo originario y fulmina el asentimiento anticipado del fiador Seguir leyendo »  
Teor铆a de la imprevisi贸n
Nov铆sima perspectiva que dan la ley 25.561 y los decretos 214/02 y 320/02. 驴Es adminisible la acci贸n directa por reajuste? Seguir leyendo »  
Desalojo inmediato como medida cautelar
Antes de sancionarse la reforma del C贸digo Procesal Civil y Comercial de la Naci贸n (ley 25.488), la pretensi贸n de desalojo tramitaba mediante juicio sumario, por lo que actualmente, al haberse eliminado tal proceso, es el juez quien determina el camino a seguir o sea, si opta por el ordinario o el sumar铆simo Seguir leyendo »  
Dep贸sito de garant铆a locativo en moneda extranjera y el derecho de pesificaci贸n
Por imperio de la ley 25.713, cuando se trate de contratos locativos de vivienda 煤nica, familiar y de ocupaci贸n permanente donde el locatario sea persona f铆sica (no jur铆dica), el dep贸sito deber谩 pesificarse, adicion谩rsele el "CVS" desde noviembre de 2002, hasta el d铆a de su devoluci贸n y, para los restantes destinos (comercial, profesional, vivienda no 煤nica, etc.), se le aplica el CER desde febrero de 2002. Seguir leyendo »  
Cl谩usulas para estabilizar alquileres. Primera Parte: alquileres escalonados
Tambi茅n denominado alquiler o arrendamiento, constituye la contraprestaci贸n del locatario al locador por el uso y goce del inmueble y debe ser determinado en dinero (art. 1493 C贸digo Civil). Al respecto se aplican las mismas disposiciones que al contrato de compraventa (art. 1494 C贸digo Civil) Seguir leyendo »  
Mejoras en la locaci贸n. Consecuencias de su apropiaci贸n inmediata o mediata
Tanto al renegociar, como en la fijaci贸n convencional, arbitral o judicial del valor locativo de una finca con "mejoras", ser谩 apreciable para determinar ese "quantun", saber cu谩ndo han sido construidas, por qui茅n y de qui茅n son y desde cu谩ndo. Porque si son del locador cuando construidas, al ser de su propiedad desde ese instante, consecuentemente, el bien debe ser tasado con ellas... Seguir leyendo »  


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